N. R.G. 7499/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di ROMA
SETTIMA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Daniela Francavilla ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 7499/2023 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. PISONI Parte_1 P.IVA_1 FABIO, elettivamente domiciliato in VIA SANNIO 48 00183 ROMApresso il difensore avv. PISONI FABIO
ATTORE contro
(C.F. Controparte_1
), con il patrocinio dell'avv. RUGGIERI FRANCESCO, elettivamente domiciliato in P.IVA_2 VIA PAOLO EMILIO, 34 00192 ROMApresso il difensore avv. RUGGIERI FRANCESCO
CONVENUTO
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da verbale di udienza di precisazione delle conclusioni.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
La sulla premessa di essere proprietaria di un appezzamento di terreno Parte_1 situato a Roma, alla Via Cassia n. 340 e di possedere, uti dominus, da oltre vent'anni, una porzione di terreno confinante con la sua proprietà e facente parte di un'area censita al N.C.E.U. di Roma al foglio 219, particella 57, su cui sorgevano alcuni manufatti edilizi prefabbricati, nella specie serre, individuati dalle particelle 307, 727 e 728, tutte intestate alla società chiedeva che Parte_2 fosse accertato e dichiarato, ai sensi e per gli effetti dell'art. 1158 c.c., l'avvenuto acquisto, per intervenuta usucapione, della proprietà della porzione di terreno sito in Roma, alla Via Cassia n. 424, identificata al N.C.E.U. di Roma al foglio 219, particella 57 e particelle 307, 727 e 728 a favore dell'attrice Parte_1
La si costituiva in giudizio e si opponeva all'avversa domanda, con vittoria di Parte_2 spese di lite.
La causa era istruita mediante l'acquisizione della documentazione offerta dalle parti, l'assunzione della prova orale nei limiti ammessi dal giudice e l'espletamento di CTU. Rassegnate le conclusioni, il giudice concedeva i termini di legge per il deposito delle memorie conclusionali. pagina 1 di 3 ^^^^^^^
Chi agisce per ottenere l'acquisto per usucapione deve dimostrare di aver svolto, rispetto al bene oggetto della domanda, un'attività corrispondente all'esercizio del diritto dominicale. La giurisprudenza più recente afferma che, per la configurabilità del possesso ad usucapionem, è necessaria la sussistenza di un comportamento continuo ed ininterrotto, pubblico, quale sinonimo di manifestazione esteriore, inequivoco ed oggettivamente diretto all'esercizio, su un determinato immobile, dei diritti e delle prerogative corrispondenti al diritto di proprietà (Cass. 29 novembre 2005 n. 25922, 24 agosto 2006 n.
18392, 12 aprile 2010 n. 8662, 8 maggio 2013 n. 10894). In particolare, ai fini dell'acquisto della proprietà per usucapione il possessore deve esplicare con pienezza, esclusività e continuità il potere di fatto corrispondente all'esercizio del relativo diritto, manifestando - con il puntuale compimento di atti conformi alla qualità e alla destinazione della cosa secondo la sua specifica natura - un comportamento rivelatore anche all'esterno di una indiscussa e piena signoria di fatto su di essa, contrapposta all'inerzia del titolare.
Gli elementi costitutivi della domanda azionata, quali il possesso pubblico, pacifico, continuo ed ininterrotto, per gli effetti dell'art. 1146 c.c., per il tempo richiesto dalla legge sono stati tutti provati e risultano pacificamente dalle emergenze probatorie esclusivamente con riferimento alla particella 57 limitatamente alla parte destinata a parcheggio tratteggiata in verde nella planimetria di cui alla pagina
4 dell'elaborato peritale depositato dal CTU architetto Persona_1
Dalle dichiarazioni dei testi e è emerso, in proposito, che Testimone_1 Testimone_2
l'accesso a detta area con mezzi carrabili era inibito dalla presenza di una sbarra presente da oltre 20 anni ed installata su iniziativa della parte attrice, che il telecomando di detta sbarra era nella disponibilità solo della società attrice, che ne faceva uso diretto ovvero indiretto per il tramite dei conduttori degli immobili locati, che l'area era utilizzata come parcheggio per i dipendenti della società attrice e dei conduttori dei locali commerciali e che era stata asfaltata dalla società attrice ovvero da società a questa collegate. Corroborano detto convincimento i contratti di locazione depositati, in virtù dei quali la ricorrente concedeva a terzi l'uso di porzioni di detti parcheggi dietro corrispettivo.
Non risulta, invece, maturato un possesso utile ventennale ai fini della invocata usucapione in relazione alle tre serre. Orbene, lo stato di oggettivo e totale abbandono e la pessima manutenzione di dette serre, quale descritto dai testi ed evidente dalla chiara, minuziosa ed assolutamente condivisibile relazione peritale, la difficoltà nel raggiungimento di detti manufatti, praticabili dal piazzale alla particella 307 solo attraverso due rampe non agevoli di scale, mentre le particelle 727 e 728 sono raggiungibili solo a piedi dalla particella 307 attraverso un percorso impraticabile per il consistente declivo e la evidente incuria del terreno, impongono di ritenere che l'eventuale utilizzo di cui abbia goduto la parte attrice sia stato limitato alla particella 307 e, con riferimento a quest'ultima, connotato da carattere di sporadicità e per mera altrui tolleranza, in difetto, comunque, di una chiara e manifesta volontà di possedere uti dominus. Depongono in tal senso anche le dichiarazioni del teste il Tes_3
pagina 2 di 3 quale riferiva che nel 2018 e 2019 accedeva alla serra di cui alla particella 307, proprio grazie alle chiavi in possesso della , utilizzate per aprire catena e lucchetto poste a chiusura della serra CP_1 medesima e che quest'ultima si presentava in totale stato di abbandono per la presenza di fitta vegetazione, la quale impediva anche di raggiungere le altre due serre. Negli stessi termini sono le dichiarazioni del teste il quale riferiva che nel 2019 il manufatto sub 307 era Testimone_4 pieno di erbe infestati e di alberi che avevano anche sfondato il tetto, mentre le altre due serre presentavano solo l'intelaiatura in ferro senza copertura alcuna e non era consentito, per lo stato della vegetazione circostante, il loro raggiungimento.
Deve, per l'effetto, essere dichiarata l'intervenuto acquisto per usucapione, in favore della parte attrice, del diritto di proprietà sulla particella 57 nei limiti indicati, mentre la domanda deve nel resto essere rigettata.
L'esito della lite impone di compensare integralmente tra le parti le spese di lite e di mediazione e di porre a carico di entrambe le parti, nella misura de 50% per ciascuna, le spese di CTU nella misura già liquidata con separato decreto.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:

1. Dichiara l'intervenuto acquisto per usucapione, in favore della Parte_1 del diritto di proprietà sull'area censita al N.C.E.U. di Roma al foglio 219, particella 57, limitatamente alla parte destinata a parcheggio tratteggiata in verde nella planimetria di cui alla pagina 4 dell'elaborato peritale depositato dal CTU architetto ed Persona_1 ordina all'Agenzia delle Entrate – Uffici di Pubblicità Immobiliare di provvedere alle relative annotazioni;

2. Rigetta nel resto la domanda proposta;

3. Compensa integralmente tra le parti le spese di lite e di mediazione e pone a carico di entrambe le parti, nella misura del 50% ciascuna, le spese per la espletata CTU, come già liquidate con separato decreto.
Roma , 12 ottobre 2025
Il Giudice
dott. Daniela Francavilla
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