REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Frosinone in persona del Giudice onorario dott.ssa Antonella Iacoboni ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Ex art 281 sexies cpc nella causa civile iscritta al n 560 / 23 R G. avente ad oggetto risoluzione contrattuale
TRA
rapp.ta e difesa dall' avv. Merchea M. in forza di procura Parte_1
in atti
-attore -
E
rapp.to e difeso dall' avv. Calabrò G. in forza di procura CP_1
in atti
- convenuto –
E
rapp.ta e difesa dall'avv. Caperna E. in forza di procura in CP_2
atti
-convenuta –
E
rapp.ta e difesa dall'avv. Mari A. in forza di procura alle Controparte_3
liti in atti
- convenuta -
1 Conclusioni precisate dalle parti all'udienza del 21.10.25 in esito a discussione orale ex art 281 sexies cpc
Svolgimento del processo e motivi della decisione
Il giudizio assegnato al giudice onorario dott. Vellucci veniva assegnato alla scrivente con ordine di servizio Presidente del Tribunale n 70/24 e pervenuto all'udienza del 13.05.25.
Conclusa l'istruttoria il giudice fissava udienza per la conciliazione giudiziale e comparizione parti. La parte attrice non compariva.
Fallito, pertanto, il tentativo di conciliazione giudiziale, il giudice, ritenuto di poter decidere allo stato degli atti fissava udienza al 21.10.25 per discussione orale ex art 281 sexies e pronuncia della contestuale sentenza.
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Con atto di citazione l'attrice conveniva in giudizio le controparti avanti l'intestato Tribunale al fine di accertare e dichiarare l'esclusivo inadempimento della parte convenuta nelle obbligazioni assunte nel contratto preliminare e condannare i convenuti in solido al pagamento della somma di euro 10.000,00
pari al doppio della caparra confirmatoria versata, oltre interessi legali ex art
1385 secondo comma cc;

in via subordinata condannare la convenuta alla restituzione della caparra confirmatoria di euro 5000,00 versata al preliminare , oltre interessi.
Si costituivano le parti convenute, a mezzo dei propri difensori, i quali, sul presupposto che il preliminare risultasse risolto per colpa della promissaria acquirente chiedevano il rigetto della avversa domanda con diritto a ritenere l'importo di euro 5000,00 a titolo di caparra confirmatoria per le motivazioni spiegate in atti. Con condanna per lite temeraria .
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2 La domanda attorea deve essere disattesa per le seguenti motivazioni.
Preliminarmente occorre rilevare come, contrariamente a quanto assunto dalla difesa attorea, risulti la mancata partecipazione alla procedura di mediazione ex d.lgs 28 /10, della parte e del suo procuratore (si richiama il verbale Pt_1
in atti ).
Deduce parte attrice che, quale - promittente acquirente- si obbligava a versare, come versava, la somma di euro 5000,00, a titolo di caparra confirmatoria, ai sensi dell'art. 1385 cc, alla stipula del preliminare, a favore dei promittenti venditori, comproprietari dell'immobile. Con impegno a versare il saldo del prezzo di compravendita alla stipula del rogito, fissata entro 30
maggio 2021 ( Cfr. contratto preliminare in atti ) .
Assume la stessa difesa come legittimi la richiesta del doppio della caparra il recesso unilaterale del promissario acquirente per colpa della controparte, che ha comportato il mancato ottenimento del mutuo per vizi dell'immobile e inerzia dei comproprietari.
In tema, occorre sottolineare come in riferimento alla quantificazione dell'accordo intercorso tra le parti (cfr contratto preliminare ) , qualora la proposta contenga tutti gli elementi necessari , ossia indicazione delle parti,
del bene promesso in vendita e del prezzo, al momento dell'accettazione da parte del promittente venditore, si perfeziona un valido contratto da cui discendono effetti obbligatori dai quali nascono obbligazioni reciproche tra le parti.
Il contratto preliminare, come quello in esame, pertanto, come tutti i contratti è
sottoposto alle regole in materia d'inadempimento.
Deriva come, allo stesso sia applicabile la fattispecie normativa della risoluzione contrattuale, a termini dell'art 1453 cc. In virtù della norma richiamata, nei contratti a prestazioni corrispettive, quando uno dei contraenti
3 non adempie le sue obbligazioni, l'altro può chiedere la risoluzione del contratto per inadempimento o anche l'adempimento.
Precisa, sul punto, la Suprema Corte come “ nei contratti a prestazioni corrispettive ( nella specie preliminare di compravendita di immobile ) la retroattività della pronuncia costitutiva di risoluzione stabilita dall'art 1458 cc in ragione del venir meno della causa giustificatrice delle prestazioni già
eseguite, comporta l'insorgenza a carico di ciascun contraente, dell'obbligo di restituire la prestazione ricevuta indipendentemente dall'imputabilità dell'inadempimento e toglie, al riguardo, operatività al meccanismo dell'eccezione d'inadempimento di cui all'art 1460 cc ( tra le altre, Cass

9.9.2004 n 18143 ).
In tale ipotesi, inoltre , la parte adempiente che chiede la risoluzione del contratto preliminare ha diritto sia alla restituzione della somma pagata in conto prezzo, in virtù dell'efficacia retroattiva della risoluzione , sia al risarcimento del danno, comprensivo anche del pregiudizio costituito dal deprezzamento della somma pagata, con la conseguenza che tale somma ,
pur essendo oggetto di una obbligazione pecuniaria, deve essere restituita con la rivalutazione monetaria (in tal senso, Cass. 2004 n 9091).
Nella presente controversia, parte attrice nella domanda principale ha esercitato il diritto di recesso e si è avvalso della tutela di cui all'art 1385 cc, chiedendo il versamento del doppio dell'importo di cui alla caparra confirmatoria versata al momento della stipula del preliminare .
(Sulla non cumulabilità della caparra e del risarcimento del danno si è
espressa anche Cassazione con pronunzia n . 26206 /2017).
Sul punto, ancora, la Suprema Corte ha osservato che “ qualora la parte non
inadempiente abbia esercitato il potere di recesso conferitole dalla legge è
legittimata a ritenere la caparra ricevuta o ad esigere il doppio di quella versata
4 ; qualora, invece, detta parte abbia preferito agire per la risoluzione o
l'esecuzione del contratto, il diritto al risarcimento del danno dovrà essere provato nell'an e nel quantum “( Cfr. Cass 23.8.2007 n 17923).
Le norme richiamate impongono , dunque, al giudice la valutazione in ordine all'imputabilità dell'inadempimento e dell'esercizio del recesso ex art 1385 cc.
Sull'accertamento del giudice di accertare che l'inadempimento non sia di scarsa importanza e sul diritto di recesso ( sul punto, si richiama anche Cass.
23.6.2021 n. 17969) .
Sulla scorta della svolta istruttoria, è da dire che, la difesa attorea non ha fornito elementi probatori a sostegno delle sue allegazioni.
In particolare, non risulta dimostrata , la previsione contrattuale espressa con riferimento a proposta di acquisto vincolata all'ottenimento del mutuo.
Le parti, infatti, in tale ipotesi, possono convenire il diritto alla restituzione della caparra versata in caso di mutuo non approvato e la parte venditrice sarebbe obbligata alla restituzione della caparra ricevuta.
Ritenuto, inoltre, che parte attrice non ha dimostrato l'esistenza di vizi occulti dell'immobile oggetto di compravendita, tali “da diminuire in modo apprezzabile il suo valore”(ex multis, Cass. 2013 n. 23162; Cass. 2012 n.
17478).
Nello specifico , la giurisprudenza di legittimità ha avuto modo di precisare che,
tra tali vizi rientrano i difetti strutturali, vizi agli impianti idrici, fognari,
infiltrazioni gravi, difetti di costruzione.
Nella presente controversia, parte attrice non ha provato l'esistenza di vizi che rendano inidonea la cosa all'uso convenuto o comunque che ne diminuiscano,
in modo apprezzabile il suo valore, anche con specifico riferimento alla violazione della normativa urbanistica vigente tale da non consentire la commercializzazione del bene e la stipula del rogito di compravendita, come
5 impone la normativa in materia ( si richiama legge 28.2.1985 n 47 ).
Né parimenti, risulta che il compratore, a fronte degli asseriti vizi, abbia esercitato l'actio quanti minoris , chiedendo una riduzione del prezzo di vendita.
Emerge, di contro, dalla produzione documentale come l'immobile in oggetto sia stato venduto a diverso compratore con rogito notarile in atti, ciò dimostra che il bene risulta liberamente commerciabile .
Per i motivi che precedono, atteso che parte convenuta ha ritenuto legittimamente la caparra ricevuta, deve essere disattesa la domanda attorea avanzata a termini dell'art 1385 cc. secondo comma. In ordine alla domanda avanzata dalle parti convenute non può trovare accoglimento la condanna ex art 96 cpc per responsabilità aggravata, ritenuto che, in ossequio al principio “onus probandi incubit ei qui dicit “ di cui all'art
2697 cc , nonché al principio secondo il quale chi intende ottenere risarcimento del danno deve fornire la prova dell'an e del quantum , consegue come sia onere del deducente dimostrare la concreta esistenza del danno causato dal comportamento processuale della controparte al fine dell'accoglimento della pronuncia ex art 96 cpc ( cfr. Cass. n.21798 /2015; Cass. n. 9080 /2013 ;Trib.
Roma 2018 n. 14223).
Pertanto la domanda risarcitoria ex art 96 cpc deve essere disattesa, in difetto di prova degli elementi di fatto e di diritto, di cui era onerata la parte convenuta.
Le spese di lite, in ragione della reciproca soccombenza, sono liquidate tenuto conto della compensazione di 1/3, in favore dei convenuti come da dispositivo.

PQM


L'intestato Tribunale, definitivamente pronunziando, ogni contraria istanza disattesa, così decide :

6 - Disattesa la domanda avanzata dalla parte attrice nei Parte_1
confronti dei convenuti , , CP_1 CP_2 Controparte_3
e per l'effetto dichiara risolto il contratto preliminare stipulato tra le parti in data
29.3.2021 per inadempimento della parte;
Parte_1
- rigetta la domanda attorea avanzata a termini dell'art 1385 secondo comma cc nei confronti dei convenuti;

- rigetta la domanda formulata dai convenuti ex ar 96 cpc;

- condanna parte attrice al pagamento delle spese di lite in favore di CP_1
che, tenuto conto della compensazione di 1/3, liquida in complessivi
[...]
euro 3500,00, di cui euro 100,00 per spese ed euro 3400,00 per compensi ,
oltre rimborso forfettario, VA e Cpa come per legge;

-condanna parte attrice al pagamento delle spese di lite in favore di CP_2
che, tenuto conto della compensazione di 1/3, liquida in complessivi
[...]
euro 3500,00, di cui euro 100,00 per spese ed euro 3400,00 per compensi,
oltre rimborso forfettario, VA e Cpa come per legge da versarsi in favore del difensore che si dichiara antistatario;

-condanna parte attrice al pagamento delle spese di lite in favore di
[...]
che liquida, tenuto conto della compensazione di 1/3, in CP_3
complessivi euro 3500,00, di cui euro 100,00 per spese ed euro 3400,00 per compensi , oltre rimborso forfettario, VA e Cpa come per legge;

Così deciso a verbale d'udienza del 21.10.25 alle ore 15,50
Il giudice dott.ssa Antonella Iacoboni
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