REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di Cagliari
SEZIONE SECONDA
R.G. 3702/2021
Il Tribunale Ordinario di Cagliari, SEZIONE SECONDA, in persona del dott. FA LI, giudice applicato a distanza ex art. 3 D.L. 117/2025, giusta delibera del C.S.M. del 01 ottobre 2025, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado tra
(C.F. ), assistita e Parte_1 C.F._1
difesa dall'Avv. ONNIS CECILIA attrice e
(C.F. ), in persona Controparte_1 P.IVA_1
dell'amministratore pro tempore, assistito e difeso dall'Avv. CIXI'
AN e dall'avv. CARLO FANARI convenuto
CONCLUSIONI: per parte attrice: “ogni avversa domanda, eccezione e deduzione respinta voglia l'Ill.mo Tribunale: In via preliminare Per i motivi suesposti in narrativa, 1) sospendere l'efficacia della delibera assembleare relativamente a tutti i punti all'ordine del giorno cosi precisati: 1) delibere in merito alla impugnazione della assemblea del 02
03 2021 presentata dalla Sig.ra , nomina legale per la Parte_2
difesa del condominio;
2) discussione e delibere in merito alla sentenza del Condominio via Solmi 25/ Loi Cristina delibere relative alla controproposta da presentare;
3) discussione delibere in merito alla valutazione del risarcimento del danno da corrispondere alla Parte_3
relativo ai danni subiti dalla terrazza a livello sovrastante;
4)
[...]
delibera in merito alla ratifica delle delibere assunte nella assemblea del
02 03 2021; A) nel merito: - previo accertamento che la delibera assembleare del 05 05 2021, per tutti i motivi esposti in narrativa è stata assunta in maniera illegittima, dichiarare nulla/annullabile la delibera assembleare del 05 05 2021 adottata dal sito in Cagliari CP_1 [...]
in persona dell'amministratore protempore Rag. CP_1 CP_2
con studio in Cagliari relativamente a tutti punti all'ordine del giorno cosi precisati: 1) delibere in merito alla impugnazione della assemblea del 02
03 2021 presentata dalla Sig.ra , nomina legale per la Parte_2
difesa del condominio;
2) discussione e delibere in merito alla sentenza del
Condominio via Solmi 25/ Loi Cristina delibere relative alla controproposta da presentare;
3) discussione delibere in merito alla valutazione del risarcimento del danno da corrispondere alla Parte_3
relativo ai danni subiti dalla terrazza a livello sovrastante;
4)
[...]
delibera in merito alla ratifica delle delibere assunte nella assemblea del
02 03 2021; - e per l'effetto, dichiarare che la delibera assunta alla assemblea del 05 05 2021, relativa alla ratifica delle delibere assunte in data 02 03 2021, non ha sostituito quest'ultima, poiché presa in difformità alla legge;
- nella denegata ipotesi dichiarare cessata la materia del contendere e condanna della parte convenuta al pagamento delle spese del giudizio in base al principio della soccombenza virtuale, poiché in base a un giudizio prognostico non può ritenere fondata la domanda per i motivi
pag. 2/8 indicati in citazione;
- con vittoria di spese e competenze professionali della presente causa”; per parte convenuta: “l'Ecc.mo Tribunale voglia: 1) Accertare i fatti così descritti dal condominio convenuto;
2) Rigettare ogni avversa domanda 3)
Con vittoria di spese e onorari di giudizio”.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato evocava in Parte_2
giudizio innanzi l'intestato Tribunale il Controparte_3
impugnando la delibera assunta dall'assemblea straordinaria del
[...]
condominio in seconda convocazione il 5.5.2021 per violazione dell'art. 1136 c.c. e dell'art. 66 disp. att. c.c., avendo l'attrice ricevuto la raccomandata di convocazione in data 30.4.2021, senza rispetto quindi del termine di 5 giorni, previsto dalla norma sopra richiamata, per la data di prima convocazione dell'assemblea, fissata al 4.5.2021. L'attrice esponeva inoltre che l'assemblea aveva deliberato, in seconda convocazione, sui punti all'o.d.g., rappresentati specificamente da:
- punto 2) “discussione e delibere in merito alla sentenza del
Condominio via Solmi 25/ Loi Cristina delibere relative alla controproposta da presentare”;
- punto 3) “discussione delibere in merito alla valutazione del risarcimento del danno da corrispondere alla Parte_3
relativo ai danni subiti dalla terrazza a livello sovrastante”; con la presenza, di persona o per delega, di 439,90 millesimi (e non 483,30 come erroneamente indicato nel verbale), in ogni caso insufficienti a poter deliberare, poiché inferiori a 501, ossia al quorum previsto dal secondo comma dell'art. 1136 cc. Infine, l'attrice lamentava che l'amministratore pag. 3/8 del condominio aveva trasmesso il solo verbale assembleare ma non anche la lettera di accompagnamento, nella quale erano contenute comunicazioni sulla firma del contratto dei lavori di ristrutturazione della terrazza e del contratto relativo al lastrico solare, oggetto di precedente deliberazione assembleare del 1.2.2021. L'attrice chiedeva quindi annullarsi la delibera impugnata, con la quale erano state anche ratificate le deliberazioni assunte dal condominio nella precedente assemblea del 2.3.2021, oggetto di precedente impugnazione ad opera della , unitamente ai bilanci Pt_2
degli esercizi 2016, 2017, 2018, 2019, 2020 ed al preventivo dell'esercizio
2021, dei quali era stata chiesta la dichiarazione di nullità.
Si costituiva il condominio, resistendo alla domanda ed eccependo che la delibera assemblare del 5.5.2021 era stata sostituita dalla delibera successiva del 24.6.2021, avente il medesimo contenuto, convocata nel rispetto del termine di cui all'art. 66 disp. att. c.c. L'ente gestorio eccepiva inoltre che i lavori approvati non costituivano interventi di “notevole entità” soggetti alla maggioranza di cui all'art. 1136, quarto comma, c.c., trattandosi piuttosto di lavori di manutenzione straordinaria della terrazza a livello e del lastrico solare di limitato importo (€ 37.000 circa). Dette opere, se rapportate al valore dell'edificio e delle singole unità immobiliari, potevano quindi essere approvate con il quorum deliberativo di cui al terzo comma dell'art. 1136 c.c.
Venivano depositate le memorie ex art. 183, sesto comma, c.p.c. ed all'esito la causa, dopo alcuni rinvii in presenza di trattative, che tuttavia non giungevano a buon esito, veniva rinviata per la precisazione delle conclusioni all'udienza del 4 giugno 2026, da svolgere nelle forme di cui all'art. 127 ter c.p.c., successivamente anticipata dal giudice applicato a pag. 4/8 distanza, a seguito dell'assegnazione allo stesso del fascicolo, a quella del 5 novembre 2025. Nel termine all'uopo assegnato, ambo le parti depositavano note scritte, precisando le conclusioni.
Precisate le conclusioni, la causa è stata trattenuta in decisione con termini ex art. 190 c.pc. di 20 giorni per deposito di conclusionali e di ulteriori 20 giorni per repliche. Nei detti termini le parti hanno depositato i rispettivi scritti conclusivi.
Come rilevato dal condominio, la deliberazione del 5.5.2021, oggetto della presente impugnazione, è stata ratificata da successiva deliberazione del
24.6.2021, avente il medesimo contenuto e convocata nel rispetto del termine di cui all'art. 66 disp. att. c.c. Relativamente al vizio attinente la regolarità formale della convocazione per l'assemblea del 5.5.2021, per mancato rispetto del termine di 5 giorni previsto dalla norma da ultimo richiamata, è dunque cessata la materia del contendere.
Per quanto attiene invece alla regolarità della deliberazione, assunta con la maggioranza di cui all'art. 1136, terzo comma, c.c., deve osservarsi che essa attiene all'approvazione di interventi di manutenzione aventi ad oggetto il lastrico solare e la terrazza a livello, per un importo di circa €
37.000, resi necessari dalle condizioni di degrado dei detti beni, anche all'evidente fine di evitare danni agli appartamenti sottostanti. La tipologia dei lavori di cui si discute ed il loro importo non consente di iscrivere l'intervento nell'ambito delle opere di “notevole entità”, per la cui approvazione è prevista la maggioranza di cui all'art. 1136, quarto comma,
c.c. Sotto questo profilo, va ribadito che “In tema di assemblea di condominio, l'individuazione, agli effetti dell'articolo 1136, quarto comma, cod. civ. (approvazione con maggioranza degli intervenuti rappresentanti
pag. 5/8 metà del valore dell'edificio), della "notevole entità" delle riparazioni straordinarie è rimessa, in assenza di un criterio normativo, alla valutazione discrezionale del giudice di merito, che può tenere conto senza esserne vincolato, oltre che dell'ammontare complessivo dell'esborso necessario, anche del rapporto tra tale costo, il valore dell'edificio e la spesa proporzionalmente ricadente sui singoli condomini” (Cass. Sez. 2,
Sentenza n. 26733 del 06/11/2008, Rv. 605856; conf. Cass. Sez. 2,
Sentenza n. 810 del 29/01/1999, Rv. 522760; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 15 del 06/01/1982, Rv. 417701). Vanno quindi considerati sia il rapporto di proporzionalità esistente tra la spesa deliberata ed il valore dell'edificio, sia la relazione esistente tra detti elementi e l'entità della spesa ricadente sui singoli condomini, sicché il criterio discretivo riposa sulla "normalità" dell'atto di gestione rispetto allo scopo dell'utilizzazione e del godimento dei beni comuni (cfr., per l'affermazione del principio, pur se relativamente alla distinzione tra atti di ordinaria amministrazione ed atti soggetti alla maggioranza di cui all'art. 1136, secondo comma, c.c., Cass. Sez. 2,
Sentenza n. 15346 del 09/06/2025, Rv. 675679). In applicazione dei predetti criteri, non vi è dubbio che gli interventi occorrenti a ripristinare la funzione tipica del lastrico solare e della terrazza a livello di un edificio condominiale, che è in primis quella di fungere da copertura di quest'ultimo, rientrano nell'ambito delle opere necessarie per assicurare la normale fruibilità, tanto delle parti comuni dell'edificio che delle porzioni di proprietà individuale che siano eventualmente interessate da danni ascrivibili alla cattiva condizione manutentiva delle dette coperture. Va quindi escluso che un intervento di ripristino di una porzione fungente da copertura dell'edificio sia soggetto al quorum deliberativo di cui all'art.
pag. 6/8 1136, quarto comma, c.c., rientrando esso nel novero delle deliberazioni soggette alle maggioranze di cui all'art. 1136, terzo comma, c.c.
Da quanto precede deriva il rigetto della domanda concernente la regolarità della deliberazione assunta, in concreto, dall'assemblea, sotto il profilo della mancanza del quorum deliberativo.
Le spese del presente giudizio, in relazione alla cessata materia del contendere quanto alla prima domanda (attinente alla regolarità della convocazione della riunione assembleare del 5.5.2021) ed al rigetto della seconda domanda (concernente la regolarità della deliberazione assunta, sotto il profilo del mancato rispetto delle maggioranze di cui all'art. 1136
c.c.) possono essere integralmente compensate tra le parti, sussistendo una ipotesi di reciproca soccombenza. In relazione alla prima domanda, infatti, risulta virtualmente soccombente il condominio, mentre in relazione alla seconda risulta soccombente la . Pt_2


P.Q.M.


Il Tribunale di Cagliari, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da nei confronti del Parte_1 [...]
in CAGLIARI, dichiara cessata la materia del Controparte_1
contendere sulla domanda concernente la regolarità della convocazione dell'assemblea del 4-5 maggio 2021 e rigetta le restanti domande proposte da parte attrice. Compensa per intero tra le parti le spese del presente giudizio.
Così deciso nella camera di consiglio della SEZIONE SECONDA, in data
16/12/2025.
Il giudice
FA LI
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