REPUBBLICA ITALIANA
In nome del Popolo Italiano
Tribunale di Pisa
Sezione Civile
In composizione monocratica, in persona della Dott.ssa Stefana Curadi, ha pronunciato ex art. 281 sexies cpc la seguente
SENTENZA nella causa R.G. n. 2468/2024 promossa da
(C.F. ) e Parte_1 C.F._1 Parte_2
(C.F. ) entrambi elettivamente domiciliati presso e
[...] C.F._2 nello studio dell'avv. Daniele Bragoni che li rappresenta e li difende giusta procura a margine dell'atto.
Ricorrenti
(C.F. ) elettivamente domiciliata presso e Parte_3 C.F._3 nello studio degli avv. Manfredi Potenti e Luca Casini che la rappresentano e la difendono giusta procura allegata all'atto di costituzione di nuovo difensore.
Resistente
Precisazione delle conclusioni: all'udienza del 18.12.2025 le parti hanno precisato le conclusioni come da note depositate.
In fatto e in diritto
Hanno agito in giudizio i signori e chiedendo di Parte_1 Parte_2 accertare e dichiarare che la convenuta è obbligata ad eseguire gli Parte_3 interventi edilizi indicati in atti e a condannarla ad eseguire i lavoro all'uopo necessari, entro un termine stabilito con previsione di condanna ai sensi dell'art. 614 bis c.p.c., di accertare la civile responsabilità della convenuta per il distacco di calcinacci e parti ammalorate del solaio sottostante il terrazzo della medesima e conseguentemente
1 condannarla a risarcire i danni causati agli attori in ragione della inagibilità del loro terrazzo, danni pari ad euro 2.500,00.
Nel merito della controversia gli attori hanno dedotto che:
1. Sono proprietari di un'unità immobiliare con terrazza posta al secondo piano di un fabbricato sito in Pisa, mentre l'appartamento soprastante, di proprietà della convenuta, è dotato di terrazza aggettante sovrapposta a quella degli attori;

2. Entrambi gli appartamenti fanno parte di un più ampio fabbricato condominiale posto in Pisa (PI) via G. Mameli n.2;
3. Sul solaio della terrazza di proprietà della convenuta si sono manifestati fenomeni di infiltrazione, efflorescenze e degrado, culminati nel luglio 2022 nel distacco di porzioni cementizie cadute sulla sottostante terrazza di proprietà degli attori;

4. L'evento ha determinato una situazione di concreto pericolo per l'incolumità fisica, prontamente segnalata alla convenuta mediante formale comunicazione corredata da documentazione fotografica, con richiesta di urgente intervento;

5. Nonostante le rassicurazioni fornite dalla convenuta, nessun intervento è stato in concreto eseguito, con il successivo verificarsi di ulteriori distacchi;

6. La causa delle infiltrazioni e del distacco delle parti cementizie è da ricondurre alla carente o inesistente impermeabilizzazione della terrazza di proprietà esclusiva della convenuta;

7. Lo stato dei luoghi è stato documentato da un tecnico di fiducia degli attori e, in considerazione della perdurante inerzia della convenuta, è stato richiesto ed espletato accertamento tecnico preventivo dinanzi al Tribunale;

8. L'accertamento tecnico d'ufficio ha accertato che il distacco delle parti cementizie del solaio è stato causato esclusivamente da infiltrazioni provenienti dalla pavimentazione della terrazza della convenuta, escludendo cause diverse o concorrenti, e ha individuato gli interventi necessari al ripristino;

9. La terrazza della convenuta ha natura di balcone aggettante, con conseguente imputazione in via esclusiva alla stessa degli obblighi di manutenzione e riparazione;

10. Il perdurante stato di degrado del solaio sottostante determina una situazione di pericolo attuale e una sostanziale inagibilità della terrazza degli attori, con conseguente
2 responsabilità della convenuta per i danni subiti, configurabile ai sensi dell'art. 2051
c.c. o, in subordine, dell'art. 2043 c.c.
Si è regolarmente costituita la signora chiedendo che l'esecuzione delle Parte_3 opere a carico della resistente avvenga secondo le indicazioni individuate dal CTU, e chiedendo altresì il rigetto della domanda volta a ottenere il risarcimento del danno e il rigetto della domanda volta a riconoscere un'indennità per il caso di inadempimento o ritardo nell'obbligo di eseguire i lavori, poiché infondata in fatto e in diritto. In particolare, la convenuta ha dedotto che:
11. Non si è mai opposta all'esecuzione delle opere indicate dal CTU, attivandosi per risolvere la problematica;
tuttavia, non condivide integralmente le risultanze dell'accertamento tecnico preventivo espletato nel procedimento RG n. 2374/2023;
12. Ha conferito incarico a un proprio tecnico di fiducia, il perito il quale ha Persona_1 ritenuto che la soluzione del problema potesse essere conseguita solo mediante l'esecuzione degli interventi individuati dal CTU;

13. Ha incaricato la ditta Edil Martinoni Ristrutturazioni, accettandone il computo metrico estimativo, per l'esecuzione dei lavori di rifacimento dell'impermeabilizzazione del terrazzo;

14. L'impresa incaricata è pronta ad eseguire le opere, ma l'avvio dei lavori deve essere programmato nella stagione estiva, in quanto le caratteristiche tecniche degli interventi richiedono condizioni meteorologiche idonee per garantire un'esecuzione a regola d'arte;
15. I lavori necessari consistono nella demolizione della pavimentazione del terrazzo, nel rifacimento del massetto e dell'impermeabilizzazione e nella successiva posa del nuovo pavimento, operazioni che non possono essere eseguite correttamente in presenza di umidità o piogge;

16. L'esecuzione degli interventi sulla parte sottostante del solaio richiede necessariamente un dialogo e un coordinamento con gli attori;

17. I ritardi nell'esecuzione dei lavori non sono dipesi da sua inerzia, ma da circostanze indipendenti dalla sua volontà, quali la stagionalità degli interventi e l'indisponibilità o il comportamento inadempiente delle imprese edili contattate;

3 18. L'eventuale fissazione di un termine per l'esecuzione delle opere deve tenere conto delle concrete esigenze tecniche e operative, nonché delle variabili meteorologiche, che incidono sui tempi di realizzazione;

19. Non sussiste un effettivo stato di inagibilità della terrazza degli attori né un pericolo strutturale di particolare gravità, ritenendo che le risultanze della CTU descrivano un fenomeno di limitata entità, non tale da giustificare responsabilità risarcitorie a suo carico.
La causa è stata istruita con i documenti allegati agli atti.
All'udienza del 18.12.2025 le parti hanno precisato le conclusioni come da note depositate, e la causa è stata trattenuta in decisione.
***
Oggetto della domanda di parte attrice è la condanna della convenuta ad eseguire i lavori di ripristino in ragione dal manifestarsi di tracce di bagnamento/efflorescenze sul solaio sottostante la terrazza di proprietà della parte convenuta, con successivo distacco di una piccola parte cementizia di detto solaio nonché il manifestarsi di zone di distacco della pittura, in danno egli attori.
Nel caso di specie è pacifico che il terrazzo di proprietà della convenuta abbia natura di balcone aggettante, sovrastante la terrazza degli attori e strutturalmente ad essa collegato, con funzione di copertura della stessa. Secondo l'orientamento consolidato della Corte di
Cassazione: “i balconi aggettanti, non svolgendo funzione portante né di copertura dell'edificio nel suo complesso, costituiscono elementi di proprietà esclusiva dell'unità immobiliare cui accedono, con conseguente imputazione al proprietario di ogni obbligo di manutenzione e riparazione delle parti strutturali e della impermeabilizzazione” (ex multis Cass. n. 7402/2020; Cass. n. 6652/2017).
L'accertamento tecnico d'ufficio espletato in sede di ATP ha accertato che il distacco di parti cementizie del solaio sottostante è stato causato in via esclusiva da infiltrazioni d'acqua provenienti dalla pavimentazione della terrazza della convenuta, dovute alla carente impermeabilizzazione della stessa, escludendo la presenza di cause concorrenti. In punto di responsabilità della parte convenuta, si rileva come la stessa nulla abbia contestato in merito, riconoscendo la necessità dei lavori prescritti dal consulente.
4 Relativamente ai lavori ed opere da eseguire il CTU ha precisato che “i lavori da eseguire per
l'eliminazione della causa delle infiltrazioni consistono nel rifacimento completo dell'impermeabilizzazione con la demolizione della pavimentazione/zoccolino del massetto sottostante, rifacimento del massetto con adeguate pendenze, realizzazione di nuova impermeabilizzazione e fornitura e posa in opera di nuova pavimentazione e zoccolino con adeguata stuccatura e sigillatura della stessa”.
Le conclusioni del CTU, congruamente motivate e basate su rilievi diretti, non sono state efficacemente smentite da elementi tecnici di segno contrario e possono pertanto essere integralmente recepite.
Ne consegue che sussiste in capo alla convenuta, in qualità di proprietaria del balcone aggettante sovrastante l'immobile dei ricorrenti, ai sensi dell'art. 2051 c.c., l'obbligo di eliminare le cause delle infiltrazioni e di provvedere al ripristino delle condizioni di sicurezza del solaio sottostante, trattandosi di opere afferenti a un bene di sua esclusiva proprietà, la cui cattiva manutenzione ha determinato il verificarsi dei fenomeni dannosi.
Grava infatti sul proprietario dell'immobile l'obbligo di eseguire tutti gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinari necessari ad evitare il verificarsi di eventi lesivi e dannosi per i terzi.
La circostanza dedotta dalla convenuta di essersi attivata per l'esecuzione delle opere, pur potendo rilevare ai fini della valutazione della sua condotta complessiva, non vale a escludere la fondatezza della domanda attorea di condanna all'obbligo di fare, in quanto l'intervento riparatorio non risulta ancora eseguito e la situazione di degrado permanere.
In ragione di quanto sopra, accertata la responsabilità di parte convenuta, questa è condannata ad eseguire i lavori per l'eliminazione della causa delle infiltrazioni, consistenti nel rifacimento completo dell'impermeabilizzazione con la demolizione della pavimentazione/zoccolino del massetto sottostante, rifacimento del massetto con adeguate pendenze, realizzazione di nuova impermeabilizzazione e fornitura e posa in opera di nuova pavimentazione e zoccolino con adeguata stuccatura e sigillatura della stessa, come meglio descritti in CTU a pag. 6-8, a sua cura e spesa.
In merito alla domanda di condanna, formulata dall'attore, ai sensi dell'art. 614bis c.p.c. si osserva che la stessa non risulta meritevole di accoglimento, in quanto non è dato conoscere allo stato né la durata prevedibile dei lavori, né quando sia effettivamente
5 possibile iniziarli, con conseguente indeterminatezza della decorrenza dell'eventuale misura di coercizione richiesta.
Sulla domanda di condanna al pagamento della somma a titolo di risarcimento in ragione dell'inagibilità del terrazzo, si osserva che alla luce di quanto accertato dal CTU in merito al “distacco di una piccola parte cementizia di detto solaio nonché il manifestarsi di zone di sfogliamento e distacco della pittura” non si ritiene integrata la prova della assoluta e perdurante inagibilità del terrazzo – per come dedotta dagli attori - con conseguente rigetto della domanda.
Infatti, dalle risultanze istruttorie non emerge una condizione di oggettiva inutilizzabilità del bene né un accertamento tecnico di interdizione o di pericolo strutturale tale da rendere necessario il divieto di accesso alla terrazza.
La condotta processuale della parte convenuta, la quale ha pacificamente riconosciuto la sua responsabilità, esclude l'applicazione della condanna ai sensi dell'art. 96 c.p.c.; la medesima condotta processuale non è però utile alla compensazione delle spese, essendo la convenuta – stante il suo perdurante inadempimento – soccombente rispetto alle domande di parte attrice.
Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate secondo parametri di cui al D.M.
55/2014, nei valori medi dello scaglione di riferimento, determinato sulla base del costo delle opere quantificate dal CTU. Sono inoltre poste a carico di parte attrice le spese sostenute in sede di ATP dagli attori.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando nella causa R.G. 2468/2024, disattesa ogni contraria istanza
Accoglie la domanda proposta da e Parte_1 Parte_2
[...]
Condanna eseguire i lavori per l'eliminazione della causa delle Parte_3 infiltrazioni, consistenti nel rifacimento completo dell'impermeabilizzazione con la demolizione della pavimentazione/zoccolino del massetto sottostante, rifacimento del massetto con adeguate pendenze, realizzazione di nuova impermeabilizzazione e fornitura e posa in opera di nuova pavimentazione e zoccolino con adeguata stuccatura e sigillatura
6 della stessa, come meglio descritti in CTU a pag. 6-8, a sua cura e spesa, in favore di
, Parte_1 Parte_2
Rigetta le altre domande di parte attrice,
Condanna al pagamento delle spese di lite a favore di Parte_3 Pt_1
e liquidate in € 4.464,00 per compensi, iva e
[...] Parte_2 cpa di legge oltre 15% di spese generali, € 425,89 per spese ed € 732,00 per spese di ctp.
Pisa, 18.12.2025
Il Giudice
Dott.ssa Stefana Curadi
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