REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI IMPERIA
Il Giudice del Tribunale di Imperia, dott. Fabio Favalli, in funzione di Giudice di I grado, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 280/2025 del ruolo generale degli affari Civili del ruolo generale del Tribunale di Imperia
TRA
rapp.ta e difesa dall'Avv. ER Badellino Parte_1
Attrice
Contro
rapp.ta e difesa dall'Avv. Margherita Persiani e Controparte_1
ER OT
Convenuta
Motivi della Decisione
Con atto d'intimazione di sfratto ritualmente notificato ha Parte_1
esposto:
-d'essere proprietaria di due immobili contigui siti in Prelà (IM), Via Villa
Oreggi n.6 (piano T) e n.8 (piano 1-2), catastalmente censiti al Catasto Urbano del Comune di Prelà rispettivamente al Foglio n. 4 mappale n. 248 sub 6 e
Foglio n. 4 mappale n. 248 sub 7 (doc.02);
-d'aver concesso nell'anno 2008 in comodato al figlio sig. Controparte_2
ed alla di lui compagna, l'immobile sito in Prelà (IM), Controparte_1 Via Villa Oreggi n.6, che veniva utilizzato dalla coppia unitamente al contiguo immobile sito al civico n.8;
-nel 2011 dall'unione dei sigg. e nasceva la figlia, CP_2 CP_1
e l'immobile per cui è causa diveniva quindi la “casa Persona_1
familiare” del nucleo;

-a seguito delle gravi problematiche familiari insorte il. si vedeva CP_2
costretto ad allontanarsi dall'immobile de quo ottenendo, dopo lunghe vicissitudini giudiziarie, l'affidamento esclusivo della figlia minore Persona_1
(con decadenza della sig.ra dalla potestà genitoriale:
[...] CP_1
doc.03);
-a seguito del detto provvedimento, la minore vive ormai Persona_1
dal 5-1-2022 con il padre, sig. in San Lorenzo al Mare, Via terre CP_2
Bianche n.45 int. 2 (doc.05: Residenza e contestuale Stato famiglia
[...]
; CP_2
-nonostante l'immobile sito in Prelà (IM), Via Villa Oreggi nn.6 e 8 abbia quindi cessato di costituire “casa familiare” e nonostante le richieste dell'attrice di rilasciarlo libero da cose e persone, la si.gra ha a Controparte_1
tutt'oggi rifiutato di far ciò;
Tutto ciò premesso l'attrice così concludeva: “….convalidare, previa ogni meglio vista pronuncia anche in ordine all'accertamento dell'avvenuta risoluzione del contratto di comodato, lo sfratto per finito comodato in relazione agli immobili siti in Prelà (IM), Via
Villa Oreggi n.6 (piano T) e n.8 (piano 1-2), catastalmente censiti al Catasto Urbano del
Comune di Prelà rispettivamente al Foglio n. 4 mappale n. 248 sub 6 (rendita € 76,69, cat. A/4, classe 3, consistenza 4,5 vani) e Foglio n. 4 mappale n. 248 sub 7 (rendita €
85,22, cat. A/4, classe 3, consistenza 5 vani) con immediato rilascio degli stessi liberi da persone e/o cose”. Con comparsa di costituzione ha replicato: Controparte_1
-gli immobili componenti lo stabile di via Villa Oreggi in Tavole (IM) e pertinenze sono stati concessi in comodato non per la nascita della figlia della convenuta;

-il comodato esisteva già da alcuni anni prima della nascita di Per_1
indicativamente dal 2005/2006 (inizio dei lavori) e si consolidava dal 2008 in poi, con lo stabilire ivi la residenza;

-il comodato de quo non è stato concesso a titolo esclusivamente gratuito. - trattasi infatti di comodato d'uso perpetuo e godimento compensativo sine die
a fronte della manutenzione e gestione delle proprietà, ma anche degli ingenti lavori di ristrutturazione, consolidamento, ammodernamento, con destinazione d'uso abitativo nonché progetto di messa a reddito con attività connesse, al termine dei lavori;

-durante la convivenza con il figlio della IG.ra , che dopo la Pt_1
cessazione di questa, ha continuato ad abitare con la figlia minorenne, d'aver condotto, detti immobili, proseguendo nella manutenzione e cura di essi, del loro contenuto e delle opere di cui sopra e, spendendo ingenti energie e risorse anche materiali ed economiche a sua disposizione;

-non sono ben definite le porzioni di proprietà delle quali si pretende la liberazione poiché nella documentazione catastale aggiornata a Gennaio 2025
(Docc. 1-4) quanto ex adverso reclamato non trova corrispondenza con i subalterni 6 e 7 compresi nella particella 248 né con i numeri civici indicati
(non risultano il n. 6 né il n. 8, questo menzionato solo in una recentissima variazione registrata a fine Novembre 2024, risultando intestati alla proprietaria solo il n. 14 e n. 24); Pt_1 -tanto meno risultano regolarmente definite dalle mappe catastali, relative alla particella e ai subalterni indicati nell'atto di intimazione, l'effettiva consistenza, la composizione e la situazione generale dello stabile e delle relative pertinenze ed unità immobiliari in esso insistenti né la suddivisione interna degli spazi occupati dalla conduttrice ivi residente ed oggetto dell'originario patto di comodato quale sopra descritto e non contestato.
-d'aver almeno dal 2008 ne ha assunto la piena gestione e godimento a titolo di comodato perpetuo delle porzioni abitate dello stabile, tuttora risultante quale abitazione in parte diruta, trattandosi di ampi edifici di epoca medievale interamente in pietra, in buona parte lasciati in stato di incuria nei precedenti
20-30 anni.
-la proprietaria, negli anni, ha omesso infatti di provvedere, malgrado plurimi solleciti, alla esecuzione dei lavori strutturali e di consolidamento necessari, così come alla corretta e ordinata tenuta, pulizia e manutenzione degli immobili e delle pertinenze già riattate ed abitabili, sia nelle parti interne
(impianti, infissi ecc.) che degli spazi esterni, invasi da vegetazione e piante rampicanti ed infestanti, arrecando disagi anche alle proprietà limitrofe, costringendo a provvedere a costante regolazione e potatura a proprio esclusivo onere;

-il Tribunale di Imperia a fine 2021 ha disposto un drastico cambio di collocazione della figlia presso il IG. con decreto finale emesso a CP_2
chiusura del procedimento Rg. n. 324/2017, dichiarato illegittimo e integralmente annullato dalla Sentenza di Cassazione Sez. I Civile n.
2717/2024 del 21 Ottobre 2024 (Doc. 7);
-d'aver ampiamente contribuito conferendo opere, beni e risorse in natura ed economiche (denaro, mobilio, elettrodomestici, piccoli lavori di riparazione e manutenzione ecc.), anche attingendo dalla rete socio-parentale, per rendere le porzioni dello stabile in questione abitabili, vivibili, agevoli, confortevoli e provvedere alla loro tenuta e funzionalità ottimale con lo scopo precipuo e dichiarato di abitarvi con la propria famiglia.
-il comodato ad uso familiare, benché stipulato senza la fissazione di un termine di durata, o meglio in perpetuo, come in questo caso, di un immobile adibito ad abitazione di un nucleo familiare di fatto non può essere risolto in virtù della mera manifestazione di volontà ad nutum espressa dal comodante ai sensi dell'art. 1810 c.c., poiché deve ritenersi sussistere un vincolo di destinazione alle esigenze abitative familiari, idoneo a conferire, all'uso cui la cosa è destinata, il carattere implicito della durata del rapporto;

-pertanto, nella sussistenza delle esigenze abitative familiari la restituzione può essere richiesta, ai sensi dell'art. 1809 c.c., secondo comma, solo nell'ipotesi di un bisogno contrassegnato dall'urgenza e dall'imprevedibilità (Cass. Civ.
13592/11; Cass. Civ. 2711/17);
-che le è stato mantenuto il diritto di visita e, quindi ella, doveva, e deve, a maggior ragione poter garantire alla bambina, un luogo ove incontrarla e intrattenersi con lei e, di sicuro, non è ragionevole né accettabile sottrarle
(proprio ora) la dimora familiare, tanto più che la bambina dovrà tornare a vivere con la madre;

-avendo la Corte di Cassazione accolto integralmente il proprio ricorso della
IG.ra la figlia minore dovrà quindi tornare a vivere con lei, che CP_1
maggior ragione ora, necessita della disponibilità della casa familiare per sé e per la minore.
A seguito dell'opposizione il Giudice non convalidava lo sfratto, emandando tuttavia ordinario provvisoria di rilascio e disponendo il mutamento del rito. -----------------------------------------------------------------------------------------------
Lo scrivente ha poco da aggiungere all'ordinanza del 13-2-2025, che si seguito si riporta pressocchè testualmente, salvo precisare quanto segue.
Se il contratto di comodato per cui è causa sarebbe stato stipulato stabilendosi che la avrebbe eseguito opere di ristrutturazione e di CP_1
manutenzione dell'immobile, andrebbe da sè che non si trattava d'un contratto di comodato (o di costituzione d'un diritto d'uso), per sua natura gratuita, ma di una sorta di contratto misto di locazione e d'una obbligazione d'un facere.
Tuttavia, la convenuta non ha fornito alcuna prova – né, ancor prima, allegato e chiarito i termini in cui tale pattuizione sarebbe stata stipulata - che tra le odierne parti intercorse un simile accordo.
Inoltre, sia le allegazioni riguardo le presunte opere realizzate in quello che s'afferma essere stato una sorta di rudere, che i relativi capi di prova sono del tutto generiche, non essendo in alcun modo stati specificati la natura, l'entità
e i costi di tali opere.
Vale la pena soggiungere che la giurisprudenza ha ripetutamente chiarito che qualora al fine di utilizzare il bene il comodatario sostenga spese di manutenzione straordinaria, egli può scegliere liberamente se provvedervi o meno, ma, se decide di far ciò, tali spese vanno ritenute affrontate nel suo esclusivo interesse cosicchè egli non può ottenerne il rimborso dal comodante, salvo che si tratti di spese necessarie ed urgenti, non essendo quest'ultimo tenuto, in ragione dell'essenziale gratuità del contratto, a conservare la qualità del godimento della cosa, né a far sì che la stessa sia idonea all'uso cui il comodatario intende destinarla (Cass. n. 15699/2018; Cass. n. 21023/2016;
Cass. 1216/2012, ecc.). Irrilevante è poi la circostanza che le porzioni di proprietà delle quali si pretende la liberazione non sarebbero ben definite. Ciò che conta è, infatti, soltanto che i cespiti di cui si chiede la restituzione siano quelli oggetto del contratto di comodato, ossia che l'abitazione in questione sia precisamente individuata nella sua “materialità”; su tale aspetto non v'è alcuna incertezza.
Analoghi rilievi valgono per l'assunto secondo cui la potrebbe non Pt_1
essere proprietaria delle intere porzioni degli immobili.
Secondo la maggioritaria giurisprudenza di legittimità, infatti, "Il rapporto che nasce dal contratto di locazione e che si instaura tra locatore e conduttore ha natura personale, con la conseguenza che chiunque abbia la disponibilità di fatto del bene, in base a titolo non contrario a norme di ordine pubblico, può validamente concederlo in locazione, onde la relativa legittimazione è riconoscibile anche in capo al de tentare di fatto, a meno che la detenzione non sia stata acquistata illecitamente e, a maggiore ragione, deve considerarsi valido e vincolante anche il contratto stipulato tra chi, acquistato il possesso (o la detenzione) sulla scorta di un valido ed efficace titolo giuridico, abbia conservato tale possesso, non opponendosi il proprietario, dopo la scadenza dell'efficacia di tale titolo". (Cass. civ., sez.
III, 22/10/2014 n. 22346; cfr. Cass. civ., sez. III, 14/07/2011 n. 15443; Cass. civ., sez. III, 20/04/2007 n. 9493 Cass. Civ. sez III, 13 luglio 1999 n. 7422.
Tutto ciò chiarito, come confermato dalla stessa, l'immobile per CP_1
cui è causa fu concesso dalla in comodato dalla al di lei figlio, Pt_1 [...]
, nonché all'intimata al fine di destinarla a casa familiare;
poco Controparte_2
importa che all'epoca della costituzione del diritto la comune figlia Per_1
non fosse ancora nata, visto che ad alloggiare l'immobile era comunque una famiglia.
In tema di comodato la giurisprudenza (Cass. 18/11/2014, n.24468; Cass. civ., sez. III, 25 giugno 2013 n. 15877) ha puntualizzato che l'art. 1810 c.c. pone una regola e due eccezioni ad essa.
La regola è che l'immobile concesso in comodato debba essere restituito non appena il comodante lo richieda;

Le due eccezioni sono: 1) che sia stato pattuito espressamente un termine di durata;
2) che il termine di durata del comodato "risulti dall'uso cui la cosa è destinata".
La norma prevede, dunque, tre ipotesi: quella in cui al comodato non sia fissato alcun termine;
quella in cui sia fissato un termine esplicito, e quella in cui sia fissato un termine implicito. Quest'ultimo in quanto tale, esso può non essere previsto espressamente, ma deve essere inequivoco.
Nel caso di specie, e vista anche l'assenza d'un contratto scritto, deve ragionevolmente ritenersi che le parti concordarono l'apposizione d'un termine finale implicito ovvero stabilito che l'uso dell'abitazione da parte del nucleo familiare si sarebbe protratto sino a quanto l'immobile sarebbe stato destinato ad abitazione familiare, come si desume dal tenore della diffida del
15/2/2024 inoltrata dalla alla (all. 9). Pt_1 CP_1
Viene in rilievo, pertanto, contrariamente a quanto sostenuto dalla convenuta, un comodato non già sine “die” in termini assoluti poiché ciò contrasterebbe con l'intrinseca natura temporanea del diritto – risolvendosi in una vera e propria espropriazione del comondante - ma relativi poiché destinato a durare sino a quando il nucleo familiare si sarebbe dissolto (per, ad es, decesso di 2 dei 3 componenti;
separazione dei partners con trasferimento della prole in altro luogo, ecc.).
Non pertinente è la giurisprudenza citata in comparsa di costituzione poiché nel caso di specie non v'è stato alcun provvedimento giudiziale d'assegnazione della casa coniugale alla CP_1 La questione dell'affidamento della minore è, pertanto, per quanto consta allo scrivente ancora sub iudice. Nulla vieta d'ipotizzare che la Corte di Appello possa ripristinare l'affidamento condiviso oppure in via esclusiva alla convenuta, ma allo stato attuale si tratta d'una mera congettura.
Ininfluente, pertanto ai fini della decisione è l'annullamento da parte della
Corte di Cassazione del decreto della Corte di Appello di Genova n. 129/2022 che aveva confermato la pronuncia emessa dal presente Tribunale sull'affidamento della minore al CP_2
Ebbene, come risulta pacifico dalle rispettive allegazioni delle parti, sia il
[...]
che la minore non abitano più l'immobile per cui è causa da CP_2 Per_2
alcuni anni;
il primo presumibilmente prima del 2021; la seconda da quando il
Tribunale di Imperia con decreto del 18/10/2021 ha disposto l'affidamento della figlia al padre.
Alla luce di ciò la suddetta diffida, la quale si sostanzia in un recesso dal contratto di comodato con richiesta di rilascio del cespite, risulta valida e efficace poiché fondata su quella che era la scadenza del termine implicito, essendo la convivenza della famiglia venuta meno con il trasferimento della prole in altro luogo.
Invero, il recesso – oppure il decorso del termine implicito che legittima la richiesta di restituzione - operato dalla è intervenuto prima Pt_1
dell'emissione della sentenza in questione, pubblicata il 21/10/2024.
Non consta poi che sia tornata a vivere con la madre, Persona_3
trattandosi d'una eventualità meramente paventata dalla CP_1
dovendosi soggiungere che anche se ciò accadesse la convenuta non avrebbe comunque più titolo per continuare ad abitare l'appartamento, essendosi il comodato già risolto cosicchè sarebbe necessaria la stipula d'un nuovo contratto.
Infine, non si ravvisa alcun interesse giuridico apprezzabile della convenuta a continuare a detenere l'immobile al solo scopo di vedere la figlia nella casa in cui costei ha sempre vissuto. Ciò che rileva è soltanto che alla madre sia consentito di far visita alla figlia quale che sia il contesto locale in cui ciò avvenga
In sintesi, le domande attoree devono essere accolte dovendosi dichiarare la risoluzione del contratto, con condanna della al rilascio CP_1
dell'immobile e alla rifusione delle spese di lite, che si liquidano come in dispositivo sulla base del valore indeterminabile d'una causa di bassa/media complessità.


P.Q.M.


Il Tribunale di Imperia, definitivamente pronunciando sulle domande proposta da così provvede: Parte_1
Accerta e dichiara l'avvenuta risoluzione del contratto di comodato stipulato nell'anno 2008 da nonché Parte_1 Controparte_2 CP_1
[...]
Condanna all'immediato rilascio degli immobili oggetto Controparte_1
del suddetto contratto.
Condanna al rimborso degli oneri processuali, che si Controparte_1
quantificano in complessivi € 800,00 per la fase di studio, € 700,00 per la fase introduttiva, € 1200,00 per la fase di trattazione, € 1700,00 per la fase decisionale, € 145,50 per spese vive, oltre a spese generali IVA e CPA come da legge.
Imperia 10-12-2025 Il Giudice
Dott. Fabio Favalli