REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI CATANIA
Terza Sezione Civile

Il Tribunale, nella persona del G.O. d.ssa Maria Barbara Giardinieri, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 7985/24 R.G., avente ad oggetto: “impugnazione delibera condominiale”
TRA
(C.F. ), nata ad [...] il [...] ed ivi Parte_1 CodiceFiscale_1
residente in Corso Sicilia n. 36 , elettivamente domiciliata in Catania Via Canfora n. 128/a presso lo studio dell'avv. Sergio Pizzuto ( C.F. ) che la CodiceFiscale_2
rappresenta e difende giusta procura in atti;
ATTORE
CONTRO di Acireale ( C.F. Controparte_1
) in persona dell'amministratore pro-tempore, elettivamente domiciliato in P.IVA_1
Acireale Via Paolo Vasta n. 132 ove è sito lo studio dell'avv. Giuseppe Pietro Fieramosca
( C.F. ) che lo rappresenta e difende giusta procura in atti;
CodiceFiscale_3
CONVENUTO
IN FATTO E IN DIRITTO
Con atto di citazione notificato in data 22.07.2024, la sig.ra , assumendo la Parte_1
nullità e/o annullabilità del verbale di assemblea condominiale tenutasi in data
25.06.2024, conveniva in giudizio il Controparte_1
di Acireale, in persona dell'amministratore pro-tempore, per sentire accogliere le conclusioni qui di seguito riportate: “..Voglia l'On.le Tribunale adito, contrariis reiectis, in via preliminare, - disporre la sospensione della delibera assembleare del 25.06.2024 in relazione ai punti dell'ordine del giorno sopra enucleati, sussistendo tanto il “fumus boni iuris” quanto il “periculum in mora”; nel merito, - ritenere e dichiarare la nullità
o comunque annullabilità della deliberazione assembleare impugnata del 25.06.2024, per le motivazioni esplicitate sopra. Con vittoria di spese e compensi”
Con la delibera impugnata l'assemblea del di Corso Sicilia n. 36 Controparte_1
di Acireale ha approvato, a maggioranza dei condomini presenti e con il solo voto contrario dell'odierna opponente, il bilancio consuntivo dell'anno 2023, quello preventivo relativo all'anno 2024 nonché di confermare quale amministratore del condominio l'avv. Franchina e ciò senza che l'argomento in questione fosse ricompreso nell'o.d.g. .
Ciò posto, in ordine alla delibera assembleare di che trattasi, l'odierna parte attrice ha eccepito i seguenti motivi di opposizione: -Nullità e/o annullabilità dei punti 1) e 2) dell'o.d.g. inerenti il bilancio consuntivo 2023 e quello preventivo 2024, per violazione del disposto di cui all'art. 1130 bis c.c. che stabilisce gli elementi e documenti imprescindibili del rendiconto condominiale nonché per violazione dei principi di chiarezza ed intellegibilità; - Nullità e/o annullabilità della deliberata conferma dell'amministratore trattandosi di argomento non specificatamente posto all'o.d.g. della seduta del 25.06.2024; Nullità e/o annullabilità della conferma dell'amministratore per mancata indicazione del compenso e violazione del quorum costitutivo e deliberativo.
Quindi, con decreto del 09.11.2024, il Tribunale confermava l'udienza di comparizione indicata in citazione assegnando alle parti i termini di cui all'art. 171 ter c.p.c. per il deposito delle memorie istruttorie.
Con comparsa di risposta depositata in data 23.12.2024 si costituiva il
[...]
di Acireale, rilevando che il combinato disposto degli art.li 1130 Controparte_2
e 1130 bis c.c., richiede che venga soddisfatto il principio di intellegibilità del rendiconto condominiale senza la necessità di ricorrere a forme rigorose, analoghe a quelle previste per i bilanci societari. Eccepiva altresì il convenuto che, nella fattispecie di CP_1 che trattasi, la nota esplicativa e lo stato patrimoniale – peraltro illustrati nel corso dell'assemblea tenutasi in data 25.06.2024 – erano tali da soddisfare i criteri di chiarezza, correttezza e veridicità previsti per legge.
Con riguardo invece alla deliberata conferma dell'amministratore, la difesa del condominio rilevava che la sig.ra , pur presente alla riunione condominiale Parte_1
del 25.06.2024, non si era opposta alla discussione del suddetto punto non inserito all'o.d.g. ma si limitava a votare in senso contrario alla riconferma dell'avv. Franchina;
manifestando quindi la sua opposizione solo al merito della questione sottoposta all'attenzione dell'assemblea.
Il convenuto rilevava quindi l'insussistenza dei motivi di lagnanza e CP_1
chiedeva l'accoglimento delle seguenti conclusioni: “Chiede che l'Ill.mo Tribunale adito in accoglimento delle eccezioni nella presente comparsa formulate voglia preliminarmente disattendere l'istanza cautelare avversaria e quindi dichiarare inammissibile e comunque nel merito rigettare la domanda attrice per le ragioni suesposte. Il tutto con la condanna di controparte alle spese e compensi di causa da distrarre in favore del procuratore e la condanna dell'attrice anche ai sensi dell'art. 96
c.p.c. sussistendone i presupposti”
All'udienza di prima comparizione del 16.01.2025, l'odierna parte attrice rinunciava all'istanza cautelare e il Tribunale si riservava di decidere sulle istanze istruttorie formulate dalle parti.
All'esito della detta udienza, con ordinanza del 18.01.2025, venivano rigettate le prove orali chieste da parte convenuta per le motivazioni di cui al relativo provvedimento e la causa veniva rinviata al 20.11.2025 per la rimessione in decisione con assegnazione alle parti dei termini di cui all'art. 189 c.p.c. .
Una volta depositati gli atti difensivi conclusivi, all'udienza del 20.11.2025 la causa è stata posta in decisione.
§§§§§§ Ciò posto, prima di procedere alla trattazione dei motivi di impugnazione proposti dalla
, si pone la necessità di individuare e distinguere le ipotesi di Parte_2 Parte_1
nullità delle delibere condominiali da quelle di annullabilità.
Sul punto occorre premettere che la costante giurisprudenza della Suprema Corte ha ricondotto all'art. 1137 c.c. ( che riconosce ad ogni condomino assente o dissenziente il diritto di impugnare le deliberazioni “contrarie alla legge o al regolamento di condominio” nel termine di decadenza di trenta giorni, decorrenti dalla data della deliberazione per i dissenzienti e dalla data di comunicazione per gli assenti ) le sole ipotesi di annullabilità, mentre, per i casi di nullità ha individuato il disposto di cui all'art. 1421 c.c. in forza del quale la nullità può essere fatta valere senza limiti di tempo da chiunque vi abbia interesse. ( Si veda tra le altre Cass. Civ. n. 4197/1987 )
A ciò si aggiunga che , secondo l'orientamento ormai consolidato della giurisprudenza di legittimità “In tema di condominio negli edifici, debbono qualificarsi nulle le delibere dell'assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito, le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni
o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all'oggetto; debbono, invece, qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all'oggetto. ….” (Cass.
Civ. n. 4806/2005)
I superiori e granitici principi trovano conferma nella giurisprudenza anche recente della
Suprema Corte a Sezioni Unite n. 9839/21 ove si statuisce che “In tema di condominio negli edifici, sono affette da nullità, deducibile in ogni tempo da chiunque abbia interesse, le deliberazioni dell'assemblea condominiale che mancano ab origine degli elementi costitutivi essenziali, quelle che hanno un oggetto impossibile in senso materiale o in senso giuridico- dando luogo, in questo secondo caso, ad un difetto assoluto di attribuzioni – e quelle che hanno un contenuto illecito, ossia contrario a norme imperative o all'ordine pubblico o al buon costume;
al di fuori di tali ipotesi, le deliberazioni adottate in violazione di norme di legge o del regolamento condominiale sono semplicemente annullabili secondo il regime di cui all'art. 1137 c.c. “
In base alle superiori unanimi pronunce, appare chiaro che i motivi di impugnazione addotti da parte attrice avverso i punti 1) e 2) della delibera assunta in data 25.06.2024 rientrano nell'ambito delle ipotesi di annullabilità ad eccezione di quello relativo alla mancata indicazione del compenso spettante all'amministratore condominiale che determina la nullità della deliberazione ove sussistente.
Con il primo motivo di lagnanza, parte attrice lamenta la nullità e/o annullabilità dei punti
1) e 2) dell'o.d.g. inerenti l'approvazione del bilancio consuntivo dell'anno 2023 e di quello preventivo relativo all'anno 2024 per violazione dell'art. 1130 bis c.c. e quindi per la mancanza degli elementi ritenuti essenziali ed imprescindibili ( vizi formali ) nonché per vizi afferenti alla predisposizione dei suddetti documenti contabili.
Quest'ultimi vengono individuati da parte attrice nella mancanza dell'elenco spese e fornitori, nella omessa indicazione dei rapporti in corso, delle questioni e dei procedimenti pendenti, nella omessa indicazione del saldo del conto corrente condominiale.
Sul punto si osserva che l'interesse all'impugnazione, anche per soli vizi formali, di una deliberazione dell'assemblea condominiale, ai sensi dell'art. 1137 c.c. richiede che il deliberato assembleare in questione sia idoneo a determinare un mutamento della posizione dei condomini nei confronti dell'ente di gestione, suscettibili di eventuale pregiudizio. ( In tal senso Cass. Civ. n. 11214/13 )
Da ciò ne consegue che, ai fini dell'eventuale pronuncia di annullamento con riguardo ad una delibera di approvazione del bilancio manchevole di un documento previsto dall'art. 1130 bis c.c., si pone la necessità di accertare se la lamentata violazione si sia tradotta in un pregiudizio alla corretta informazione dei condomini, anche solo a fronte di violazioni di carattere formale. L'interesse all'azione codificato all'art. 100 c.p.c. rappresenta un principio cardine del nostro ordinamento con la conseguenza che, in ogni giudizio, deve essere valutato se la domanda sia supportata o meno dall'interesse a conseguire un provvedimento per evitare di subire un danno ingiusto ovvero a conseguire un vantaggio che, nel caso di impugnativa di delibera condominiale, è da individuare nell'utilità concreta che l'opponente può vedersi riconosciuta dall'accoglimento della domanda proposta.
In conseguenza di quanto finora esposto, la parte attrice – nell'adempimento dell'onere probatorio sulla stessa incombente – al fine di conseguire l'annullamento della delibera ritenuta illegittimamente assunta, dovrà dare prova non solo della sussistenza della violazione lamentata ma anche del danno economico subito per effetto del deliberato assembleare assunto non in conformità della legge.
Nella fattispecie di che trattasi, parte attrice non ha fornito alcuna prova in tal senso.
Si è limitata ad indicare solo labialmente i pretesi vizi del rendiconto approvato (sia consuntivo che preventivo) senza allegare il pregiudizio economico conseguente all'adozione del deliberato assembleare impugnato e quindi il concreto, attuale ed effettivo interesse all'annullamento della delibera opposta.
A ciò si aggiunga che del tutto priva di fondamento è l'affermazione dell'opponente la quale sostiene che i documenti facenti parte integrante del bilancio, vanno trasmessi ai condomini in uno con il rendiconto preventivo o consuntivo e quindi, in uno alla relativa convocazione. Il detto assunto è privo di riscontro e fondamento.
Invero sul punto, si osserva che il disposto di cui all'art. 1130 bis comma II° c.c., ha espressamente riconosciuto ai condomini il diritto di prendere visione dei documenti giustificativi di spesa, della documentazione contabile, del registro dei verbali ecc. in ogni tempo e di estrarne copia a proprie spese.
Il diritto di ciascun condomino a conseguire dall'amministratore del condominio l'esibizione dei documenti contabili in ogni tempo subisce solo tre limiti fondamentali:
1)che l'esercizio di tale facoltà non risulti di ostacolo all'attività di amministrazione;
2) che non sia contraria ai principi di correttezza;
3) che non si risolva in un onere economico per il condominio dovendo i relativi costi porsi a carico del condomino richiedente. Ciò non implica tuttavia che l'amministratore, ai fini della discussione sul bilancio, debba consegnare ai condomini la documentazione amministrativa e contabile.
All'amministratore non si richiede un comportamento attivo, consistente nel predisporre le copie dei documenti e nel provvedere alla relativa consegna, ma bensì un comportamento passivo cioè volto a non impedire, anzi a rendersi disponibile per consentire l'esercizio del diritto facente capo al CP_1
Nella fattispecie di che trattasi, il convenuto ha fornito la prova di avere CP_1
provveduto all'invio della documentazione necessaria per l'esame del bilancio consuntivo 2023 e preventivo 2024.
Invero, l'avviso recapitato alla sig.ra , conteneva non solo la convocazione per Pt_1
l'assemblea condominiale di che trattasi ma, altresì, i seguenti documenti: copia bilancio consuntivo anno 2023 e preventivo anno 2024.
Si precisava altresì nel contesto della convocazione che “Tutti i documenti sono disponibili presso lo studio dell'amministratore o alla mail o pec che i condomini vorranno indicare”; così facendo l'amministratore si rendeva disponibile a fornire ai condomini tutta la documentazione afferente agli argomenti oggetto dell'assemblea condominiale.
A quanto finora esposto, si aggiunga che l'amministratore, nel convocare l'assemblea per approvare i bilanci preventivi e consuntivi, non è tenuto ad allegare all'avviso anche i documenti inerenti quei bilanci. ( Si veda in tal senso Tribunale Roma n. 15223/22)
In tal senso la Corte di Appello di Milano con pronuncia del 19.01.2011 ha statuito che
“L'amministratore, non è quindi tenuto ad inviare, prima dell'assemblea, le copie della contabilità pertinente la sua gestione annuale. E ciò, nella considerazione che non è ammissibile l'estensione analogica, al condominio, dei principi che regolano il deposito dei bilanci della società”.
Peraltro, non risulta che parte attrice si sia resa parte diligente chiedendo all'amministratore di visionare la documentazione allegata al bilancio al fine di procedere ad una più consapevole partecipazione all'assemblea condominiale convocata per l'approvazione del rendiconto consuntivo 2023 e del preventivo 2024. Ne consegue che il primo motivo di impugnazione si appalesa infondato e, come tale, và rigettato.
Venendo adesso al secondo motivo di lagnanza, l'opponente sostiene che la delibera condominiale impugnata sia affetta da nullità/annullabilità in relazione alla nomina dell'amministratore condominiale non essendo il detto argomento posto all'o.d.g. della seduta del 25.06.2024.
In realtà, per come rilevato anche da parte del convenuto, il vizio di che CP_1
trattasi si appalesa infondato dal momento che la condomina – pur presente Pt_1
all'assemblea del 25.06.2024 – nulla ha eccepito in ordine al mancato inserimento nell'o.d.g. della nomina dell'amministratore limitandosi, nel merito, solo a votare in senso contrario alla riconferma dell'avv. Franchina.
Sul punto, in forza del combinato disposto dell'art. 1137 c.c. e 66 disp. Att. c.c., è pacifico che la discussione su un argomento non inserito all'o.d.g. rende la delibera annullabile e, come tale, impugnabile. ( In tal senso si veda Cass. Sez. Unite n. 4806/25 e n. 9839/21 )
Tuttavia, il suddetto generale principio, presenta alcune eccezioni.
Al riguardo, con una recente pronuncia il Tribunale di Roma ha statuito che “la necessità che l'o.d.g. abbia un sufficiente contenuto informativo è…, funzionale a mettere gli interessati nella condizione di prepararsi adeguatamente sulle tematiche portate all'esame dell'assemblea e di valutare l'opportunità di presenziarvi o meno. Nulla osta, quindi, a che i condomini, ritenendosi sufficientemente informati sulle questioni poste in discussione in assemblea, decidano di trattarle, anche se non indicate nell'o.d.g.” (In tal senso Trib. Roma n. 19739/19)
Ne consegue che l'“omessa indicazione di un argomento, poi deliberato, nell'ordine del giorno di un'assemblea condominiale, non può essere rilevata dal condomino dissenziente nel merito, se non ha preliminarmente eccepito in quella sede l'irregolarità della convocazione”.
In casi di tal genere, come quello che ci occupa, soltanto i condomini assenti potranno opporre la delibera assunta, nei modi e termini indicati dall'art. 1137 c.c. . Nella fattispecie di che trattasi avendo parte attrice solo votato in senso contrario alla riconferma dell'amministratore e non avendo eccepito nulla in ordine al mancato inserimento all'o.d.g. dell'argomento, la sig.ra non può contestare ed opporre – Pt_1
sotto tale profilo - la deliberazione assunta.
Di conseguenza, anche in relazione al suddetto vizio, l'impugnazione si appalesa infondata e và quindi rigettata.
Sempre con riguardo alla nomina dell'amministratore, parte attrice sostiene la nullità della delibera impugnata essendo omesso ogni riferimento al compenso spettante all'amministratore nominato.
Sul punto, l'art. 1129 comma 14° c.c. stabilisce che l'amministratore di condominio, all'atto dell'accettazione della nomina o del rinnovo, deve specificare in modo preciso e analitico, a pena di nullità della stessa nomina, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta.
Al riguardo, recente giurisprudenza di legittimità ha precisato che – ai fini della costituzione di un valido rapporto di amministrazione condominiale – il requisito formale della nomina sussiste in presenza di un documento, approvato dall'assemblea, che rechi, anche mediante richiamo ad un preventivo espressamente indicato come parte integrante del contenuto di esso, l'elemento essenziale della analitica specificazione dell'importo dovuto a titolo di compenso e delle singole voci delle quali lo stesso si compone , specificazione che non può , invece, ritenersi implicita nella delibera assembleare di approvazione del rendiconto. ( In tal senso Cass. Civ. n. 12927/22, Tribunale di Siracusa
n. 1113/25)
Nella fattispecie di che trattasi, il rinnovo dell'incarico all'avv. Franchina viene inserito al punto 2) dell'o.d.g. del verbale impugnato ove si legge soltanto “…l'assemblea con voto contrario della condomina 7,96 ) la quale si riserva di agire Controparte_3
giudizialmente, dichiara con millesimi 517,25 di confermare l'amministratore avv.
Franchina per l'anno 2024”.
Non contenendo il deliberato assembleare alcun riferimento al compenso annuale spettante all'amministratore per l'attività svolta, ne consegue che la deliberazione impugnata – con riguardo all'eccepito profilo peraltro assorbente – si appalesa nulla per violazione dell'art. 1129 comma 14° c.c. .
Sebbene il suddetto motivo si configuri assorbente, tuttavia anche l'ulteriore vizio sollevato dalla condomina relativo alla carenza del necessario quorum costitutivo Pt_1
e deliberativo si appalesa fondato.
Nel caso che ci occupa la conferma della nomina ad amministratore dell'avv. Franchina
è avvenuta con il voto favorevole di 24 condomini su un totale di 54 e quindi in violazione delle maggioranze richieste dalla legge.
Invero, secondo l'orientamento costante e maggioritario della Suprema Corte, il disposto di cui all'art. 1136 comma 4° c.c., che richiede per la deliberazione dell'assemblea del condominio di edifici riguardante la nomina o la revoca dell'amministratore la maggioranza qualificata di cui al comma 2°, è applicabile anche per la deliberazione di conferma dell'amministratore dopo la scadenza del mandato. ( In tal senso Cass. Civ. n.
4269/94, n. 3797/78 )
In base al superiore orientamento si ritiene invero che la conferma non è altro che una nuova nomina e, pertanto, gli stessi presupposti (e quindi anche i relativi quorum) che determinano la nomina dell'amministratore debbono valere anche nel caso di conferma di tale soggetto in carica;
trattasi invero di due deliberazioni aventi contenuto ed effetti giuridici uguali distinguendosi soltanto per la continuità del rapporto fiduciario che manca nel caso di nomina ex novo.
Ne consegue che, anche con riguardo al superiore profilo, l'impugnazione si appalesa fondata.
Venendo, poi, alla domanda proposta da parte convenuta e avente ad oggetto la richiesta di condanna di parte attrice ai sensi dell'art. 96 c.p.c., se ne dispone il rigetto attesa la insussistenza dei presupposti previsti dalla legge.
Con riguardo alle spese di lite, in considerazione dell'esito complessivo della controversia, si ritiene equo compensarle integralmente fra le parti.

P.Q.M.

Il Giudice, definitivamente pronunciando nella causa iscritta al n. 7985/24 R.G.:
Accoglie l'impugnazione proposta avverso la delibera assembleare assunta in data
25.06.2024 dal Acireale, in persona Controparte_2 dell'amministratore pro-tempore, in ordine alla nomina dell'amministratore e sotto tale profilo dichiara nulla la deliberazione al riguardo assunta;

Rigetta per il resto l'impugnazione proposta avverso la delibera assembleare assunta in data 25.06.2024 dal di Acireale, in persona Controparte_2 dell'amministratore pro-tempore per le ragioni di cui in parte motiva;

Compensa integralmente tra le parti le spese di lite per le motivazioni sopra esplicitate.
Augusta lì 07 Dicembre 2025 IL G.O.
D.ssa Maria Barbara Giardinieri
ATTO DEPOSITATO TELEMATICAMENTE

EX ART. 15 DM 44/2011