N. 6539/2021 R.G.

Tribunale Ordinario di Latina
I Sezione civile
“Note scritte in sostituzione dell'udienza ex art. 127 ter c.p.c.”
Oggi 02 dicembre 2025, innanzi alla dott.ssa Giulia Paolini, come da provvedimento del 24.09.2024, regolarmente comunicato alle parti (comunicazioni telematiche in data 25.09.2024), si procede alla trattazione della causa in forma scritta.
Il Giudice dà atto che per l'avv. CIOTTI MA ER ha concluso come da nota Parte_1 depositata in data 28.11.2025 per l'avv. BOVE AU ha concluso come da nota depositata in data Parte_2

1.12.2025 per l'avv. GUGLIELMO EL ha concluso come da nota depositata Parte_3 in data 26.11.2025
Il Giudice dato atto di quanto sopra, si ritira in camera di consiglio.
Alle ore 09:31 pronuncia sentenza ex art. 281-sexies c.p.c. dandone pubblica lettura in assenza delle parti.
Il Giudice
Dott.ssa Giulia Paolini
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di Latina
I Sezione civile
N. 6539/2021 R.G.
Il Tribunale, in composizione monocratica, nella persona del giudice Dott.ssa Giulia Paolini ha pronunciato ex art. 281 sexies c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al N. 6539/2021 R.G. promossa da: tra
(c.f. ), rappresentato e difeso dall'avv. CIOTTI Parte_1 C.F._1
MA ER ed elettivamente domiciliato presso il suo studio sito in Latina (LT), Via G.B. Vico, n.
46, in virtù di procura alle liti allegata al fascicolo telematico;
attore contro
(c.f. ), rappresentata e difesa dall'avv. BOVE Parte_2 C.F._2
AU ed elettivamente domiciliata presso il suo studio sito in Latina (LT), Corso Matteotti, n. 61, in virtù di procura alle liti allegata al fascicolo telematico;
convenuta nonché contro
(c.f. , rappresentata e difesa dall'avv. GUGLIELMO Parte_3 C.F._3
EL ed elettivamente domiciliata presso il suo studio sito in Latina (LT), Via dei Cappuccini,
n. 40, in virtù di procura alle liti allegata al fascicolo telematico;
convenuta
OGGETTO: azione di simulazione assoluta; domanda di restituzione;
CONCLUSIONI come da verbale d'udienza
CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione in rinnovazione ritualmente notificato, il signor ha Parte_1 convenuto in giudizio - innanzi all'intestato Tribunale – la propria figlia, , Parte_2 nonché la propria ex coniuge al fine di sentire accogliere le seguenti Parte_3 conclusioni: “Voglia l'Ecc.mo Tribunale adito, contrariis reictis, accertare e dichiarare la simulazione assoluta del contratto di vendita a rogito Notaio in data 30.11.2000, Rep. n.

3.900 Racc. n. 1569, Per_1 per non aver le parti voluto porre in essere alcun contratto tra di loro e conseguentemente dichiararne
l'inefficacia ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 1414 c.c. e pertanto condannare la sig.ra Parte_2
alla restituzione del citato immobile in Latina in favore dei sigg. e
[...] Parte_1
, in ragione di 1/2 ciascuno in piena proprietà. Condannare altresì la sig.ra Parte_3
alla restituzione in favore dell'attore del 50% della somma di € 12.600,00 salvo Parte_2 errori, indebitamente percepita a titolo di locazione del suddetto immobile a far data dall'01.10.2018 ed ulteriori sino all'effettivo pagamento. Con vittoria di spese e compensi professionali da distrarsi in favore del sottoscritto avvocato che si dichiara antistatario.”.
L'attore, a fondamento della propria pretesa, ha dedotto: - di avere contratto matrimonio concordatario, in regime di comunione dei beni, in data 03.04.1982 con la convenuta e di aver Parte_3 acquistato con la predetta, giusto atto di compravendita del 07.02.1991, un appartamento in Latina (LT), via Rossetti, n. 1, distinto in Catasto al f. 172, part. 160, sub. 22, comprensivo di un locale cantina al piano seminterrato ed ivi stabilendo la propria dimora familiare;
- di aver acquistato, sempre insieme alla predetta ex coniuge, giusto atto di vendita Notaio 30.11.2000, Rep. n.

3.900 Racc. n. 15696, un Per_1 secondo immobile ubicato nella medesima palazzina della casa familiare, distinto in Catasto al f. 172, part. 160, sub 26; - che, al fine di poter usufruire delle agevolazioni "prima casa", avevano deciso di simulare la vendita dell'immobile in parola già destinato a casa familiare in favore della figlia Pt_2 allora minorenne e studentessa;
- che il Notaio incaricato, in data 31.10.2000, aveva presentato istanza all'intestato Tribunale, in funzione di G.T., ove veniva dichiarata la circostanza inveritiera che la figlia minorenne possedeva la somma necessaria all'acquisto; - che, previa autorizzazione del G.T., in Pt_2 data 30.11.2000, veniva così stipulato l'atto di vendita alla figlia, ove si dava conto che il corrispettivo della vendita, pari a lire 73.000.000, era stato già corrisposto dalla parte acquirente alla parte venditrice;

- che, effettuata la vendita di cui sopra, i coniugi, privi della disponibilità economica per l'acquisto della seconda abitazione e in assenza di dazione dell'importo pattuito da parte della figlia, avevano stipulato un mutuo per l'importo di £ 280.000.000; - che, per l'acquisto del secondo immobile avvenuto il 28.12.2000, era stato corrisposto il prezzo di £ 320.000.000, di cui £ 280.000.000 coperto dal contratto di mutuo, £
20.000.000, mediante il proprio TFR e £ 30.000.000, giacenti sul proprio c/c; - che le rimanenti £
10.000.000 erano state necessarie per pagare le spese di trasferimento e di mutuo, sebbene nell'atto venisse indicato il prezzo di vendita in £ 107.500.000; - di aver, insieme alla coniuge convenuta, nell'immediatezza della vendita alla figlia, locato a terzi l'immobile per un canone di £ 950.000 mensili corrisposti al medesimo direttamente dal conduttore e ciò anche successivamente al compimento della maggiore età della figlia - di disporre, insieme alla coniuge convenuta, dell'immobile in parola, Pt_2 facendosi carico degli oneri condominiali relativi alle spese straordinarie, incassando i canoni, restituendo il deposito cauzionale al momento del recesso del conduttore, riaffittando attraverso agenzia nuovamente l'immobile dopo il recesso del primo conduttore, pagando le tasse e le imposte sugli immobili e quant'altro necessario e dovuto agendo perciò quali reali proprietari dell'immobile; - che, al fine di tracciare il pagamento dei canoni condominiali, era stato anche aperto nell'anno 2000 un c/c cointestato con la di loro figlia del quale però disponevano solo i primi quasi in via esclusiva;
- che la stessa convenuta Pt_2 era andata a vivere in un altro appartamento, non avanzando richiesta di disdetta per uso personale Pt_2 al conduttore e ciò nella piena consapevolezza che l'appartamento oggetto della domanda fosse di esclusiva proprietà dei genitori;
- che, sino all'anno 2018, il conduttore dell'immobile oggetto di causa aveva provveduto al pagamento del canone mediante consegna di un assegno mensile direttamente nelle proprie mani;
- che, a seguito dell'allontanamento della ex coniuge dalla casa familiare, a seguito dell'intervenuta separazione, quest'ultima, unitamente alla figlia, in data 18.06.2019, aveva estinto, a sua insaputa, il c/c cointestato, trasferendone il saldo sul proprio conto personale;
- che, da predetta data, la convenuta aveva trattenuto integralmente per sé i canoni di locazione, sul presupposto Parte_3 che il 50% spettantegli, pari a circa € 350,00 mensili, sarebbe stato destinato al mantenimento dell'altra di loro figlia Giulia;
- di essere, successivamente, venuto a conoscenza che l'immobile era stato posto in vendita per il tramite di un'agenzia immobiliare, medio tempore, diffidata dal dare seguito alla vendita, invocando la nullità assoluta del contratto di compravendita del 2000 oggetto di simulazione.
La convenuta , tempestivamente costituitasi in giudizio con comparsa di Parte_2 costituzione e risposta depositata il 14.03.2022, ha chiesto la reiezione della domanda attorea, in quanto infondata in fatto e in diritto, svolgendo altresì domanda riconvenzionale, ed instando per l'accoglimento delle seguenti conclusioni: “Voglia il Tribunale di Latina, premessa ogni più opportuna declaratoria del caso e disattesa ogni contraria istanza, eccezione e difesa: - In via principale: Rigettare in toto le domande proposte dall'Attore perché infondate in fatto ed in diritto ed ordinare (se del caso anche a mezzo di pronuncia di sentenza parziale) al Direttore dell'Agenzia del Territorio di Latina la cancellazione della trascrizione della domanda giudiziale effettuata nei Registri Immobiliari di Latina in data 2 4 Gennaio 2022 a favore di e contro e Parte_1 Parte_2 Parte_3
al n.1450 del Registro Generale ed al n.1100 del Registro Particolare. . - In via riconvenzionale:
[...]
Condannare, ex art.2043 c.c. e/o 96 c.p.c., al risarcimento dei danni per avere Parte_1 agito con mala fede e colpa grave o comunque senza la normale prudenza, nonché, accertata e dichiarata
l'ingiusta trascrizione della domanda giudiziale, condannarlo al risarcimento dei danni quantificati in euro 50.000,00 o in quella maggiore o minore provata o ritenuta di giustizia. In via subordinata e autonoma: Nella denegata ipotesi che venga accertata la simulazione della vendita, accertare e dichiarare l'intervenuta usucapione del diritto di proprietà degli immobili di cui all'atto di vendita del
30/11/2000 per rogito Notaio rep. N. 3900 - trascritto presso la Conservatoria RR.II. di Latina Per_1 in data 12.12.2000 al n. 23428 reg. gen e n. 15635 reg. part. - in favore di , nata a [...]
Roma il 24/09/1983, residente a [...] (c.f. ) . - In ogni C.F._2 caso, con vittoria di spese, competenze ed onorari di lite, oltre spese generali, I.V.A. e C.P.A., come per legge.”. L'altra convenuta costituitasi in giudizio con comparsa di costituzione e Parte_3 risposta depositata il 24.03.2022, ha contestato recisamente la ricostruzione avversaria, insistendo per l'accoglimento delle seguenti conclusioni: “Alla luce di quanto sino ad ora esposto, si conclude per il rigetto integrale della domanda siccome infondata in fatto e diritto. Con il favore delle spese, che andranno poste interamente a carico del sig. e la condanna del medesimo al Parte_1 risarcimento del danno per aver agito in malafede ex art. 96 c.p.c. nella misura che sarà indicata dal
Tribunale anche in via equitativa.”.
Espletata con esito negativo la procedura di mediazione, concessi i termini ex art. 183, co. 6, c.p.c., la causa, istruita in via esclusivamente documentale, veniva discussa e decisa all'odierna udienza con il presente provvedimento, ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c., dinanzi a questo G.I., subentrato al precedente a far data dall'1.7.2022, previa concessione alle parti di termine per note conclusive fino a dieci giorni prima.
La domanda attorea è infondata e andrà, pertanto, rigettata.
L'odierno giudizio ha ad oggetto l'accertamento della simulazione assoluta del contratto di compravendita, a rogito del Notaio , stipulato in data 30.11.2000, tra l'attore e l'allora Persona_2 coniuge da un lato, in qualità di venditori, e la convenuta figlia , Parte_3 Parte_2 dall'altro, in qualità di acquirente (all. 4, attoreo), atto che, secondo la tesi difensiva attorea, sarebbe stato posto in essere in difetto di volontà negoziale effettiva, al solo scopo di ottenere le agevolazioni fiscali
"prima casa" per l'acquisto di un secondo immobile.
Ciò premesso, giova rammentare come si configuri simulazione assoluta di un atto nell'ipotesi in cui le parti, di comune accordo, dichiarino di voler concludere un contratto, convenendo altresì, con un accordo simulatorio (controdichiarazione), che lo stesso non produca effetto tra le stesse.
Secondo l'insegnamento di legittimità, in tema di simulazione assoluta di un contratto di compravendita immobiliare, quando l'azione è proposta dalle parti del contratto e non da terzi o creditori, la prova dell'accordo simulatorio richiede la produzione della controdichiarazione scritta o la dimostrazione della sua perdita incolpevole ai sensi dell'art. 2724, n. 3, c.c., non essendo ammessi equipollenti (Cass.
31.07.2023, n.23237).
La pronuncia richiamata, inoltre, ha precisato che l'art. 1417 c.c., in base al quale è consentita la prova libera della simulazione, trova applicazione esclusivamente quando la domanda sia proposta da creditori o da terzi ovvero quando sia diretta a far valere l'illiceità del contratto dissimulato, e non quando le parti del contratto agiscano per far valere la frode alla legge del negozio apparente, aggiungendo, altresì, che l'inammissibilità della prova testimoniale diretta a dimostrare patti contrari al contenuto di un contratto per il quale la legge richiede la forma scritta ad substantiam è rilevabile d'ufficio, rispondendo ad un interesse di rilievo pubblicistico che esige un controllo officioso sull'ingresso di una prova confliggente con la previsione cogente dell'ordinamento.
Nel caso di specie, parte attrice agisce quale parte del contratto di compravendita che deduce essere stato simulato.
Orbene, la previsione di cui all'art. 1414, co. 1, c.c., stabilisce che “il contratto simulato non produce effetto tra le parti”, mentre il disposto di cui all'art. 1417. c.c., che regola la prova della simulazione, prevede che “La prova per testimoni della simulazione è ammissibile senza limiti, se la domanda è proposta da creditori o da terzi e, qualora sia diretta a far valere l'illiceità del contratto dissimulato, anche se è proposta dalle parti”.
Di conseguenza, al di fuori delle ipotesi di illiceità, la parte dell'accordo potrà solo ricorrere alla prova documentale al fine di dimostrare la natura simulata del contratto.
In particolare, nei rapporti tra le parti, la forma tipica di prova della simulazione è data dalla produzione di controdichiarazioni, che si sostanziano in documenti che forniscono la dimostrazione della simulazione compiuta.
La funzione della controdichiarazione è quella di essere diretta a smentire l'atto palese, con una totale o parziale deroga al suo contenuto, cosicché nella volontà delle parti l'atto esterno sia ridotto ad una apparenza mentre la realtà del rapporto è costituita dall'atto occulto.
Nel caso di specie, parte attrice non ha prodotto alcuna controdichiarazione a riprova della natura simulata dell'atto di cui si chiede la rimozione dal mondo giuridico.
L'odierno deducente ha invocato l'applicazione dell'art. 2724, n. 2, c.c., sostenendo di essere stato nell'impossibilità morale di procurarsi la controdichiarazione per la minore età della figlia e alla Pt_2 luce del rapporto di parentela/coniugio esistente tra tutte le parti.
La giurisprudenza di legittimità, tuttavia, ha statuito che "ai fini della configurabilità della situazione di impossibilità morale di procurarsi la prova scritta che, ai sensi dell'art. 2724, n. 2, c.c., rende ammissibile il ricorso alla prova testimoniale, non è sufficiente la deduzione di una astratta posizione di preminenza della persona dalla quale la dichiarazione scritta doveva essere pretesa, o di un vincolo affettivo con la persona stessa” (Cass. 13.12.2001, n.15760; Cass. 26.03.1992, n.3750).
L'orientamento in parola risulta confermato anche da recente giurisprudenza, secondo cui l'eccezione di impossibilità morale di procurarsi la prova scritta di cui all'art. 2724 c.c., pur derogando in via generale alle limitazioni probatorie dell'art. 1417 c.c., non trova applicazione ai trasferimenti immobiliari, per i quali la prova, oltre che l'efficacia e la validità, necessita, comunque, della forma scritta, sicché la mera qualità di parente stretto non è sufficiente a integrare l'impossibilità morale in assenza di altre speciali e particolari circostanze concorrenti (App. Roma 03.05.2025, n.3105).
Ed invero, parte attrice avrebbe potuto certamente redigere una controdichiarazione al momento della stipula, quando i rapporti familiari erano integri, attestante la natura simulata dell'atto in questione.
Risulta poi versato in atti il decreto autorizzativo del G.T., attestante la vantaggiosità dell'operazione immobiliare per la minore, elemento ostativo a supportare la tesi attorea della simulazione.
Nello specifico, risulta poi documentato come la convenuta , a partire dall'anno 2003 Parte_2 in poi, abbia stipulato tutti i contratti di locazione in qualità di proprietaria (contratti del 3.12.2003, 29.09.2006, 25.01.2020, 2021), dimostrando un comportamento inequivocabilmente corrispondente all'esercizio del diritto di proprietà per oltre 20 anni (cfr. all. 7, comparsa) e che, nell'unico contratto di locazione stipulato dai di lei genitori, datato 27.12.2000, questi ultimi hanno dichiarato di essere usufruttuari ex lege della figlia minorenne, il che risulta coerente con la naturale transizione alla gestione diretta della figlia al momento del raggiungimento della maggiore età, oltre alla documentata dichiarazione dei redditi e pagamento delle imposte dei beni dalla medesima convenuta operate (all. 7- 8, comparsa avv. Bove).
Da ultimo, la corrispondenza intercorsa tra la convenuta e l'amministratore di Parte_3 condominio negli anni 2005-2009 (vd. all.ti memoria attorea ex art. 183, co. 6, n. 2), c.p.c.), pur mostrando che, in tale periodo, la convenuta si atteggiava come effettiva proprietaria dell'immobile, non risulta, in assenza di ulteriori indici, necessariamente incompatibile con l'effettiva proprietà in capo alla convenuta
, all'epoca già maggiorenne (ben potendo la circostanza derivare da una gestione Parte_2 inizialmente familiare dell'immobile e da pregressi rapporti condominiali consolidati ed iniziati prima del raggiungimento della maggiore età della minore).
In assenza della cd. controdichiarazione, gli indici sopra esaminati si pongono in contrasto con la tesi della simulazione assoluta sostenuta dall'odierno attore.
La domanda attorea, pertanto, andrà integralmente rigettata, con conseguente reiezione della domanda di restituzione del 50% del bene e del 50% dei canoni di locazione percepiti dalla convenuta.
Alla luce delle superiori considerazioni, non si ritengono sussistere motivi per la rimessione della causa in istruttoria, come richiesto dal patrocinio di parte attrice, non potendo, nel caso di specie, essere fornita la prova della simulazione mediante prova per testi ed essendo la documentazione versata in atti pienamente sufficiente per dirimere la controversia.
Parimenti, non meritano accoglimento la domanda svolta in via riconvenzionale dalla convenuta
[...]
finalizzata ad ottenere la condanna dell'attore ex art. 2043 c.c. e/o art. 96 c.p.c., al Parte_2 risarcimento dei danni per avere agito con mala fede e colpa grave o, comunque, senza la normale prudenza, nonché, previo accertamento dell'ingiusta trascrizione della domanda giudiziale, al risarcimento dei danni quantificati in euro 50.000,00 o in quella maggiore o minore provata o ritenuta di giustizia.
Lo stesso dicasi per la domanda di condanna ex art. 96 c.p.c. formulata dall'altra convenuta.
Ed invero, questo Giudice osserva che alcuna delle convenute ha opportunamente dimostrato la ricorrenza dell'elemento soggettivo e oggettivo, presupposti necessari per l'accoglimento della relativa domanda, né tantomeno allegato – come rammenta la giurisprudenza della Suprema Corte (la domanda di risarcimento dei danni ex art. 96, perciò, non può trovare accoglimento tutte le volte in cui la parte istante non abbia assolto all'onere di allegare (almeno) gli elementi di fatto necessari alla liquidazione, pur equitativa, del danno lamentato, così Cass. n. 21798/2015; Cass. S.U., n. 7583/2004) – alcunché al fine di vedere accolta la domanda ex art. 96, co. 1, c.p.c.. Sul punto, la giurisprudenza, anche di merito, ha asserito che la responsabilità processuale aggravata ex art. 96 c.p.c. postula, oltre alla compiuta soccombenza, anche un'inescusabile negligenza o malafede nella resistenza processuale, causativa di un tangibile danno alla controparte di cui la stessa deve fornire la relativa prova ed ancora, la domanda di condanna ex art. 96 c.p.c. non può trovare accoglimento ogni qualvolta sia carente non solo l'elemento soggettivo dell'illecito e, dunque, la mala fede o la colpa grave, ma anche l'elemento oggettivo, ovvero la entità del danno sofferto (cfr. ex multis, Trib. Cassino 28.7.2016,
Trib. Ivrea 17.2.2012).
Nel caso di specie, la convenuta ha omesso totalmente di allegare gli eventuali danni Parte_2 che le sarebbero derivati dalla trascrizione operato, ex art. 2652, co. 7, n. 4, c.c., dal proprio padre della domanda giudiziale diretta all'accertamento della simulazione dell'atto di compravendita summenzionato.
A tale proposito è da ritenersi tardiva e, comunque, irrilevante la produzione documentale (all. 16, note difensive: e-mail del 15.3.24) operata con la nota conclusionale del 22.03.2024 e, dunque, a seguito dello spirare dei termini istruttori, attestante la rinuncia dell'agenzia immobiliare all'incarico di vendita conferito nel luglio 2021 (all. 11, memoria ex art. 183, co. 6, c.p.c.), stante il desistere di potenziali acquirenti, giammai documentati in atti, all'acquisto del cespite immobiliare per la sussistenza della trascrizione della domanda giudiziale.
Oltre ai presupposti soggettivo e oggettivo sopra richiamati, ai fini dell'accoglimento della domanda di condanna al risarcimento dei danni è, altresì, necessario che la controparte dimostri la concreta ed effettiva sussistenza di un danno in conseguenza del comportamento processuale della parte medesima (Cass.
4443/2015).
Infatti, la liquidazione dei danni, sebbene effettuabile d'ufficio, richiede comunque la prova, gravante sulla parte che richiede il risarcimento, sia dell'an, ovvero della concreta esistenza di un pregiudizio, che del quantum, ossia della sua quantificazione o, quantomeno, la desumibilità di tali elementi dagli atti di causa
(ex multis, App. Firenze 15.9.2010; Trib. Bari 15.11.2017; Trib. Taranto 9.10.2012; Trib. Bassano del
Grappa 27.10.2011; Trib. Bari 25.5.2011).
Conclusivamente, le domande attoree andranno integralmente rigettate, così come la domanda riconvenzionale svolta dalla convenuta e la domanda ex art. 96 c.p.c. svolta dall'altra Parte_2 convenuta.
Ogni altra questione è da ritenersi assorbita.
Le spese di lite seguono la soccombenza e vanno liquidate come in dispositivo, secondo i parametri minimi del D.M. 55/2014 come aggiornato dal D.M. 147/2022 (scaglione indeterminato – complessità bassa), tenuto conto dell'esito complessivo del giudizio, del comportamento processuale delle parti e della natura squisitamente documentale della causa.


P.Q.M.


Il Tribunale di Latina, nella persona del Giudice Dott.ssa Giulia Paolini, definitivamente pronunciando, ogni altra diversa domanda ed eccezione respinta:
a) rigetta integralmente le domande attoree;

b) rigetta la domanda riconvenzionale della convenuta e la domanda della Parte_2 convenuta di condanna di parte attrice al risarcimento del danno ex art. 96 c.p.c.; Parte_3
c) condanna l'attore a rimborsare alle convenute le spese di lite che si liquidano, in favore di ciascuna predetta parte, in euro 3.809,00 per compensi di avvocato, oltre spese generali nella misura del
15% e accessori come per legge;

d) ordina alla Conservatoria dei RR.II. territorialmente competente la cancellazione della trascrizione della domanda di simulazione assoluta del contratto di compravendita, a rogito Notaio
, del 30.11.2000 (rep. n. 3.900 – racc. n. 1569), effettuata in data 24.01.2022 (reg. Persona_2 gen. n. 1450 – reg. part. n. 1100), previa presentazione del relativo titolo da parte dell'interessato.
In Latina, allegato al verbale dell'udienza del 02.12.2025
Il Giudice
Dott.ssa Giulia Paolini
Sentenza resa ex articolo 281 sexies c.p.c., pubblicata mediante lettura alle parti non presenti ed allegazione al verbale.
Latina, 02 dicembre 2025
Il Giudice
Dott.ssa Giulia Paolini