N. R.G. 5365/2024

TRIBUNALE DI MODENA
SEZIONE SECONDA CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 5365/2024
Il 8 maggio 2025 ad ore 12.28 sono presenti dinanzi al Giudice:
Per 'avv. VECCHI SANDRA;
Parte_1
Per nessuno. CP_1
L'avv. Vecchi chiede dichiararsi la contumacia di parte resistente, precisa le conclusioni e discute la causa come da separato foglio di deduzioni da far parte integrante del verbale che deposita.
Chiede che la causa sia trattenuta in decisione e rinuncia ad essere presente al momento della lettura.
Il Giudice, accertata la rituale notifica dell'atto introduttivo e preso atto della mancata costituzione di parte resistente, ne dichiara la contumacia.
Si ritira poi in camera di consiglio al cui esito pronuncia la sentenza allegata a verbale, omessane la lettura per la rinuncia delle parti a presenziarvi.
Il Giudice
Alessandro Bagnoli
1 di 5 N. R.G. 5365/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI MODENA
SEZIONE SECONDA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice Alessandro Bagnoli, ha pronunciato ex art. 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. r.g. 5365/2024 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. VECCHI Parte_1 P.IVA_1
SANDRA, elettivamente domiciliato in VIA DEI SERVI 56 41121 MODENA presso il difensore avv.
VECCHI SANDRA
RICORRENTE contro
(C.F. ), contumace CP_1 C.F._1
RESISTENTE
In punto a: locazione, risoluzione contrattuale, clausola risolutiva espressa.
CONCLUSIONI
Come da verbale di udienza in data 8.5.2025
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con ricorso depositato in data 18 novembre 2024 presso il Tribunale di Modena, la società
[...]
in persona del legale rappresentante pro tempore geom. ha Parte_1 Parte_2
convenuto in giudizio la sig.ra esponendo di essere divenuta proprietaria, in forza di CP_1
decreto di trasferimento del Tribunale di Modena del 9.2.2024 e successivo atto di divisione del
23.4.2024, di un appartamento con autorimessa sito in Mirandola (MO), via Koki Fregni n. 12, interno
19, identificato al NCEU al Foglio 90, mappale 333, subalterni 78 (appartamento) e 15 (garage).
La ricorrente ha dedotto che l'immobile era stato precedentemente concesso in locazione alla convenuta con contratto del 5.8.2020, registrato a Carpi il 06.08.2020, dalla società Coinvest s.r.l., CP_1
poi fallita. Ha esposto che la conduttrice si era resa gravemente inadempiente nel pagamento dei canoni
2 di 5 di locazione, tanto che il Fallimento Coinvest s.r.l., con raccomandata a.r. del 22.01.2024, legalmente ricevuta dalla conduttrice in data 29.02.2024, aveva comunicato di volersi avvalere della clausola risolutiva espressa prevista dall'art. 11 del contratto, dichiarando la risoluzione di diritto dello stesso per morosità, essendo la conduttrice debitrice della somma di € 21.957,54 per canoni e oneri condominiali insoluti.
Nonostante l'intervenuta risoluzione contrattuale e le successive diffide al rilascio inviate sia dal
Fallimento che dalla nuova proprietaria (quest'ultima con raccomandata del Parte_1
05.03.2024 ricevuta il 16.04.2024), la convenuta ha continuato ad occupare l'immobile senza titolo. La ricorrente ha inoltre evidenziato che, prima di adire l'autorità giudiziaria, ha esperito il tentativo obbligatorio di mediazione presso l'Organismo di Mediazione dell'Ordine degli Avvocati di Modena
(procedimento n. 314/2024), conclusosi con esito negativo per mancata partecipazione della sig.ra
CP_1
Sulla base di tali premesse, la società ricorrente ha chiesto dichiararsi l'intervenuta risoluzione di diritto del contratto di locazione a far data dal 29.2.2024 ai sensi dell'art. 1456 c.c. e degli artt. 3 e 11 del contratto, con conseguente ordine di immediato rilascio dell'immobile.
Ha inoltre domandato la condanna della convenuta al pagamento di un'indennità per l'occupazione senza titolo, a far tempo dal 9.2.2024 (data del decreto di trasferimento) o quantomeno dal 23.04.2024 (data dell'atto di divisione) sino all'effettivo rilascio.
Con decreto del 18.11.2024 questo Giudice ha fissato l'udienza di comparizione delle parti per il giorno
25.2.2025 e poi per l'8.5.2025, assegnando termine alla resistente per la costituzione sino a dieci giorni prima dell'udienza.
Il ricorso e il pedissequo decreto sono stati ritualmente notificati alla convenuta la quale CP_1
non si è costituita in giudizio rimanendo contumace.
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1. Preliminarmente deve essere esaminata la legittimazione attiva della società ricorrente.
Sul punto, secondo il consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità, la legittimazione a richiedere il rilascio dell'immobile spetta a chiunque abbia la disponibilità del bene in base a un titolo non contrario a norme di ordine pubblico.
Nel caso di specie, la ha dimostrato di essere divenuta proprietaria Parte_1
dell'immobile oggetto di causa in forza del decreto di trasferimento del Tribunale di Modena del 9.2.2024
e del successivo atto di divisione del 23.4.2024, entrambi regolarmente trascritti.
La società ricorrente è pertanto legittimata ad agire per ottenere il rilascio dell'immobile.
3 di 5 2. Nel merito, la domanda di accertamento dell'intervenuta risoluzione del contratto di locazione è fondata e merita accoglimento.
Come noto, il contratto di locazione può essere risolto per grave inadempimento del conduttore anche in caso di mancato pagamento di pochi canoni, qualora tale condotta sia sintomatica di un atteggiamento complessivo di inadempimento.
Nel caso in esame, risulta documentalmente provato che la convenuta si era resa gravemente inadempiente nel pagamento dei canoni di locazione, accumulando una morosità di € 21.957,54 per canoni e oneri condominiali insoluti alla data del 22.01.2024.
Non costituendosi in giudizio parte conduttrice non ha fornito elementi dai quali desumere il proprio adempimento ovvero la presenza di fatti modificativi o estintivi dell'obbligazione.
Tale inadempimento ha legittimamente determinato l'operatività della clausola risolutiva espressa prevista dall'art. 11) del contratto di locazione, secondo cui "l'inadempienza da parte del conduttore, in particolare il mancato pagamento delle rate di canone, decorsi otto giorni dalla rispettiva scadenza, costituisce motivo di risoluzione ipso jure del contratto".
Come chiarito dalla giurisprudenza di merito, il mancato e reiterato pagamento del canone di locazione, in assenza di contestazioni sulla disponibilità dell'immobile, costituisce grave inadempimento contrattuale.
La volontà di avvalersi della clausola risolutiva espressa è stata ritualmente comunicata alla conduttrice dal Fallimento Coinvest s.r.l. con raccomandata a.r. del 22.1.2024, legalmente ricevuta dalla conduttrice in data 29.02.2024. Pertanto, da tale data il contratto deve intendersi risolto di diritto, con conseguente obbligo di parte resistente di rilasciare l'immobile, essendo venuto meno il titolo di occupazione legittima.
Peraltro, il decreto giudiziale di trasferimento del diritto di proprietà alle società aggiudicatarie di cui sopra contiene l'ingiunzione giudiziale, tra gli altri, “a chiunque occupi senza titolo detti beni, di rilasciare gli stessi come sopra trasferiti e descritti, nella piena disponibilità delle aggiudicatarie”.
La persistente occupazione dell'immobile da parte della sig.ra è dunque sine titulo e legittima la CP_1
richiesta di rilascio avanzata dalla società ricorrente.
Deve pertanto essere dichiarata l'intervenuta risoluzione di diritto del contratto di locazione alla data del
29.02.2024 e, conseguentemente, deve essere ordinato alla convenuta l'immediato rilascio dell'immobile.
Alla sig.ra deve inoltre essere imposto il pagamento, in favore di parte ricorrente, di un'indennità CP_1 per l'occupazione senza titolo a decorrere dal 23.4.2024 (data dell'acquisizione della proprietà esclusiva
4 di 5 dei cespiti da parte della ricorrente), sino all'effettivo rilascio, in misura pari al canone di locazione precedentemente pattuito.


3. Sulle spese di lite.
Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo secondo i parametri tariffari minimi di cui al dm 55/2014 e ss modd., tenuto conto della semplicità delle questioni trattate e con esclusione della fase istruttoria in quanto non svoltasi.


P.Q.M.


Il Tribunale di Modena, Seconda Sezione Civile, definitivamente pronunciando sulla causa promossa da nei confronti di ogni diversa istanza, eccezione e deduzione Parte_1 CP_1
disattesa, così provvede:
1) accerta l'intervenuta risoluzione di diritto alla data del 29.2.2024 del contratto di locazione stipulato in data 5.8.2020 tra Coinvest s.r.l. e avente ad oggetto l'appartamento e CP_1
l'autorimessa siti in Mirandola (MO), via Koki Fregni n. 12, identificati al NCEU di detto Comune al Foglio 90, particella 333, subalterni 78 (appartamento) e 15 (autorimessa);
2) ordina a l'immediato rilascio dei suddetti immobili a favore di CP_1 Parte_1
liberi da persone e cose, fissando per l'esecuzione del rilascio la data del 8.7.2025;
[...]
3) condanna al pagamento in favore di di un'indennità per CP_1 Parte_1
l'occupazione senza titolo, a decorrere dal 23.04.2024 sino all'effettivo rilascio, in misura pari al canone di locazione precedentemente pattuito nel contratto risolto;

4) condanna alla rifusione delle spese di lite in favore di che CP_1 Parte_1 liquida in € 394,00 per anticipazioni, € 1.700 per compensi professionali, oltre spese generali nella misura del 15%, IVA e CPA come per legge,
Modena, 8 maggio 2025
Il Giudice
Alessandro Bagnoli

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