TRIBUNALE DI S. IA AP RE
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Giudice Unico del Tribunale di S. Maria C.V., IV° Sezione Civile, gop avv. Angela Verolla, ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
nel giudizio civile iscritto al R. G. N. 1 5 0 2 / 2 0 2 1 ed avente ad oggetto: i m p u g n a z i o n e d e l i b e r a a s s e m b l e a r e .
TRA
( ), rappresentato e difeso dall' avv. Fulvio Ricca, giusta Parte_1 CodiceFiscale_1 procura alle liti allegata all'atto introduttivo e con lo stesso elettivamente domiciliato in Napoli alla Piazza
Giovanni Bovio n. 33. Pec: Email_1
ATTORE
E in persona dell'amministratore p.t., (c.f. Controparte_1
) , elettivamente domiciliato in S. Maria C.V. presso lo studio dell'avv. Caterina M.R. P.IVA_1
SI che lo rappresenta e difende giusta mandato allegato alla comparsa do costituzione. Pec:
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CONVENUTO
C O N C L U S I O N I
Le parti con note di trattazione scritta, concludevano riportandosi ai rispettivi scritti difensivi, chiedendo l'accoglimento delle richieste ed istanze formulate.

MOTIVI IN FATTO E IN DIRITTO
Con atto di citazione regolarmente notificato, il sig. premesso di essere proprietario Parte_1 dell'appartamento facente parte del complesso condominiale denominato , di essersi Controparte_2
1 tenuta in data 26.01.2021 un'assemblea nella quale con la maggioranza di 528,84 millesimi veniva approvato il relativo ordine del giorno, conveniva nel giudizio il convenuto Controparte_1
, per impugnando la predetta delibera assembleare e formulando le seguenti conclusioni: “In
[...] via preliminare sospendere la delibera impugnata del 26.01.2021 del di Via Controparte_3 CP_1
Melorio n. 30-32 Santa Maria Capua Vetere, c.f. , nei punti contestati e cioè 5, 8, 9, 10, 11, P.IVA_1
12, 13, nonché parziale punto 1 nella parte in cu si affida all'amministratore una verifica dei contatori ed una eventuale aggiunta di un nuovo contatore per l'energia elettrica oltre al cambio del gestore;
2)
Nel merito annullare le delibere assunte nell'Assemblea Ordinaria del Controparte_4
Via Melorio 30-32 Santa Maria Capua Vetere del 26 gennaio 2021 nei punti 5, 8, 9, 10, 11, 12, 13, nonché parziale punto 1 nella parte in cu si affida all'amministratore una verifica dei contatori ed una eventuale aggiunta di un nuovo contatore per l'energia elettrica oltre al cambio del gestore, perché dovevano essere oggetto di convocazione straordinaria con apposita autonoma delibera straordinaria e non rientrante nelle ipotesi di delibere di argomenti ordinari previsti dal regolamento di condominio;
3) condannare la parte convenuta al pagamento delle spese, diritti ed onorari di giudizio, con IVA e CPA come per legge con attribuzione al sottoscritto difensore per fattone anticipo”.
Instauratosi il contraddittorio ,si costituiva il il quale eccepiva che, a Controparte_1 seguito della convocazione per l'incontro di mediazione in relazione alla medesima controversia, al solo fine di evitare un inutile contenzioso, si disponeva l'annullamento della delibera gravata che si provvedeva immediatamente a comunicare all'organismo di mediazione l'atto di cessazione della materia del contendere, chiedeva ed insisteva affinché venisse dichiarata cessata la materia del contendere, eccependo, tra l'altro, l'improcedibilità della domanda per omesso esperimento del tentativo obbligatorio di mediazione, in quanto parte attrice notificava l'atto di citazione prima che si espletasse la procedura conciliativa, in violazione della norma che prevede tale adempimento come prodromico all'introduzione del giudizio ai fini della procedibilità della domanda, e chiedeva che il comportamento processuale assunto dall'attore fosse valutato ai fini della condanna alle spese processuali
Espletata l'istruttoria e rassegnate le conclusioni , la causa, ritenuta matura per la decisione, veniva riservata per la sentenza di merito.
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Preliminarmente deve essere accolta la richiesta di parte convenuta relativa alla cessata materia del contendere, atteso che la delibera impugnata veniva annullata dalla compagine condominiale nell'ambito dell'assemblea del 06.03.2021, e rigettata l' eccezione di parte attrice di ritenere la delibera contestata valida ed operante atteso che la cessazione della materia del contendere non sarebbe invocabile non avendo il convenuto inserito la revoca tra gli argomenti all'ordine del giorno. CP_1
Orbene, è noto che in ambito condominiale l'assemblea ha sempre il potere, in caso di ripensamento, di revocare una decisione in precedenza deliberata, sia quando si ritiene che la stessa presenti dei vizi di forma sia quando risulti regolare. Può farlo in modo esplicito, ossia con una seconda votazione che annulli gli effetti della prima, o in modo implicito, decidendo la medesima questione già deliberata in precedenza in modo difforme e incompatibile con la prima.
Dunque, mediante la convocazione di una nuova assemblea condominiale è possibile procedere alla revoca della delibera già approvata il cui contenuto sia stato posto in votazione e nuovamente approvato nel corso della stessa seconda adunanza la stessa maggioranza richiesta dalla legge per approvare validamente la delibera originaria.
Con la revoca i condomini esprimono la loro volontà di rendere inefficacie quanto deliberato in
2 precedenza tant'è che la stessa ha efficacia ex tunc, ossia, con effetti retroattivi dal momento della sua approvazione.
Tuttavia, la determinazione di intraprendere tale procedimento richiede che l'assemblea venga regolarmente convocata e costituita, che vengano osservate le regole sui quorum deliberativi per la validità della nuova deliberazione ed infine che la revoca o la sostituzione, oggetto di futura delibera assembleare, vengano opportunamente indicate nel relativo ordine del giorno.
A norma dell'art. 66, comma 3, disp. att. c.c. “L'avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell'ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l'indicazione del luogo e dell'ora della riunione o, se prevista in modalità di videoconferenza, della piattaforma elettronica sulla quale si terrà la riunione e dell'ora della stessa.”.
La ratio della suddetta norma è quella di garantire la preventiva conoscenza degli argomenti oggetto di discussione in assemblea e, quindi, porre ogni singolo condomino nella condizione di scegliere e di decidere se partecipare o meno alla riunione ed eventualmente approfondire determinate tematiche in vista della propria partecipazione.
La giurisprudenza di merito ha ribadito più volete che la compagine condominiale non può deliberare su argomenti che non siano stati specificamente posti all'ordine del giorno nell'avviso di convocazione e, dunque, nel caso in cui la delibera ha ad oggetto argomenti non opportunamente indicati nell'o.d.g. quest'ultima deve essere annullata, anche nel caso in cui sia rilavata l'urgenza di provvedere in ordine a detti argomenti in quanto l'urgenza non giustifica la compromissione dei diritti di informazione del
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L'art. 66 disp. att. c.c. prosegue, poi, specificando che una omessa o tardiva convocazione dell'adunanza assembleare agli aventi diritto a parteciparvi (i condomini) costituisce una ipotesi di annullabilità della delibera assembleare, la quale può essere fatta valere entro il rigoroso termine perentorio di 30 giorni, previsto dall'art. 1137 del c.c., su sola istanza dei proprietari dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati.
Come da unanime orientamento della giurisprudenza di legittimità il vizio in questione, in quanto relativo alla convocazione, è di mera annullabilità.
Nell'ambito della categoria delle delibere contrarie alla legge o al regolamento condominiale, la Corte di
Cassazione ha affermato che sono da ritenersi annullabili quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea; quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione;
le delibere viziate da eccesso di potere o da incompetenza, che invadono cioè il campo riservato all'amministratore; le delibere che violano norme che richiedono qualificate maggioranze in relazione all'oggetto.
Pertanto, se ne deduce che l'annullabilità deve essere fatta valere, ai sensi dell'art. 1137 co. 3 c.c. entro
30 gg dalla comunicazione della delibera per i condomini assenti, e per i condomini dissenzienti dal giorno della sua approvazione.
Dalla documentazione prodotta agli atti si evince che nella convocazione per la riunione del 06.03.2021, nella quale l'assemblea condominiale provvedeva a revocare la delibera de quo, l'amministratore si limitava ad indicare nel relativo ordine del giorno in maniera molto generica riportando semplicemente le diciture: “citazione notificata dal condomino e “varie ed eventuali”, violando dunque la Parte_1
3 normativa a tal riguardo.
Tuttavia, volendo seguire la disposizione dell'art. 66 suddetto, l'annullabilità della deliberazione assunta in data 06.03.2021 si sarebbe dovuta far valere impugnando la predetta delibera nel termine di legge, circostanza evidentemente non adempiuta de parte attrice.
Alla luce di ciò si ritiene che la delibera del 06 marzo 2021 è ormai divenuta inoppugnabile e quanto statuito al suo interno, compreso la revoca delle precedente decisione, si è ormai cristallizzato e, pertanto, va dichiarata cessata la materia del contendere.
Quando la revoca della delibera impugnata interviene nel corso del giudizio, trattandosi di una situazione sopravvenuta che elimina completamente la posizione di contrasto tra le parti, fa venir meno la necessità di una pronuncia sulla domanda originariamente proposta. (Cfr.: Cass. Civ. sez. I, 23/04/2015, n. 8309;
Cass. Civ. sez. II, 28/05/2013, n. 13217; Cass. Civ. sez. Lav., 27/01/1998, n, 801).
Nelle ipotesi in cui si dichiara cessata la materia del contendere, la pronuncia finale sulle spese di lite viene regolata sulla base di una valutazione di soccombenza virtuale, sicché il giudice deve espressamente procedere ad un complessivo ed unitario giudizio circa l'originaria fondatezza delle contrapposte domande ed eccezioni proposte dalle parti, al fine di decidere circa l'incidenza della potenziale soccombenza sull'onere delle spese medesime (cfr. altresì Corte appello Milano sez. III, 05/05/2022, n.
1503).
Con l'atto introduttivo del presente giudizio l'attore chiedeva di annullare le delibere assunte nell'assemblea ordinaria del del 26 gennaio 2021 nei punti 5, 8, 9, Controparte_5
10, 11, 12, 13, perché dovevano essere oggetto di convocazione straordinaria con apposita autonoma delibera straordinaria non rientrante nelle ipotesi di delibere di argomenti ordinari previsti dal regolamento di condominio, nonché il punto 1 nella parte in cui si affida all'amministratore una verifica dei contatori ed una eventuale aggiunta di un nuovo contatore per l'energia elettrica oltre al cambio del gestore, perché non dettagliatamente descritto nell'ordine del giorno.
Si rammenta che la convocazione dell'assemblea ordinaria è obbligatoria per legge e deve essere fatta ogni anno per l'attività prevista dall'art. 1135 primo comma c.c. L'assemblea straordinaria, invece, può essere convocata dall'amministratore a propria discrezione e/o su impulso di parte ogni volta se ne verifichi la necessità. Occorre sottolineare che, quantomeno in prima istanza, l'unico soggetto legittimato a convocare l'assemblea è l'amministratore di condominio. Ciò si evince dall'art. 66 disp. att. c.c.
L'assemblea condominiale straordinaria si distingue da quella ordinaria per la natura delle decisioni da prendere. Mentre l'assemblea ordinaria si tiene una o due volte all'anno per approvare il bilancio e nominare l'amministratore, quella straordinaria viene convocata per trattare argomenti imprevisti o urgenti, come: lavori di manutenzione straordinaria (rifacimento tetto, facciate, impianti); situazioni di emergenza (infiltrazioni, danni strutturali); controversie legali;
modifiche alle parti comuni dell'edificio.
È opinione di questo giudice che tale “nomenclatura” (ordinaria / straordinaria) non influisce in alcun modo sulla validità / invalidità delle delibere;
se l'amministratore definisce un'assemblea straordinaria mentre in realtà si tratta di un'assemblea ordinaria (o viceversa), tale “errore” non comporta conseguenze.
Tra l'altro i punti 5, 8, 9, 10, 11, 12, 13, oggi impugnati, non avendo affatto pregiudicato il diritto alla preventiva informazione sui temi in discussione dei condomini, essendo stati inseriti nei punti all'ordine del giorno, si ritengono validamente assunti.
Si ritiene di accogliere , invece, l'eccezione relativa alla richiesta di annullamento del punto n.1 posto all'ordine del giorno, nella parte in cui l'assemblea condominiale provvedeva ad approvare all'unanimità di conferire incarico all'amministratore di valutare l'opportunità cambiare il contatore aggiuntivo per la
4 fornitura di energia elettrica ed eventualmente anche del gestore della fornitura, non essendo stato riportato nel relativo ordine del giorno, atteso che al punto 1 veniva previsto solo l'approvazione del rendiconto 2029 e il piano di riparto, per le ragioni esplicitate in precedenza.
Ciò posto , sulla base di una valutazione complessiva del giudizio si ritiene accoglibile la domanda di parte attrice solo per quanto concerne il punto 1 dell'o.d.g. nella parte in cui si affida all'amministratore una verifica dei contatori ed una eventuale aggiunta di un nuovo contatore per l'energia elettrica oltre al cambio del gestore, perché non dettagliatamente descritto nell'ordine del giorno.
Alla luce dell'esito del giudizio e dell'accoglimento parziale della domanda, le spese vanno parzialmente compensate nella misura del 50% e nella restante parte del 50% seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.


P. Q. M.


Il Giudice del Tribunale di Santa Maria C.V. IV Sezione Civile, definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa, così provvede:
- dichiara cessata la materia del contendere;

- compensa le spese nella misura del 50% tra le parti;

- condanna il convenuto a corrispondere in favore dell'attore l'importo di € 1.460,00 CP_1
( già decurtati del 50%) a titolo di competenze del presente giudizio oltre rimborso delle spese generali,
CPA e IVA e accessori come per legge, con attribuzione al procuratore antistatario.
Così deciso in Santa Maria C.V. il 22/10/ 2025
IL GOT
Avv. Angela Verolla

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