R.G. n. 5778/2025
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI SALERNO
I Sezione Civile in persona del Giudice Onorario, dott.ssa Irene Ada GIANNUZZI, all'esito della discussione orale ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile in primo grado iscritta al n. 5778 del Ruolo generale degli affari contenziosi civili dell'anno 2025, vertente
TRA
(C.F. ) Parte_1 P.IVA_1 rappresentata e difesa dall'avv. FORLANO DOMENICO come da procura in atti
- attrice -
E
(C.F. ) Controparte_1 P.IVA_2 rappresentata e difesa dall'avv. CASCELLA ELIO per procura in atti
- convenuta -
CONCLUSIONI
All'udienza del 11/12/2025 parte attrice si è riportata alle conclusioni già rassegnate.
RAGIONI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato la società Parte_1 assumendo di aver concesso, con scrittura privata del 05/2/2024, in
[...] locazione ad uso commerciale alla società una porzione del Controparte_1 complesso immobiliare sito al pianterreno e al primo piano identificato nel N.C.E.U. del
Comune di Battipaglia alla via Strauss al foglio 22, particella 487, subalterno 3 e 6, e che a far data dal mese di marzo al mese di luglio 2025 la conduttrice non ha versato n. 5
1 mensilità del canone, stabilito in €4.500,00 mensili, per un importo complessivo di
€22.500,00 oltre IVA, ha intimato sfratto per morosità chiedendo emettersi decreto ingiuntivo per il pagamento dei canoni scaduti.
Si è costituita la società intimata che non ha contestato la morosità ma ha eccepito il grave inadempimento della locatrice, asserendo esserle stato concesso in locazione un locale affetto da difformità tecnico-urbanistiche, circostanza che avrebbe fortemente danneggiato e limitato la conduttrice nell'utilizzo dell'immobile locatole, spostato di 10 mesi, dal marzo al novembre/dicembre 2024.
Con provvedimento del 31/7/2025 è stata accolta la richiesta di emissione dell'ordinanza non impugnabile di rilascio e fissata la data di esecuzione per il rilascio al 26/9/2025. Indi,
è stato disposto il mutamento del rito da sommario in ordinario speciale, ex artt. 667 e 426
c.p.c., previo esperimento del tentativo obbligatorio di mediazione.
Esperito con esito negativo il tentativo obbligatorio di mediazione e perciò integrata la condizione di procedibilità della domanda giudiziale, la causa è decisa all'odierna udienza mediante lettura del dispositivo e deposito della sentenza con contestuale motivazione.
Nessuna delle parti ha provveduto al deposito delle memorie integrative ex art. 426 c.p.c., pertanto la causa è decisa allo stato degli atti.
La domanda è fondata e, pertanto, merita accoglimento.
Parte attrice ha fornito prova dei presupposti della domanda, avendo prodotto in atti la fonte negoziale (contratto di locazione debitamente registrato dell'immobile sito al pianterreno e al primo piano identificato nel N.C.E.U. del Comune di Battipaglia alla via Strauss al foglio
22, particella 487, subalterno 3 e 6), produttiva dell'obbligo di pagamento del canone mensile di €. 4.500,00 oltre iva, da versarsi anticipatamente presso il domicilio del locatore entro il primo di ogni mese.
La morosità denunciata dall'intimante per il pagamento di 5 mensilità, precisamente dal mese di marzo a luglio 2025, per un importo complessivo di €. 22.500,00 oltre iva, non risulta contestata dalla parte convenuta che ha invece eccepito il grave inadempimento della locatrice per averle concesso in locazione un locale affetto da vizi, difformità tecnico- urbanistiche, per i quali essa conduttrice sarebbe stata limitata nell'utilizzo dell'immobile, spostato di 10 mesi, dal marzo al novembre/dicembre 2024.
Le eccezioni sollevate dalla convenuta sono infondate
2 Va rammentato che secondo parte della giurisprudenza la mancanza della concessione amministrativa necessaria per la legale destinazione all'uso pattuito dell'immobile locato rientra tra i vizi che, diminuendo in modo apprezzabile l'idoneità del bene all'uso predetto, possono legittimare il conduttore alla richiesta di risoluzione del contratto ( C. 15378/2018;
C. 12286/2011) ovvero di riduzione del canone ai sensi dell'art. 1578 c.c., come pure lo stato di obiettiva incertezza sulla condizione urbanistica dell'immobile locato, che può rappresentare, anche da solo, una qualità negativa incidente, per le difficoltà frapposte dall'autorità amministrativa, sull'effettiva fruibilità del bene conformemente all'uso pattuito
(Cass.16677/2002). In senso contrario si registra una pronuncia della Cassazione (Cass.
41744/2021), secondo la quale - in tema di locazione di immobili a uso diverso da quello abitativo – “la diretta inerenza della nozione di "vizio" della cosa locata alla struttura materiale del bene, porta a escludere dal tema dei vizi della cosa, oltre che da quello sulla validità contrattuale, tutti i casi in cui il bene concesso in godimento sia privo dei titoli amministrativi necessari o indispensabili ai fini della utilizzazione della stessa cosa, in sé considerata (ossia, secondo la propria destinazione economica), o in conformità all'uso convenuto tra le parti, dovendo tale questione integralmente risolversi sul terreno dell'adempimento delle obbligazioni reciprocamente assunte dai contraenti e non già sul piano dei vizi della cosa locata”.
A qualunque tesi delle due esposte si aderisca, non sussiste il diritto del conduttore di sospendere il pagamento dei canoni o di ridurlo in autonomia. Va, infatti, “esclusa la possibilità da parte del conduttore di autoridurre il canone in presenza di vizi che legittimino l'esercizio dell'azione di riduzione, poiché è devoluto solo al giudice il potere di valutare l'entità e le conseguenze sul rapporto dello squilibrio tra le prestazioni dei contraenti” (Cass. 10271/2002).
Nella successiva fase di merito nella quale è transitata la causa a seguito del mutamento di rito, parte convenuta non ha provveduto al deposito di memoria integrativa, rinunciando a coltivare la eccezione di inadempimento anche, eventualmente, proponendo mezzi istruttori a sostegno delle difese svolte.
Ne discende, dunque, che l'eccezione di inadempimento sollevata dalla convenuta, allo stato degli atti, è rimasta sfornita di prova scritta, attenendo alle dinamiche del rapporto sinallagmatico in essere tra le parti e non scalfendo la stesse efficacemente i fatti costitutivi
3 – in senso modificativo, impeditivo od estintivo - posti dall'attore a fondamento della domanda.
Relativamente alla domanda di risoluzione per inadempimento del contratto di locazione in corso tra le parti, implicitamente contenuta nell'intimazione di sfratto per morosità e sua richiesta di convalida, dalle emergenze in atti, risulta incontestato che il conduttore non ha provveduto al pagamento dei canoni locatizi maturati per n. 5 mensilità a decorrere dal mese di marzo al mese di luglio 2025. Persistendo il grave e reiterato inadempimento di parte conduttrice, l'attrice è legittimata ad invocare il rimedio di cui all'art. 1453 c.c.
Com'è noto, il pagamento del canone di locazione costituisce la principale e fondamentale obbligazione del conduttore, al quale non è consentito astenersi dal versare il corrispettivo e di determinare unilateralmente il canone da corrispondere nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione del godimento del bene, ancorché tale evento sia assunto come ricollegabile al fatto del locatore, legittimando l'art. 1460 c.c. la sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione soltanto allorché manchi completamente la prestazione di controparte. Il canone di locazione, ponendosi in rapporto di corrispettività rispetto alla prestazione del locatore, integra con quest'ultima la causa onerosa del contratto e, pertanto, il mancato pagamento di una sola mensilità del canone priva di causa il godimento dell'immobile nel corrispondente periodo e giustifica di per sé la risoluzione del contratto. Parte attrice ha fornito piena prova dei fatti lamentati. Di conseguenza, all'attrice va riconosciuto il diritto ad ottenere la somma di euro 22.500,00 (euro 4.500 x n. 5 mensilità) a titolo di canoni di locazione scaduti e non pagati a decorrere dal mese di marzo al mese di luglio 2025.
Alla stregua delle argomentazioni svolte, sussistendone tutti i presupposti di legge, dichiara la risoluzione, per inadempimento della convenuta, del rapporto locatizio intercorrente tra le parti ed inerente all'immobile per cui è causa con condanna della convenuta al pagamento, in favore dell'attrice, della somma di euro 22.500.00 per le causali di cui innanzi, oltre interessi come per legge.
Il regolamento delle spese processuali segue il principio di soccombenza, di cui all'art. 91 comma 1 c.p.c., con la condanna di parte convenuta al rimborso delle spese e degli onorari di difesa in favore di parte attrice, che si liquidano come in dispositivo, tenuto conto dei parametri stabiliti con decreto del Ministro della Giustizia 10 marzo 2014 n. 55 e ss.mm.ii.
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PQM


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone: accoglie la domanda attorea e, per l'effetto:
- conferma l'ordinanza di rilascio del 31/7/2025.
-dichiara risolto per inadempimento del convenuto il contratto di locazione ad uso commerciale intercorrente tra le parti e inerente all'immobile sito al pianterreno e al primo piano identificato nel N.C.E.U. del Comune di Battipaglia alla via Strauss al foglio 22, particella 487, subalterno 3 e 6.
-condanna la convenuta al pagamento, in favore della società Controparte_1 attrice della somma di € 22.500,00 Parte_1 per le causali di cui alla parte motiva, oltre interessi come per legge.
-Condanna al rimborso delle spese processuali in favore di Controparte_1 che liquida in €145.50 per spese Parte_1 vive, € 1.800,00 per onorari di difesa, oltre il rimborso delle spese forfettarie nella misura del 15% degli onorari, CNAP ed Iva come per legge.
Salerno lì 11/12/2025
In caso di diffusione del presente provvedimento, omettere le generalità e gli altri dati identificativi a norma dell'art. 52 D.L.gs n. 196/03.
Il Giudice Onorario
(dott.ssa Irene Ada GIANNUZZI)
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