REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI ROMA
QUINTA SEZIONE
in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott.ssa IA AZ BE, nella causa civile di primo grado iscritta al N. R.G. 70892/2021 ha pronunziato la seguente
SENTENZA
TRA
(c.f. ) e (c.f. Parte_1 C.F._1 Parte_2
), elettivamente domiciliate in Roma, Via DELLA Mendola n. 18, C.F._2 presso lo studio degli Avv.ti Giacinto e Francesco Miraglia, come da procura in atti.
ATTRICI
E
(C.F. ), in persona Controparte_1 P.IVA_1 dell'Amministratore p.t., elettivamente domiciliato in Roma, Via Archimede n. 205, presso lo studio dell'Avv. Alberto IA Mauri, come da procura in atti.
CONVENUTO
Avente ad oggetto: impugnazione di delibera assembleare ai sensi dell'art. 1137 c.c..
CONCLUSIONI
Le parti hanno precisato le conclusioni con note a trattazione scritta ex art. 127 ter c.p.c.
PARTE ATTRICE: “Piaccia all'Ecc.mo Tribunale adito, contrariis reiectis, IN VIA DEFINITIVA DI MERITO
1)- Voler accertare e dichiarare che le delibere del condominio di , del Controparte_1
24 giugno 2021, del 30 luglio 2021 e del 6 ottobre 2021, sono nulle e/o annullabili, accogliendo i motivi eccepiti e/o dedotti dalle attrici.
pagina 1 di 12 2)- Condannare il al risarcimento dei danni subiti e subendi, dalle attrici e CP_1 dai loro immobili (int. 1/A e 1/B) nello stabile de quo in conseguenza dell'installazione dell'ascensore interno di cui alle gravate delibere, secondo la stima del CTU, nonché per i fatti emulativi posti in essere dal convenuto, questi ultimi da liquidarsi equitativamente. Con vittoria di compensi e di spese, anche per la fase cautelare rg
70892-1/2021, da liquidare in favore dei sottoscritti procuratori antistatari”. “
PARTE CONVENUTA: “Voglia l'Ill.mo Giudice adito così provvedere: IN VIA PRELIMINARE: Accertare e dichiarare il presente procedimento improcedibile per non essere stata assolta la condizione di procedibilità della mediazione obbligatoria.
NEL MERITO: Accertare e dichiarare la carenza di interesse delle Sig.re ad Pt_1 impugnare le delibere assembleari del 24/06/2021, del 30/07/2021 e del 06/10/2021 e, in ogni caso, rigettare tutte le domande avanzate in quanto infondate in fatto e in diritto
e, comunque, non provate.
IN VIA CAUTELARE: Accertare e rigettare l'istanza di sospensione dell'efficacia delle delibere impugnate per i motivi esposti.
In ogni caso, con vittoria di spese e competenze professionali, oltre rimborso forfettario del 15%, IVA e CPA come per legge.”
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
*********
Con atto di citazione ritualmente notificato e , Parte_1 Parte_2 rispettivamente proprietarie degli appartamenti interno n. I B ed interno IA ricompresi nello stabile di , hanno convenuto in giudizio il Controparte_1 Controparte_2 impugnando le delibere rese dall'assemblea dei condomini in date 24
[...] giugno 2021, 30 luglio 2021 e 6 ottobre 2021 in quanto ritenute invalide.
Con la delibera del 24 giugno 2021 l'assemblea, riunita per discutere, tra gli altri, sui seguenti punti all'o.d.g. “1) installazione ex novo dell'impianto elevatore: relazione dell'amministratore, dell'Ing. e dell'Avv. Mauri. Disamina dei preventivi di Per_1 spesa pervenuti, scelta della ditta e affidamento dell'incarico. Decisioni in merito. 2) Nomina del Direttore dei Lavori. Decisioni in merito. 3) Relazione dell'Avvocato Mauri in merito ai contenziosi pendenti con le Sig.re ”, autorizzava l'installazione di un Pt_1 impianto elevatore da posizionare nel vano scala a servizio dei soli condomini che ne avrebbero sostenuto le spese, approvando il preventivo di spesa ed incaricando la ditta esecutrice.
pagina 2 di 12 Con la delibera del 30 luglio 2021 l'assemblea, riunita per discutere sull'unico punto all'.o.d.g. “1) Installazione ex novo impianto elevatore: relazione dell'Amministratore, disamina dei preventivi di spesa pervenuti, scelta della ditta e affidamento dell'incarico. Ratifica decisioni” ratificava quanto già deciso nella precedente riunione del 24 giugno 2021 approvando il suddetto lavoro per la realizzazione dell'impianto elevatore. Con la delibera del 6 ottobre 2021 l'assemblea, riunita per discutere sull'unico punto all'o.d.g. “1 procedure di mediazione avviate dai condomini e Pt_1 Parte_2 per impugnazione delle delibere assembleari dei gg 24/6/2021 e 30/07/2021. Decisioni in merito”, deliberava il conferimento del mandato difensivo per la partecipazione alla mediazione avviata dalle attrici per l'impugnazione delle delibere del 24.6.2021 e del 30.7.2021.
A motivo delle impugnazioni proposte le attrici hanno esposto quanto segue.
Per la delibera del 24.6.2021:
(i) c he la stessa, statuendo sull'installazione dell'impianto elevatore, avrebbe richiesto il quorum previsto dall'art. 1136, 5° co., c.c. (i due terzi del valore dell'edificio), stabilito per le innovazioni (art. 1120, 1° c.c.) mentre l'assemblea approvava con la maggioranza di soli mm. 612;
(ii) che nel verbale mancherebbe la sottoscrizione di due condomini come previsto dall'art. 22 del Regolamento di condominio di origine contrattuale avendo provveduto alla relativa sottoscrizione solo il Presidente ed il segretario.
Per la delibera del 30.7.2021:
(i) c he nell'avviso di convocazione non sarebbero stati allegati i documenti trasmessi con la precedente convocazione del 24 giugno 2021 limitandosi l'amministratore semplicemente a richiamarli;

(ii) c he l'assemblea avrebbe ratificato la precedente decisione assunta con la delibera del 24 giugno 2021 senza procedere alla sua preventiva revoca e ciò avrebbe determinato anche una “illegittimità derivata” dell'assemblea del 30/07/2021 e del 6 ottobre 2021;
(iii) c he anche per detta delibera non sarebbe stata rispettata la disposizione dell'art. 22 del
Regolamento mancando nel verbale la sottoscrizione dei due condomini.
Per la delibera del 6 ottobre 2021:
pagina 3 di 12 (i) c he l'assemblea avrebbe deciso all'unanimità per l'esclusione di tre condomini dalla partecipazione delle spese legali per le mediazioni avviate da parte attrice anche con il voto favorevole dei tre condomini in conflitto di interessi;

(ii) c he anche per il predetto verbale mancherebbe la sottoscrizione dei due condomini secondo le disposizioni del Regolamento.
Infine, le attrici hanno censurato che l'installazione dell'ascensore, prevedente il taglio delle scale per tutta l'estensione dello stabile, portando la riduzione dello spazio da 120 ad 80 cm, determinerebbe un notevole deprezzamento del valore dei propri immobili situati al piano interrato così come per gli altri appartamenti dello stabile. Inoltre,
l'ingombro dell'ascensore, determinando una notevole riduzione dello spazio, avrebbe comportato una sottrazione di luce ed aria a totale detrimento degli immobili situati nei piani inferiori quale quelli di proprietà delle attrici già penalizzati per la loro posizione.
Le attrici hanno anche proposto istanza cautelare chiedendo che venisse inibita al la prosecuzione dei lavori di installazione dell'ascensore che nelle more CP_1 avevano avuto inizio.
Si è costituito in giudizio il contestando ed Controparte_3 impugnando quanto eccepito, dedotto e richiesto dalle attrici. Ha eccepito, in via preliminare l'inammissibilità dell'impugnazione proposta per non avere le attrici correttamente espletato il procedimento di mediazione. Ha, difatti, censurato che tra l'oggetto indicato nell'istanza di mediazione e i motivi di impugnazione dei deliberati del 24 giugno 2021 e 30 luglio 2021 non vi fosse simmetria mentre per l'impugnazione del deliberato del 6 ottobre 2021 le attrici non avevano avviato alcuna mediazione, onde l'improcedibilità della relativa domanda. Nel merito ha evidenziato come le attrici avessero già impugnato due precedenti deliberati - di pressoché identico contenuto - con le quali l'assemblea dei condomini autorizzava l'installazione dell'ascensore, avviando altrettanti procedimenti di mediazione e giudizi ancora pendenti. Ha precisato che la delibera del 30 luglio 2021, disponendo nuovamente sullo stesso punto all'o.d.g. della delibera del 24 giugno 2021, aveva determinato la cessazione della materia del contendere e, conseguentemente, era venuto meno ogni interesse all'impugnazione della delibera. Analogamente, il ha ritenuto che difettasse l'interesse ad agire anche in merito CP_1 all'impugnazione delle ulteriori delibere non avendo le attrici indicato il pregiudizio che a loro sarebbe derivato dai deliberati impugnati. Ha concluso, pertanto, per il rigetto della domanda.
pagina 4 di 12 Rigettata l'istanza cautelare e concessi alle parti i termini di cui all'art. 183, co. 6, c.p.c.,
è stata disposta c.t.u. sia per la verifica e conformità tecnica dell'impianto sia per la verifica dei pregiudizi lamentati dagli attori. All'esito, sono state precisate le conclusioni innanzi all'odierno giudicante, subentrato nelle more, mediante scambio di note a trattazione scritta ex art. 127 ter c.p.c.. Con ordinanza del 1° marzo 2025, la causa è stata trattenuta in decisione con concessione alle parti i termini di cui all'art. 190 c.p.c. per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica.
* * * * * * *
Tanto premesso, nel merito si osserva quanto segue.
Le attrici, nell'impugnare contestualmente le tre delibere, censurano per esse sia vizi formali sia sostanziali in ordine alla decisione assunta dall'assemblea per l'installazione ex novo di un impianto elevatore da collocare nel vano scala.
Prima di esaminare le singole censure, appare opportuno chiarire alcuni aspetti giuridici riguardanti l'installazione dell'ascensore in . CP_1
L'art. 1117 c.c., nell'individuare i beni in proprietà comune a tutti i condomini, salvo che il contrario risulti dal titolo, al n. 3 vi annovera espressamente gli ascensori.
Pertanto, l'ascensore è da considerarsi, salvo diversa disposizione del titolo, bene comune in proprietà di tutti i condomini anche di quelli che non ne usano. Va però precisato che l'ascensore condominiale è da considerarsi di proprietà comune quando lo stesso è originariamente installato nell'edificio all'atto della sua costruzione.
Diversamente, quando l'impianto venga installato successivamente per iniziativa di tutti o di una parte dei condomini o di uno solo di essi, l'ascensore appartiene in proprietà a quanti lo hanno installato, salva la possibilità degli altri di parteciparvi successivamente contribuendo alle spese di installazione e manutenzione. La qualificazione giuridica dell'installazione è questione di primaria importanza, in primo luogo, per quel che riguarda le maggioranze assembleari richieste per l'approvazione. La giurisprudenza, anche di legittimità, ha da tempo chiarito che l'installazione di un ascensore, o di un impianto avente analoga funzione, può avvenire per iniziativa assembleare (con imputazione dell'opera all'intera collettività, anche con riferimento alla ripartizione di costi) o anche di uno o più condomini: in questo caso con attribuzione dell'opera e dei relativi costi ai soli condomini “promotori” e nel rispetto dei limiti di cui all'art. 1102 c.c. quanto all'utilizzo di parti comuni per la realizzazione dei manufatti (cfr. Cass. n. 24006/04). Nel primo caso, l'installazione di un ascensore in un edificio che ne sia sprovvisto, comportando generalmente una vera e propria modificazione della tromba delle scale, dei pianerottoli e degli anditi, rientra tra le innovazioni regolamentate dal codice civile all'art. 1120, con la conseguenza che affinché essa possa essere legittimamente deliberata dall'assemblea è necessario che pagina 5 di 12 venga raggiunta la maggioranza prevista dal quinto comma dell'articolo 1136 c.c. Più nel dettaglio, occorre che in sede di votazione sia stato espresso un numero di voti favorevole che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno i due terzi del valore dell'edificio. Va aggiunto, inoltre, che qualora l'installazione dell'ascensore sia finalizzata all'eliminazione delle barriere architettoniche, si fa riferimento al secondo comma dell'1136 c.c. per il quale è sufficiente un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio (trattasi di previsione contenuta nel co. 2 dell'art. 1120 c.c., come modificato a seguito della riforma in materia condominiale). L'installazione dell'ascensore così deliberata è legittima in quanto non arrechi pregiudizio alla stabilità, decoro o alla sicurezza del fabbricato e sempre che la stessa non si configuri lesiva del diritto di ogni condomino di godere della cosa comune. Su tale ultimo aspetto la Suprema Corte ha affermato che l'installazione dell'ascensore, pur facendo venir meno l'utilizzazione di parti comuni nell'identico modo originario, non contrasta con la norma di cui all'art. 1120 c.c. perché se pure resta eliminata la possibilità di un certo tipo di godimento, al suo posto se ne offre uno diverso, ma di contenuto migliore al quale tutti i condomini – anche i dissenzienti- possono partecipare essendo loro assicurata la possibilità di entrare sempre a far parte della comunione del nuovo impianto ex art. 1121, co 3, c.c. (Cass. n. 9033/2001).
Qualora, invece, un esborso relativo ad innovazioni non debba essere ripartito fra i condomini, per essere stato assunto interamente a proprio carico da uno di essi o da un gruppo di essi, trova applicazione la disposizione generale dell'articolo 1102 c.c., che contempla anche le innovazioni, in forza della quale ciascun partecipante può servirsi della cosa comune - purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri condomini di farne uguale uso, secondo il loro diritto - e può, perciò, apportare alla stessa, a proprie spese, le modificazioni necessarie a consentirne il migliore godimento
(cf. Cass. n. 19087/2022; Cass. n.16815/2022; Cass. n. 4439/2020; Cass. n.
31462/2018; Cass. n. 1529/2000).
Infine, in giurisprudenza (di merito e legittimità) si è più volte affermato che allorché
l'installazione di un ascensore su area comune sia funzionale allo scopo di eliminare delle barriere architettoniche (o comunque di agevolare l'accesso alle proprie abitazioni, specie se poste ai piani alti, evitando di affrontare le scale), occorre tenere conto del principio di solidarietà condominiale, che implica il contemperamento di vari interessi, tra i quali deve includersi anche quello delle persone disabili all'eliminazione delle barriere architettoniche (o comunque delle persone che hanno difficoltà ad affrontare le rampe), trattandosi di un diritto fondamentale che prescinde dall'effettiva utilizzazione, da parte di costoro, degli edifici interessati e che conferisce comunque legittimità all'intervento innovativo, purché lo stesso sia idoneo, anche se non ad eliminare del pagina 6 di 12 tutto, quantomeno ad attenuare sensibilmente le condizioni di disagio nella fruizione del bene primario dell'abitazione (Cass. n. 7938/2017; Cass. n. 6129/2017; Cass. n.
18334/2012; Cass. n. 28920/2011). Infatti, l'interesse all'installazione, nonostante il dissenso di alcuni condomini, dell'impianto di ascensore è funzionale al perseguimento di finalità non limitabili alla sola tutela delle persone versanti in condizioni di minorazione fisica, ma individuabili anche nell'esigenza di migliorare la fruibilità dei piani alti dell'edificio da parte dei rispettivi utenti, apportando una innovazione che, senza rendere talune parti comuni dello stabile del tutto o in misura rilevante inservibili all'uso o al godimento degli altri condomini, faciliti l'accesso delle persone a tali unità abitative, in particolare di quelle meno giovani (cfr. Cass. n. 19087/2022).
Tanto premesso e venendo al caso di specie, analizzando il contenuto delle due delibere impugnate del 24 giugno 2021 e del 30 luglio 2021 (a parte vanno analizzate le censure sulla delibera del 6 ottobre 2021), si osserva che tanto nella prima che nella seconda delibera al punto 1 all'o.d.g. ( di identico contenuto) i condomini hanno “autorizzato” l'installazione dell'ascensore (nella prima delibera con una maggioranza pari a 612 mm, nella seconda all'unanimità dei presenti pari a mm 760) “a cura e spese di chi intende usufruirne, fatti salvi i diritti di cui agli artt. 1120 e 1121c.c. per gli altri condomini” (cfr. docc. nn. 12 e 13, all. parte convenuta). Si rientra, pertanto, nella fattispecie di cui all'art. 1102 c.c. e non in quelle disciplinate dall'art. 1120 c.c. mancando una specifica approvazione dell'opera e, soprattutto, una ripartizione secondo tabelle a carico di tutti i condomini.
Pertanto, cade la censura delle attrici in merito al dedotto difetto di quorum deliberativo che, in ogni caso, per la delibera del 30 luglio 2021 sarebbe stato pienamente rispettato
(art. 1136, co. 5, c.c.). Ad onor del vero e fermo restando quanto appena evidenziato, la delibera del 30 luglio 2021 statuendo sul medesimo argomento all'o.d.g. della precedente delibera del 24 giugno 2021, con identico contenuto, ha determinato il suo venir meno con cessazione della materia del contendere sul punto. Va, infatti, precisato che la sostituzione di una delibera impugnata con una nuova di identico contenuto fa venir meno la situazione di contrasto fra le parti non essendo necessaria una sua espressa revoca come dedotto dalle attrici. Ad ogni buon conto, all'“autorizzazione” concessa dall'assemblea a maggioranza ad apportare la modifica alle parti comuni per realizzare il nuovo impianto su iniziativa di un gruppo di condomini può attribuirsi il valore di mero riconoscimento dell'inesistenza di un contrario interesse o di concrete (e legittime) pretese da parte degli altri condomini a questo tipo di utilizzazione delle parti comuni, posto che la norma (art. 1102 c.c.) consente, a prescindere da detta autorizzazione, di apportare alla cosa comune le modifiche necessarie per il miglior godimento.
Naturalmente, anche le modificazioni eseguibili sulla cosa comune in forza dell'art. pagina 7 di 12 1102 c.c. possono costituire un'innovazione ex art. 1120 c.c.; in tal caso esse sono consentite anche al singolo condomino, o ad un gruppo di condomini, se: 1) non alterino la destinazione della cosa e non ne impediscano il pari uso agli altri partecipanti al condominio;
2) rispettino il disposto di cui all'art. 1120, ultimo comma, c.c., perché detta norma (nel vietare le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato ovvero ne alterino il decoro architettonico o rendano talune parti dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino) ha portata generale ed è collocata nell'articolo in esame al fine di rendere evidente che essa costituisce un limite invalicabile anche per la maggioranza dei condomini.
Va anche ulteriormente precisato che il concetto di inservibilità di cui all'art. 1120, ultimo co., c.c. non va inteso quale semplice disagio subito rispetto alla sua normale utilizzazione - coessenziale al concetto di innovazione -, ma consiste in una concreta inutilizzabilità della res communis, secondo la sua naturale fruibilità; si potrà tenere conto di specificità - che possono costituire ulteriore limite alla tollerabilità della compressione del diritto del singolo condomino - solo se queste costituiscano una inevitabile e costante caratteristica di utilizzo (cfr. Cass. n. 7028/2019; Cass. n.
21342/2018; Cass. n. 12930/2012; Cass. n. 15308/2011).
Alla stregua dei suddetti principi ed andando ad analizzare il caso concreto, vale a dire se l'installazione dell'impianto abbia determinato i pregiudizi lamentati dalle attrici (e per i quali è stata avanzata anche domanda risarcitoria), la c.t.u. espletata, nel descrivere i luoghi di causa, ha appurato che l'ascensore è stato installato all'interno del vano scale il quale dall'androne al piano terra si erge per 4 piani superiori e scende nel piano seminterrato, dove sono ubicati i due appartamenti delle attrici. La scala prosegue, poi, in discesa verso il garage per un ulteriore piano per un totale di sette livelli. Il consulente ha verificato che lo spazio necessario ad alloggiare il castello dell'impianto è stato realizzato mediante il taglio parziale delle rampe che sono state ridotte da 120 ad 80 cm in base al progetto e, in fase di realizzazione anche in misura superiore agli 80 cm in conformità delle prescrizioni dei VV.F. in tema di normativa antincendio (DM 246/87) e sicurezza.
Quanto alla statica dell'edificio il consulente ne ha escluso un pregiudizio: trattasi, infatti, di struttura in metallo che, benché ancorata all'edificio, è “autoportante” e contiene un ascensore che grava sulle fondazioni della torre metallica, senza alcun aggravio di peso alla struttura dell'edificio. Ha anche precisato che il taglio delle scale non ha implicazioni sulla struttura della scala né sulle strutture esistenti ma comporta un alleggerimento e uno sgravio di carichi e sollecitazioni sulle strutture esistenti.
Neppure può dirsi, che la realizzazione dell'impianto leda il decoro architettonico dell'edificio. Come è dato, infatti, verificare dalle fotografie versate in atti, lo stabile non pagina 8 di 12 presenta particolari pregi architettonici, né rivela specifica ricerca di armonia di linee, per cui l'inserimento di una struttura in vetro non comporta un pregiudizio estetico ovvero un'alterazione delle linee dello stabile suscettibili di apprezzamento oggettivo. Peraltro, nell'ottica del contemperamento degli opposti interessi, anche laddove vi fosse un interesse estetico, esso sarebbe sicuramente recessivo rispetto alla migliore fruibilità degli immobili e alla tutela del diritto alla salute, di talché bisognerebbe, comunque, ritenere tollerabile una minima compromissione dell'integrità del decoro architettonico. Del pari tollerabile va considerata la limitazione di aria e luce, sebbene, secondo l'apprezzamento del ctu, questa, nel piano ove sono situati gli appartamenti delle attrici, sia da ritenersi “significativa”. Invero, le fotografie allegate dimostrano chiaramente come gli appartamenti delle attrici hanno l'ingresso dal vano scala e presentano rispettivamente due portoncini d'ingresso ciechi. Tali portoncini, pertanto, in condizioni di utilizzo normale, svolgono la sola funzione di far entrare ed uscire le persone dall'appartamento e non svolgono la funzione di aerare o illuminare l'appartamento per cui, la riduzione di luce sarebbe circoscritta al mero pianerottolo e non si estenderebbe anche all'interno dell'appartamento, posto che - con tutta evidenza - deve ritenersi che la porta di entrata viene di norma tenuta chiusa;
ne consegue che il passaggio di aria all'interno degli immobili non verrebbe in alcun modo inficiato dall'installazione dell'ascensore perché da essi non è nemmeno possibile vedere il vano scala, sicché nessuna oggettiva variazione ha portato la realizzazione dell'opera. In ogni caso, la presenza della struttura dell'ascensore, con parziale ostacolo alla penetrazione di luce e aria all'interno delle scale, è stata ovviata, come accertato dal ctu, dalla installazione di una luce artificiale sul pianerottolo. Per lo più, non trattasi di inservibilità della scala bensì di mero disagio di entità accettabile, anch'esso recessivo rispetto ai vantaggi che reca l'installazione dell'ascensore e non tale da determinare un pregiudizio risarcibile.
Quanto, infine, all'ulteriore pregiudizio lamentato in merito ad un dedotto decremento del valore patrimoniale dei propri immobili, le attrici hanno ancorato tale pregiudizio, oltre che ad una alterazione del decoro (per un minor pregio visivo del vano scala) e alla compromissione di luce ed aria, anche ad una ridotta mobilità nel passaggio delle scale
(non più percorribili da due persone affiancate ed insufficiente al passaggio dei mezzi di soccorso), non compensato da un concreto vantaggio economico dall'installazione dell'ascensore. Tali doglianze, pertanto, concernono la fruizione delle parti comuni e non le loro proprietà esclusive per le quali non sono state dedotti specifici pregiudizi diversi da tali predette limitazioni al godimento di parti comuni. Ora, nella specie di causa non è emerso in alcun passaggio della ctu che l'installazione dell'ascensore nella tromba delle scale impedisca agli altri condomini (o a terzi) di continuare a fare uso pagina 9 di 12 delle scale comuni, le quali seppur modificate nel loro ingombro per la presenza dell'ascensore, non vengono modificate in maniera tale da impedire di continuare a servirsene. Inoltre, sullo specifico quesito posto al c.t.u., è stato evidenziato nella perizia che l'installazione dell'ascensore ha migliorato significativamente l'accessibilità e la visibilità dell'edificio condominiale in misura maggiore per i piani alti e via via in forma decrescente per i piani inferiori. Ha aggiunto, poi, che anche la fermata al piano garage ha costituito un importante miglioramento di accessibilità consentendo a tutti i condomini, incluse le attrici proprietarie degli appartamenti al piano seminterrato, di utilizzare tale mezzo anziché salire a piedi fino all'androne. Ciò consentirà, non solo di trasportare oggetti pesanti o ingombranti, ma anche di trasportare persone a ridotta mobilità che dal piano garage potranno raggiungere facilmente i propri appartamenti, inclusi quelli delle attrici le quali, dunque, se vorranno, potranno in futuro servirsi dell'impianto concorrendo alle relative spese di installazione e di manutenzione. L'ascensore, ha aggiunto il c.t.u., consente anche di raggiungere il piano terrazza e di salire o scendere dal piano terra (utile in caso di presenza di disabili). Ha poi concluso ritenendo che “la migliorata accessibilità e visitabilità del fabbricato garantita dall'ascensore compensi ampiamente i sopra indicati disagi, che si traduce in un incremento di valore commerciale dell'edificio nel suo complesso” (cfr. pag. 18 relazione Ing. ). Per_2
Non si condividono però le ulteriori valutazioni compiute dal c.t.u. il quale, anche in piena contraddizione con quanto affermato sull'incremento positivo del valore complessivo dell'edificio, ha ritenuto di dover individuare un decremento sul valore commerciale degli immobili delle attrici per essere questi collocati nel piano seminterrato e, dunque, svantaggiati, rispetto agli altri appartamenti dalla minore fruibilità (luminosità naturale, aria, ingombro vano scale,), Il c.t.u., pertanto, basandosi su valutazioni del tutto personali e non richieste espressamente dal quesito, ha ritenuto di dover calcolare tale decremento a forfait per una percentuale pari al 10% del valore commerciale degli immobili delle attrici per poi operare, sempre secondo valutazioni personali, una compensazione (per i vantaggi che derivano anche alle attrici dall'installazione dell'ascensore) del 5%.
Ora, pur essendo noto che l'installazione di un impianto elevatore comporta piuttosto un apprezzamento che un deprezzamento di un edificio condominiale, in ogni caso, la limitazione, per alcuni condomini, della originaria possibilità di utilizzazione delle scale e dell'andito occupati dall'impianto di ascensore collocato a cura e spese di altri condomini, non rende l'innovazione lesiva del divieto posto dall'art. 1120 c.c. ove risulti che dalla stessa non derivi, sotto il profilo del minor godimento della cosa comune, alcun pregiudizio, non essendo necessariamente previsto che dalla innovazione debba pagina 10 di 12 derivare per il condomino dissenziente un vantaggio di tipo compensativo (Cass. n.
9033/2001; vedi anche Cass. n. 4152/1994); tra l'altro, come già osservato nelle premesse, anche in questo caso non si è in presenza di una grave limitazione o di un impedimento all'esercizio di facoltà del condomino, ma – ove effettivamente esistente – di una difficoltà che, sempre nell'inevitabile bilanciamento degli interessi coinvolti, deve essere ragionevolmente sopportata dal condomino interessato. Si consideri, ulteriormente, che il pregiudizio lamentato dalle attrici, in esito alla realizzazione dell'impianto, oltre a non implicare un deprezzamento dell'appartamento, non pare costituire neanche un sacrificio apprezzabile.
In conclusione, a prescindere dall'incremento di valore delle singole unità abitative come conseguenza della dotazione dell'ascensore, quest'ultimo non rende affatto le parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento di uno o alcuni condomini, intesa come sensibile menomazione dell'utilità che il ne ritraeva secondo CP_1
l'originaria costituzione della comunione. Né è stata fornita alcuna prova da parte delle attrici che tale opera abbia inciso sulle loro proprietà esclusive in modo da determinare un diverso pregiudizio. Anzi, dovendosi contemperare il loro eventuale sacrificio, derivante dall'occupazione di una parte del vano scala e dalla riduzione di aria e luce
(peraltro rimediabile dal posizionamento di una luce artificiale) con l'interesse dei condomini con ridotta capacità motoria ad una vita sociale e di relazione agevolata, anche ai fini del superamento ed eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici privati, deve ritenersi prevalente tale siffatta esigenza di tutela dei principi di uguaglianza e solidarietà, secondo il criterio dell'equo contemperamento dei contrapposti interessi.
Sulla base di tutte le considerazioni espresse consegue, quindi, la legittimità delle delibere impugnate del 24 giugno 2021 e 30 luglio 2021 che hanno autorizzato i condomini richiedenti all'installazione dell'ascensore poiché conformi alle prescrizioni dettate dagli artt. 1102 e 1120 c.c..
Quanto alle rimanenti censure formali dei deliberati, non può certamente determinare l'invalidità della delibera approvata in assemblea la prescrizione contenuta nel regolamento condominiale prevedente la sottoscrizione del verbale da parte di due condomini, oltre che del presidente e segretario, posto che nessuna conseguenza di tal fatta è prevista dalla disposizione regolamentare (costituendo, al più una mera irregolarità); del resto, l'unico requisito di validità del verbale assembleare è che questo sia redatto in forma scritta, non esistendo neanche una disposizione che prescriva - a differenza di quanto previsto dall'art. 2375 c.c., per le deliberazioni dell'assemblea delle società per azioni - che le delibere dell'assemblea dei condomini debbano risultare da verbale sottoscritto dal presidente e dal segretario. (Cassazione, 16 novembre 2017, n. pagina 11 di 12 27163). Infine, del tutto insussistente è il vizio in ordine alla mancata allegazione alla convocazione dell'assemblea del 30 luglio 2021 della documentazione già trasmessa con il precedente avviso di convocazione dell'assemblea del 24 giugno 2021, posto che non sussiste tale obbligo di allegazione ed il condomino può sempre richiedere all'amministratore la documentazione di cui non dispone. Per lo più l'assemblea del 30 luglio 2021 ha deciso sulla medesima questione già oggetto del deliberato del 24 giugno
2021 al cui avviso di convocazione, come acclarato dalle stesse attrici, era stata già allegata la detta documentazione.
Quanto, infine, all'impugnazione avanzata avverso la delibera del 6 ottobre 2021, inerendo le decisioni dell'assemblea alla partecipazione alle spese legali per la partecipazione ai procedimenti di mediazione che hanno visto le attrici quali parti contrapposte, difetta in toto l'interesse ad agire non potendosi configurare alcun pregiudizio e, dunque, alcun valido motivo di impugnazione.
In estrema sintesi, le domande attoree vanno interamente rigettate con assorbimento di tutte le ulteriori questioni, anche di rito, non trattate.
Le spese di lite, secondo la regola della soccombenza, vanno poste a carico delle attrici, incluse quelle per la fase cautelare (che ne ha visto il rigetto). Queste si liquidano in dispositivo in applicazione dei parametri di legge (D.M. n. 55/2014 integrato da D.M. n.
147/2022) sulla base del valore indeterminabile di bassa complessità della causa tra i minimi e medi tariffari. Le spese di c.t.u., già liquidate con separato decreto, vanno poste definitivamente a carico di parte attrice.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitamente pronunciando, disattesa o assorbita ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, così provvede:
- rigetta le domande;

- condanna e , in solido, a rifondere le spese di lite in Parte_1 Parte_2 favore del che liquida in euro 8.200,00 per Controparte_2 onorari di giudizio oltre accessori di legge e rimborso forfettario al 15%.
- spese di c.t.u. definitivamente a carico delle attrici. Così deciso in Roma il 9 giugno 2025
Il Giudice
IA AZ BE
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