REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di FOGGIA
Contenzioso - SECONDA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa IL AR ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 5686/2018 promossa da:
(C.F. , con il patrocinio Parte_1 C.F._1 dell'avv. BIANCHI DANIELA e dell'avv. DE SANTO LEONARDO IVAN ( VIA S. PELLICO N.6 71010 SAN PAOLO DI CIVITATE, C.F._2 elettivamente domiciliato in VIA C/O AVV. LEONARDO IVAN DE SANTO - VIA SAN PELLICO 6 71010 SAN PAOLO DI CIVITATE presso il difensore avv. BIANCHI DANIELA
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Parte_2 C.F._3 BIANCHI DANIELA e dell'avv. DE SANTO LEONARDO IVAN ( VIA S. PELLICO N.6 71010 SAN PAOLO DI CIVITATE, C.F._2 elettivamente domiciliato in VIA C/O AVV. LEONARDO IVAN DE SANTO - VIA SAN PELLICO 6 71010 SAN PAOLO DI CIVITATE presso il difensore avv. BIANCHI DANIELA
(C.F. , con il patrocinio Parte_3 C.F._4 dell'avv. BIANCHI DANIELA e dell'avv. DE SANTO LEONARDO IVAN ( VIA S. PELLICO N.6 71010 SAN PAOLO DI CIVITATE, C.F._2 elettivamente domiciliato in VIA C/O AVV. LEONARDO IVAN DE SANTO - VIA SAN PELLICO 6 71010 SAN PAOLO DI CIVITATE presso il difensore avv. BIANCHI DANIELA
ATTORI contro
(C.F. Controparte_1
), con il patrocinio dell'avv. CORROPPOLI GIUSEPPE C.F._5
ME, elettivamente domiciliato in VIA COLOMBO, 60 71010 SAN PAOLO DI CIVITATE presso il difensore avv. CORROPPOLI GIUSEPPE ME
pagina 1 di 7 CONVENUTA

CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da verbale d'udienza. CONCISA ESPOSIZIONE DEI MOTIVI DI FATTO E DI DIRITTO Con atto di citazione ritualmente notificato , Parte_4 Parte_3 ed citavano in giudizio per Parte_2 Controparte_1 sentire trasferire la quota indivisa pari ad 11,27/100 dell'intero appezzamento di terreno edificabile sito in SA Paolo di Civitate alla Contrada Mezzanelle esteso per circa 4.435 mq in catasto al foglio 498 e 765 del foglio 33 in forza del preliminare di compravendita del 15 febbraio 2008. Si costituiva in giudizio deducendo che il Controparte_1 contratto preliminare era simulato poiché lo stesso era servito per regolare i rapporti interni tra i fratelli come da scrittura privata del 12 maggio 2010. Adduceva la convenuta che:
- la scrittura del 12/05/2010, sebbene non coeva al preliminare oggetto di causa, svelasse chiaramente che la quota, o il corrispondente valore commerciale, era di spettanza, per volontà del padre , di Parte_2 Controparte_2 e che il corrispondente valore commerciale di detta quota andasse scomputato a parziale pagamento del debito che riconosceva di Controparte_3 Per_ avere nei confronti della sorella
- in sostanza, il Sig. , così come precisato nella Controparte_3 Per_ scrittura del 12/05/2010, aveva ricevuto in prestito dalla sorella la somma di € 53.333,00 rinveniente dalla maggior quota alla medesima spettante, pari ad 1/3, sulla somma di € 280.000,00 quale prezzo della vendita dell'opificio "Vecchia Cremeria" sito in SA Paolo di Civitate alla via Orazio n. 47/49 a favore della ditta CP_4
- con la predetta scrittura, il signor si impegnava, Controparte_3
Per_ inoltre, a corrispondere la ulteriore somma di € 23.333,00 alla sorella (odierna convenuta), quale quota alla medesima spettante sul maggior valore dell'opificio di cui innanzi, ossia € 70.000,00, che veniva ceduto invece al minor prezzo di € 280.000,00 a richiesta dello stesso il quale Controparte_3 si impegnava a corrispondere le suddette somme "in contanti e/o a scomputo delle -mie- spettanze in quota rinvenienti dalla futura vendita dei suoli
Per_ edificabili di padre- e/o a scomputo delle spettanze del Parte_2
Per_ lotto di mq. 500 edificabile dalla proprietà di sorella- e/o dal futuro Pt_5
Per_ lotto di mq. 500 edificabile di comproprietà di e ". Per_3
- Dalle espresse dichiarazioni rese nella scrittura del 12/05/2010, appariva chiaro che il preliminare del 15/02/2008 era un atto simulato;
infatti, simulando il preliminare di compravendita, in realtà le parti di comune accordo e nel rispetto della volontà del padre, convenivano con la scrittura pagina 2 di 7 privata del 12/05/2010 che a favore di andava Controparte_3 trasferita la quota pari a 500 mq. della maggior superficie del terreno sito in "Contrada Mezzanelle" dell'agro di SA Paolo di Civitate, in catasto riportato al foglio 33 particella 498, pervenuto a Controparte_1 con atto di compravendita, per notar del 28/02/1996, registrato a Per_4 SA Severo il 15/03/1996 al num.1129, dal padre che aveva Parte_2 espressamente chiesto di trasferire al figlio mq 500. Il Controparte_3 carattere simulato del preliminare di compravendita sarebbe dimostrato anche nella parte in cui è scritto: «detta somma è stata versata dalla promissaria parte acquirente alla parte alienante che ne rilascia quietanza, prima del 04/07/2006»;
- in realtà, il prezzo convenuto non era mai stato versato e mai incassato dalla convenuta;

- infatti, la data del versamento «prima del 04/07/2006» era assolutamente incerta e non si diceva quando fosse stato versato il prezzo convenuto del terreno.
- Inoltre, la dichiarazione resa e sottoscritta dal sig. svelava Controparte_3 che al 12/05/2010 la somma di € 50.000,00 quale prezzo del terreno promesso in vendita con il preliminare non era stata mai versata;

- l'espressione «prima del 04/07/2006» indicava chiaramente che le parti avessero voluto superare l'obbligo imposto dal D. L. 04/07/2006 n. 223, art. 35, comma 25, che impone, nei contratti di trasferimento della proprietà immobiliare, la tracciabilità del pagamento del prezzo. La causa veniva istruita documentalmente e con la prova testimoniale;
all'udienza del 21 gennaio 2025 è stata assegnata a sentenza con la concessione dei termini di cui al 190 cpc. Va preliminarmente dato atto che la questione afferente alla simulazione del preliminare di compravendita, sollevata dalla convenuta, è intesa a paralizzare la domanda ex art. 2932 cc e come tale va qualificata come eccezione di merito. E' fondata, al riguardo l'eccezione di inammissibilità della stessa per tardività del deposito della comparsa di costituzione e risposta. L'udienza fissata in citazione era quella del 18 dicembre 2018 e la comparsa veniva depositata il 17 dicembre 2018. Per completezza, va detto, tuttavia, che parte convenuta adduce la simulazione del contratto di compravendita del 2008 affermando che in realtà le parti di comune accordo e nel rispetto della volontà del padre, convenivano con la scrittura privata del 12/05/2010 che a favore di andava trasferita la quota pari a Controparte_3 500 mq. della maggior superficie del terreno sito in "Contrada Mezzanelle" dell'agro di SA Paolo di Civitate, in catasto riportato al foglio 33 particella 498, pervenuto a con atto di compravendita, per notar Controparte_1 Per_4 del 28/02/1996, registrato a SA Severo il 15/03/1996 al num.1129, dal padre che aveva espressamente chiesto di trasferire al figlio Parte_2 CP_3
mq 500.
[...] pagina 3 di 7 E' evidente che il contratto preliminare del 2008 non poteva essere stato stipulato per concretizzare le pattuizioni avvenute nel 2010. Non può sottacersi, peraltro, che la scrittura del 2010 non costituisce una controdichiarazione poiché non si configura come un atto che svela il quid agitur, il contenuto - cioè - reale di un negozio simulato in cui le parti, che, in forza di un accordo simulatorio hanno posto in essere un negozio apparente, ristabiliscono nei loro rapporti la verità e la realtà del loro operato. La scrittura del 2010, più che altro, dà conto dei rapporti economici relativi alla divisione del patrimonio di famiglia e di un eventuale scomputo delle spettanze relative al terreno di mq 500 edificabile. Va poi chiarito, quanto al prezzo, che della quietanza contenuta nel preliminare può provarsi la simulazione, cioè una volontà delle parti diversa da ciò che hanno dichiarato, ma in questo caso la dimostrazione deve essere fornita producendo la controdichiarazione scritta, controdichiarazione che nel caso in esame per le ragioni sopra esplicitate non ricorre. Ciò posto, va evidenziato che ai fini di ottenere una sentenza ex art. 2932 c.c. la Suprema Corte ha ritenuto altresì necessaria l'acquisizione agli atti della dichiarazione di coerenza catastale di cui alla L. n. 52 del 1985, ex articolo 29, comma 1, e cioè l'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie (sostituibile da un'attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale ( ex aliis Cass. sent. n. 12654/ 2020). Vale, infine rilevare che sempre ai fini dell'ottenimento di una sentenza di un trasferimento ex art. 2932 c.c deve ritenersi necessaria anche l'acquisizione di documentazione ipocatastale ventennale (o di relazione notarile sostitutiva) al fine di ricostruire la storia dell'immobile da trasferire, nonché l'appartenenza dello stesso al promittente venditore. Ciò in quanto la sentenza richiesta costituisce uno strumento alternativo all'atto notarile alla stipula del quale le parti si erano obbligate ai fini del trasferimento dell'immobile per cui è causa. Tale conclusione può agevolmente desumersi anche dalla lettura dell'art. 567 comma 2 c.p.c. ai sensi del quale, in materia di vendita forzata, pienamente assimilabile al trasferimento ex art. 2932 richiesto dalle parti “ il creditore che richiede la vendita deve provvedere, entro sessanta giorni dal deposito del ricorso, ad allegare allo stesso l'estratto del catasto, nonché i certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all'immobile pignorato effettuate nei venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento;
tale documentazione può essere sostituita da un certificato notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari”. In applicazione del suddetto art. 567 c.p.c. la Cassazione ha sostenuto il seguente principio di diritto, applicabile anche al caso di specie, mutatis mutandis : «In tema di espropriazione forzata immobiliare, è doverosa la richiesta, da parte del giudice dell'esecuzione ai fini della vendita forzata, della certificazione attestante che, in base alle risultanze dei registri immobiliari, il bene pignorato appaia di proprietà del pagina 4 di 7 debitore esecutato sulla base di una serie continua di trascrizioni d'idonei atti di acquisto riferibili al periodo che va dalla data di trascrizione del pignoramento fino al primo atto di acquisto precedente al ventennio a decorrere dalla stessa. Mette conto osservare che la mancata produzione di documentazione ipocatastale ventennale (o di relazione notarile sostitutiva) al fine di ricostruire la storia dell'immobile da trasferire, nonché l'appartenenza dello stesso al promittente venditore era stata sollevata con ordinanza del 16 aprile 2025 e che parte attrice ha depositato la relazione notarile solo in data 3 novembre 2025, senza che il deposito di detta documentazione fosse autorizzato e in presenza di preclusioni istruttorie. La Corte di Cassazione con la sentenza del 12 dicembre 2023 n. 34679., avuto riguardo al certificato di destinazione urbanistica ha chiarito che:” In tema di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto preliminare di compravendita su di un immobile o su un terreno, è preclusa al giudice la possibilità di disporre il trasferimento coattivo della proprietà (o di altri diritti reali) in assenza della dichiarazione degli estremi della concessione edilizia relativa all'immobile e del certificato di destinazione urbanistica relativo al terreno, trattandosi di condizioni dell'azione, la cui mancanza è rilevabile d'ufficio, non potendo tale pronuncia realizzare un effetto maggiore e diverso da quello possibile alle parti nei limiti della loro autonomia negoziale. Tuttavia, la mancata produzione della predetta documentazione, che, come detto, non costituisce un presupposto della pretesa azionata, bensì una condizione dell'azione, giustifica la sua acquisizione, anche officiosa, in forza dei poteri del giudice di cui all'art. 213, cod. proc. civ., sottraendosi al principio dispositivo proprio del processo civile (Nel caso di specie, richiamati gli enunciati principi, la Suprema Corte ha cassato con rinvio la sentenza impugnata per avere nella circostanza il giudice d'appello escluso che l'attore, odierno ricorrente, potesse produrre il certificato di destinazione urbanistica del terreno oggetto di trasferimento, quale fatto sopravvenuto non coperto da un precedente giudicato). La sentenza può trovare applicazione anche nel caso del deposito tardivo della relazione notarile. La domanda di esecuzione in forma specifica avanzata da parte attrice, alla luce della relazione notarile acquisita in atti può essere accolta. Il contratto preliminare, come è noto, è un negozio giuridico produttivo di effetti giuridici con la conseguenza che se una delle parti non adempie, ossia si rifiuta di stipulare il definitivo, l'altra parte può, alternativamente, ottenere la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento e la condanna al risarcimento dei danni, oppure chiedere al giudice l'esecuzione specifica dell'obbligo di concludere il contratto, ottenendo una sentenza che produca gli stessi effetti del definitivo non concluso, ai sensi dell'art. 2932 c.c. Tale norma consente alla parte non inadempiente di ottenere una esecuzione in forma specifica in cui la sentenza del giudice, che ha valore costitutivo, prende il luogo del contratto e, quindi, attraverso l'intervento del giudice si determina la nascita del rapporto che non è nato attraverso la prestazione del consenso della controparte. pagina 5 di 7 Per potere agire ex art. 2932 c.c., è necessario che il termine sia scaduto e, ove sia stato previsto, la costituzione in mora delle parti. Il ritardo prescinde completamente dalla colpa che invece è necessaria per l'eventuale azione risarcitoria. Il secondo presupposto è l'offerta della controprestazione, che l'art. 2932 cc. prevede debba essere fatta nei modi di legge e si deve concretizzare in una seria manifestazione di volontà. Non è, peraltro, necessario che l'offerta di eseguire la prestazione venga fatta nelle forme previste dagli artt. 1208, 1209 e 1210 c.c., essendo sufficiente che essa sia conforme agli usi. Nel caso di specie, l'attore, a fronte dell'inadempimento del convenuto rispetto all'obbligo di addivenire alla stipula del definitivo senza alcun giustificato motivo, avendo conservato il proprio interesse al trasferimento dei diritti come innanzi descritti, ha optato per l'esecuzione in forma specifica del contratto preliminare, provvedendo anche alla trascrizione della relativa domanda giudiziale. Il prezzo risulta già versato al venditore e di tanto se ne dà atto nel preliminare. Il termine essenziale per la stipula del definitivo – 31 dicembre 2009- è ampiamente spirato ed in atti risulta che, parte convenuta, ritualmente convocata presso lo studio del Notaio il 25 marzo 2017 non è comparsa. -- Vedi attestazione del citato Per_5 Notaio- Si evince, infine, che i diritti dei quali parte attrice chiede il trasferimento risultano intestati alla convenuta ed a quest'ultima regolarmente pervenuti, come anche emerge che nel ventennio precedente la data del rilascio della stessa certificazione non risultano a carico degli immobili de quibus pesi, oneri, vincoli e trascrizioni pregiudizievoli. Va, invece, disattesa la domanda di risarcimento del danno perché priva di riscontro probatorio. Le spese di lite, liquidate come in dispositivo facendo applicazione dei parametri del D.M. in vigore seguono il principio della soccombenza.

P.Q.M.

Il Tribunale respinta ogni altra istanza ed eccezione, definitivamente pronunciando, così provvede: accoglie la domanda proposta ex art. 2932 c.c. così come proposta da parte attrice, e per l'effetto ordina: a) il trasferimento della piena proprietà da Controparte_1
, nata a [...] il [...] ed ivi residente alla Via
[...] Orazio n. 28 ( cod. fisc.: ), a , C.F._6 Parte_6 nato a [...] R.do (Fg) il 05/10/1974 (cod. fisc.: , C.F._1
, nato a [...] il26/06/1972 ( cod. fisc.: Parte_2 [...]
) e , nato a [...] R.do (Fg) il C.F._7 Parte_3 10/01/1979 (cod. fisc.: , C.F._4 dei seguenti immobili: quota indivisa pari a undici virgola ventisette centesimi 11,27- dell'intero appezzamento di terreno sito in SA Paolo di Civitate alla Contrada pagina 6 di 7 Mezzanelle estesa per circa 4.4.35 mq, riportato in catasto al foglio 33 p.lla 498 – oggi p.lle 1132,1133,1134,1135,1136,1146,1148,1150,1151e 1152- e p.lla 765. Ordina al competente Conservatore dei Registri Immobiliari di Foggia di eseguire le relative volture e trascrizioni;
Condanna parte convenuta al pagamento delle spese e competenze di lite, liquidate in complessivi € 5.810,00 a titolo di compensi professionali ed € 545,00 a titolo di contributo unificato. Sentenza resa ex articolo 281 sexies c.p.c., pubblicata mediante lettura ed allegazione al verbale. Foggia, 4 novembre 2025. Il Giudice
dott.ssa IL AR
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