R.G. N. 18/2019
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ISERNIA
- Sezione unica -
In composizione monocratica, in persona del dott. IO HI EL, ai sensi degli articoli 281 quater, 281 quinquies primo comma del Codice di procedura civile vigente ha emesso la seguente
SENTENZA definitivamente pronunciando nella causa iscritta al n. r.g. 18/2019, tra le seguenti parti:
(C.F.: ), difensore di sé medesimo;
Parte_1 C.F._1
- attore
(C.F.: ), in Parte_2 P.IVA_1 persona del legale rappresentante p.t., Controparte_1 rappresentata e difesa dall'avv. IA ON, giusta procura in atti;

- convenuto
(C.F.: ), rappresentata e difesa Controparte_2 C.F._2 all'avv. Giuseppe Di Vito, giusta procura in atti;

- convenuta Oggetto: impugnazione delibera condominiale/lesione decoro architettonico.
Conclusioni.
Come da verbale di udienza del 19/11/2024.
Motivi di fatto e di diritto della decisione.
Il Tribunale ritiene, inoltre, che la controversia debba essere definita sulla base delle seguenti considerazioni che, per evidenti esigenze di economia processuale, si concentreranno sui soli profili ritenuti direttamente rilevanti ai fini della decisione, in ossequio al principio per cui al fine di adempiere l'obbligo della motivazione, il giudice del merito non è tenuto a valutare singolarmente tutte le risultanze processuali ed a confutare tutte le argomentazioni prospettate dalle parti, essendo invece sufficiente che egli, dopo aver vagliato le une e le altre nel loro complesso, indichi gli elementi sui quali intende fondare il proprio convincimento, dovendosi ritenere disattesi, per implicito, tutti gli altri argomenti, tesi, rilievi e circostanze che, sebbene non menzionati specificamente e non espressamente esaminati, sono logicamente incompatibili con la decisione adottata (Cass. 15 aprile 2011, nr. 8767; Cass. 20 novembre 2009, nr. 24542).
Il fatto comunque è così sinteticamente ricostruibile: con atto di citazione del 20/12/2018 ha convenuto in giudizio il Parte_1 impugnando, ai sensi dell'art. Controparte_3 Controparte_2
1137 c.c., la delibera assembleare adottata in data 5/12/2018 con particolare riferimento al terzo punto all'ordine del giorno (“richiesta da parte del sig. di abbattimento Parte_1 delle opere abusive realizzate nel condominio e rimozione della struttura realizzata nella proprietà
). Parte_3
A fondamento della domanda parte attrice ha dedotto:
- di essere proprietario dell'unità immobiliare sita in Venafro, Strada Prov.le per Conca Casale n. 21/E, catasto fabbricati sezione urbana Foglio 3, particella 396, subalterno 28, secondo piano - interno 4;
- che proprietaria dell'appartamento e del lastrico solare sito al Controparte_2 terzo piano dell'immobile in esame, ha edificato un immobile abusivo sul lastrico solare dotato di tutti i servizi, pavimentazione sopraelevata arrecante danno alla struttura sottostante di sua proprietà;
- che la stessa ha realizzato altre opere abusive all'interno del condominio negli spazi comuni (alcuni gradini di accesso al suo appartamento, una nuova pavimentazione sopraelevata lungo tutto il perimetro del suo appartamento, con aumento del peso sulla struttura condominiale e pericolo di danno in caso di terremoto) in assenza di qualsiasi permesso di costruzione in sanatoria;

- che, con nota notificata all'amministratore condominiale il 17/01/2017, inoltrata al Comune di Venafro il 6/06/2017, ha denunciato la violazione da parte della sig.ra del regolamento condominiale e specificatamente degli artt. 1, 4, 10 e la CP_2 normativa in materia di condominio;

- che, successivamente, a rimosso una parte della struttura esterna Controparte_2 dell'immobile realizzato sul lastrico solare, facendo rivestire la struttura portante con teli di plastica trasparente e realizzando una “baracca” che deturpa l'estetica ed il decoro architettonico del condominio e crea forti rumori e martellamento sulla struttura sottostante ove è ubicato l'appartamento di sua proprietà; - che, con nota del 22/12/2018, l'amministratore ha convocato CP_5
l'assemblea condominiale in prima convocazione per il giorno 4/12/2018 ed in seconda convocazione per il giorno 5/12/2018;
- che l'assemblea, con delibera del 5/12/2018, a maggioranza dei presenti e con il voto contrario dell'odierno attore, ha autorizzato l'ampliamento della struttura realizzata nella proprietà di purché la stessa fosse conforme alle Controparte_2 norme urbanistiche vigenti;

- che la delibera è nulla, poiché per la modifica del decoro di uno stabile è necessaria una votazione unanime da parte di tutti i partecipanti al . Parte_2
In virtù di quanto innanzi esposto, parte attrice ha rassegnato le seguenti conclusioni: “1) Preliminarmente, per i motivi esposti in narrativa, sospendere l'efficacia della delibera assembleare del giorno 5.12.2018 relativamente al punto 3 all'ordine del giorno;
2) Nel merito, per tutti i motivi esposti in narrativa, accertare e dichiarare nulla e/o annullabile la delibera dell'assemblea del giorno 5.12.2018, adottata dal , relativamente al punto 3 all'ordine del giorno, Parte_2 Parte_2 condannando il convenuto al pagamento delle spese, competenze ed onorari del presente giudizio, oltre IVA e CAP come per legge. 3) Accertare l'abusività e la contrarietà alla vigente normativa edilizia ed antisismica, di quanto costruito dalla sig.ra sia sul terrazzo, sia all'interno del Controparte_2 condominio sul pianerottolo del terzo piano, nonché, all'interno del proprio appartamento;
4) ordinare l'abbattimento/rimozione delle strutture abusive tutte realizzate dalla condomina sig.ra
[...]
e non autorizzate dalla unanimità dei condomini”. CP_2
Con comparsa di costituzione e risposta del 29/03/2019 si è costituto in giudizio il contestando le avverse pretese e chiedendo, in Parte_2 via preliminare, di accertare e dichiarare l'improcedibilità della domanda per mancato esperimento della mediazione obbligatoria;
nel merito, di accertare e dichiarare l'infondatezza della domanda attorea, nei confronti dell'adito condominio, in quanto la delibera del 5/12/2018 è stata validamente approvata dall'assemblea condominiale, con la presenza di oltre i 2/3 dei proprietari, e, per l'effetto, estromettere il dal Parte_2 presente giudizio.
Con comparsa di costituzione e risposta del 09/04/2019 si è costituita in giudizio eccependo l'infondatezza della pretesa avversaria e chiedendone il Controparte_2 rigetto. In particolare, ha evidenziato che le opere realizzate sul lastrico solare sono conformi alla normativa urbanistica vigente nel Comune di Venafro e sono state oggetto di preliminare denuncia di inizio attività del 02/10/2009 corredata dalla prevista progettazione e relazione di asseveramento;
che gli enti competenti hanno approvato la relazione paesaggistica a seguito di trasmissione anche alla Soprintendenza per i Beni Architettonici e Paesaggistici del Molise;
che le opere realizzate non pregiudicano né la stabilità né la risposta ad onde sismiche dell'edificio condominiale, essendo la struttura perfettamente rispondente alla normativa antisismica in vigore nell'anno di sua costruzione (1983); che i lavori eseguiti rispettano le prescrizioni del regolamento condominiale;
che la delibera è legittima, in quanto adottato nel rispetto delle maggioranze di cui all'art. 1136, comma 2, c.c.
Disposta la mediazione obbligatoria tra le parti, svoltasi con esito negativo, la causa, istruita documentalmente ed assegnata a questo giudice in data 14/06/2024, è stata trattenuta in decisione con ordinanza del 19/02/2025.
OSSERVA
L'articolo 1120, ultimo comma, cod. civ., vieta le innovazioni che, pur essendo migliorative o accrescitrici del valore del fabbricato, possano arrecare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza dello stesso, alterarne il decoro architettonico o rendere talune parti comuni inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino.
La normativa vigente richiede, ai fini della validità delle innovazioni condominiali, una votazione che raccolga almeno la maggioranza dei partecipanti che rappresentino i due terzi del valore dell'edificio (art. 1136 c.c.). Tuttavia, questa maggioranza, seppur qualificata, non può ritenersi sufficiente per approvare una delibera che comporti una modifica del decoro architettonico del fabbricato.
Per tali ragioni, è consolidato l'orientamento secondo il quale per la modifica del decoro architettonico sia necessaria una votazione unanime, ovvero un accordo extra assembleare unanime da parte di tutti i condomini partecipanti. La tutela del decoro architettonico, infatti, è prestata in favore del singolo condomino e non del nella sua Parte_2 interezza, con la conseguenza che le decisioni dell'assemblea non possano essere considerate definitive. Ne discende come il divieto di alterare il decoro architettonico del fabbricato non possa essere sanato da delibere condominiali, se non all'unanimità dei partecipanti. Il parere contrario anche di un solo condomino costituisce l'assenza di una valida autorizzazione dell'innovazione lesiva, con il diritto del condomino di chiedere senza limiti di tempo (tenuto conto dell'imprescrittibilità dell'azione) la rimessione in pristino dei luoghi (Cass., Sez. II, sent. n. 851, 16 gennaio 2007).
Posto quindi che, in linea generale, la delibera assembleare autorizzativa di lavori che ledano il decoro architettonico è nulla se non adottata all'unanimità e che tale nullità può essere fatta valere in ogni tempo, occorre verificare se, nella fattispecie in esame, la delibera adottata il 5/12/2018 sia effettivamente nulla ossia se abbia in effetti autorizzato la lesione del decoro architettonico del . Parte_2
La Suprema Corte ha, infatti, statuito come il decoro architettonico debba essere valutato, ai sensi dell'art. 1120, comma 2, c.c., tanto in relazione all'edificio condominiale nella sua totalità, quanto a determinati singoli punti, rimettendo poi all'organo giurisdizionale di merito l'accertamento sulla portata lesiva del decoro in questione causata da una determinata innovazione (Cass. civ., Sez. II, sent. n. 1286, 25 gennaio 2011 e sent. n. 1286, 25 gennaio 2010).
Per accertare quindi se la delibera impugnata sia nulla occorre comprendere cosa sia il decoro architettonico.
Secondo la nozione recepita dalla Cassazione, per decoro architettonico “deve intendersi l'estetica del fabbricato data dall'insieme delle linee e delle strutture che connotano lo stabile stesso e gli imprimono una determinata, armonica fisionomia ed una specifica identità” (Cass. Sentenza n. 851 del 2007). Non è tuttavia requisito apprezzabile solo in relazione alle linee architettoniche complessive dello stabile condominiale, essendo invece comprensivo di ogni singola caratteristica qualitativa che sia distintiva del profilo estetico ed armonico dell'immobile e sia immediatamente percepibile dall'osservatore esterno (Cass. 19 giugno 2009, n. 14455 e Cass. 11 maggio 2011, n. 10350).
La Cassazione, ha inoltre statuito che “il decoro architettonico, quando possa individuarsi nel fabbricato una linea armonica, sia pure estremamente semplice, che ne caratterizzi la fisionomia, è un bene comune” (Cass. n. 8830 del 2008). Proprio perché inerente alla fisionomia dell'edificio condominiale, la nozione di decoro architettonico integra un bene comune, ai sensi dell'art. 1117 c.c., il cui mantenimento è tutelato a prescindere dalla validità estetica assoluta delle modifiche che si intendono apportare al fabbricato. Il regolamento condominiale può peraltro dare una definizione più rigorosa di decoro architettonico rispetto a quella contenuta all'1120 cc e presupposta dall' art 1102 c.c. fino anche ad imporre la conservazione degli elementi attinenti alla simmetria, all'estetica e all'aspetto generale dell'edificio.
Il giudizio sull'impatto di una innovazione sul decoro architettonico costituisce accertamento di fatto riservato al giudice di merito, il quale deve valutare se l'innovazione altera in modo apprezzabile e lesivo l'unitarietà stilistica e l'aspetto estetico complessivo dell'edificio, con conseguente deprezzamento economico rilevante delle singole unità immobiliari (Cass. n. 1286/2010; Cass. n. 10350/2011).
Quindi, il condomino dissenziente, che impugna la delibera, deve provare puntualmente l'alterazione del decoro dell'edificio, il che significa che deve portare in giudizio degli elementi che consentano al Giudice di accertare l'avvenuto peggioramento e consequenzialmente la diminuzione di valore del . Parte_2
Nel caso in esame, tuttavia, parte attrice non ha fornito elementi probatori idonei a dimostrare che le opere contestate realizzate dalla sig.ra comportino un'effettiva CP_2 alterazione peggiorativa del decoro architettonico dell'edificio, né ha comprovato un pregiudizio economico valutabile in termini di deprezzamento delle proprietà condominiali.
La delibera impugnata ha autorizzato l'ampliamento di una struttura realizzata sul lastrico solare della proprietà , subordinando l'autorizzazione al rispetto delle Parte_3 normative urbanistiche. Tuttavia, non emerge chiaramente né la consistenza né la specifica natura dell'intervento deliberato, né se esso abbia comportato una modificazione visibile e apprezzabile del profilo architettonico dell'edificio.
Infatti, dal verbale dell'assemblea del 5/12/2018, relativamente al punto 3 (“richiesta da parte del sig. di abbattimento delle opere abusive realizzate nel condominio e rimozione Parte_1 della struttura realizzata nella proprietà ), emerge che “in merito alla richiesta di Parte_3 abbattimento del sig. l'assemblea a maggioranza dei presenti e con il voto contrario di Pt_1 Pt_1 autorizza l'ampliamento della struttura realizzata nella proprietà purché la stessa sia Parte_3 conforme alle norme urbanistiche vigenti”.
Dalla relazione di asseveramento redatta dal geom. , allegata alla Controparte_6 denuncia di inizia attività, presentata da il 2/10/2009, risultano i Controparte_2 seguenti lavori: posa in opera di nuova pavimentazione del terrazzo dell'attico e di battiscopa;
realizzazione di modifiche alle aperture esterne;
spicconatura di intonaco ammalorato delle facciate esterne del terrazzo dell'attico; trattamento delle armature dei frontalini dei balconi ammalorati del terrazzo dell'attico; rifacimento di intonaco nelle parti spicconate;
realizzazione di pergola sul prospetto posteriore;
realizzazione di aiuola nell'angolo tra i prospetti laterale sud e demolizione di tramezzature Parte_2 interne;
spicconatura di intonaci interni;
realizzazione di impianto elettrico, idraulico e riscaldamento;
realizzazione di nuove pavimentazioni interne, realizzazione di tinteggiature interne.
In particolare, la relazione tecnica precisa che: “sul terrazzo è stata prevista la realizzazione di una struttura leggera in legno lamellare bullonata, adibita a pergolato e quindi completamente aperta sia lateralmente che superiormente, in moda da permettere nel futuro che essenze arboree poste in corrispondenza di tale struttura in legno possano arrampicarsi contribuire a valorizzare la zona giorno dell'appartamento, nonché l'intero terrazzo circostante, inoltre tale struttura, data la sua natura e consistenza non andrà in alcun modo ad incidere a livello strutturale sull'edificio esistente” (cfr. all. 3 costituzione di risposta del ). Parte_2
È onere della parte che impugna la delibera fornire la prova dell'effettiva incidenza dell'opera sul decoro architettonico del fabbricato, e in particolare del suo peggioramento, suscettibile di determinare una diminuzione del valore delle singole unità immobiliari.
Tale prova non risulta raggiunta nel presente giudizio. L'attore non ha prodotto elementi tecnici, perizie, relazioni di parte, fotografie, né altra documentazione idonea a dimostrare un'effettiva alterazione peggiorativa del decoro architettonico condominiale, né tantomeno un deprezzamento delle unità immobiliari derivante dalle opere contestate.
Anzi, dalla documentazione acquisita – in particolare dalla relazione asseverata allegata alla denuncia di inizio attività presentata dalla sig.ra – risulta che l'intervento ha avuto CP_2 carattere di manutenzione straordinaria, comprendente opere interne e l'installazione di una struttura leggera in legno lamellare, assimilabile ad un pergolato, non idonea ad alterare significativamente il profilo estetico o strutturale del fabbricato, né a determinare un aggravio statico.
In difetto di prova dell'incidenza sul decoro, non può ritenersi integrata la nullità della delibera per violazione dell'art. 1120, co. 2, c.c., né la sua annullabilità per contrasto con il regolamento condominiale.
In merito all'abusività delle opere, la documentazione tecnica versata in atti comprova l'avvenuta presentazione della D.I.A. e il rispetto dei requisiti richiesti dalla normativa edilizia e antisismica vigente all'epoca della realizzazione. Le opere non risultano sprovviste di titolo edilizio, né sono stati forniti elementi idonei a dimostrare la loro illegittimità.
Quanto alla domanda di condanna alla rimozione delle opere, essa deve essere rigettata per carenza del presupposto fondamentale, ossia la dimostrazione dell'illiceità delle opere stesse e della loro concreta incidenza negativa sul godimento altrui, circostanza non provata.
In definitiva, stante la mancata prova della lesione del decoro architettonico CP_7
e quindi la mancata prova della nullità della delibera del 5/12/2018, la domanda deve ritenersi infondata.
Le spese di lite seguono la soccombenza e saranno liquidate in dispositivo secondo i parametri di cui al D.M. 55/2014.


P.Q.M.


Rigetta la domanda.
Condanna alla rifusione in favore del Parte_1 Parte_2
e di delle spese di lite che così liquida:
[...] Controparte_2
- € 2.934,80 per compensi e spese generali, oltre IVA e CPA come per legge, ove dovuti, in favore del , da distrarsi in favore dell'avv. Parte_2
IA ON, dichiaratosi antistatario;
- € 2.934,80 per compensi e spese generali, oltre IVA e CPA come per legge, ove dovuti, in favore Controparte_2
Isernia,12/11/2025
Il giudice
IO HI EL