REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI GELA
Sezione Civile
Il giudice, dr. Corrado Cartoni, ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado, iscritta al n. 453 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2022, posta in decisione all'udienza del 18.12.2025,
e vertente tra
, Parte_1 Parte_2 Parte_3 Parte_4 Parte_5
elettivamente domiciliati in Gela, Piazza Umberto I, angolo Via Battesimo, presso lo
[...] studio dell'Avv. Emanuele Maganuco che li rappresenta e difende per procura in atti,
- attori -
e
, in persona del legale rappresentante pro-tempore, elettivamente domiciliato in Piazza CP_1
Armerina, Via Letizia Trigona n. 22, presso lo studio dell'Avv. Francesco Azzolina che lo rappresenta e difende per procura in atti,
- convenuto -
FATTO
Con atto di citazione ritualmente notificato, , Parte_1 Parte_2 Parte_3
, e convenivano in giudizio la per
[...] Parte_4 Parte_5 CP_1 ottenere, previa declaratoria della risoluzione per inadempimento del contratto preliminare di compravendita del 24.4.2020, la condanna al pagamento della somma di euro 48.000,00, oltre interessi legali e rivalutazione monetaria.
Gli attori esponevano che , e Parte_1 Parte_2 Parte_3 Pt_4 sono comproprietari di un fondo indiviso della superficie di are 48.10, sito in Gela (CL), nella
[...]
C.da Marchitello, confinante con proprietà di terzi, con la S.S. 115 e con la Via Sicania per due lati, censito al Catasto Terreni del Comune di Gela al foglio 136, part. n. 57 di are 08.00, part. n. 63 di are 14.30, part. n. 64 di are 25.80; che , Parte_3 Parte_1 Parte_5
e sono comproprietari di un fondo indiviso della superficie di are 02.60,
[...] Parte_4 sito in Gela (CL), nella C.da Marchitello, confinante con la S.S. 115 e con le particelle 57, 63, 1024,
144, censito al Catasto Terreni del Comune di Gela al foglio 136, part. n. 100; di aver stipulato in data 24.4.2020, nella qualità di promittenti alienanti, con la , nella qualità di promissaria CP_1 acquirente, un contratto preliminare avente ad oggetto la compravendita dei suddetti beni;
che non era stipulato il definitivo;
di aver invitato la convenuta alla stipula con raccomandata del 22.4.2021; che trovava applicazione la clausola risolutiva espressa di cui all'art. 3) del preliminare;
che lo stesso articolo prevedeva una penale pari al 10% del prezzo di vendita di euro 480.000,00 e di aver diritto alla risoluzione del contratto ed al pagamento della somma di euro 48.000,00.
Si costituiva parte convenuta, eccependo che emergeva la presenza sul terreno promesso in vendita di due vincoli di inedificabilità assoluta previsti nel P.R.G. del Comune di Gela, i quali rendevano impossibile la realizzazione del fabbricato e lo sfruttamento edilizio dell'area; che gli attori devono essere considerati gravemente inadempienti alle obbligazioni assunte nel contratto preliminare di vendita del 24.04.2020; di proporre eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c. e che erano anche violati i principi di correttezza e buona fede.
All'udienza del 18.12.2025 si svolge la discussione, gli attori concludono per la declaratoria della risoluzione per inadempimento del contratto preliminare di compravendita del 24.4.2020 e la condanna al pagamento della somma di euro 48.000,00, oltre interessi legali e rivalutazione monetaria, parte convenuta conclude per il rigetto della domanda ed il giudice decide la causa ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c.
DIRITTO
La C.T.U. appositamente espletata a firma dell'Ing. ha accertato che i beni oggetto Testimone_1 del preliminare di compravendita presentano i seguenti vincoli - in parte Controparte_2 sulle particelle n. 63 e 64. L'art. 49 del D.P.R. 753/1980 prevede che la distanza minima delle costruzioni dalle ferrovie debba essere di almeno 30 metri. La finalità del vincolo è quella di impedire la realizzazione di costruzioni che pregiudichino la sicurezza e la regolarità dell'esercizio delle ferrovie. A questo punto il sottoscritto ha elaborato una planimetria dove sono stati inseriti i vincoli derivanti dalle limitazioni derivanti dal PRG (Piano Regolatore Generale adottato dal comune di
Gela), dalla distanza di sicurezza di 30 metri della ferrovia, e dalla nuova sede stradale prevista dal
PRG, nonché dal mantenimento della distanza di 5 metri dai confini prevista dal regolamento edilizio comunale. Pertanto, dai conteggi effettuati, l'area edificabile relativa alle suddette particelle è di circa
1.322,00 mq., fermo restando che la volumetria edificabile va calcolata rispetto alla superficie totale delle particelle equivalente a 5.070 mq. Nel totale è possibile realizzare una struttura di vendita per esercizi commerciali per la vendita al dettaglio in area privata con superficie di vendita da mq. 251 fino a mq 2500”.
Dunque è documentata la presenza del vincolo ma, soprattutto, una notevole riduzione a causa dello stesso della possibilità di utilizzare l'area ai fini edificatori.
In sede di stipula del preliminare di vendita nulla è stato detto dai promittenti alienanti al promissario acquirente in ordine all'esistenza di questi vincoli, peraltro in palese violazione dell'obbligo di informazione quale regola di condotta di buona fede nella fase delle trattative e di conclusione dei contratti.
La mancata conoscenza da parte del promissario acquirente dell'esistenza di questi vincoli è circostanza determinante, in quanto, se conosciuta, poteva condurre lo stesso a non concludere il preliminare, ovvero a concluderlo ad un prezzo di vendita inferiore, anche perché ai sensi dell'art. 6) dello stesso contratto i promittenti venditori hanno espressamente garantito la libertà dei beni da ogni vincolo, assoluto o relativo.
In sostanza parte convenuta si è trovata un bene diverso da quello pattuito, promesso e concordato.
Come è noto, in tema di prova dell'inadempimento di un'obbligazione, il creditore che agisce per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno ovvero per l'adempimento, deve solo provare la fonte, negoziale o legale, del suo diritto e il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto pagamento, e uguale criterio di riparto dell'onere della prova deve ritenersi applicabile al caso in cui il debitore convenuto per l'adempimento, la risoluzione o il risarcimento del danno, si avvalga dell'eccezione di inadempimento di cui all'articolo 1460 c.c., risultando in tal caso invertiti i ruoli delle parti in lite, poiché il debitore eccipiente si limiterà ad allegare l'altrui inadempimento e il creditore agente dovrà dimostrare il proprio adempimento, ovvero la non ancora avvenuta scadenza dell'obbligazione (per tutte Cass. civ., Sez. Unite, 30/10/2001, n.13533).
Nella fattispecie gli attori lamentano il mancato adempimento dell'art. 3) del preliminare, il quale poneva a carico del promissario acquirente il compito di redigere un progetto a costruire da presentare al Comune di Gela entro sessanta giorni, mentre parte convenuta lamenta la limitata possibilità di edificare liberamente l'area per la presenza di vincoli.
Orbene, nei contratti con prestazioni corrispettive, qualora una delle parti adduca, a giustificazione della propria inadempienza, l'inadempimento o la mancata offerta di adempimento dell'altra, il giudice deve procedere alla valutazione comparativa dei comportamenti, tenendo conto non solo dell'elemento cronologico, ma anche e soprattutto dei rapporti di causalità e proporzionalità esistenti tra le prestazioni inadempiute e della incidenza di queste sulla funzione economico - sociale del contratto e sulla realizzazione degli interessi rispettivamente perseguiti, nonché di eventuali elementi di carattere soggettivo consistenti nel comportamento di entrambe le parti (per tutte Cass. civ., Sez.
III, 22/10/2014, n. 22346).
La circostanza che i beni oggetto del preliminare non siano liberi da vincoli, vincoli che ne limitano fortemente il godimento e lo sfruttamento, costituisce, nel quadro della funzione economico-sociale del contratto stesso e degli interessi perseguiti dalle parti nel senso sopra precisato, un comportamento inadempiente più grave rispetto alla violazione da parte della società convenuta degli obblighi di cui all'art. 3) del preliminare, peraltro relativi ad un progetto che non prevedeva la presenza di vincoli, atteso che impedisce alla radice che il contratto possa raggiungere integralmente lo scopo per il quale era stato concluso e giustifica il mancato rispetto dell'art. 3) da parte del promissario acquirente.
Dunque inadempienti sono da considerarsi gli attori e, in accoglimento dell'eccezione ex art. 1460
c.c., le loro domande sono rigettate.
Le spese processuali e della C.T.U. seguono la soccombenza.


P.Q.M.

il Tribunale, definitivamente pronunciando:
a) rigetta le domande di , , Parte_1 Parte_2 Parte_3 Pt_4
e ; b) condanna ,
[...] Parte_5 Parte_1 Parte_2 Parte_3
, e al pagamento in solido delle spese processuali che
[...] Parte_4 Parte_5 liquida in euro 4.500,00 per compensi, oltre spese generali, iva e cpa;
c) condanna Parte_1
, e al
[...] Parte_2 Parte_3 Parte_4 Parte_5 pagamento in solido delle spese della Pt_6
18.12.2025
[...]
Il Giudice
Dr. Corrado Cartoni