R.G.N. 794/2020
Tribunale Ordinario di Paola Sezione Prima Civile Verbale di udienza del 24/10/2025
È presente, per l'attore, presente personalmente, l'avv. ALFONSO GUARAGNA. È altresì presente, per il convenuto, l'avv. FLAVIO MICUCCI. Il Giudice invita le parti alla precisazione delle conclusioni e alla discussione orale della causa. L'avv. NA si riporta ai propri scritti difensivi, nonché alla produzione effettuata, insiste per l'accoglimento della domanda per tutte le ragioni esposte anche nelle note da ultimo depositate, oltre spese del giudizio con distrazione. L'avv. Micucci si riporta ai propri scritti difensivi, segnatamente alla note conclusionali depositate nei termini indicati dal giudicante. Esaurita la discussione, il Giudice si ritira in camera di consiglio. All'esito della camera di consiglio, nell'ora del deposito telematico, il Giudice decide la controversia pronunciando la sentenza incorporata al presente verbale, su pagina separata, dando lettura del dispositivo e della concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione.
Il Giudice
TE RR
pagina 1 di 6 R.G.N. 794/2020
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO Il Tribunale Ordinario di Paola, sezione Prima civile in composizione monocratica, nella persona del giudice dott. TE RR, ha pronunciato, ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c., la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al numero di ruolo RG 794/2020 vertente
TRA
(C.F. ), rappresentato e difeso dall'avv. Alfonso Parte_1 C.F._1
NA (C.F. ) C.F._2 attore
E
(C.F. ) e (C.F. CP_1 C.F._3 Controparte_2
), rappresentati e difesi dagli avv.ti Giustino Massaro (C.F. C.F._4
e VI Micucci (C.F. ) C.F._5 C.F._6
Convenuti
Oggetto: ET
Conclusioni delle parti: come in atti
RAGIONI DI FATTO E DIRITTO

1. ha proposto domanda al fine di ottenere il trasferimento del diritto di Parte_1 proprietà ai sensi dell'art. 2932 cod. civ. ovvero, in subordine, la dichiarazione di risoluzione del contratto preliminare sottoscritto in data 04/10/2018 per inadempimento imputabile a e . CP_1 Controparte_2

1.1. A sostegno della domanda, l'attore deduce che, con il menzionato contratto preliminare, si è obbligato ad acquistare dai convenuti un terreno sito in Bonifati (CS), Località Paneduro, esteso circa 1.040 mq e identificato ai seguenti dati catastali: foglio 14, part. n. 401 (seminativo irriguo arborato); foglio 14, part. n. 215 (vigneto); foglio 14, part. n. 330, per la sola parte identificata dalle parti nel documento allegato al contratto e da frazionare prima di addivenire alla stipulazione del rogito definitivo. Il prezzo della vendita pagina 2 di 6 è stato fissato in € 16.500,00, di cui € 8.500,00 da versarsi a titolo di caparra confirmatoria da imputare a conto prezzo – somma suddivisa in € 3.500,00 quale importo riconosciuto dal promittente venditore al promittente acquirente per prestazioni professionali svolte da in qualità di geometra;
€ 2.500,00 corrisposta in contanti contestualmente alla Pt_1 sottoscrizione del preliminare del 04/10/2018; € 2.500,00 da versarsi entro il 10/10/2018 – ed € 8.000,00 a saldo, da corrispondere entro la data di stipula dell'atto di vendita. All'art. 3 del preliminare è stato, inoltre, previsto che il contratto definitivo sarebbe stato stipulato non appena la parte promittente venditrice avrebbe fornito la documentazione necessaria per il rogito, richiesta dal Notaio e, comunque, entro il 31/03/2019, salvo diversi accordi assunti tra le parti. Malgrado il puntuale pagamento delle somme da parte dell'attore, i convenuti hanno violato il predetto art. 3 perché non hanno effettuato il pagamento dell'imposta di registro relativa alla sentenza n. 285/2017 resa dal Tribunale di Paola con la quale è stata sciolta la comunione tra i fratelli – adempimento che costituisce, a dire dell'attore, CP_1 presupposto della futura stipula per come previsto dall'art. 4 lett. B) del preliminare – e non hanno consegnato al notaio tutta la documentazione necessaria per predisporre il rogito, oltre a non curare il frazionamento della particella 330 (foglio 14) per come previsto dall'art. 1 e a non richiedere il certificato di destinazione urbanistica. La mancata stipula dell'atto di compravendita finale è da imputare, dunque, agli odierni convenuti i quali, oltre a non aver adempiuto alle disposizioni contenute nel preliminare di vendita, con raccomanda A/R del 15/01/2020 hanno poi comunicato la risoluzione del contratto, in quanto l'attore ha fatto trascorrere il termine di cui all'art. 3 senza invitare e all'atto notarile. Con ulteriore missiva del 22/01/2020 CP_1 CP_2 [...]
a diffidato i convenuti a rimuovere tutti gli impedimenti all'acquisto definitivo e Pt_1 con successiva raccomandata A/R del 29/05/2020 li ha invitati a comparire per il giorno 23/06/2020 presso lo studio notarile del dott. , sito in Scalea (CS), per Persona_1 la stipula dell'atto pubblico definitivo di compravendita, invitandoli espressamente a fornire al Notaio tutta la documentazione necessaria per la stipula, incontro tuttavia disertato da e . CP_1 CP_2
Conclude, quindi, chiedendo di accertarsi e dichiararsi che i convenuti sono inadempienti al contratto preliminare di compravendita immobiliare e, per l'effetto, in via principale emettere, ex art. 2932 cod.civ., sentenza costitutiva che produca i medesimi effetti del contratto non concluso, previo espletamento del relativo frazionamento per l'identificazione catastale della porzione promessa in vendita di cui al foglio 14 part. n. 330, con l'impegno da parte dell'attore di corrispondere il pagamento del saldo pari ad € 8.000,00 nei confronti dei convenuti, o dell'importo minore che sarà determinato dalla riduzione del prezzo in caso di mancato trasferimento della porzione di terreno di maggior consistenza della part.lla n. 330 del fg. 14; in via subordinata, chiede pronunciarsi la risoluzione contrattuale ai sensi dell'art. 1453 cod. civ., disponendo la condanna a carico dei convenuti alla restituzione del doppio della caparra stabilita contrattualmente e corrisposta nella misura di € 8.500,00 e, dunque, al pagamento della somma di €
pagina 3 di 6 17.000,00, oltre il risarcimento dei danni subiti e subendi dall'attore a causa all'accertata inadempienza, oltre spese e competenze del presente grado di giudizio.

1.2. e , nel contestare le avverse doglianze, contestano il Controparte_2 CP_1 dedotto inadempimento e deducono che il contratto deve considerarsi risolto a causa del comportamento inadempiente tenuto dall'attore il quale, in violazione dell'art. 3 del preliminare, non si è attivato al fine di invitare i promittenti venditori di fronte al notaio per poter essere messi nelle condizioni di assolvere all'obbligo di presentare i documenti richiesti dallo stesso per il rogito, né tantomeno ha mai richiesto una deroga al termine di scadenza previsto per il 31/03/2019, da considerarsi essenziale. Conclude, quindi, chiedendo il rigetto della domanda perché infondata in fatto e diritto e, per l'effetto, dichiarare risolto il contratto preliminare stipulato dalle parti.

1.3. In seguito allo scambio delle memorie di cui all'art. 183 comma sesto c.p.c., disattese le richieste di prova orale, all'udienza del 12/09/2025 il Giudice ha rilevato e sottoposto alle parti la questione di nullità del contratto per mancanza del certificato di destinazione urbanistica e nel termine assegnato parte attrice ha depositato il documento richiesto.

1.4. La causa è stata rinviata per la precisazione delle conclusioni ed è stata decisa con sentenza contestuale, all'esito della discussione ai sensi dell'art 281 sexies c.p.c..

2. La domanda è ammissibile, avendo parte attrice depositato certificato di destinazione urbanistica entro il termine indicato all'udienza del 12/09/2025. Non colgono nel segno le eccezioni sollevate dai convenuti all'interno delle note depositate in data 02/10/2025 secondo cui, da un lato, l'allegazione del suddetto certificato costituirebbe un'ipotesi di produzione documentale tardiva da dichiararsi dunque inammissibile e, dall'altro, che la destinazione urbanistica di un terreno deve essere dimostrata solo mediante un certificato emesso anteriormente alla data dell'accordo traslativo: sul punto si è espressa la Suprema Corte, la quale ritiene che in tema di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto di compravendita di un immobile, il certificato di destinazione urbanistica costituisce una condizione dell'azione e non un presupposto della domanda, potendo, pertanto, intervenire anche in corso di causa nonché nel corso del giudizio d'appello, purché prima della relativa decisione. Ne consegue che l'allegazione e la documentazione della sua esistenza è sottratta alle preclusioni che regolano la normale attività di deduzione e produzione delle parti e la carenza del relativo documento è rilevabile d'ufficio in ogni stato e grado del giudizio [Cass. Civ. Sez. sez. 2, ordinanza del 14/06/2019 n. 16068 (Rv. 654230 – 01)].

3. Nel merito, la domanda principale è fondata e va accolta, per le ragioni che seguono.

3.1. Con il contratto preliminare le parti si obbligano alla futura stipula di un contratto definitivo. L'interesse sotteso alla stipula del contratto preliminare è da ravvisarsi nella volontà di dare vita a un impegno provvisorio, riservando al futuro contratto definitivo la realizzazione degli effetti programmati. L'impegno che le parti contraenti assumono con la stipula del contratto preliminare non si esaurisce nel manifestare il consenso idoneo a perfezionare il contratto definitivo, ma impone l'adozione di tutte quelle attività preparatorie e/o esecutive necessarie per la realizzazione dell'assetto di interessi programmato e voluto. Con particolare riferimento al preliminare di compravendita pagina 4 di 6 immobiliare, rientra indubbiamente tra gli obblighi del (promittente) venditore la messa a disposizione della documentazione attestante la regolarità urbanistica e catastale [Cfr. Cass. Civ. Sez. 2, Sentenza n. 10820 del 11/05/2009 (Rv. 608128 - 01)], così come costituisce suo preciso obbligo la vendita di un bene privo di vizi (anche di natura giuridica) e, in ogni caso, idoneo ad assolvere la funzione economico sociale sua propria e a soddisfare i bisogni che inducono all'acquisto, e cioè la fruibilità e la commerciabilità del bene, dovendo altrimenti il venditore rispondere per inadempimento, anche sotto il profilo dell'aliud pro alio.

3.2. Nel caso che ci occupa, i promittenti venditori non hanno mai messo a disposizione dell'acquirente (nemmeno dopo le lettere di contestazione e di sollecito del 22/01/2020 e 17/02/2020) la documentazione necessaria per la stipula del rogito, ossia il certificato di destinazione urbanistico, e non hanno effettuato il frazionamento della particella n. 330 del Foglio 14, peraltro intestata (almeno catastalmente) a tale , dunque Persona_2 neanche nella loro disponibilità, con ciò rendendosi essi stessi, per primi, inadempienti agli obblighi da loro assunti. La circostanza che il frazionamento dovesse avvenire a carico degli odierni convenuti si desume dalla previsione contenuta in contratto che prevede che
“prima di procedere alla stipula dell'atto definitivo si procederà al relativo frazionamento”. La possibilità di disporre del bene, e dunque, di provvedere anche al suo eventuale frazionamento, compete al soggetto investito del relativo potere dispositivo (e dunque, in primis, al proprietario), sicché l'obbligo di frazionare il terreno, da evadere prima dell'atto definitivo, non poteva che gravare sulla parte promittente venditrice, che di quella porzione di area si è affermata proprietaria. Costituiva preciso onere del venditore provvedere ad approntare quanto necessario nel termine convenuto per la stipula del rogito (termine che non può essere considerato essenziale, né per il tenore letterale della formulazione della clausola né per la sua ragionevole interpretazione, posto che il contratto rimette alle parti la possibilità di una diversa determinazione della data, ciò che esclude che le parti abbiano potuto ancorare al termine indicato il soddisfacimento dell'interesse perseguito con la stipulazione). Di contro, l'attore ha effettuato nei termini convenuti il pagamento della caparra di € 8.500,00 e ha invitato i convenuti alla stipula del rogito per il 23/06/2020, sicché ha correttamente adempiuto alle obbligazioni su di lui gravate, dovendo il pagamento del saldo avvenire entro la data di stipula del rogito (e dunque anche contestualmente a questo). Pertanto, conformemente alla domanda principale, deve disporsi il trasferimento del lotto di terreno promesso in vendita, sebbene per una consistenza minore, con esclusione della porzione della particella n. 330 del Foglio 14, perché non preventivamente frazionata e, soprattutto, perché non vi è prova che di questa i convenuti possano validamente disporre, atteso che risulta in capo a un terzo, peraltro rimasto estraneo al processo.
Va, dunque, accolta anche la domanda di riduzione del prezzo. Al riguardo si osserva che detta posizione è di 47 metri quadri. Ciò si desume dal contratto preliminare di compravendita, ove di indica che il terreno promesso in vendita è di complessivi metri 1040. Ora, se si sottraggono metri quadri 550 per la particella n. 401 e metri quadri 443 pagina 5 di 6 per la particella n. 215, si ottiene, per differenza, il risultato indicato. Il valore della porzione di bene non trasferita, che andrà sottratta dalla somma che l'acquirente dovrà corrispondere a titolo di saldo prezzo, quale condizione di efficacia delle statuizioni che saranno adottate con la presente pronuncia, è pari a € 745,65. Esso è determinato dividendo il prezzo complessivo pattuito di € 16.500,00 per la dimensione complessiva del terreno (1040) e moltiplicando il risultato per 47 (16.500/1040 x 47). Pertanto, l'acquirente è tenuto a corrispondere il prezzo di € 7.245,45 (euro Settemiladuecentoquarantacinque virgola quarantacinque).

4. Le spese seguono la soccombenza e si liquidano in parte dispositiva facendo applicazione dei parametri tabellari di cui al DM 55/2014, ai valori medi.

PQM


Il tribunale in composizione monocratica, disattesa ogni contraria istanza o eccezione e definitivamente pronunciando, così provvede: Accoglie la domanda e dispone il trasferimento a parte attrice del lotto di terreno di cui al foglio 14, part. n. 401 (seminativo irriguo arborato) e foglio 14, part. n. 215 (vigneto), con esclusione della porzione della particella n. 330 del Foglio 14 per come indicato in sentenza, fissando il prezzo di acquisto a titolo di saldo che l'acquirente dovrà corrispondere ai convenuti pari ad € 7.245,45 (euro Settemiladuecentoquarantacinque virgola quarantacinque). Condanna i convenuti al pagamento delle spese di lite, che si liquidano in € 287,88 per esborsi ed € 5.077,00, oltre rimborso forfettario al 15%, CPA e IVA, se dovuta, da distrarsi in favore dell'avv. Alfonso NA, che ha dichiarato di avere anticipato le spese e di non aver ricevuto compenso dal suo assistito ai sensi dell'art. 93 c.p.c. Paola, 24 ottobre 2025.
Il Giudice TE RR
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