REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI PALERMO
Sezione II Civile – in composizione monocratica – in persona del Giudice dott. Paolo Criscuoli ha pronunciato, ai sensi dell'art. 429 c.p.c., in esito all'udienza del 24.03.2025, sostituita dal deposito di note scritte ex art. 127 ter c.p.c., la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 13577/2023 R.G., pendente
TRA
(C.F. nata a [...] il [...], e Parte_1 C.F._1 [...]
(C.F. ), nato a [...] il [...], Parte_2 C.F._2
rappresentati e difesi - giusta procura in atti – dagli avv.ti Giacomo Tranchina e Mario Miceli, ed elettivamente domiciliati presso lo studio del primo, sito in Palermo via Lorenzo Iandolino n. 115;
Ricorrente
CONTRO
(C.F. ), nato a [...] il [...], rappresentato Controparte_1 C.F._3
e difeso – giusta procura in atti – dall'avv. Giuseppe Siino, presso il cui studio, sito in Via della
Libertà n. 78, ha eletto domicilio;

Resistente
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con sfratto per morosità depositato in data 20.10.2023, e Parte_1 Parte_2
premesso di essere eredi della sig.ra la quale aveva concesso in Persona_1 locazione per uso commerciale a l'unità immobiliare sita in Palermo, via Partanna Controparte_1
Mondello 164, piano terra, iscritta al N.C.E.U. del Comune di Palermo, al foglio n. 2, p.lla 755, sub

1. Giusta contratto di locazione regolarmente registrato, per il periodo dal 01.06.2013 al 31.05.2025
– lamentavano l'inadempimento del conduttore dell'obbligazione di pagamento dei canoni per un importo complessivo di euro 4.000,00 e, pertanto, chiedevano la convalida dello sfratto con condanna al rilascio immediato dell'immobile detenuto ed al pagamento dei canoni scaduti e a scadere sino alla data di effettivo rilascio.
1 Costituitasi in giudizio con comparsa di costituzione del 7.11.2023, l'intimato si Controparte_1
opponeva alla convalida dello sfratto, eccependo l'inadempimento del locatore per l'esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria ex artt. 1576 c.c. e 1575, co.2, c.c.
Adduceva, in proposito, gravi ammaloramenti dei locali condotti in locazione dovuti ai frequenti allagamenti in essi verificatisi per via del loro posizionamento, nonché l'omesso intervento manutentivo dei locatori nonostante i solleciti del conduttore
Chiedeva, pertanto, il rigetto dell'intimazione di sfratto per morosità e, in via riconvenzionale, accertarsi e dichiararsi la risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento del locatore, nonché la riduzione del canone di locazione nella misura del 30 %, dalla stipula del contratto e la restituzione delle differenze (pari ad euro 150,00 per 116 mensilità da giugno 2013 a febbraio 2023).
Sempre in via riconvenzionale, chiedeva, inoltre, la condanna del locatore al pagamento della indennità di avviamento corrispondente a n. 12 mensilità dell'ultimo canone corrisposto (euro
6.000,00) e il risarcimento dei danni subendi e subiti a causa della negligenza del locatore.
Emessa l'ordinanza di rilascio ex art. 665 c.p.c., mutato il rito e conclusosi negativamente il procedimento di mediazione, parte ricorrente, con memoria integrativa del 20.02.2024, proseguiva il giudizio nei confronti del resistente, insistendo nella domanda di risoluzione per inadempimento del contratto di locazione, e chiedeva il rigetto delle domande formulate ex adverso. Chiedeva, inoltre, la condanna del conduttore al rimborso della metà delle somme versate per la risoluzione del contratto.
In subordine, chiedeva determinarsi l'entità del risarcimento tenendo conto del concorso colposo del conduttore nella produzione del danno all'immobile ex art. 1227 c.c.
In particolare, la ricorrente deduceva che l'art. 7 del contratto di locazione dava atto che il conduttore aveva visionato l'immobile e lo aveva trovato in buono stato di manutenzione;
che quest'ultimo aveva lamentato la parziale inidoneità dell'immobile all'uso convenuto;
che l'art. 6 bis del contratto poneva a carico del conduttore l'obbligo di “provvedere, a sue totali spese, a far togliere le eventuali tracce di umidità dai muri ogni qual volta esse dovessero ricomparire e a pulire la conduttura delle acque piovane in modo da consentire alle stesse il versamento alla conduttura comunale”; che, in ogni caso, la presenza di umidità e di danni all'immobile a causa dell'allagamento delle acque piovane non poteva essere causa di responsabilità del locatore, bensì dell'ente pubblico (il Comune) che sarebbe responsabile ex art 2051 c.c.; che il conduttore non aveva eseguito le opere di bonifica cui era tenuto per espressa previsione contrattuale, né aveva informato i locatori dello stato di parziale degrado dell'immobile, impedendo loro di assumere iniziative per approntare un rimedio;
che il conduttore aveva inoltre impedito ai locatori di effettuare i lavori di bonifica della esigua porzione di tetto interessata dal distacco di intonaco;
che il conduttore aveva artatamente ostacolato i locatori disposti a bonificare il tetto al solo fine di provare a giustificare il mancato pagamento dei canoni;
che questi
2 aveva, infine, rilasciato l'immobile senza avere previamente eseguito le opere necessarie per eliminare i danni determinati dalla lamentata umidità.
Con note depositate in data 11.03.2023, il convenuto resistente insisteva nelle domande avanzate nell'atto di opposizione allo sfratto.
Nel corso del processo veniva svolta attività istruttoria documentale ed in esito alla udienza del
24.03.2025, sostituita dal deposito di note scritte di udienza, la causa, viste le note scritte e le conclusioni delle parti, veniva decisa.
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La presente controversia, introdotta dopo la fase interinale dello sfratto per morosità, concerne la domanda dei locatori di condanna del conduttore resistente al rilascio dell'immobile – fatto invero già verificatosi nelle more del giudizio in data 19.1.24- ed al pagamento dei canoni non versati, con emissione di decreto ingiuntivo.
Il resistente non ha contestato la sospensione dei pagamenti, ma ha allegato, fin dalla fase iniziale, di aver tenuto tale condotta per le condizioni dell'immobile, oggetto di sopravvenuti ammaloramenti con presenza di muffe ed umidità. Ha, quindi, proposto in via riconvenzionale domanda di restituzione del maggior canone pagato e di risarcimento dei danni.
In punto di diritto è noto che “in tema di inadempimento contrattuale vale la regola che l"exceptio non rite adimpleti contractus", di cui all'articolo 1460 c.c., si fonda su due presupposti: l'esistenza dell'inadempimento anche dell'altra parte e la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, da valutare non in rapporto alla rappresentazione soggettiva che le parti se ne facciano, bensì in relazione alla situazione oggettiva. In applicazione di tale principio, qualora un conduttore abbia continuato a godere dell' immobile locato, pur in presenza di vizi, non è legittima la sospensione da parte sua del pagamento del canone, perchè tale comportamento non sarebbe proporzionale all'inadempimento del locatore” (Cass.Civ., Sez. 6 - 3, Ord. n. 17020 del 26/05/2022).
In applicazione del predetto principio, fermo il godimento della cosa fino al 19.1.24, la condotta del conduttore di unilaterale sospensione integrale dei pagamenti non era nel caso in esame manifestazione legittima ed applicazione del principio posto dal citato art. 1460 c.c.
Secondo la stessa prospettazione di parte resistente, oltre il mantenimento del godimento della cosa, la presenza di ammaloramenti non interessava l'intero immobile, ma solo una parte.
Anche la comunicazione del conduttore del giugno del 2023, in tal senso, seppur generica, fa comunque riferimento ad una porzione dell'immobile (anche i rilievi fotografici in atti sono in tal senso).
Grave, per durata e perché sproporzionato rispetto alla situazione di fatto, l'inadempimento del conduttore, sicché fondata la domanda di risoluzione del contratto di locazione da pronunciarsi al
30.9.2023.
3 Fondata, al contempo, perché proporzionata allo squilibrio del sinallagma, una limitata riduzione del canone mensile – ex artt.1460 c.c. 1578 c.c.- fino al momento della risoluzione del contratto.
Tenuto conto della limitata riduzione nel godimento della cosa, la predetta riduzione deve essere limitata in euro 150,00 al mese a decorrere dalla epoca della insorgenza, come provata in giudizio, degli ammaloramenti, coincidente con la data di sospensione integrale del pagamento.
Tale riduzione deve ritenersi applicabile anche in relazione alla liquidazione dei danni patiti dal locatore fino alla riconsegna dell'immobile, e cioè il gennaio 2024.
Il resistente, quindi, deve essere condannato al pagamento di euro 4200,00, oltre interessi al tasso legale dalla data di singola scadenza sino all'effettivo soddisfo.
Va, infine, osservato che la costituzione, nella presente fase del giudizio, del resistente/conduttore è tardiva, sicché inammissibili le prove ivi articolate.
Le spese seguono la soccombenza e si liquidano nella misura indicata in dispositivo, tenuto conto della natura ed oggetto del giudizio, del valore della controversia e dell'attività in concreto svolta, alla luce dei parametri del DM 55/2014.

P.Q.M.

Dichiara risolto il contratto di locazione dell'unità immobiliare sita in Palermo, nella via Partanna
Mondello n. 164, piano terra, iscritta al N.C.E.U. del Comune di Palermo, al foglio n. 2, p.lla n. 755, sub 1 intercorso tra e e dal 30.9.2023; Parte_1 Parte_2 Controparte_1
condanna al pagamento in favore di e in Controparte_1 Parte_1 Parte_2 solido, di euro 4200,00, oltre interessi al tasso legale dalla data di singola scadenza sino all'effettivo soddisfo;
condanna al pagamento in favore di e in Controparte_1 Parte_1 Parte_2
solido, delle spese di lite che liquida in euro 2000,00, oltre spese generali, iva e cpa come per legge.
Manda la cancelleria per gli adempimenti di competenza.
Palermo, 26 marzo 2025.
Il Giudice
Dott. Paolo Criscuoli
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