N. R.G. 2975/2025
TRIBUNALE ORDINARIO di MONZA
SECONDA SEZIONE CIVILE tra
Parte_1
RICORRENTE
e
Controparte_1
RESISTENTE

Oggi 19 novembre 2025 il dott. Carlo Albanese, a seguito del provvedimento emesso in data
17.9.2025 con cui era stata fissata l'odierna udienza di discussione, da celebrarsi con le forme della trattazione scritta, dà atto che sia l'Avv. Francesco Parisi, per , che l'Avv. Parte_1
RO GI Guida, per Controparte_1 hanno depositato le rispettive note di trattazione scritta, da valere anche quali note
[...] conclusive sostitutive della discussione orale
Il Giudice esaminatone il contenuto ed all'esito della Camera di Consiglio, pronuncia la seguente sentenza ex art. 429 c.p.c. provvedendo all'immediato deposito tramite l'applicativo Consolle del Magistrato.
Il Giudice
dott. Carlo Albanese N. R.G. 2975/2025
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Monza, Seconda Sezione Civile, nella persona del Giudice monocratico, dott. Carlo
Albanese, ai sensi dell'art. 429 c.p.c. ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. R.G. 2975/2025 promossa
DA
, C.F. , residente in [...] C.F._1
Confalonieri n. 13, nella qualità di titolare dell'impresa individuale Parte_2
P.I. con sede in Stefanaconi (VV), via Arciprete Pasquale Carullo n. 52,
[...] P.IVA_1 elettivamente domiciliata in Roma, via Po n. 12 presso lo studio dell'Avv. Francesco Parisi che la rappresenta e difende come da procura posta in calce al ricorso in opposizione a decreto ingiuntivo;

RICORRENTE/OPPONENTE
NEI CONFRONTI DI
Controparte_1
C.F. con sede in Desio, via Don Mauro Bonzi n. 32, in persona del socio P.IVA_2 accomandatario e legale rapp.te p.t., , elettivamente domiciliata in Milano Controparte_1 alla Via Giulio Uberti n. 12 presso lo studio dell'Avv. RO GI Guida che la rappresenta e difende come da procura posta in calce alla comparsa di costituzione e risposta;

RESISTENTE/OPPOSTA
Oggetto: Opposizione a decreto ingiuntivo emesso a seguito della mancata corresponsione dell'indennità di preavviso a seguito di recesso.
CONCLUSIONI DELLE PARTI
Come da rispettivi atti costitutivi:
PER Parte_1
“Nel merito:
- accertare e dichiarare l'infondatezza della pretesa monitoria avanzata dalla società
, per l'effetto, revocare il Controparte_1 decreto ingiuntivo n. 913/2025 del 17/03/2025, emesso dal Tribunale di Monza (R.G. 1083/2025), in quanto infondato sia nell'an che ne quantum, per le ragioni tutte esposte in narrativa. In via riconvenzionale:
- condannare la società lla Controparte_1 restituzione in favore di parte opposta di € 522,00 a titolo di caparra ingiustamente trattenuta, oltre interessi legali maturati sull'intero importo della caparra per come previsto per legge;

- condannare la società al Controparte_1 risarcimento di tutti i danni patrimoniali e non patrimoniali subiti da parte opposta per i motivi dedotti in narrativa;
riconoscendo in favore della sig.ra : Parte_1
a) la somma di € 8.080,75 (calcolati sulla base di parametri della Tabella di Milano 2024) a titolo di danno non patrimoniale temporaneo per i danni arrecati alla salute fisica e mentale di parte opposta, o la minore/maggiore somma che l'On.le Tribunale adito riterrà di giustizia, oltre interessi legali e rivalutazione monetaria, come per legge;

b) oltre all'importo che il Giudice riterrà di riconoscere in via equitativa per tutti i danni esposti in narrativa e connessi inevitabilmente al deterioramento dei capi di abbigliamento, accessori e pelletteria, alla perdita del giro di affari ed al pregiudizio della propria immagine commerciali.
In subordine:
- condannare parte opposta ai sensi dell'art. 96 c.p.c. alla refusione delle spese di lite ed al risarcimento dei danni derivanti dalla temerarietà intrapresa, nella misura di giustizia e comunque nei limiti della sua competenza.
In ogni caso con vittoria di spese, competenze ed onorari di giudizio.
In via istruttoria:
Con riserve e salvezze illimitate, si chiede che l'Ill.mo Tribunale adito Voglia disporre prova testimoniale su tutte le circostanze descritte nella premessa in fatto.
Si riportano di seguito i capitoli di prova:
1) Vero che nel negozio “ ” sito in Desio Corso Italia n. 37 Parte_2 era presente in maniera persistente umidità, muffa e infiltrazioni di acqua;

2) Vero che nel negozio “ ” sito in Desio Corso Italia n. 37 Parte_2 il riscaldamento non era funzionate, con notevoli disagi per i clienti;

3) Vero che avete trovato nel negozio, spesso, capi di abbigliamento ed accessori deteriorati, con cattivo odore di muffa e che non avete potuto acquistare;

4) Vero che la sig.ra ha avuto problemi di salute, con forte tosse persistente e ripetuta ogni Pt_1 volta che eravate presenti negozio e che la stessa si è dovuta assentare a causa della frattura alla costola;

5) Vero che il negozio “ ” sito in Desio Corso Italia n. 37 Parte_2 risultava insalubre ed inidoneo allo svolgimento dell'attività commerciale;
6) Vero che nel negozio “ ” sito in Desio Corso Italia n. 37 Parte_2 avete assistito a molte lamentele da parte di diverse clienti per l'umidità evidente e per la temperatura, con difficoltà soprattutto per il troppo freddo di poter provare vestiti e di non poter per tal motivo acquistare nulla;

7) Vero che il negozio “ ” sito in Desio Corso Italia n. 37 Parte_2 veniva chiuso periodicamente per dei lavori di tinteggiatura;

8) Vero che dopo la chiusura dell'attività “ ” sino ad oggi Parte_2 davanti all'immobile sito in Desio Corso Italia n. 37 non è stato mai apposto nessun avviso di locazione del negozio;

9) Vero che da metà marzo 2025 risultano in corso dei lavori di ripristino dell'immobile sito in Desio
Corso Italia n. 37, passando si vedono dalla vetrina i lavori di ristrutturazione;

10) Vero che il sig. era presente nel negozio “ Persona_1 Parte_2
” sito in Desio Corso Italia n. 37, alla data del sopraluogo effettuato alla caldaia e che il
[...] tecnico ha dichiarato che l'impianto era piombato, riservando di rilasciare il verbale di accesso alla società locatrice.
Si indicano i seguenti testimoni: (…)”.
PER Controparte_1
“Nel merito
In via principale
- Rigettare le domande tutte avanzate da controparte, in quanto completamente infondate e sfornite di prova sia in fatto che in diritto per le motivazioni di cui in atti;
per l'effetto, condannare la sig.ra
al pagamento in favore di della somma di euro 2.839,98, Parte_2 Controparte_1
o di quella diversa somma maggiore o minore accertata in corso di causa, oltre interessi moratori dal 28 novembre 2024 al saldo e spese del procedimento monitorio;

- Con vittoria di spese e compensi del giudizio di opposizione, da liquidarsi a favore dell'avv. RO
Guida che si dichiara procuratore antistatario”.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
, proprietaria dell'unità immobiliare adibita a negozio sita in Desio, corso Italia Controparte_1
n. 37, nel premettere che in data 8.11.2022 lo aveva concesso in locazione, per la durata di anni 6, a
, nella qualità di titolare dell'impresa individuale Parte_2 Parte_2
e che in data 8.11.2024 la conduttrice le aveva comunicato la propria volontà di recedere
[...] con effetto immediato, senza però riconoscerle il dovuto preavviso semestrale il quale, anche in presenza di gravi motivi, avrebbe dovuto comunque esserle corrisposto, ha ottenuto dal presente
Tribunale il decreto ingiuntivo n. 913/2025 emesso in data 6.3.2025 per la complessiva somma di € 3.612,64, oltre interessi e spese di lite, pari cioè alla mancata corresponsione di ben sei canoni di locazione e, precisamente, quelli relativi alle seguenti mensilità: 2 novembre 2024 - 1 dicembre 2024,
2 dicembre 2024 - 1 gennaio 2025, 2 gennaio 2025 - 1 febbraio 2025, 2 febbraio 2025 - 1 marzo 2025,
2 marzo 2025 - 1 aprile 2025 e 2 aprile 2025 - 1 maggio 2025.
Propostavi opposizione l'ex conduttrice, nel premettere che la decisione di recedere anticipatamente dal contratto di locazione era dipesa dalla necessità, di pe sé idonea a costituire una vera e propria causa di forza maggiore, di far fronte a sopravvenuti e seri motivi correlati alla nascita della propria figlia, ha eccepito, nell'ordine:
1) l'irregolarità dell'immobile concesso in locazione;

2) il mancato funzionamento della caldaia e la mancata installazione del condizionatore;

3) la grave umidità interna da muffa ed infiltrazioni d'acqua che le avevano causato una tosse continua e ininterrotta e la frattura di una costola;

5) una più generale carenze igienico-sanitaria e l'avvenuta chiusura dell'utenza acqua.
Ha contestato, da ultimo, anche il quantum debeatur avendo la locatrice ingiustificatamente trattenuto, non detraendola dall'importo monitoriamente azionato, la somma di 522,00 in acconto sul maggior danno asseritamente subito per le condizioni dell'immobile, senza però esporre nel dettaglio quanto realmente accaduto e restituendole, quindi, il minor importo di € 1.278,00, di cui ha chiesto la restituzione in via riconvenzionale unitamente alla somma di € 8.080,75 a titolo di danno non patrimoniale asseritamente imputabile alle scarse condizioni igieniche dell'immobile.
Si è costituita l'opposta eccependo l'infondatezza di tutti i motivi posti a fondamento dell'opposizione proposta e, dando atto di avere rilocato l'immobile a decorrere dal 15.5.2025, ha conseguentemente rinunciato all'ultima mensilità di preavviso altrimenti dovutale (quella relativa al periodo compreso tra il 2 aprile ed il 1 maggio 2025), così riducendo l'importo a proprio credito, detratto l'ulteriore canone pari ad € 772,66, a residui € 2.839,98, in relazione al quale ha chiesto emettersi la sentenza di condanna.
Tentata senza esito la conciliazione delle parti e rigettate tutte le istanze istruttorie articolate dall'opponente, all'odierna udienza, previo deposito delle rispettive note di trattazione scritta, sostitutive della discussione orale e successivo espletamento della Camera di Consiglio, la causa può essere decisa come segue, solo in parziale accoglimento dell'opposizione proposta e non certamente per la fondatezza di uno o più dei motivi d'impugnazione proposti.
Difatti, al netto di quanto di qui a breve si chiarirà in ordine alla domanda riconvenzionale sollevata dall'opponente, non v'è mai stata alcuna contestazione tra le parti in ordine all'avvenuta cessazione del contratto di locazione, non avendo di fatto l'opposta contestato l'esercizio del diritto codificato all'art. 3 del contratto di locazione ma avendo unicamente richiesto la corresponsione in proprio favore dei sei canoni di locazione che avrebbe dovuto percepire per l'intero periodo di preavviso.
La norma pattizia, nel disciplinare il diritto di recesso del conduttore, stabilisce che questi “ha facoltà di recedere in qualsiasi momento dal contratto, dandone comunicazione mediante lettera raccomandata con almeno 6 (sei) mesi di preavviso, come previsto dall'art. 27 legge 392/1978” (cfr. in tal senso il documento n. 2 prodotto in sede monitoria).
Quindi, ad integrazione dell'art. 27, le parti avevano concordato un recesso ad nutum, come tale idoneo a comportare la libera cessazione del contratto di locazione anche a prescindere dai gravi motivi, fermo restando l'obbligo per il recedente di onorare i canoni dovuti per l'intero arco di sei mesi relativi al periodo di preavviso.
Peraltro, contrariamente a quanto eccepito dalla difesa attorea, non è necessario che, in presenza di gravi motivi idonei a giustificare il recesso, il locatore dimostri i danni subiti per godere dell'indennità di cui all'art. 27 in quanto il canone gli è in ogni dovuto per l'intero periodo di preavviso al fine di consentirgli di avere a disposizione un lasso di tempo (ritenuto fisiologico dal legislatore) per trovare un nuovo inquilino così da mitigare il danno da mancato guadagno subito in conseguenza del recesso della controparte.
E', quindi, del tutto irrilevante in questa sede accertare l'effettiva ricorrenza dei gravi motivi previsti dall'art. 27 della legge n. 392/1978, avendo le parti pattuito un recesso ad nutum liberamente esercitato dalla conduttrice che la controparte non ha minimamente contestato, giustamente esigendo però con la domanda proposta in sede monitoria (a questo punto sia che si vogliano ritenere sussistenti gravi motivi sia che si voglia accedere all'interpretazione contraria) la corresponsione di quanto dovutole per i sei mesi successivi all'intimato esercizio del diritto di recesso, ovverosia, essendo stata la raccomandata ricevuta dalla locatrice in data 8.11.2024 (cfr. in tal senso il documento n. 2 prodotto in sede monitoria), per le seguenti mensilità: 2 novembre 2024 - 1 dicembre 2024, 2 dicembre 2024
- 1 gennaio 2025, 2 gennaio 2025 - 1 febbraio 2025, 2 febbraio 2025 - 1 marzo 2025, 2 marzo 2025 -
1 aprile 2025 e 2 aprile 2025 - 1 maggio 2025.
Ad ogni buon conto, la locatrice ha dato atto in comparsa di essere riuscita a rilocare l'immobile quasi un mese prima della scadenza del preavviso e, correttamente, dando atto dell'orientamento giurisprudenziale che sancisce l'obbligo per il locatore di non chiedere l'intero preavviso laddove l'immobile, prima della relativa scadenza, dovesse essere concesso in locazione ad altro inquilino
(cfr. in tal senso Cass. Civ. n. 9271/2017 e Cass. Civ., n. 5841/2004), ha rinunciato all'ultimo canone che, diversamente, avrebbe dovuto esserle corrisposto.
E ben se ne comprende la ratio visto che la ri-locazione ha in tal caso mitigato il danno da mancato guadagno subito dal locatore diversamente presunto dal legislatore.
Pertanto, posto che il nuovo contratto di locazione stipulato dalla proprietaria ha avuto efficacia e decorrenza dal 15 aprile 2025, ha correttamente rinunciato ad esigere Controparte_1 dall'opponente l'ultima mensilità di preavviso relativa al periodo 2 aprile - 1 maggio 2025 sicché
l'importo ancora dovutole da , detrattavi la somma di € 772,66 pari all'ultima Parte_2 mensilità, è definitivamente pari ad € 2.839,98.
E' per tale ragione che il decreto ingiuntivo va necessariamente revocato e la condanna ridotta al superiore importo maggiorato degli interessi moratori nella misura prevista dagli artt. 4 e 5 d. lgs. n.
231/2002 maturati a decorrere dalla lettera di messa in mora inviata in data 28 novembre 2024 (cfr. in tal senso il documento n. 3 prodotto in sede monitoria) sino a quella del saldo effettivo.
Venendo a questo punto ad esaminare la domanda riconvenzionale proposta dall'opponente ed iniziando dagli aspetti per c.d. patrimoniali, ha dedotto, anzitutto, l'irregolarità Parte_2 edilizia dell'immobile locatole senza, però, specificamente allegare il danno concretamente subito, essendosi limitata ad eccepire che, in conseguenza di ciò, sarebbe stata costretta a chiudere il negozio non specificando il periodo di chiusura e, soprattutto, il danno, sotto l'aspetto del minor fatturato, che ne sarebbe conseguito, tutti elementi nella propria disponibilità e che avrebbero dovuto essere utilizzati dal Tribunale ai fini della relativa quantificazione.
Per di più, non è stato neppure stato specificamente contestato che l'intervento in sanatoria sia stato eseguito a cura e spese di la quale, andando incontro alle esigenze economiche Controparte_1 della controparte, così da mitigarne se non addirittura eliderne totalmente il danno patrimoniale subito, non ha percepito la prima mensilità del canone altrimenti dovutale.
L'opponente ha anche eccepito che, al momento della sottoscrizione del contratto di locazione, il locatore avrebbe dichiarato esservi la caldaia funzionante la quale, di contro, non sarebbe mai stata attiva, omettendo però di riferire quanto diversamente contenuto nella PEC da sé stessa prodotta al documento n. 11 contenente le seguenti affermazioni rilasciate ad : “in quella Controparte_1 sede ho solo esposto che per me era indifferente avere o meno in uso la caldaia, lasciando a voi la scelta in merito”.
Da alcun accordo contrattuale emerge, poi, l'obbligazione, assunta dall'opposta, di installare un condizionatore, essendo anche in tal caso rimasta sfornita di contestazione alcuna l'affermazione, contenuta in comparsa, secondo cui , qualora la conduttrice avesse optato per Controparte_1
l'installazione, si sarebbe fatta carico di contribuirvi nella misura del 50% della spesa all'uopo necessaria.
Quanto alla presenza di muffe ed infiltrazioni, se è vero che le fotografie prodotte mostrano alcune chiazze e la presenza di insetti all'interno dell'immobile locato, ciò che non è stato minimamente preso in considerazione è la circostanza per la quale l'immobile le è stato concesso in locazione nello stato di fatto in cui si trovava e non v'è alcuna prova che tali problematiche siano insorte successivamente.
Per di più, anche a non volere dare conto che la situazione di degrado rappresentata è distonica con la richiesta, pacificamente avanzata dalla conduttrice nel corso del rapporto, di acquistare l'immobile locatole, se si esclude un messaggio WattsApp con cui in data 18.9.2023 quest'ultima avrebbe rappresentato la presenza di gocciolamenti all'interno del locale e la locatrice avrebbe contestualmente assunto l'impegno a contattare un terzo per porvi rimedio (cfr. in tal senso il documento 13 prodotto con il ricorso in opposizione), non si rinvengono in atti ulteriori comunicazioni e/o contestazioni successive sicché è logico presumere che la problematica fosse in qualche modo rientrata.
Quanto più specificamente alla carenza igienico-sanitaria, essendo l'immobile infestato “di blatte”, nulla è stato documentato a supporto dell'avvenuta disinfestazione dei locali e, quindi, della somma spesa a tale titolo e che, ove documentata, avrebbe in effetti potuto essere posta a carico della controparte.
Quanto, poi, alla lamentata chiusura dell'utenza idrica e all'inibizione dell'utilizzo dell'acqua nel locale commerciale, è il caso di rilevare come l'opponente non abbia mai documentato l'avvenuta volturazione dell'utenza, sempre rimasta intestata ad , così come non ne ha Controparte_1 neppure documentato la chiusura ad opera di quest'ultima.
Passandosi a questo punto ad esaminare l'aspetto non patrimoniale del danno allegato, Parte_2
ha prodotto un certificato medico per effetto del quale in data 29.5.2024 il dott.
[...] [...] ha attestato quanto segue: Persona_2
“Dopo ripetuti colpi di tosse comparsa di dolore emicostato sinistro con sensazione di schiocco.
Vivo dolore alla (…) della singola costa. Sospetto di frattura costale, visto lo stato di gravidanza consiglio riposo in poltrona, paracetamolo 1 gr per tre volte al giorno. Controllo con eco emicostato sinistro” (cfr. in tal senso il documento n. 14 prodotto dall'opponente).
Ebbene, è subito il caso di rilevare come da tale documentazione medica non emerga affatto la frattura di una costola (e, anzor meno, la sua ricollegabilità allo stato dell'immobile), come invece lamentato dalla ricorrente, bensì, al più, un sopetto che avrebbe dovuto essere strumentalmente indagato ma di cui in atti non è stata fornita alcuna prova documentale, non un referto dell'ecografia suggerita né, tanto meno, una relazione medico-legale di parte da cui poter evincere una valutazione specialistiva effettuata sul punto.
La rivalutazione effettuata dal medesimo dott. in data 26.6.2024 è semplicemente Per_2 ridondante in quanto, pur avendo attestato l'effettuazione in quella sede di un “controllo in recente frattura costale”, ha del pari consigliato l'esecuzione della medesima “RX emicostato sinistro a parto avvenuto” (cfr. in tal senso il documento n. 16), così ulteriormente suffragando l'assenza di un'indagine strimentale indispensabile a tal fine.
E neppure è possibile ricollegare con sufficiente approssimazione i colpi di tosse acuta “certificati” dal medico allo stato di degrado dell'immobile, non essendovi alcuna prova certa in atti in ordine al periodo in cui si sarebbe protratta l'esposizione.
Ne consegue l'infondatezza anche in parte qua della domanda riconvenzionale proposta.
L'opponente ha da ultimo lamentato la mancata integrale restituzione del deposito cauzionale in relazione alla quale l'opposta ha documentato di avere sostenuto l'esborso di € 522,00 per la chiusura e lo stuccaggio dei fori effettuati dalla controparte per l'installazione di una ghirlanda permanente lungo il perimetro della vetrina sicché, anche in tal caso correttamente, il relativo importo è stato detratto dal deposito cauzionale versato a tale titolo all'epoca della stipulazione del contratto di locazione (cfr. in tal senso i documenti n. 8 e 9 prodotti con la comparsa di risposta.
In definitiva, quindi, stante l'anticipata ri-locazione dell'immobile, il decreto ingiuntivo va revocato e l'opponente condannata a corrispondere in favore dell'opposta la minor somma di € 2.839,98, oltre interessi moratori nella misura prevista dagli artt. 4 e 5 d. lgs. n. 231/2002 maturati a decorrere dalla data del 28 novembre 2024 sino a quella del saldo effettivo.
Ritiene, inoltre, il Tribunale che l'infondatezza di tutti i motivi posti a fondamento dell'opposizione, oltreché la correttezza, alla data del deposito del ricorso per decreto ingiuntivo, della somma richiesta ed in quella sede ingiunta, giustifichino l'applicazione integrale del principio di soccombenza con riferimento alle spese di lite sostenute dalla locatrice sia in sede monitoria che nella presente fase di giudizio, queste ultime da liquidarsi sulla scorta dei compensi medi previsti dal D.M. n. 55/2014, come modificato dal D.M. n. 147/2022, per le sole fasi espletate di esame e studio, introduttiva e decisoria.


P.Q.M.


Il Tribunale di Monza, Seconda Sezione Civile, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone:
- revoca il decreto ingiuntivo n. 913/2025 emesso in data 6.3.2025;
- condanna , nella qualità di titolare dell'impresa individuale Parte_2 [...]
a corrispondere ad Parte_2 Controparte_1
in persona del legale rapp.te p.t., la complessiva somma di € 2.839,98, Controparte_1 oltre interessi moratori nella misura prevista dagli artt. 4 e 5 d. lgs. n. 231/2002 maturati a decorrere dalla data del 28 novembre 2024 sino a quella del saldo effettivo;

- condanna , nella qualità di titolare dell'impresa individuale Parte_2 [...]
a rifondere ad Parte_2 Controparte_1
in persona del legale rapp.te p.t., le spese di lite sostenute in sede monitoria e
[...] nell'ambito del presente giudizio che liquidate, quanto alla prima, in complessivi € 648,00, di cui 76,00 per spese esenti e 572,00 per compensi, e, quanto alla presente, in € 1.700,00 per compensi, in entrambi i casi oltre 15% per spese generali, C.P.A. ed I.V.A., quest'ultima solo se dovuta in quanto apparentemente detraibile, vanno distratte in favore dell'Avv. RO
Guida dichiaratosi antistatario.
Sentenza pubblicata mediante allegazione al verbale e deposito tramite Consolle del Magistrato.
Così deciso in Monza in data 19 novembre 2025
Il Giudice dott. Carlo Albanese