REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI PAOLA
Prima Sezione Civile
Il Tribunale di Paola, Prima Sezione Civile, in persona del Giudice dott. Maurizio Ruggiero, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 655/2022 R.G., avente ad oggetto: vendita di cose immobili
TRA
( e Parte_1 C.F._1 Parte_2
( ), rappresentati e difesi dall'avv. Rachele Posteraro ed elettivamente C.F._2 domiciliati presso lo studio della medesima, sito in Cosenza, alla via E. Cristoforo n. 57, giusto mandato allegato all'atto di citazione
ATTORI
E
), con sede in Amantea alla via Latina Controparte_1 P.IVA_1
CONVENUTA CONTUMACE
CONCLUSIONI
Come da note di trattazione scritta autorizzate dal giudice e depositate telematicamente in sostituzione dell'udienza del 2.7.25, qui da intendersi integralmente riportate e trascritte.
MOTIVAZIONE IN FATTO E DIRITTO
Con atto di citazione ritualmente notificato a mezzo pec in data 11.05.22, la Sig.ra e Parte_1 il Sig. convenivano in giudizio, dinanzi al Tribunale di Paola, la Parte_2 CP_1
assumendo che: quest'ultima, nella persona del legale rappresentante , con
[...] Controparte_2 scrittura privata del 14 marzo 2011, prometteva in vendita agli odierni attori appartamento sito al primo piano, facente parte di un fabbricato in costruzione sito alla via Dogana in Amantea;
l'immobile promesso in vendita doveva essere consegnato ai promittenti acquirenti entro il 31.12.2012; al punto
8 della scrittura privata si stabiliva che il venditore doveva invitare gli acquirenti, mediante lettera raccomandata o verbalmente per la presa in consegna dei locali;
al punto 14 della scrittura si stabiliva che per un ritardo nella consegna, superiore a sei mesi, la parte acquirente aveva diritto alla
1 risoluzione del contratto;
il prezzo dell'immobile veniva concordato tra le parti in euro 80.000
(ottantamila), di cui euro diecimila dovevano essere pagati alla sottoscrizione del preliminare, euro diecimila a struttura ultimata, ulteriori a tompagnatura ultimata , altri diecimila a pavimenti finiti e la restante somma di euro quarantamila con mutuo;
gli attori hanno versato alla società diecimila euro in data 14.03.2011 e diecimila in data 19.12.2011, e l'ulteriore somma complessiva di euro di euro
11.324,93, come da quietanze allegate;
in data 03.07.2019, considerato il lungo tempo intercorso, comunicavano la risoluzione del contratto e chiedevano la restituzione delle somme pagate;
in data
14.03.2021 la convenuta società diffidava gli attori alla stipula del definitivo atto.
Tanto premesso gli attori domandavano: accertarsi e dichiararsi la risoluzione del preliminare di vendita sottoscritto in data 14 marzo 2011, per inadempimento della e per l'effetto Controparte_1 condannarla a pagare in favore degli attori le somme dagli stessi versate pari ad euro 31.324,93 oltre interessi e rivalutazione o quella maggiore o minor somma ritenuta di giustizia;
con condanna alle spese e competenze del giudizio.
Instaurato il contraddittorio, dichiarata la contumacia di parte attrice precisava le Controparte_1 conclusioni e all'udienza del 2.7.25 il Giudice tratteneva la causa in decisione con concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c.
Venendo all'esame del materiale probatorio allegato in atti da parte attrice, si rinviene il contratto preliminare stipulato in data 14.3.11, mediante scrittura privata tra il Sig. , in qualità Controparte_2 di amministratore della “ , e i sig.ri e , con Controparte_1 Parte_1 Parte_2 cui la società prometteva di vendere porzione del costruendo fabbricato sito alla via Dogana nel
Comune di Amantea “n. uno appartamento sito al piano terra” ai signori e , i quali Pt_1 Pt_2 promettevano di acquistarlo. Come si rileva dalla scrittura privata, la consegna era prevista nel contratto in data 31.12.2012 e all'atto della consegna doveva essere ultimato il pagamento del prezzo, anche nel caso di mancanza del certificato di agibilità (a carico del venditore da esibire entro un anno dalla consegna).
Il prezzo a corpo dell'intero immobile oggetto dell'atto veniva accettato e concordato dalle parti in €
80.000,00 di cui €10.000,00 dovevano essere versati nel momento della stipula del contratto preliminare come caparra confirmatoria, €10.000,00 a struttura ultimata, €10.000,00 a tompagnatura ultimata, € 10.000,00 a pavimenti finiti ed € 40.000,00 con mutuo.
A tal proposito, si rinviene: assegno n. 0027410301-09 rilasciato dalla Sig.ra in favore della Pt_1
pari a €10.000,00 (sotto la copia dell'assegno è presente la dicitura “Caparra CP_1 CP_1
14/03/2011); altro assegno n. 0027410305-00 rilasciato dalla Sig.ra in favore della Pt_1 CP_1 pari a €10.000,00 (sotto la copia dell'assegno vi è l'attestazione e sottoscrizione del Sig.
[...] [...]
dell'avvenuta ricezione della somma come ulteriore pagamento per l'acquisto di CP_2
2 appartamento sito in Via Dogana, datata 19.12.2011); n.7 documenti attestanti l'avvenuto pagamento delle rate relative al mutuo contratto con UB BA ME (rispettivamente di € 1120,94, €1127,25,
€ 1130,08, €1167,93, €2003,13, €1962,54, €1959,87) e sottoscritti dal Sig. , il quale Controparte_2 dichiarava di aver ricevuto complessivamente la somma di € 11.324,93, conteggiando tutte le dichiarazioni apposte in calce ai documenti prodotti.
Tanto premesso, la domanda degli attori di risoluzione del contratto risulta fondata e, come tale, meritevole di accoglimento per le ragioni che seguono.
Preliminarmente, tenuto conto dell'oggetto del contendere, è opportuno ricordare che, secondo pacifica ed unanime giurisprudenza, “in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per
l'adempimento della prestazione della controparte deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'avverso inadempimento, mentre il debitore evocato in giudizio è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento. Analogamente, anche nel caso in cui sia dedotto non l'inadempimento dell'obbligazione, ma il suo inesatto adempimento, al creditore istante sarà sufficiente la mera allegazione dell'inesattezza dell'adempimento, gravando ancora una volta sul debitore l'onere di dimostrare l'avvenuto esatto adempimento (cfr., in questo senso, ex plurimis, Cass. civ. sez. II del 20.1.2015 sez. III n. 826; Cass. Civ., Sez. II, Sentenza n.8903 del 03.04.2025).
Ciò posto, dal compendio probatorio in atti emerge che gli attori hanno soddisfatto gli oneri probatori sui medesimi gravanti, risultando, per contro, la mancata dimostrazione ad opera della controparte, rimasta contumace, di fatti estintivi, modificativi e/o impeditivi.
È, infatti, documentalmente provata l'avvenuta stipula tra le parti in causa di una scrittura privata valevole quale contratto preliminare di compravendita d'immobile ad uso abitativo (cfr. allegato di parte attrice), avente ad oggetto “n° uno appartamento sito al piano terra” quale porzione di un fabbricato da realizzare in Amantea (CS), Via Dogana.
Nel medesimo preliminare, inoltre, le parti convenivano che l'immobile promesso in vendita sarebbe stato consegnato al promittente acquirente, salvo causa di forza maggiore indipendente dalla volontà del venditore, entro il 31.12.2012 (cfr. punto 8 preliminare di vendita), stabilendo il prezzo di vendita nell'importo di € 80.000,00 da corrispondere al promittente venditore secondo le scadenze ivi previste.
Nonostante gli obblighi assunti, la non ha provato di aver consegnato l'immobile, Controparte_1 mentre parte attrice ha corrisposto, in favore dell' pagamenti per l'importo Controparte_1 complessivo di € 31.324,93.
3 In conseguenza di tanto, i promittenti acquirenti, con apposita diffida del 3 luglio 2019, hanno chiesto la restituzione delle somme versate.
La predetta diffida è stata riscontrata dall' per mezzo del proprio legale, avv. Controparte_1
Gregorio Barba, l'11 luglio successivo.
Orbene, nel richiamare il citato principio sancito dalla Corte di Cassazione, secondo il quale spetta al debitore convenuto l'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituto dall'avvenuto adempimento delle proprie obbligazioni, tale prova non è stata fornita dalla convenuta, rimasta contumace.
Nel caso di specie, vengono in risalto, innanzitutto, i punti 8 e 14 del preliminare di vendita con i quali, rispettivamente, le parti convengono che “l'immobile promesso in vendita...sarà consegnato al promittente acquirente, salvo causa di forza maggiore indipendente dalla volontà del venditore, entro il 31.12.2012. All'atto della consegna dovrà essere comunque ultimato il pagamento del prezzo… Il venditore inviterà l'acquirente, mediante lettera raccomandata o verbalmente per la presa in consegna dei locali…” e che “eventuali ritardi nella data di consegna fino ad un massimo di sei mesi dopo la data prevista nel presente atto non daranno diritto alla parte acquirente ad indennizzo di sorta.
Trascorso il termine di sei mesi di ritardo, la parte acquirente avrà diritto alla risoluzione del contratto, salvo che il ritardo sia attribuibile a causa di forza maggiore indipendenti dalla volontà della promittente venditrice”. Nel caso di specie, però, non risulta che per il dedotto ritardo nella consegna del bene siano state rappresentate, nella predetta pec di parte convenuta dell'11.07.2019, difficoltà oggettive non imputabili al venditore. Né ciò risulta da altra documentazione probatoria prodotta nel giudizio de quo.
La consegna dell'immobile doveva avvenire entro il termine massimo di ritardo stabilito dal richiamato art. 14 del contratto preliminare, ossia entro sei mesi dal 31.12.2012, indi entro l'1 luglio
2013.
La menzionata pec contiene mere asserzioni, non dimostrate in giudizio. Nella stessa la convenuta si limita ad affermare che la consegna dell'immobile sarebbe avvenuta “a distanza di oltre un lustro”, dunque oltre cinque anni prima dell'11.07.2019, senza nemmeno specificare la data di effettiva consegna, che sarebbe avvenuta prima dell'11 luglio 2014.
In ogni caso, parte convenuta, rimanendo contumace, non ha dimostrato l'avvenuta consegna dell'immobile.
Peraltro, l'art. 8 del preliminare allegato prevede che il pagamento del prezzo sarebbe stato ultimato
“all'atto della consegna” e non prima della medesima.
Nonostante l'art. 14 del preliminare di vendita non sia stato espressamente rubricato “clausola risolutiva espressa”, tuttavia, non vi è dubbio come l'esplicita ed inequivoca previsione della
4 risoluzione del preliminare, nel caso di inadempimento del promittente venditore rispetto all'obbligo di consegna dell'immobile entro la data indicata, imponga di qualificarlo come tale, ossia come clausola risolutiva espressa ex art. 1456 c.c.
Si ricorda, infatti, che, quale modalità tipica di risoluzione del contratto per inadempimento, la clausola risolutiva espressa, disciplinata dall'art. 1456 c.c., prevede la possibilità per le parti di pattuire la risoluzione del contratto nel caso in cui una o più delle obbligazioni che formano oggetto del regolamento contrattuale non siano esattamente adempiute.
“La clausola risolutiva espressa attribuisce al contraente il diritto potestativo di ottenere la risoluzione del contratto per un determinato inadempimento della controparte, dispensandola dall'onere di provarne l'importanza. Essa non ha carattere vessatorio, atteso che non è riconducibile ad alcuna delle ipotesi previste dall'art. 1341, co. 2, c.c., neanche in relazione all'eventuale aggravamento delle condizioni di uno dei contraenti derivante dalla limitazione della facoltà di proporre eccezioni, in quanto la possibilità di chiedere la risoluzione è connessa alla stessa posizione di parte del contratto e la clausola risolutiva si limita soltanto a rafforzarla” (cfr. Cass. civ. Sez. 3,
Ordinanza n. 17603 del 05/07/2018).
“La risoluzione di diritto di un contratto non opera automaticamente per effetto del mero inadempimento di una delle parti, ma nel momento in cui il contraente nel cui interesse è stata pattuita la clausola risolutiva comunica all'altro contraente l'intenzione di volersene avvalere con manifestazione che, in assenza di espressa previsione formale, può essere consacrata anche in un atto giudiziale” (Cass. Sez. 1, Sentenza n. 7178 del 16/05/2002).
Nell'ipotesi in esame, dunque, la risoluzione si verifica ex lege, sicché la successiva sentenza ha natura dichiarativa della risoluzione già avvenuta e non costitutiva.
Alla luce di quanto argomentato, si accerta e dichiara la risoluzione del contratto preliminare di vendita sottoscritto in data 14 marzo 2011, per inadempimento della e per l'effetto Controparte_1 si condanna la medesima, in p.l.r.p.t., a pagare in favore degli attori, in solido tra loro, le somme dagli stessi versate pari ad euro 31.324,93 oltre interessi e rivalutazione dalla data dei singoli pagamenti al saldo.
Le spese giudiziali, liquidate come in dispositivo in base ai valori medi del D.M. n. 55/14 (scaglione
€ 26.001,00 a € 52.000,00), seguono la soccombenza della convenuta, con attribuzione in favore dell'Erario attesa l'ammissione degli attori al patrocinio a spese dello Stato.
Va evidenziato, infine, che “la disposizione di cui al D.M. n. 55 del 2014 e s.m.i. prevede un compenso unitario per la fase istruttoria e per quella di trattazione, che pertanto con detta voce le ricomprende entrambe. Detto compenso, di conseguenza, come già affermato da questa Corte (cfr
Cass. 27 marzo 2023 n. 8561), spetta al procuratore della parte vittoriosa anche a prescindere
5 dall'effettivo svolgimento, nel corso del grado del singolo giudizio di merito, di attività a contenuto istruttorio, essendo sufficiente la semplice trattazione della causa” (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 30219 del 2023).


P.Q.M.


Il Tribunale di Paola, Prima Sezione Civile, in persona del Giudice dott. Maurizio Ruggiero, definitivamente pronunziando sulle domande proposte nel giudizio n. 655/2022 R.G., ogni contraria e diversa domanda ed eccezione rigettata e/o disattesa, così provvede:
1) accerta e dichiara la risoluzione del contratto preliminare di vendita sottoscritto in data 14 marzo 2011, per inadempimento della e per l'effetto condanna la medesima, Controparte_1 in p.l.r.p.t., a pagare in favore degli attori, in solido tra loro, le somme dagli stessi versate pari ad euro 31.324,93 oltre interessi e rivalutazione dalla data dei singoli pagamenti al saldo;

2) condanna la in p.l.r.p.t., al pagamento delle spese di lite in favore Controparte_1 dell'Erario, liquidate in € 7.616,00 per compenso professionale, oltre rimborso spese generali, iva e cpa come per legge
Paola, lì 27.10.25
Il Giudice dott. Maurizio Ruggiero
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