REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Viterbo – sez. civ. – in persona del G.U. dott.ssa Francesca Capuzzi, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. 206/2024 del R.G.A.C., pendente tra
(c.f. – REA RM-1274852), in persona del suo Parte_1 P.IVA_1
amministratore unico e legale rappresentante pro tempore Sig.ra (c.f. Parte_2
), con sede in Roma e (c.f. – REA VT- C.F._1 Parte_3 C.F._2
161165), residente in [...], entrambe elettivamente domiciliate in Roma, Viale della Tecnica n.
205, presso lo studio degli avvocati Fabrizio Greco (c.f. e Maria Assunta Zucco C.F._3
(c.f. pec ), che le C.F._4 Email_1
rappresentano e difendono, anche disgiuntamente tra loro, in virtù delle procure in calce all'atto di citazione.
Attori
e con sede legale in Viterbo (VT), Strada Mammagialla snc, P. IVA Controparte_1
in p.l.r.p.t., elettivamente domiciliata in Viterbo (VT), Via G. Saragat n. 22, presso lo P.IVA_2
studio dell'Avv. Giuliano Migliorati (C.F. , del Foro di Viterbo, che la C.F._5
rappresenta e difende giusta procura in uno alla comparsa di costituzione. convenuta
Oggetto: responsabilità contrattuale.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Parte attrice agisce per far valere la responsabilità contrattuale e precontrattuale in relazione al contratto di mediazione sottoscritto il 16 novembre 2022 con e CP_1 CP_1 l'amministratore unico per la ricerca di un acquirente per l'immobile di Viterbo, strada CP_2
Mammagialla snc distinto alla NCEU foglio 119, mappale 6 sub 6.
Espone in particolare che le parti avevano pattuito che la vendita avvenisse al prezzo iniziale di €
480.000, da ribassare a € 420.000 a partire dal 28/02/2023 per finire a € 400.000 dal 01/08/2023; che il mandante aveva precisato che l'immobile era libero e che non era gravato da iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli;
che l'obbligo di effettuare le visure da parte del mediatore era stato differito al momento dell'accettazione della proposta di acquisto;
che l'articolo 10 del contratto prevedeva il pagamento di una penale pari al 90% della provvigione in caso di recesso prima della naturale scadenza, senza giustificato motivo, o di rifiuto di esecuzione del contratto;
che il venditore aveva taciuto che l'immobile era condotto in affitto fin dal 2018 ed era stato gravato dalla trascrizione di ben due pignoramenti, del 2018 e del 2019, annotati di cancellazione solamente il
28/04/2023; che ricorrevano gli estremi per l'applicazione della penale in ragione dell'inadempimento e del recesso ingiustificato del venditore nonché la responsabilità precontrattuale di quest'ultimo per il rischio reputazionale che aveva corso l'agenzia nel commercializzare un immobile dichiarato come libero sulla base delle dichiarazioni rese dalla società convenuta.
La convenuta, nel costituirsi in giudizio, ha chiesto il rigetto della domanda deducendo di aver informato il mediatore dell'esistenza del contratto di affitto sicché alcun recesso ingiustificato dal contratto di mediazione poteva esserle imputato;
inoltre, ha eccepito la natura gravosa e sproporzionata della penale e l'obbligo del mediatore, secondo la diligenza professionale media da lui esigibile, di compiere ogni verifica e/o ispezione relativa allo stato dell'immobile prima della eventuale vendita.
Rigettate le richieste di prova orale in ragione della natura documentale della causa, essa è stata trattenuta in decisione all'udienza del 23 ottobre 2025.
La domanda è fondata nei limiti di seguito indicati.
I documenti depositati in atti confermano che il 16 novembre 2022 le parti hanno concluso un contratto di mediazione avente ad oggetto la vendita dell'immobile di proprietà della convenuta al prezzo di € 480.000, che sarebbe stato progressivamente ridotto ad € 420.000 dal 28 Febbraio 2023
e ad € 400.000 dal 1° agosto 2023, con provvigione pari al 4% del prezzo;
la durata del contratto era di anni due, quindi fino al 15 novembre 2024, e all'articolo 10 i contraenti avevano pattuito il pagamento di una penale a carico del venditore pari al 90% della provvigione nel caso di recesso ingiustificato prima della naturale scadenza o di rifiuto del venditore di consentire l'esecuzione dell'incarico.
Invero, va escluso che ricorra tale ultima ipotesi che, in ragione della causa del contratto di realizzare la vendita dell'immobile, si configura nel caso in cui il venditore rifiuti un affare procacciato dal mediatore mentre, nella specie, è pacifico che non vi è mai stata alcuna concreta proposta di acquisto del bene.
Quanto al recesso ingiustificato, prima della scadenza pattuita, l'attrice sostiene che il sig. Per_1
coniuge di ed effettivo dominus della società convenuta, durante una telefonata del 7 CP_2
giugno 2023 avrebbe comunicato che non vi era più volontà di vendere l'immobile e la circostanza
è confermata dal file audio della conversazione prodotto in giudizio, il cui contenuto non è stato specificamente contestato dalla convenuta e da cui emerge che il ha dichiarato “di avere le Per_1
idee un po' confuse”, ma di voler affittare e non vendere.
La collocazione temporale della conversazione è confermata dal fatto che, per calcolare la penale, le parti fanno riferimento al prezzo del bene pari a € 420.000 (contrattualmente previsto dopo il 28
Febbraio 2023).
Invero, l' si difende deducendo che era insorto un dissidio con il mediatore che gli Controparte_1
imputava di aver stipulato il contratto di affitto dopo aver conferito il mandato a vendere, mentre l'esistenza di tale contratto era antecedente e ben conosciuto dall' eccepisce Parte_1
inoltre che l'accordo prevedeva una durata di un solo anno, non due, e che la penale è eccessivamente gravosa e sproporzionata.
Quanto alle prime due contestazioni esse non trovano riscontro documentale poiché nel contratto di mediazione viene precisato che l'immobile è libero e che la durata dell'accordo è di anni due, né in senso contrario vale il fatto che il formulario è stato riempito dell'agente immobiliare poiché il legale rappresentante della società venditrice lo ha sottoscritto e, quindi, deve averlo letto.
Circa la gravosità della penale va detto che il giudice, ai sensi dell'art. 1384 c.c., può ridurla se la sua misura è manifestamente eccessiva avendo riguardo all'interesse del creditore all'adempimento.
Orbene, le parti hanno pattuito una penale di egual misura, pari al 90% della provvigione, sia nel caso di recesso ingiustificato che di rifiuto di esecuzione del contratto, tuttavia, gli interessi che sorreggono le due ipotesi non possono essere posti sullo stesso piano.
Infatti, mentre nel caso di rifiuto di esecuzione, che, come si detto, si configura quando vi è una concreta proposta di acquisto procacciata dal mediatore e rifiutata dal venditore, la misura della penale tiene correttamente conto del fatto che, se la vendita si fosse realizzata, il mediatore avrebbe ottenuto il pagamento dell'intera provvigione pattuita, non altrettanto può dirsi in caso di recesso anticipato.
In tal caso l'interesse del creditore al rispetto della durata del mandato conferitogli deriva dall'incremento delle possibilità di vendita dell'immobile e tuttavia, in assenza di un'effettiva e concreta proposta, il danno subito, alla cui liquidazione forfettaria e anticipata è deputata la penale, non può corrispondere al conseguimento della provvigione quasi per l'intero, mancando la certezza della futura proficua collocazione del bene sul mercato nel tempo stabilito.
Pertanto, la penale va proporzionalmente ridotta, tenendo conto dell'interesse del mediatore a conservare l'incarico per aumentare le possibilità di vendita, in una misura equa che si ritiene corrispondere al 30% della provvigione pattuita.
In sintesi, poiché il recesso è avvenuto il 7 giugno 2023 quando, in base agli accordi intercorsi tra le parti, il prezzo dell'immobile era pari ad € 420.000 e tenuto conto che la provvigione pattuita era pari al 4% del prezzo di vendita, la penale va rideterminata nella misura di € 5.040.
Nessuna somma può essere attribuita a titolo di danno reputazionale in favore dell'agenzia che, sulla base delle dichiarazioni del venditore, ha pubblicizzato un bene libero da pesi, mentre esso era gravato da iscrizioni ipotecarie, poiché non è stato neppure allegato né provato in cosa sia consistito tale danno, che è stato paventato solo come ipotetico ed eventuale.
Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate in dispositivo.

P.Q.M.


Il Tribunale di Viterbo, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da così decide: Parte_1

1. Accoglie la domanda e per l'effetto dichiara il recesso ingiustificato della Controparte_1
dall'incarico di mediazione conferito alla con conseguente obbligo di Parte_1
pagamento della penale che riduce all'importo di € 5.040;

2. condanna al pagamento in favore di delle spese Controparte_1 Parte_1
di lite che liquida in € 2.552,00 per compensi, oltre accessori di legge e rimborso di € 264 per spese.
Così deciso in Viterbo all'udienza del 10 novembre 2025
Il giudice
Dott.ssa Francesca Capuzzi