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REPUBBLICA ITALIANA I N N O M E D E L P O P O L O I T A L I A N O
TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA
SEZIONE V CIVILE Il Giudice, in persona della dott.ssa Maria Lavinia Fanelli, ha pronunciato la seguente S E N T E N Z A nel procedimento civile di I grado iscritto al n. 22557/2023 del Ruolo Generale degli Affari Civili, TRA

cf Parte_1 C.F._1 elettivamente domiciliato in Latina Via G. Marconi n 12, presso lo studio dell'avv. Massimiliano Mastracci, rappresentante e difensore giusta procura allegata alla memoria dell'11.4.25 OPPONENTE CONTRO
cf. Controparte_1 C.F._2 elettivamente domiciliato in Roma Via Sergio Amidei n 33 presso lo studio dell'avv. Gabriella Fanelli, rappresentante e difensore giusta procura in calce alla memoria difensiva OPPOSTO
FATTO E DI DIRITTO

ha opposto il decreto ingiuntivo n 5557/23 (rg.n. 7424/23) Parte_1 ottenuto da per €119.478,28 -oltre interessi e spese- a titolo di Controparte_1 distribuzioni utili della comunione immobiliare di cui titolare per la quota di ¼ e gestita dall'opponente in virtù di nomina giudiziale. Il sig invero nel rito monitorio aveva dedotto la mancata presentazione CP_1 per la gestione 2018-2022 dei rendiconti periodici per i singoli immobili, la mancata convocazione di assemblee e la mancata distribuzione di utili, e aveva fondato la sua richiesta su una relazione con valore confessorio del 3.3.22 che indicava le somme incassate nel c/c della comunione dalla gestione pari ad
€477.913,1, di cui perciò aveva chiesto la sua quota parte di cui al d.i. Parte opponente dunque ha eccepito in questa fase il difetto di legittimazione passiva in quanto evocato in proprio e non come amministratore della comunione. Nel merito ha dedotto come le somme incassate erano confluite sul c/c della comunione avente una propria identità fiscale e dunque inesigibili in quanto vincolate alla comunione;
come dagli incassi dovevano essere detratte le spese di gestione ed infatti il c/c presentava alla data di notifica del decreto €16.445,33; come per la divisione degli utili occorresse il consenso anche degli altri comunisti;

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come aveva inviato i rendiconti a tutti i comunisti senza ricevere mai alcuna contestazione;
come aveva sempre eseguito gli adempimenti fiscali. Ha chiesto dunque respingersi la domanda con vittoria di spese da distrarsi e condanna ex art 96 cpc.
Si è costituito il quale ha chiesto concedersi la provvisoria esecutività CP_1 del d.i, e nel merito ha dedotto che:
-la comunione era priva di soggettività giuridica autonoma, essendo costituita dai contitolari, e i poteri dell'amministratore dovevano essere stabiliti dal regolamento o dal giudice, ipotesi queste entrambe non ricorrenti;

-il sig. dunque doveva considerarsi un mandatario senza rappresentanza Pt_1 con conseguente obbligo anche in proprio di restituire le somme ricevute in forza del mandato laddove non ratificato il suo operato ex art 2740 cc;

-nessun rendiconto era stato portato in assemblea ed approvato ovvero era stato corredato da documenti giustificativi;

-non era necessario, a differenza della richiesta di scioglimento della comunione, il consenso dei comunisti per la suddivisione dei frutti ex art 821 cc.ù Ha chiesto dunque respingersi la domanda.
La causa- respinta la richiesta di provvisoria esecutività ed istruita con la produzione documentale- è stata infine rinviata per decisione ex art 281 quinquies cpc all'udienza del 25.9.25 dopo il deposito degli scritti conclusionali.
Nel merito la domanda in opposizione è in parte fondata nei termini che seguono.
È invero pacifico che il dott.. - a causa di dissidi tra i comunisti e Pt_1 dunque per richiesta degli stessi- sia stato nominato amministratore sic et simpliciter della “comunione Lozupone” con decreto del Tribunale n 8377/17 in data 28.12.17 senza che ivi fossero stati indicati i poteri relativi, evidentemente rimettendo agli interessati la definizione degli stessi mediante regolamento ovvero specificazione della procura (all 3 ric. monitorio). In tal senso il Tribunale ha respinto la richiesta di definizione dei poteri (all 4 ric. mon.), esulando ciò dalla competenza giudiziale.
Sul punto infatti spetta ai comunisti ex art 1106 cc 1 e 2 c a maggioranza definire con regolamento i poteri e le modalità di gestione, ovvero delegare la stessa ad un estraneo con definizione dei poteri.
Se ne ricava come il dott. delegato dal Tribunale e dunque certamente Parte_1 non falsus procurator, come invece adombrato dall'opposto- abbia agito in qualità di mandatario della comunione ed abbia operato in assenza di specificazione dei poteri con una “delega in bianco”, auto limitandosi alla gestione ordinaria come da sua comunicazione.
Ora ne deriva che il mandatario- già genericamente onerato da obblighi di diligenza ex art 1710 cc in specie se a titolo oneroso (cfr infra richiesta compensi)- debba nel caso di specie operare ancora di più con la massima trasparenza, ed adempiere a tal fine in maniera stringente agli obblighi sui lui
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gravanti quali in primis quello normato di rendiconto e di rimessione di tutto ciò che ha ricavato (utili/frutti civili) ex art 1713 cc.
Giova a tal fine evidenziare come la comunione sia priva di personalità giuridica, rimanendo i cespiti immobiliari che la compongono nell'appartenenza ai singoli comunisti e non ad una organizzazione separata da loro. A riguardo dunque l'attribuzione di un codice fiscale strumentale all'accensione di un conto corrente in favore dei movimenti di dare ed avere della comunione non importano l'acquisizione di una personalità giuridica distinta. E l'amministratore - munito di chiave d'accesso al conto corrente solo al fine di gestire le entrate e le spese relative- agisce appunto nella qualità di gestore in nome e per conto della comunione, ed in quanto tale relativamente al suo ruolo risponde del suo operato anche in proprio, degli eventuali ammanchi sul conto corrente e dell'eventuale incapienza ingiustificata del conto. In sostanza laddove nel conto corrente siano emersi intrroiti (es canoni di locazione) a favore dei comunisti e l'amministratore nell'esercizio del proprio mandato abbia sopportato delle spese di gestione disponendo conseguentemente dei bonifici in uscita, ciò che residua al netto di dette spese deve essere dall'amministratore certamente distribuito ai comunisti. Spetta dunque all'amministratore- unico immesso nella gestione- dimostrare le entrate ed in specie le spese sostenute, quest'ultime da decurtarsi ai fini della corretta quantificazione dei frutti civili spettanti ai singoli comproprietari pro quota. Laddove poi dette spese non siano puntualmente documentate dall'amministratore-che le ha asseritamente sostenute per la comunione- egli ne risponde in proprio e per il ruolo rivestito. Non coglie dunque nel segno quanto eccepito dal dott. in termini di Pt_1 difetto di legittimazione passiva, giacché egli è stato correttamente evocato in proprio in relazione all'incarico ricevuto come incaricato della comunione.
Ancora non è fondata la difesa dell'amministratore secondo cui il singolo comunista non possa richiedere la distribuzione degli utili se non con il consenso degli altri comproprietari. Invero la comunione immobiliare (ed in minima parte mobiliare come nel caso di specie-custodia e oggetti) produce dei frutti civili da distribuirsi pro quota Pt_2 a richiesta degli istanti. Infatti non può applicarsi in via analogica la disciplina operante in ambito societario che prevede la distribuzione di utili solo su accordo dei soci di maggioranza se società di capitali ovvero su rendiconto approvato se di persone, rispondendo tale previsione alla necessità di assicurare l'attività sociale e lucrativa alla base dei suddetti enti invece pacificamente assente nella comunione.
Ebbene ciò premesso risulta dalla stessa relazione documentale presentata dal sig. come il saldo progressivo entrate al 28.2.22 fosse pari ad €326.505,97 Pt_1 (all. 21 ric. monitorio) oltre €30,000+110.167.61. per transazioni (tot 477.913,14).
Ora a fronte di dette entrate dichiarate dallo stesso amministratore incombeva al sig. dimostrare al 28.2.22 quali fossero le spese sostenute, in specie Pt_1
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quelle successive che avrebbero ridotto il saldo a €16.000 ca e documentarle nel presente giudizio. All'uopo infatti è assolutamente insufficiente la presentazione di “rendiconti” che si risolvono in relazioni di parte prive di valore probatorio stante l'assenza di qualsivoglia documentazione a sostegno (es spese custodia gioielli in cassetta sicurezza, spese fiscali, spese per la gestione degli immobili etc). Al riguardo a fronte di bonifici in uscita con pagamenti sovente allo stesso ovvero a sé stesso non vi è alcuna fattura depositata in atti, di guisa da Pt_1 non potersi comprendere le causali relative e la loro giustificazione (cfr c/c dall'11.7.18 al 21.3.23 all.5 citazione), né ad esempio sono state documentate le attendibili uscite per pagamenti tributi con le relative quietanze (f24 imu?), ben potendo essere indicata nel bonifico una causale non coincidente con le effettive debenze tributarie. Parimenti per le allegate anticipazioni da parte dell'amministratore al fine di eventuale scomputo - non potendosi presumere in assenza inter partes di relazione familiare, filantropica etc- esse sono rimaste totalmente prive di riscontro probatorio. D'altra parte la allegata mancanza di provviste -laddove il sig. avesse sollecitato i comunisti a farvi fronte senza esito- avrebbe Pt_1 piuttosto giustificato una rinuncia al mandato ancorchè giudiziale per impossibilità gestorie, piuttosto che ad anticipazioni personali ad oggi rimaste del tutto prive di riscontro.
Peraltro tale assoluta carenza documentale ha impedito al Tribunale finanche una ctu contabile, allo stato meramente esplorativa, per ricostruire eventuali legittime spese di gestione da decurtare alle entrate, all'uopo essendo del tutto inconferente il registro di parte delle attività svolte (all. 17 cit.). privo appunto della documentazione sottesa.
Né rileva la circostanza che tali relazioni siano state inviate ai comunisti, senza riceverne alcuna contestazione. In primis perché si tratta di rendiconti non approvati, non avendo il dott,. provato di avere doverosamente convocato un'assemblea dei comunisti Pt_1 a tal fine, essendosi allo stato attivato in tal senso solo nel 2018 per la discussione sulla sua attività e i suoi compensi (all 18 e 31 memoria ex art 171 ter cpc c 2 Moriconi). E poi perché non potendosi presumere un silenzio assenso di stampo pubblicistico da parte di il sig. avrebbe dovuto dimostrare quanto Controparte_1 Pt_1 meno nel presente giudizio di avere inoltrato le relazioni non solo all'attore ma anche agli altri comunisti, al fine di potere invocare una forzata accettazione implicita ovvero acquiescenza da parte della comunione in virtù di assenza di rimostranze da parte dalla maggioranza dei comunisti (2 su 3).
Ora passando alle spese riconoscibili, le uniche sono quelle a titolo di compensi per l'amministratore, dovendosi ritenere il mandato non gratuito e comunque svolto tanto da consentire l'incasso di entrate rectius canoni come riconosciuto dallo stesso dott. nella sua relazione in punto de qua confessoria del Pt_1 28.2.22 su citata.
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Ebbene con riferimento alla determinazione dei compensi si rinvengono in atti richieste e determinazioni unilaterali dell'amministratore, ma non la relativa accettazione da parte dei comunisti né risulta una convocazione assembleare sul punto con relativa approvazione (all. 28 e ss memoria ex art 171 ter cpc n 2 opponente). In particolare non vi è prova del ricevimento della convocazione per la riunione del 26.2.18 (all 31 manca consegna pec ai destinatari in formato eml) e che la stessa si sia tenuta con esito positivo. Approvazione del preventivo compensi certamente necessaria come indicato dallo stesso amministratore nella sua mail dell'11.1.18, in cui richiamata l'applicazione dei parametri DM 140/12 e richiesta la sottoscrizione solidale del preventivo di spesa., evidentemente non ottenuta.
Quindi allo stato la determinazione dei compensi è avvenuta unilateralmente solo in data 14.6.23- peraltro successivamente alla introduzione del presente giudizio- ove si richiede a saldo (avendo già evidentemente proceduto alla autoliquidazione degli acconti, non potendosi ritenere che abbia gestito la comunione dal 2017 al 23 gratuitamente e non giustificandosi allo stato altrimenti i bonifici a suo favore) il massimo dell'aliquote ex Dm 140/12 art 19 per il 2018 con maggiorazione del 15%, il minimo per il 2019 con riduzione del 15%, il massimo per il 2020 con maggiorazione al 20%, il massimo per il 2021 con maggiorazione del 100, il massimo per il 2022 con maggiorazione del 30%.
Ora al riguardo si deve senz'altro procedere ad una rideterminazione corretta degli stessi. Intanto il richiamato art 19 Dm 140/12 -siccome riferito all'amministrazione aziendale- è applicabile solo in via analogica alla comunione immobiliare e occorre contemperarne pertanto i parametri alla fattispecie concreta dovendosi ritenere la gestione di immobili certamente di minore impegno anche tecnico rispetto ad una gestione aziendale, caratterizzata questa da attività imprenditoriale a scopo lucrativo. Inoltre il valore della pratica ex art 16 lett. c) e d) del Dm 140/12 deve essere calcolato prendendo come riferimento la somma dei canoni annuali di locazione (componenti positivi) più il valore delle attività immobiliari. Quest'ultimo valore tuttavia - ex art 2424 cc analogamente a quanto avviene in un bilancio come richiamato dal suddetto art 16 lett d)- non può corrispondere al valore di mercato degli immobili, bensì al valore di costo (spesa per la costruzione o acquisto) meno gli ammortamenti (in media un 3% annuo). (Cass n 22146/10). Ebbene nel caso di specie gli immobili gestiti per la comunione sono stati costruiti nel 1974, sicchè dato il lungo decorso temporale ai fini dell'ammortamento- il loro valore è pari a zero, non potendosi assolutamente utilizzare il parametro del valore di mercato dei cespiti indicato nella ctu allegata e resa nel giudizio divisorio ( All 19 e 20memoria ex art 171 ter cpc 2 Moriconi).
Ne consegue che per le singole annualità è riconoscibile il compenso solo sugli affitti introitati come indicati nel proforma di parcella in atti (all 21 mem. 171 ter cpc n 2 (2018:235.400; 2019: 214.384; 2020:284.784; 2021: 187.800; Pt_1 2022 157.800): su di essi può riconoscersi l'aliquota massima (fino al 10.000 il 4%, fino 50.000 3% oltre il 2%) per un totale perciò di €24.603,36.
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Si aggiunga come già evidenziato che essendo nel proforma di fattura contenuti svariati riferimenti ad attività svolte ma non dimostrate nella loro specificità- rivestendo l'elenco di cui al registro in atti (all 17 cit.) il valore di un mero prospetto di parte- per quanto sopra già evidenziato e in mancanza di accettazione dei comunisti non può riconoscersi alcuna maggiorazione per pratiche di eccezionale importanza., tanto più che lo stesso art 18 c 2 del DM 140/12 imporrebbe in assenza di prova piuttosto una decurtazione nel caso di prestazioni che non implichino soluzione di questioni rilevanti (come quelle di una gestione di comunione immobiliare rispetto ad una gestione aziendale), allo stato appunto indimostrate. Infine nulla può riconoscersi per spese di collaboratore, in quanto la nomina di un ausiliario da parte dell'opponente non è stata autorizzata e non è provato che la dott. (all. 22 e 23 mem 171 ter cpc n 2 abbia effettivamente Parte_3 Pt_1 operato per la comunione (essendo sul punto le fatture emesse del tutto inconferenti, in mancanza di produzione in giudizio di pratiche da lei sottoscritte come missive ai conduttori, pagamenti imposte per la comunione etc) ed in ogni caso imporrebbe una diminuzione dei compensi dell'amministratore, dovendosi ritenere la sua attività in tutto od in parte delegata al terzo.
Pertanto dovendosi decurtare dal saldo entrate di €477.913,14 le spese di
€24.603,36 per il residuo di €453.309,78, la richiesta dell'opposto può essere accolta per il minore importo di €113.327,44 pari alla sua quota di ¼ della comunione (=453.309,78:4).
In conclusione deve revocarsi il d.i. 5557/23 (Rg n 7424/23) con condanna di al pagamento di €113.327,44 oltre interessi dalla pubblicazione Parte_1 della sentenza al saldo.
Spese secondo soccombenza.

PQM

Disattesa ogni contraria eccezione e deduzione così provvede:
-revoca il decreto ingiuntivo n 5557/23 e condanna come da Parte_1 motivazione al pagamento in favore di di €113.327,44 oltre Controparte_1 interessi legali dalla sentenza al saldo;

- condanna al pagamento delle spese di lite in favore di Parte_1 CP_1
che liquida in complessive di €12.000,00 per esborsi oltre accessori come
[...] per legge.
Roma 3.10.25
Il giudice
Maria Lavinia Fanelli

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