REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA
QUINTA SEZIONE CIVILE
in composizione monocratica, nella persona del dott. Fabio De Palo,
ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa civile in primo grado iscritta al n. 72387 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2021, vertente tra
ATTORE Parte_1
rappresento e difeso dall'avv. Rocco Maccarone
e
CONVENUTO Controparte_1
rappresentato e difeso dall'avv. Diego Stanzione
MOTIVI DELLA DECISIONE
ha impugnato la delibera assembleare del 19.9.2019 nella parte in Parte_1
cui – relativamente al punto 3 dell'ordine del giorno – ha autorizzato i “proprietari
dei box di parcheggiare di fronte al loro box sull'area di manovra condominiale”. Ha in sintesi dedotto che tale delibera – adottata a maggioranza e con il suo voto contrario – è illegittima per le seguenti ragioni:
1) violazione dell'art. 1102 cod. civ. in quanto l'assemblea non può autorizzare singoli condomini a soste esclusive di autovetture su un'area comune –
destinata a manovra – così escludendo il pari uso degli altri condomini (non proprietari di box) e limitando anche la possibilità di accesso alle proprietà
private attraverso l'ingresso condominiale di servizio;

2) violazione dell'art. 1117 ter cod. civ. con riguardo agli adempimenti previsti per la convocazione assembleare ed alle maggioranze imposte dalla norma.
L'attore ha pertanto concluso chiedendo – previa la sospensione della sua efficacia –
la declaratoria di nullità della delibera impugnata.
Il – nel costituirsi – ha preliminarmente eccepito l'inammissibilità CP_1
dell'impugnazione per decorso del termine ex art. 1137 cod. civ. e – nel merito – ha integralmente contestato la sua fondatezza chiedendone il rigetto.
Sospesa l'efficacia della delibera – con ordinanza del 29.3.2022 – sono state depositate dalle parti le memorie autorizzate ex art. 183, sesto comma, c.p.c. e – dopo l'espletamento di una consulenza tecnica d'ufficio – la causa è stata infine trattenuta in decisione all'udienza del 1.4.2025.
Il giudicante – sulla base di tali premesse – osserva quanto segue.
L'eccezione preliminare del convenuto deve essere disattesa in quanto – come già
rilevato nell'ordinanza del 29.3.2022 – la dedotta violazione dell'art. 1102 cod. civ. comporta la nullità della delibera e la conseguente inapplicabilità del termine decadenziale ex art. 1137 cod. civ. previsto per l'azione di annullamento.
Tale vizio – nel merito – appare sussistente e comporta dunque l'accoglimento dell'impugnazione.
L'autorizzato parcheggio ad uso esclusivo su un'area comune già adibita a spazio di
manovra – in favore dei soli proprietari di box – altera la destinazione in atto di tale area a vantaggio esclusivo di alcuni condomini e costituisce pertanto una violazione dell'art. 1102 cod. civ. (“Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune,
purchè non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne
parimenti uso secondo il loro diritto”).
Il c.t.u. ha inoltre accertato che tale parcheggio comporta anche delle oggettive
limitazioni nel residuo utilizzo della rampa condominiale per i condomini non
proprietari di box – ma comunque assegnatari di posti auto su base turnaria (fra cui l'attore) – “poiché, rimanendo definitivamente preclusa la possibilità di effettuare
l'inversione di marcia nell'area antistante i boxes, quanto meno con auto di piccole e
medie dimensioni…gli stessi condomini sarebbero costretti a percorrere la rampa in
retromarcia, nella fase d'ingresso o di uscita”.
Il c.t.u. ha infine accertato che l'autorizzato parcheggio potrebbe anche comportare per i mezzi di soccorso “macroscopiche limitazioni in termini di svolta in curva”.
Resta solo da osservare che la risalente delibera del 23.6.2011 – richiamata dal convenuto e mai impugnata – non aveva ad oggetto l'area di manovra in questione (antistante ai box privati) e riguardava diversamente la semplice turnazione dei posti auto già individuati nella precedente delibera del 5.4.2011.
Le spese processuali – liquidate ex d.m. 55/2014 – seguono integralmente la soccombenza del convenuto (su cui devono anche gravare – in via CP_1
definitiva – le spese di c.t.u. già poste provvisoriamente a carico dell'attore).

P.Q.M.


dichiara la nullità della delibera impugnata;

condanna il convenuto a rimborsare all'attore le spese del presente giudizio, che liquida in euro 3.800,00 per compensi, oltre euro 545,00 per spese vive, rimborso forfetario del 15%, IV e CA come per legge;

pone in via definitiva le spese di c.t.u. – nella misura già liquidata – a carico esclusivo del convenuto.
24.6.2025. IL CE