N. R.G. 32763/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI ROMA settima sezione civile rito civile monocratico
IL GIUDICE dott. Nicola Valletta ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n° 32763/2023 R.G.A.C.C., promossa con citazione e vertente tra
residente in [...]ed ivi elettivamente domiciliata al Largo Parte_1
Alessandria del Carretto18, presso lo studio dell'avv. Fabio PASQUALINI, che la rappresenta e difende in forza di procura in atti;

-ATTORE-
e pagina 1 di 8 corrente in Roma ed ivi elettivamente Controparte_1
domiciliato al Largo dei Colli Albani 14, presso lo studio dell'avv. Natale PERRI, che lo rappresenta e difende in forza di procura in atti;

-CONVENUTO-
OGGETTO: risarcimento del danno.
CONCLUSIONI DELLE PARTI:
• parte attorea chiede:
1. in citazione: la condanna di controparte all'esecuzione degli interventi necessari ad eliminare le cause delle infiltrazioni in essere nell'immobile di proprietà del convenuto medesimo;
la condanna al risarcimento del danno per ridotta disponibilità dell'immobile da essa parte attorea condotto in locazione, con riduzione del canone locativo dal 26/5/2023;
2. nelle note di precisazione delle conclusioni:
A) accertate le infiltrazioni di acqua per cui è causa, condannare il convenuto ad eseguire i lavori necessari per ovviare alle infiltrazioni di acqua e di umidità nell'immobile di proprietà della convenuta, come individuati dalla CT;
B) condannare il convenuto al risarcimento dei danni subiti e subendi dall'attrice, per l'indisponibilità dell'immobile, pari al 10% del canone locatizio mensile, come accertato dal C.T.U., salva diversa determinazione di giustizio, dalla data del 26.05.2023 o dalla notifica dell'atto di citazione, e sino al soddisfo.
Con rivalsa delle spese di lite, da distrarsi a favore del sottoscritto procuratore che si dichiara antistatario.
• parte convenuta chiede:
pagina 2 di 8 1. il rigetto delle domande, con condanna ex art. 96 c.p.c. e con rivalsa delle spese di lite, da distrarsi a favore del sottoscritto procuratore che si dichiara antistatario.
CENNI SUL PROCESSO E MOTIVI DELLA DECISIONE
Parte attorea conduce in locazione, a fini abitativi e con un canone di € 800,00 mensili, immobile (indicato in atti) in proprietà di parte convenuta.
Espone essere in atto infiltrazioni di acque che compromettono il pieno godimento del bene.
Si duole che nessun intervento manutentivo -più volte sollecitato- è stato reso dal locatore, odierno convenuto, al fine di eliminare la causa di dette infiltrazioni.
Rende le conclusioni sopra compendiate.
Il convenuto espone che il canone mensile è (già) stato unilateralmente e illegittimamente ridotto ad € 400,00 mensili sin dal gennaio del 2023 (il contratto è del
27/4/2022) da controparte, che ha infatti subìto intimazione di sfratto per morosità.
Afferma essere stata già da tempo (aprile del 2023; quindi prima del giudizio) eliminata la causa delle infiltrazioni;
si duole del fatto che è stato impedito il (semplice) ripristino di piena funzionalità dell'immobile “de quo”: ciò anche in violazione di obblighi di legge gravanti sul conduttore in locazione.
Argomentando su infondatezza delle domande (anche indeterminate nel “quantum”), rende le conclusioni sopra riportate.
Con la memoria di rito parte attorea afferma essere ancora in atto le addotte infiltrazioni.
Nega ogni violazione dell'obbligo di collaborazione per le riparazioni necessarie, riferendo di un proprio rifiuto ad accesso motivato da mancato preavviso.
E' stata ammessa prova documentale ed orale: quest'ultima, non ha fornito elementi decisivi di ulteriore conoscenza.
E' stata disposta CT sui seguenti quesiti:
pagina 3 di 8 • (quesiti del Giudice del 16 febbraio 2024): “valutare sussistenza e eziologia di danni all'immobile da infiltrazioni di acque, con specificazione degli interventi risolutivi necessari;”
• (integrazione autorizzata quesiti per parte convenuta): “1) accerti il CT se allo stato attuale sussistano infiltrazioni d'acqua all'interno dell'appartamento di proprietà del convenuto 2) accerti il CT se risultano essere stati eseguiti CP_1
lavori di ripristino delle precedenti perdite, con mancanza di realizzazione della sola finitura afferente la pittura del muro interessato da dedotti lavori;
3) accerti il CT se vi sia stato danno al godimento dell'immobile oggetto di locazione, derivato dall'infiltrazione oggetto di causa”;
• (integrazione autorizzata per parte attorea): “A) verificare la sussistenza delle infiltrazioni di acqua e di umidità nell'appartamento, oggetto di causa, individuandone le cause e i lavori a farsi per ovviarle;
B) accertate le infiltrazioni di acqua e di umidità di cui al punto a), quantifichi il C.T.U. la percentuale di diminuzione del canone locatizio per il parziale o totale inutilizzabilità o godimento dell'appartamento oggetto di causa”.
Il CT ha affermato che “i sopralluoghi eseguiti ….. hanno permesso di accertare la presenza di infiltrazioni d'acqua sia pregresse (… provenienti dal terrazzo di copertura dell'interno n° 3) che attuali, provenienti dal foro passante posto sulla facciata esposta
a nord, nonchè dalla doccia dell'interno n° 1 posta al confine laterale rispetto all'unità immobiliare locata alla ricorrente” nelle zone/ambienti dell'interno specificati alle pagg.

4-5 della relazione.
Il consulente ha poi elencato le cause (attuali) di quanto riscontrato rilevato e fotografato, nei seguenti ambienti interni dell'interno n° 2 (locato all'attrice):
• controsoffitto e parete verticale wc 2 (allegato n° 02b ed allegato n° 05 – foto dalla n° 07 alla n° 12b): la causa è da attribuirsi alla presenza del foro passante posto tra la facciata (allegato n° 05, foto n° 43, 60) e l'interno del bagno (tra il soffitto ed il controsoffitto) che appunto in caso di pioggia (a vento e non)
pagina 4 di 8 consente l'ingresso di acqua meteorica all'interno del vano dell'appartamento interno n° 2 locato alla ricorrente;

• parete verticale bassa lato corto ripostiglio/cabina armadio (allegato n° 02b ed allegato n° 05 – foto dalla n° 13 alla n° 14a): la causa è da attribuirsi alla rottura dell'impianto idraulico di carico/scarico della doccia dell'interno n° 1 (allegato n°
05, foto n° 46, 47) confinante in orizzontale;

• parete verticale angolo basso (lato wc 2) camera da letto matrimoniale (Cm)
(allegato n° 02b ed allegato n° 05 – foto dalla n° 15 alla n° 17a): la causa è da attribuirsi alla rottura dell'impianto idraulico di carico/scarico della doccia dell'interno n° 1 (allegato n° 05, foto n° 46, 47) confinante in orizzontale.
Alle pagg.

6-7 il CT ha specificato gli interventi necessari per il ripristino dell'appartamento in godimento alla parte attorea (con un costo di € 3.280,60) ed ha ritenuto un ridotto godimento del bene nella misura del 10%
Ha poi indicato (pagg. 7-8) i lavori necessari per eliminare le cause delle infiltrazioni
(computi metrici alle pagg. 10-14).
Tra essi ha indicato anche interventi su terrazzo dell'int. 3.
Questi ultimi non possono essere resi oggetto di statuizione in condanna, atteso che il
CT ha dato atto non esservi infiltrazioni in atto, provenienti da detto terrazzo, per esservene state solo nel passato, a cui si è ovviato con interventi che egli ritiene solo provvisoriamente idonei.
In definitiva, parte attorea, conduttrice in locazione di immobile ad uso abitativo in proprietà di parte convenuta:
• ha subìto nel passato infiltrazioni cagionate da deficit di tenuta impermeabilizzante di terrazzo sovrastante, la cui custodia è a carico del convenuto (proprietario dello stabile);
• subisce ancor oggi infiltrazioni derivanti sia da deficit manutentivo di impianto idrico di appartamento pur in proprietà del convenuto sia da presenza di foro passante posto tra la facciata e l'interno del bagno, tra il soffitto ed il pagina 5 di 8 controsoffitto (in caso di pioggia -a vento e non- esso consente l'ingresso di acqua meteorica all'interno del vano dell'appartamento locato alla parte attorea).
Detta condizione di fatto riduce il godimento dell'immobile nella misura del 10%.
Osserva il decidente che è obbligo del locatore conservare la piena fruibilità del bene locato, con gli interventi manutentivi straordinari che si dovessero rendere necessari: nel caso di specie, tali sono gli interventi sì come sopra descritti dal CT (si ripete: ad esclusione di quelli attinenti a terrazzo).
E' noto essere poi obbligo del conduttore collaborare secondo buona fede con il locatore per la riparazione del danno (nel caso di specie: il ripristino di piena funzionalità del bene locato): ciò che nel caso di specie non è accaduto, stante le motivazioni non dirimenti che non hanno consentito accessi al bene locato da parte del proprietario.
Osserva ulteriormente il decidente che le domande della parte attorea sono state -in sede di precisazione delle conclusioni- ridotte a:
• condanna del convenuto ad eseguire i lavori necessari per ovviare alle infiltrazioni di acqua e di umidità nell'immobile di proprietà della convenuta, come individuati dalla CT;

• condanna del convenuto al risarcimento dei danni subiti e subendi dall'attrice, per l'indisponibilità dell'immobile pari al 10% del canone locatizio mensile, dalla data del 26.05.2023 o dalla notifica dell'atto di citazione, e sino al soddisfo.
Entrambe le richieste sono parzialmente accoglibili, e cioè con la specificazione che:
• nei lavori indicati dal CT vanno inclusi gli interventi di ripristino dell'immobile detenuto in locazione da parte attorea;
vanno invece escluse le lavorazioni afferenti a terrazzo;

• va solo determinata posta contabile creditoria di € 80,00 mensili in favore di parte attorea (a far data dal giugno del 2023 e fino all'esecuzione delle lavorazioni;
ciò
pagina 6 di 8 in quanto il fatto della (invero illegittima) autoriduzione del canone al 50% non è stata nemmeno contestata dalla parte attorea.
Il regime delle spese segue la soccombenza, previa compensazione in ragione di ¼ stante accoglimento sol parziale delle domande.
La liquidazione dell'intero va resa ex D.M. 55/2014 (valore indeterminabile;
bassa complessità; valori minimi ragguagliati all'effettiva consistenza delle questioni.



P. Q. M.

il Tribunale di Roma -settima sezione civile- pronunciando -in composizione monocratica e nel contraddittorio delle parti- nel proc. 32763/2023 RGACC così decide:
• in parziale accoglimento delle domande attoree:

1. condanna parte convenuta all'esecuzione degli interventi indicati dal CT, come da motivazione, e dunque con la precisazione che vanno inclusi gli interventi di ripristino dell'immobile detenuto in locazione da parte attorea;
vanno invece escluse le lavorazioni afferenti a terrazzo;

2. dichiara posta contabile creditoria di € 80,00 mensili in favore di parte attorea (a far data dal giugno del 2023 e fino all'esecuzione delle lavorazioni;

• condanna parte convenuta alla rifusione delle spese di giudizio sostenute da parte attorea, previa compensazione in ragione di ¼; determina l'intero in € 2.800,00 per compenso professionale;
oltre rimborso del contributo unificato e di eventuali spese di notifica;
oltre rimborso forfettario 15%, CAP e IVA di legge;
con distrazione in favore del difensore dichiaratosi antistatario. Regola definitivamente le spese di CT a carico di parte convenuta, previa compensazione (efficace solo tra le parti) in ragione di ¼..
pagina 7 di 8 Roma 16/8/2025
Il Giudice
(dott. Nicola Valletta)

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