R E P U B B L I C A I T A L I A N A
In nome del Popolo Italiano
Il Tribunale di Venezia, prima sezione civile, nella persona del giudice unico CO CA ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile n. 16032/2024 del ruolo generale promossa da promossa da (C.F. e P.IVA , con Parte_1 P.IVA_1
sede in 31010 Susegana (TV), via IV Novembre n. 18, in persona del legale rappresentante pro tempore sig. (C.F. Parte_2
), rappresentata e difesa, giusta mandato in C.F._1
calce al presente atto, dall'avv. Riccardo Bovo contro
, nato a [...] il [...] e residente in Controparte_1
Tessera (Ve), Via Paliaga n. 16 ( , rappresentato C.F._2
e difeso dall'avv. Daniele Marchiori;
oggetto: vendita di cose immobili. risoluzione di contratto preliminare di compravendita immobiliare, recesso per inadempimento, richiesta di restituzione del doppio della caparra confirmatoria ovvero risarci- mento del danno;
causa trattenuta in decisione sulle seguenti conclusioni: per nel merito, in via principale:: accertato il legittimo re- Parte_1
cesso ex art. 1385 c.c. dal contratto preliminare di compravendita del

2.2.2024 registrato a Treviso il 6.2.2024 al n. 3244, esercitato dalla ri-
- 1 - corrente per l'effetto condannare il sig. Parte_1 Parte_3
, per i motivi di fatto e di diritto esposti in atti, al pagamento del-
[...]
la somma di €. 500.000,00, corrispondente al doppio della caparra confirmatoria versata, oltre interessi di legge ex art. 1284 comma 4
c.c. dalla domanda giudiziale al saldo;

- nel merito, in via subordinata: nel caso in cui non venisse accolta la domanda di recesso e di corresponsione del doppio della caparra, ac- certato e dichiarato l'inadempimento del promittente venditore e la ri- soluzione del contratto preliminare ex art. 1456 c.c. da parte della ri- corrente riconosciuta dal sig. , tra- Parte_1 Controparte_1
mite il proprio legale, con pec del 14.06.2024, per l'effetto condannare il sig. , per i motivi di fatto e di diritto esposti in atti, Controparte_1
al risarcimento del danno in favore della ricorrente nella somma di €.
271.962,00, o di quella maggiore e/o minore che sarà accertata in cor- so di causa, oltre interessi di legge ex art. 1284 comma 4 c.c. dalla domanda giudiziale al saldo;

- nel merito, in via ulteriormente subordinata: nel caso in cui non ve- nissero accolte le domande di cui sopra, accertare e dichiarare il grave inadempimento del sig. alle obbligazioni di cui al Controparte_1
contratto preliminare di compravendita del 2.2.2024 registrato a Tre- viso il 6.2.2024 al n. 3244, e conseguentemente dichiarare risolto ex art. 1453 c.c. il suddetto contratto preliminare e per l'effetto condan- nare il sig. , per i motivi di fatto e di diritto esposti in Controparte_1
atti, al risarcimento del danno in favore della ricorrente Parte_1
nella somma di € 271.962,00, o di quella maggiore e/o minore
[...]
che sarà accertata in corso di causa, oltre interessi di legge ex art. 1284 comma 4 c.c. dalla domanda giudiziale al saldo;

- nel merito, in estremo subordine: nel denegato caso in cui non venis-
- 2 - se ravvisato alcun inadempimento contrattuale da parte del resistente
, accertare e dichiarare il diritto di al- Controparte_1 Parte_1
la restituzione di quanto versato a titolo di prima caparra confirmatoria in data 2.2.2024 stante l'impossibilità e/o il mancato verificarsi dell'evento dedotto in condizione e, per l'effetto, condannare il sig.
al pagamento, in favore della ricorrente, della som- Controparte_1
ma di €. 250.000,00, oltre interessi di legge ex art. 1284 comma 4 c.c. dalla domanda giudiziale al saldo. In ogni caso: con rifusione delle spese e competenze, ivi compreso il rimborso del contributo unificato, oltre RSG 15%, CPA 4%, IVA 22%.
In via istruttoria, si chiede di essere ammessi alla prova per testi sulle seguenti circostanze:

1. vero che, per il perfezionamento di una proce- dura urbanistico-amministrativa dinnanzi al SUAP del Comune di Ve- nezia ai sensi dell'art. 8 del D.P.R. 160/2010 e dell'art. 4 della L.R. n.
55/2012 e/o per la stipula di un accordo pubblico-privato con il Co- mune di Venezia ai sensi della L.R. n. 11/2004, l'ing. Persona_1
ha svolto, per conto ed in favore di l'attività ri-
[...] Parte_1
sultante dalla documentazione che mi si rammostra (doc. 4);

2. vero che il sig. , quale legale rappresentante di Parte_2 Parte_1
in data 2.2.2024 ossia alla data di sottoscrizione del preliminare,
[...]
era ignaro del fatto che sul compendio immobiliare oggetto del Preli- minare pendeva il procedimento esecutivo R.G. n. 198/2022 avanti il
Tribunale di Venezia. Si indicano come testimoni: * con riguardo al cap. 1, l'ing. , residente in [...]; * con ri- Testimone_1
guardo al cap. 2, il sig. residente in [...]di Soligo Testimone_2
(TV); per ZZ VO: accertato e dichiarato che la società ricorrente è receduta dal contratto preliminare di compravendita del 02.02.2024
- 3 - unilateralmente, come consentito dal contratto medesimo, nonché ac- certato e dichiarato che nessun inadempimento possa essere addebitato al resistente, dichiararsi risolto il contratto preliminare sottoscritto in- ter partes e ciò per volontà della promittente acquirente Parte_1
con legittima ritenzione della caparra ricevuta dal sig.
[...] CP_1
e condanna della ricorrente alla rifusione delle spese del presen-
[...]
te giudizio, oltre accessori di legge (Spese Generali 15%, Iva e Cpa), da distrarsi a favore dell'avv. Daniele Marchiori, che si dichiara anti- statario, come da nota già in atti.
CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI
IN FATTO E DIRITTO DELLA DECISIONE art. 118 disp. attuaz. cpc
1. In data 2 febbraio 2024, ha stipulato con Parte_1 [...]
un contratto preliminare per l'acquisto di un compendio Parte_3
immobiliare sito in Favaro Veneto (VE), per un corrispettivo di €
3.100.000,00 oltre IVA. Contestualmente, ha versato una Parte_1
caparra confirmatoria di € 250.000,00 – vd. contratto preliminare clausola 3.2, e doc. 2 assegno bancario.
2. Il contratto era subordinato a condizioni sospensive, tra cui:
- cancellazione di gravami sull'immobile;
- assenza di diritti di terzi;

- approvazione di un procedimento SUAP per la realizzazione di un impianto industriale: a tal proposito, precisa l'attrice che il progetto di sviluppo industriale atto allo spostamento e installazione di un impianto per la produzione di conglomerato bituminoso e di calce- struzzo, con conseguente cambio di destinazione d'uso, richiedeva per la sua fattibilità il perfezionamento di una procedura urbanisti- co-amministrativa SUAP/Accordo Pubblico Privato con il Comu-
- 4 - ne di Venezia.
3. In seguito, espone di aver appreso l'esistenza di una Parte_1
procedura esecutiva immobiliare (R.G.E. n. 198/2022) già in fase avanzata, con nomina di custode giudiziario e perizia di stima deposi- tata prima della stipula del preliminare: in particolare, era già stata de- positata, in data 13.2.2023, la perizia di stima del nominato CTU, il quale aveva valutato il lotto pignorato prima in €. 1.350.000,00, e poi successivamente in €. 1.459.743,20 (meno della metà di quanto con- venuto nel preliminare, ossia €. 3.100.000,00); ed era stata disposta la vendita del bene pignorato con ordinanza del GE del 16.5.2024.
4. . Infine, l'attrice precisa che il promittente venditore sig. Pt_3
ha pure taciuto che l'immobile era occupato al momento della
[...]
stipula del preliminare, stante l'esistenza di un contratto di affitto di data 30.9.2010 con la ditta affittuaria “Erica s.n.c. di VO CP_1
e TO A”, registrato il 21.10.2011 al n. 1437200 e non tra- scritto, in palese violazione dell'art. 10.5.7 del preliminare.
5. A fronte delle omissioni compiute dal in sede di tratta- CP_1
tive nonché in sede di stipula del contratto preliminare, Parte_1
dapprima è receduta dal contratto ai sensi dell'art. 1385 CC e comun- que si è avvalsa della clausola risolutiva espressa, intimando con PEC del 23.5.2024 senza esito la restituzione della caparra confirmatoria.
6. Deduce l'attrice il recesso legittimo ex art. 1385, 2° comma CC, causa l'inadempimento del promittente venditore, consistito nella mancata comunicazione delle circostanze rilevanti per la conclusione dell'affare, che giustifica la richiesta del doppio della caparra, ovvero
€ 500.000,00.
7. In subordine, chiede la risoluzione del contratto ex Parte_1
art. 1456 CC, per grave inadempimento di controparte, con condanna
- 5 - della medesima al risarcimento del danno pari a € 286.553,18.
8. In ulteriore subordine, chiede la risoluzione ex art. 1453 CC sempre per il grave inadempimento del e, in estremo su- CP_1
bordine, in caso di mancato riconoscimento dell'inadempimento im- putabile al , almeno la restituzione della somma versata, CP_1
stante il mancato avveramento delle condizioni sospensive.
9. si è costituito esponendo che era a Controparte_1 Parte_1
conoscenza dei pignoramenti e delle procedure esecutive pendenti: tali informazioni erano note e sono state discusse con lo studio legale in- caricato da , posto che il contratto è stato redatto dallo Stu- Parte_1
dio Legale su incarico proprio di , laddove esso Pt_4 Parte_1
ha solo firmato davanti al notaio. Controparte_1
10. ha dichiarato di voler recedere dal contratto per Parte_1
presunta mancata informazione sulla procedura esecutiva, ma si tratta di un pretesto, poiché la procedura era nota e documentata, e d'altro canto sia la legge, sia la normale diligenza imponevano all'acquirente di verificare eventuali iscrizioni pregiudizievoli, mentre non v'è stato alcun inganno o mala fede da parte del venditore, sicché non sussi- stendo inadempimento, non v'è obbligo di restituire la caparra. La tesi del convenuto è che il recesso è stato unilaterale da parte di Pt_5
, e dunque il contratto si è risolto per volontà dell'attrice.
[...]
11. Osserva il tribunale. Sull'inadempimento del promittente ven- ditore: è accertato che ha violato gli obblighi infor- Controparte_1
mativi e di garanzia assunti con il contratto preliminare, segnatamente l'art. 10 sotto «Dichiarazioni e Garanzie della Promittente Venditri- ce», riferite a tutte quelle informazioni relative al complesso immobi- liare in possesso di parte promittente venditore: in tale am- CP_1
bito, si devono includere informazioni del tipo in esame, ovvero iscri-
- 6 - zioni, trascrizioni e contratti tali da incidere limitandolo sull'oggetto della divisata compravendita. Va detto che nel preliminare le parti hanno fatto riferimento alla necessità di estinguere i gravami esistenti sul complesso immobiliare (clausola 3.2), sicché non era Parte_1
del tutto all'oscuro; e tuttavia, è evidente che non vi è stata una com- pleta informazione circa l'iscrizione a ruolo e lo stato delle procedure esecutive immobiliari esistenti.
12. Inoltre, è certo che l'immobile era stato affittato a terzi:
l'attrice afferma che «… dalla lettura della perizia di stima (doc. 9, pag. 25) nonché del rapporto riepilogativo del delegato alla vendita del 14.6.2024 (doc. 15), emerge come il compendio immobiliare og- getto del preliminare risultasse (e risulti tuttora) oggetto di un con- tratto di affitto, stipulato in data 30.9.2010 tra l'odierno resistente
e la ditta affittuaria “Erica s.n.c. di Controparte_1 Controparte_1
e TO A”, registrato il 21.10.2011 al n. 1437200 e non trascritto. Ciò in palese violazione dell'art. 10.5.7 del preliminare, se- condo il quale “non sussistono accordi, scritti o verbali con terzi, ivi inclusi…contratti di locazione o di comodato, preliminari di compra- vendita, o qualsiasi altro accordo che autorizzi terzi a usare o occu- pare, in tutto o in parte, il Complesso Immobiliare. Il Complesso Im- mobiliare alla sottoscrizione del presente Contratto sarà libero da persone e cose e non locato e/o concesso in licenza a, e/o occupato da alcuna persona (anche senza titolo), né alcuna persona potrà preten- dere di avere il diritto di utilizzare il Complesso immobiliare» (pagg.
6s).
13. Sul punto, il convenuto nulla deduce di si- Controparte_1
gnificativo, anzi senza neppure menzionare l'esistenza dell'affitto, si limita a riversare integralmente su parte attrice «… l'onere di infor-
- 7 - marsi riguardo alla situazione giuridica dell'immobile non lo ha fatto, non poteva delegare tale responsabilità al , per cui in nes- CP_1
sun caso potrebbe invocare la protezione contro eventuali danni subiti
a causa di gravami non dichiarati espressamente da questi, atteso che la mancata diligenza nella verifica delle informazioni porta all'impossibilità di reclamare risarcimenti».
14. Sulla domanda di risarcimento del danno emergente: il grave inadempimento del promittente venditore ha cagionato alla parte pro- missaria acquirente la perdita delle spese sostenute per la due diligen- ce, per incarichi professionali e per altre attività propedeutiche all'acquisto, divenute inutili a causa del comportamento del convenu- to. Il danno in questione è commisurato agli importi spesi da Pt_5
in vista della compravendita, poi non perfezionatasi per colpa del
[...]
promittente venditore.
15. Poiché la comparsa di costituzione non contesta che siano stati effettuati i relativi pagamenti, in mancanza di puntuali contestazioni o elementi di segno contrario, sono riconosciuti € 12.688,00 richiesti (al lordo della ritenuta d'acconto) dall'ing. per Testimone_1
l'incarico professionale assegnato e relativo alla finalizzazione della procedura urbanistico-amministrativa dinnanzi al SUAP del Comune di Venezia e/o alla stipula di un Accordo Pubblico-Privato (doc. 5); nonché € 9.274,18 quale somma versata al notaio dott. di Persona_2
Treviso a titolo di onorari, imposte e spese di registrazione del Preli- minare (doc. 16).
16. Per quanto riguarda la domanda di ottenere il doppio della ca- parra confirmatoria ai sensi dell'art. 1385, 2° comma CC, si osserva che, pur consapevole dell'inadempimento imputabile al convenuto
, nella PEC del 23.5.2024 ha esercitato il reces- CP_1 Parte_1
- 8 - so risolvendo il contratto e chiesto soltanto la restituzione dei
250.000,00 euro versati in preliminare come caparra: questa opzione, ad avviso del tribunale, non consente di chiedere la doppia caparra, poiché in definitiva la parte non inadempiente ( ) ha scelto Parte_1
la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno, pari alle som- me versate per concludere l'affare (art. 1385, ult. comma CC).
17. Pertanto, la domanda dell'attore può essere accolta nei limiti suindicati. Lo svolgimento e l'esito della lite impongono di regolare le spese secondo la soccombenza. La liquidazione del compenso è effet- tuata applicando il valore desunto dalla tabella del DM 55/2014, per le quattro fasi previste (studio, introduttiva, trattazione e istruttoria, deci- sionale) in relazione allo scaglione di riferimento, ovvero: (da €
260.001,00 a € 520.000,00) = € 11.229,00, oltre alle spese documenta- te e al rimborso di quelle forfettarie nella misura fissa del 15% sul compenso liquidato.


PER QUESTI MOTIVI

il Tribunale di Venezia, prima sezione civile, definitivamente pronun- ciando, disattesa ogni diversa e contraria istanza ed eccezione, così provvede:
1. condanna a pagare a € Controparte_1 Parte_1
271.962,00, oltre interessi al tesso legale dai singoli pagamenti al sal- do;

2. condanna a rifondere le spese di causa liquidate Controparte_1
in € 11.229,00 per compenso, oltre accessori di legge come in motiva- zione;

3. sentenza resa a norma degli artt. 127-ter, 128, 281-sexies cpc.
Venezia, 12.12.2025.
- 9 - il giudice
CO CA
- 10 -