REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA – QUINTA SEZIONE CIVILE
In composizione monocratica, nella persona del dott. Fabio De Palo, ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 47643 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2022 vertente tra
ATTRICE Parte_1
rappresentata e difesa dall'avv. Alessandro Savi
e
Controparte_1
rappresentato e difeso dall'avv. Marco De Meo CONVENUTO
MOTIVI DELLA DECISIONE
ha proposto impugnazione avverso le delibere adottate dal Parte_1 CP_1
convenuto nell'assemblea del 23.3.2022 sui punti dell'ordine del giorno n. 2
(“Apertura delle offerte economiche pervenute a seguito di gara di appalto indetta con
delibera del 17 gennaio 2022”) e 3 (“Scelta della ditta e conseguente autorizzazione
alla firma del contratto da parte dell'Amministratore”) e nell'assemblea del 23.5.2022
sul punto n. 3 dell'ordine del giorno (“Esame ed eventuale approvazione Creazione
Fondo Cassa per lavori straordinari (articolo 1135 codice civile)”.
Ha dedotto – nello specifico – che le delibere del 23.3.2022 sui punti n. 2 e 3 dell'ordine del giorno, con cui la compagine condominiale ha rispettivamente deciso di “conferire mandato all'amministratore con la collaborazione dell'arch. di contrattare Per_1
con le seguenti ditte con priorità seguente 1) 2) 3) 4) Controparte_2 CP_3 CP_4
e di “conferire mandato all'avv. Marco De Meo per la consulenza nella CP_5
redazione del contratto di appalto per lavori di cui al punto 2 e 3 ed approva un
compenso pari ad euro 500,00 oltre oneri di legge”, sono illegittime in quanto:
- indeterminate e generiche relativamente ai criteri di selezione e di scelta dell'impresa appaltatrice (con decisione rimessa conseguentemente all'arbitrio dell'amministratore);
- il conferimento del mandato all'avv. Marco De Meo per la consulenza nella redazione del contratto di appalto – con l'approvazione del suo compenso nell'importo di euro 500,00 – non costituiva un argomento posto all'ordine del giorno con la conseguente violazione dell'obbligo di informazione preventiva ai condomini sugli argomenti da trattare in assemblea.
Ha poi dedotto che la delibera del 23.5.2022 sul punto n. 3 dell'o.d.g. – con cui è stato
“approvato un fondo cassa comprensivo dell'importo dei lavori previsto dal
preventivo della potenziale ditta esecutrice individuata nella società ” con CP_4
l'ulteriore specificazione da parte dell'amministratore presente in assemblea che “ad
eccezione del suo compenso, tutte le altre voci di spesa verranno scontate al 60% con
sconto in fattura o cessione del credito rispetto al totale e quindi i condomini
pagheranno il 40% dell'ammontare dei lavori” – è illegittima in quanto:
- non sono stati specificati i criteri di selezione con cui è stata individuata l'impresa per l'esecuzione dei lavori, né l'amministratore ha CP_4 rappresentato le trattative condotte senza esito con le altre tre imprese individuate;

- è stata omessa dal condominio la verifica preliminare in ordine al possesso dei requisiti prescritti per l'accesso al bonus facciate, con particolare riguardo alla mancata verifica della sussistenza della conformità urbanistica del fabbricato e della conseguente assenza di abusi edilizi.
Ha pertanto concluso chiedendo l'accertamento della nullità o comunque l'annullamento di tali delibere con la conseguente condanna del convenuto CP_1
al rimborso delle spese processuali e di mediazione.
Il convenuto – nel costituirsi – ha eccepito in via preliminare CP_1
l'inammissibilità e improcedibilità della domanda e – nel merito – ha contestato la fondatezza dell'impugnativa concludendo per il suo conseguente rigetto.
Le parti hanno successivamente depositato le memorie autorizzate ai sensi dell'art.183,
sesto comma, c.p.c. e – senza il successivo espletamento di attività istruttorie – la causa
è stata trattenuta in decisione all'udienza del 15.7.2025.
Il Tribunale – sulla base di tali premesse – osserva quanto segue.
Si ritiene superfluo l'esame delle eccezioni preliminari di parte convenuta in quanto l'esame nel merito dell'impugnazione conduce – comunque – al suo rigetto (“In
applicazione del principio processuale della "ragione più liquida" - desumibile dagli
artt. 24 e 111 Cost. - deve ritenersi consentito al giudice esaminare un motivo di
merito, suscettibile di assicurare la definizione del giudizio, anche in presenza di una
questione pregiudiziale”: cfr., tra le altre, S.U. Cass. 9936/2014). E' innanzitutto infondata l'impugnazione delle connesse delibere del 22.3.2022 sui punti n. 2 e 3 dell'o.d.g. con cui la compagine condominiale ha conferito mandato all'amministratore di procedere alla stipulazione del contratto di appalto per i lavori –
già approvati – con una delle quattro imprese specificamente individuate (da
interpellare secondo l'ordine di priorità previsto nella stessa delibera).
Non sussiste – nello specifico – l'eccepita genericità e indeterminatezza dei criteri di selezione dell'impresa, dovendosi implicitamente ritenere che l'amministratore fosse autorizzato alla stipulazione del contratto con la prima che si fosse resa disponibile –
secondo l'ordine di preferenza indicato nella stessa delibera – fra le quattro selezionate.
Ne discende che il criterio di scelta dell'impresa è stato correttamente stabilito dall'organo assembleare, e non “arbitrariamente” dall'amministratore (avendo la compagine condominiale come visto fissato un “criterio di priorità” nella relativa contrattazione con le quattro imprese individuate).
Resta poi decisivo il fatto che la scelta della quale appaltatrice è stata di fatto CP_4
legittimamente ratificata dall'organo assembleare – con una congrua maggioranza di
679,73 millesimi – mediante la successiva delibera del 23.5.2022 (ove tale società
veniva espressamente “individuata quale ditta esecutrice”: cfr. punto 3 dell'o.d.g).
E' invece sufficiente rilevare – quanto al conferimento del mandato all'avv. Marco De
Meo con la previsione di un compenso di euro 500,00 per l'assistenza nella redazione del contratto di appalto – che tale decisione costituiva uno sviluppo logico e consequenziale della discussione sull'argomento posto all'ordine del giorno con riguardo all' “autorizzazione alla firma del contratto da parte dell'amministratore”
(considerata oltretutto la modesta entità del compenso tale da non richiedere una preventiva informazione specifica da parte dei condomini).
Anche l'impugnazione della delibera del 23.5.2025 sul punto n. 3 dell'o.d.g. è
infondata.
E' sufficiente richiamare – in merito alla scelta della società – quanto già CP_4
rilevato con riguardo all'impugnativa della delibera del 22.3.2022.
Deve invece rilevarsi – con riferimento all'approvazione del fondo speciale ex art. 1135, n. 4, cod. civ. previsto per l'esecuzione dei lavori di manutenzione straordinaria
– che parte attrice non ha dedotto vizi di legittimità attinenti alla delibera (es. difetto di
quorum ovvero vizi procedimentali), essendosi soltanto limitata ad eccepire l'omessa previa verifica da parte del sulla sussistenza dei requisiti necessari CP_1
all'accesso al c.d. bonus facciate (e in particolare sull'assenza di abusi edilizi nel fabbricato).
Deve infatti ritenersi che l'allegata omissione non influisca sulla validità della delibera
– assunta senza vizi formali e con le necessarie maggioranze – ma riguardi piuttosto il profilo (differente ed autonomo) della fruibilità o meno dei benefici fiscali (con le eventuali responsabilità dei professionisti in tal senso coinvolti): ciò senza considerare che il convenuto ha riferito in comparsa conclusionale che la stessa attrice ha comunque poi fruito in concreto di tali benefici.
Le spese processuali – liquidate d'ufficio ex d.m. 55/2014 – seguono la soccombenza dell'attrice.

P.Q.M.


rigetta l'impugnazione;
condanna l'attrice a rimborsare al convenuto le spese processuali, liquidate d'ufficio in
euro 3.800,00 per compensi, oltre rimborso forfetario del 15%, Iva e Cassa come per legge.

4.11.2025. IL GIUDICE