N. R.G. 18975/2025
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO
TREDICESIMA CIVILE
Il Tribunale di Milano, sezione tredicesima civile, in composizione monocratica, in persona del dott.
NI RO, all'esito del deposito entro il termine del 13.11.2025 di note scritte in sostituzione di udienza ex art. 127 ter e 128 c.p.c. ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 18975/2025, già n. 18716/2025 e vertente
TRA
(C.F. rappresentato e difeso dall'avv. Antonietta Parte_1 C.F._1
Maenza Dell'Orco;
ATTORE
E
(C.F. ), rappresentata e difesa dagli Avv.ti Gian Controparte_1 C.F._2
LU SI e HI FE e CE LA;

CONVENUTA
Oggetto: finita locazione.
RAGIONI IN FATTO ED IN DIRITTO
, premesso che dal 24 ottobre 2023 era proprietario nel complesso condominiale Parte_1 denominato “Condominio Borgomainerio” in Milano Via Borgomainerio n. 17 di un appartamento ad uso civile abitazione al piano secondo (terzo fuori terra) composto da disimpegno d'ingresso, tinello con cucinino, un bagno, due camere e due balconi riportato nel NCEU Comune di Milano in Milano,
Via Luigi Borgomainerio 17, piano 2, zona censuaria 3, categoria A/3, classe 3, consistenza 4 vani, superficie catastale totale 65 mq (totale escluse aree scoperte 63 mq), rendita euro 451,48, foglio 360, particella 40 subalterno 6, di un vano cantinato al piano seminterrato, pertinenziale all'appartamento e censito in Milano, Via Luigi Borgomainerio 17, piano S1, zona censuaria 3, categoria C/2, classe 3, consistenza 17 mq., superficie catastale totale 21 mq., rendita euro 26,34, foglio 360, particella 40
pagina 1 di 5 subalterno 705 e di una quota di 1/8 del bagno al piano terreno (primo fuori terra) dell'area cortilizia condominiale, composto da un disimpegno e un locale wc, pertinenziale all'appartamento foglio 360 e censito a in Milano, Via Luigi Borgomainerio 17, piano T, zona censuaria 3, categoria C/2, classe3, consistenza 3 mq., superficie catastale totale 4 mq., rendita euro 9,14, foglio 360, particella 191, subalterno 701, che con contratto di locazione del 19 settembre 2016, debitamente registrato, i predetti beni immobili erano stati concessi in locazione ad uso abitativo a per la durata di Controparte_1
4 anni rinnovabili per altri 4 anni, con decorrenza dall'1ottobre 2016 sino al 30.9.2020 e, quindi, rinnovato sino al 30.9.2024, con un canone di locazione annuo (a cedolare secca) di € 4.556,00 oltre ad
€ 400,00 per rimborso spese salvo conguagli da corrispondersi in 4 rate anticipate, che con raccomandata a.r. datata 8 novembre 2023 e ricevuta in data 14 novembre 2023 aveva comunicato alla conduttrice la propria volontà di non rinnovare il contratto di locazione allo spirare della seconda scadenza del 30.9.2024 invitandola a lasciare gli immobili liberi da cose e persone, senza esito, intimava a lo sfratto per finita locazione, convenendola nel contempo in giudizio Controparte_1 per la relativa convalida.
si opponeva alla convalida ed eccepiva che il locatore non intendeva utilizzare Controparte_1
l'immobile, né per sé né per i suoi famigliari, ma solo aumentare il canone sfruttando l'acquisto riversando sulla conduttore il degrado d'uso, abusando del proprio diritto in violazione del principio di buona fede e chiedeva il rigetto della domanda e, in subordine, la concessione di un termine per il rilascio non inferiore a 18 mesi ovvero del migliore termine ritenuto di Giustizia e comunque il più ampio tenuto conto delle precarie condizioni di età e di salute in cui versava.
ribadiva le difese svolte. Controparte_1
All'esito della scadenza del termine perentorio del 13.11.2025 concesso ai sensi degli artt. 127 ter e
128 c.p.c. e sulla scorta delle note scritte depositate dalle parti la causa veniva decisa.
Preliminarmente, deve ritenersi pacifica l'esistenza del rapporto per cui è causa sulla scorta delle risultanze contenute nella documentazione prodotta, ed in particolare nel contratto di locazione ad uso abitativo prodotto, debitamente registrato, per la durata di quattro anni rinnovabili per altri quattro anni, con decorrenza dal 01.10.2016.
Tanto premesso, la domanda dev'essere accolta, atteso che con raccomandata A.R. del 08.11.2023, spedita il 10.11.2023 e ricevuta in data 14.11.2023, ha comunicato con preavviso di Parte_1 almeno sei mesi rispetto alla data di scadenza del contratto la volontà di non rinnovare il contratto di locazione.
Al riguardo va infatti osservato che il contratto di locazione, rinnovatosi alla data di prima scadenza del 30.09.2020 in mancanza di diniego di rinnovo per giustificati motivi, è cessato il 30.09.2024 per pagina 2 di 5 effetto della disdetta ricevuta in data 14.11.2023 come si evince dall'avviso di ricevimento sottoscritto da che attesta la ricezione, peraltro non contestata. Controparte_1
Sotto tale profilo, deve escludersi la possibilità di configurare un abuso del diritto nell'azione esercitata dall'attore, atteso che la richiesta di cessazione della locazione riguarda la seconda scadenza e non già il diniego di rinnovo, per cui non richiede che gli immobili vengano destinati ad uso del locatore ovvero di suoi familiari, ed atteso che l'azione esercitata essendo finalizzata all'acquisto della disponibilità dei beni rientra nelle prerogative che caratterizzano il diritto di proprietà in capo al suo titolare e non si traduce in un sacrificio ingiustificato e sproporzionato delle ragioni della convenuta titolare di un diritto di godimento sull'immobile cessato per effetto della disdetta tempestivamente comunicata.
Nel caso di specie, infatti, ha concluso con il precedente locatore una Parte_1 compravendita che determina l'acquisto del diritto di proprietà in capo all'acquirente per cui, in difetto di contestazioni in ordine alla validità dell'atto posto in essere deve ritenersi che l'azione risoluzione per cessazione del rapporto e di conseguente rilascio costituisca la tipica espressione delle facoltà concesse all'attore e non denoti di per sé alcun intento elusivo tale da alterare la funzione obiettiva dell'atto di acquisto rispetto al potere che lo prevede né consente di ritenere che sia finalizzata ad obiettivi ulteriori e diversi rispetto a quelli propri del diritto reale conseguito contrattualmente, peraltro neanche prospettati, non sussistendo un obbligo di proseguire il rapporto di locazione ovvero di stipulare un nuovo contratto alle condizioni economiche ritenute congrue dalla conduttrice.
Gli ulteriori profili prospettati dalla convenuta assumono rilievo esclusivamente sotto il profilo delle condizioni da tenere in conto nella fissazione della data di esecuzione ai sensi dell'art. 56 della legge
392/1978, in quanto le problematiche di salute peraltro adeguatamente documentate non incidono sul sinallagma contrattuale sia dal punto di vista genetico che funzionale, ma riguardano solo l'attività di rilascio conseguente alla cessazione del rapporto.
In base a tali considerazioni, dunque, dev'essere dichiarata la cessazione del contratto di locazione alla data del 30/09/2024, con conseguente obbligo di rilascio degli immobili.
La richiesta di concessione del termine massimo di diciotto mesi per il rilascio degli immobili ai sensi dell'art. 6 Legge 431/98 é inammissibile atteso che il contratto per cui è causa è stato stipulato in data
19.09.2016 per cui non ricade nell'ambito di operatività della citata disposizione.
Al riguardo va infatti osservato che come rilevato dal giudice delle leggi, “l'art. 6 della legge n. 431 del 1998, che disciplina il rilascio degli immobili, si caratterizza per la limitazione temporale e spaziale dei suoi effetti, poiché contiene disposizioni evidentemente volte a regolare e a definire situazioni sorte nel vigore delle precedenti normative e circoscrive il proprio ambito di operatività ai comuni ad alta pagina 3 di 5 tensione abitativa, di cui all'art. 1 del d.l. 30 dicembre 1988, n. 551…” (cfr. Corte Costituzionale
n.482/2000).
Tale rilievo è stato fatto proprio dalla Suprema Corte secondo cui le norme contenute nell'art. 6 della legge 431/1998 sono norme eccezionali, di efficacia temporanea, introdotte allo scopo di agevolare la transizione dalla legislazione vincolistica al nuovo regime pattizio delle locazioni (Cass. 12882/2009;
Cass. 10836/2007; Cass. 8502/2003; Cass. 11961/2010; Cass. 4357/2013; Cass. 12814/2012).
In particolare, l'art. 6 comma 4 regolamenta l'impugnativa dei provvedimenti di rideterminazione della data per l'esecuzione ai sensi della normativa transitoria di detta disciplina, tesa a favorire la rinegoziazione dei rapporti già in essere nella nuova disciplina a canone sostanzialmente libero dettata dai precedenti articoli della medesima L. n. 431 del 1998 (cfr. Cass. 12814/2012), per cui si è arrivati a ritenere che la possibilità di ottenere dal giudice la fissazione di una nuova data dell'esecuzione riconosciuta al conduttore dalla citata disposizione si riferisca ai soli provvedimenti esecutivi di rilascio per finita locazione emessi entro il termine di 180 giorni dalla data di entrata in vigore della legge e cioè entro il 27.6.1999 (cfr. in termini Cass. 11961/2010).
Pertanto, considerato il rilievo che assume l'ampio lasso di tempo intercorso dalla disdetta, senz'altro idoneo a consentite il reperimento di altro immobile, e tenuto conto dell'incidenza che assumono le problematiche alquanto gravi di salute prospettate dalla conduttrice, non specificamente contestate dal locatore e comunque riscontrabili nella documentazione sanitaria prodotta, può essere concesso termine sino al 31.03.2026 per l'esecuzione.
Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo, avuto riguardo all'attività in concreto svolta nelle fasi processuali.

P.Q.M.


Il Tribunale definitivamente pronunciando, rigettata ogni altra difesa, deduzione ed eccezione, così provvede:
- dichiara che la locazione per cui è causa è scaduta in data 30.09.2024;
- ordina di conseguenza a il rilascio degli immobili per cui è causa siti nel Controparte_1 complesso condominiale denominato “Condominio Borgomainerio” in Milano Via
Borgomainerio n. 17 costituiti da un appartamento ad uso civile abitazione al piano secondo (terzo fuori terra) composto da disimpegno d'ingresso, tinello con cucinino, un bagno, due camere e due balconi riportato nel NCEU Comune di Milano in Milano, Via Luigi Borgomainerio 17, piano 2, zona censuaria 3, categoria A/3, classe 3, consistenza 4 vani, superficie catastale totale 65 mq
(totale escluse aree scoperte 63 mq), rendita euro 451,48, foglio 360, particella 40 subalterno 6, da un vano cantinato al piano seminterrato, pertinenziale all'appartamento e censito in Milano, Via pagina 4 di 5 Luigi Borgomainerio 17, piano S1, zona censuaria 3, categoria C/2, classe 3, consistenza 17 mq., superficie catastale totale 21 mq., rendita euro 26,34, foglio 360, particella 40 subalterno 705 e da una quota di 1/8 del bagno al piano terreno (primo fuori terra) dell'area cortilizia condominiale, composto da un disimpegno e un locale wc, pertinenziale all'appartamento foglio 360 e censito a in Milano, Via Luigi Borgomainerio 17, piano T, zona censuaria 3, categoria C/2, classe3, consistenza 3 mq., superficie catastale totale 4 mq., rendita euro 9,14, foglio 360, particella 191, subalterno 701, e fissa per l'esecuzione la data del 31.03.2026;
- condanna al pagamento delle spese di lite che liquida in € 231,00 per esborsi Controparte_1 ed € 1.701,00 per compensi, oltre accessori di legge.
Milano, 14 novembre 2025
Il giudice
NI RO
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