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Proc. 7893 / 2023 R.G.
Tribunale di Napoli
Nona Sezione civile
Repubblica Italiana
In Nome Del Popolo Italiano
Il Giudice Unico LI LO ZZ ha pronunciato ex art. 429 comma 1 prima parte
c.p.c. mediante lettura del dispositivo e della contestuale motivazione all'esito della udienza di discussione del 17/11/2025 la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al numero 7893/2023 del ruolo generale degli affari contenziosi civili avente ad oggetto: risoluzione locazione commerciale per inadempimento e domanda riduzione canone , e vertente
TRA
con codice fiscale , elett.te dom.to in Parte_1 C.F._1
Napoli alla via Toledo n. 256 presso l'avv. Luigi Tremante, dal quale è rappresentato e difeso in virtù di procura in calce all'atto di citazione introduttivo della fase sommaria di convalida
ATTORE
E
con codice fiscale , elett.te dom.ta in Controparte_1 C.F._2
Napoli alla via F. Arnaldi n. 93 presso l'avv. Donatella D' Amico, dalla quale è
rappresentata e difesa in virtù di procura in calce alla comparsa di risposta depositata nella fase sommaria di convalida
CONVENUTA – ATTRICE IN VIA RICONVENZIONALE
CONCLUSIONI : 2
le parti concludono come da verbale di udienza del 17/11/2025 .
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con l'atto di citazione introduttivo del procedimento sommario contraddistinto dal numero di ruolo 25406/2022 R.G. ha dedotto di essere proprietario Parte_1
dell'unità immobiliare ubicata in Napoli al Corso Duca D'Aosta n. 20, piano T-S1,
composta di n. 2 vani ed accessori, riportata in Catasto (N.C.E.U.) al foglio 14, particella
47, sub 101, z.c. 5, cat. C/1, classe 9, mq 83, e di averla concessa in locazione ad uso commerciale, con contratto stipulato in data4/3/2019 e registrato in data 22/3/2019 al n.
004682-serie 3T, presso l'Ufficio Territoriale di Napoli 1, prot. 19032221045550741,
codice identificativo n. TER19T004682000CC, in favore di tale in Controparte_1
proprio e nella qualità di titolare della omonima ditta individuale, con sede in Napoli al
Vico Carrozzieri n. 20, P. IVA , dietro pagamento di un canone mensile di P.IVA_1
euro 800 e per la durata di anni sei decorrenti dal 4/3/2019.
L'attrice ha lamentato che il conduttore si era reso inadempiente nel pagamento dei canoni di locazione dei mesi giugno, luglio e agosto 2020 per euro 2.400 nonché di maggio (
tranne un acconto di euro 100 ), giugno, luglio, agosto e settembre 2022 per euro 3.900,
e dunque per un periodo di complessivi mesi otto e per un ammontare totale di euro 6.300.
Di qui la intimazione di sfratto con richiesta di convalida, ma senza formulare istanza per l'emissione di un decreto ingiuntivo ex artt. 658 e 664 c.p.c. per il pagamento dei canoni,
per il quale l'attore si è riservato di proporre domanda in separata sede.
Una volta instaurato il contraddittorio nei suoi confronti, l'intimata si è costituita tramite difensore nell'ambito del predetto procedimento sommario di convalida di sfratto mediante una comparsa di risposta depositata ex art. 660 comma 5 c.p.c. e si è opposta allo sfratto contestando la suddetta morosità e allegando ex art. 1460 c.c. la parziale inagibilità dell'immobile locato. La resistente nel contempo ha proposto pure domanda 3
riconvenzionale finalizzata alla riduzione del canone in virtù della pandemia da covid 19
e della asserita parziale inutilizzabilità del bene.
Il Giudice, su richiesta di parte attrice, ha emesso ordinanza provvisoria di rilascio ex art. 665 c.p.c. dell'immobile locato e nel contempo ha mutato il rito da sommario di convalida in giudizio a cognizione piena, fissando udienza di discussione dinanzi a sé e assegnando termini sfalsati alle parti per l'integrazione dei rispettivi atti introduttivi e termine per l'esperimento della mediazione obbligatoria.
Solo parte attrice ha depositato memoria integrativa, allegando pure la documentazione comprovante l'esperimento del tentativo di mediazione quale condizione di procedibilità
in punto di rito della sua domanda. Nel corso del processo parte convenuta ha rinunciato agli atti del giudizio ex 306 c.p.c. nonché all'azione con riguardo alla sua domanda riconvenzionale. Entrambe le parti hanno dato atto della circostanza che nel frattempo l'immobile per cui è causa era stato rilasciato. Quindi il processo è stato rinviato per la decisione all'udienza del 17/11/2025.
Ciò premesso, va evidenziato che la intimazione di sfratto per morosità contiene la ordinaria domanda costitutiva di risoluzione per inadempimento grave e colpevole di cui all'art. 1453 c.c. ( cfr. Cass. civ. sez. III, 24/5/2016, n. 10691 ), che è dunque l'azione principale esercitata dall'attore, cui si è aggiunta l'istanza accessoria di rilascio del bene.
Nel merito, il contratto conteneva la previsione dell'ammontare del canone di locazione,
e sul punto va considerato l'insegnamento ormai costante della giurisprudenza di legittimità, inaugurato con la fondamentale pronuncia delle SS.UU. della Suprema Corte
di Cassazione ( trattasi di Cass. civ. sez. un., 30/10/2001, n. 13533, seguita da numerose altre pronunce, tra cui, ex multis, Cass. 11173/2012; Cass. 7530/2012; Cass. 3373/2010
), secondo cui nell'ambito dei rapporti obbligatori di natura contrattuale, il creditore che agisca tanto per ottenere l'adempimento del contratto rimasto inadempiuto, quanto la risoluzione dello stesso e/o il consequenziale risarcimento del danno, ha il preciso onere 4
di provare l'esistenza e la perdurante efficacia del titolo negoziale dedotto, potendosi limitare semplicemente ad allegare l'inadempimento della controparte, mentre spetta alla parte che voglia contrastare l'avversa azione promossa fornire la prova del fatto estintivo,
modificativo o impeditivo del diritto fatto valere nei suoi confronti dal creditore.
In altri termini, solo nel caso in cui il convenuto per il pagamento di un debito dimostri di aver corrisposto una somma di denaro idonea all'estinzione del medesimo, spetta al creditore, il quale sostenga che il pagamento sia da imputare all'estinzione di un debito diverso, allegare e provare l'esistenza di quest'ultimo nonché la sussistenza delle condizioni necessarie per la dedotta diversa imputazione ( v. Cass. civ. sez. VI, 30/1/2020,
n. 2276 ). Nella fattispecie in esame non è stata data da parte convenuta prova in ordine al pagamento del proprio debito per le mensilità precisate nell'atto di citazione, per cui,
attesa la gravità dell'inadempimento, alla luce della notevole somma rimasta impagata a titolo di canoni ( euro 6.300 ), la domanda attorea di risoluzione del rapporto di locazione va accolta, anche se non va pronunciata la contestuale statuizione accessoria di rilascio del bene ex art. 1590 c.c., essendo già stata eseguita la restituzione.
Invero il pagamento del canone locatizio costituisce la principale e fondamentale obbligazione del conduttore e la sospensione parziale o totale dell'adempimento di tale obbligazione, ai sensi dell'art. 1460 c.c., può essere legittima non solo quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte, ma anche nell'ipotesi di inesatto inadempimento, purché essa appaia giustificata in relazione alla oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti, in riferimento all'intero equilibrio del contratto e all'obbligo di comportarsi secondo buona fede ( cfr. Cass. civ. sez. III, 15/6/2021, n.
16890 ) .
In effetti l'art. 1460 c.c. prevede una forma di autotutela che attiene alla fase esecutiva e non genetica del rapporto, consentendo al conduttore, in presenza di un inadempimento del locatore, di sospendere la sua prestazione, nel rispetto del canone della buona fede 5
oggettiva, senza la necessità di adìre il Giudice ai sensi dell'art. 1578 c.c. ( v. Cass. civ.
sez. III, 22/6/2020, n.12103 ), che offre al conduttore una tutela contro i vizi della cosa locata esistenti al momento della consegna, il che presuppone l'accertamento giudiziale dell'inadempimento del locatore ai propri obblighi e incide direttamente sulla fonte delle obbligazioni .
Tuttavia l'"exceptio non rite adimpleti contractus", di cui all'art. 1460 c.c., si fonda su due presupposti: l'esistenza dell'inadempimento anche dell'altra parte e la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, da valutare non in rapporto alla rappresentazione soggettiva che le parti se ne facciano, bensì in relazione alla situazione oggettiva, riguardata con riferimento all'intero equilibrio del contratto ed alla buona fede.
Di conseguenza il conduttore, qualora abbia continuato a godere dell'immobile, per quanto lo stesso presentasse dei vizi, non può sospendere l'intera sua prestazione consistente nel pagamento del canone di locazione, perché così mancherebbe la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, potendo giustificarsi soltanto una riduzione del canone proporzionata all'entità del mancato godimento, applicandosi, per analogia, i principi dettati dall'art. 1584 c.c. ( v. Cass. civ. sez. VI, 26/5/2022, n. 17020 ; Cass. civ.
sez. VI, 23/6/2011, n. 13887 ; Cass. civ. sez. III, 7/3/2001, n. 3341 ) ;
In altri termini, “la sospensione totale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore
di pagare i canoni convenuti è legittima solo qualora venga completamente a mancare la
controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del
sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti.
Atteso, infatti, che il principio “inadimplenti non est adimplendum” non può prescindere
dall'osservanza di canoni di correttezza e buona fede ( che permeano l'intera vicenda
contrattuale ), deve ribadirsi che qualora un conduttore abbia continuato a godere
dell'immobile, pure in presenza di vizi, non è legittima la sospensione del pagamento del
canone, perché tale comportamento non è proporzionale all'inadempimento del locatore 6
ed è contrario a correttezza e buona fede” ( così Cass. civ. sez. III, 12/5/2017, n. 11783
), e “costituisce vizio di sussunzione per falsa applicazione dell'art. 1460 c.c. ritenere
legittimamente sollevata l'eccezione d'inadempimento da parte di chi, a fronte d'un
inadempimento altrui solo parziale, rifiuti per intero di adempiere la propria
obbligazione” ( v. Cass. civ. sez. III, 24/5/2023, n. 14424 ; Cass. civ. sez. III, 29/3/2019,
n. 8760 ). Parimenti “la sospensione unilaterale del pagamento dei canoni di locazione
costituisce fatto arbitrario ed illegittimo del conduttore che altera il sinallagma
contrattuale e determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti per effetto di
un'unilaterale ragione fattasi dal conduttore che, perciò configura inadempimento
colpevole all'obbligo di adempiere esattamente e puntualmente al contratto stipulato
ovvero all'obbligazione principale del conduttore” ( cfr. Cass. civ. sez. III, 2/3/2018, n.
4913 ) .
Nella fattispecie l'eccezione di inadempimento non è stata sollevata in buona fede ex art
1460 c.c. , nel senso che il conduttore, pur allegando la parziale inagibilità dell'immobile,
lo ha comunque utilizzato, sia pure in parte , ovvero in una parte della sua estensione,
senza pagare il canone, quando aveva a propria disposizione unicamente la facoltà di chiedere una riduzione del corrispettivo, che in effetti è stata domandata in via riconvenzionale, anche se un momento successivo parte resistente ha rinunciato alla riconvenzionale medesima.
Per l'appunto, quanto alla rinuncia alla azione riconvenzionale della convenuta, essa costituisce un atto di disposizione del diritto in contesa e non richiede formule sacramentali, anche se nella sostanza presuppone il riconoscimento dell'infondatezza dell'azione, accompagnato dalla dichiarazione di non voler insistere nella medesima, e determina, indipendentemente dall'accettazione della controparte, l'estinzione dell'azione e la cessazione della materia del contendere ( v. Cass. civ. sez. II, 23/7/2019,
n. 19845 ), che va dichiarata in sentenza, ovviamente con riguardo alla sola 7
riconvenzionale, non avendo costituito oggetto di rinuncia la contrapposta domanda attorea principale di risoluzione del contratto per grave inadempimento.
Le spese, ivi compresa quella relativa al contributo unificato, seguono per l'appunto la soccombenza ex art. 91 comma 1 c.p.c. della resistente sulla predetta domanda di risoluzione e vengono liquidate come da dispositivo, in considerazione del valore della controversia individuato ai sensi degli artt. 5 ss. del D.M. 10/3/2014 n. 55 , come modificato dal D.M. 13/8/2022, n. 147 , da applicare ex art. 6 di tale ultimo regolamento alle prestazioni professionali esaurite successivamente alla sua entrata in vigore, e 14
comma 1 c.p.c. e quindi dello scaglione di valore corrispondente, che coincide con la domanda giudiziale originaria formulata nell'atto introduttivo di citazione per la convalida ( cd. criterio del disputatum , v. sul punto Cass. civ. sez. sez. II, 11/2/2022, n.
4520 ), pari a sua volta ad euro 6.300 .
Anche le spese della procedura di mediazione esperita in corso di causa di cui si è onerata parte attrice seguono il criterio della soccombenza. In proposito vanno rimborsati non solo i costi vivi, ma pure i compensi, liquidati secondo i parametri di cui alla tabella 25
bis allegata al D.M. 10/3/2014 n. 55 e in vigore dal 23/10/2022, sempre con l'applicazione dei parametri medi, in ragione del valore della controversia quale già precisato, ma per la sola fase che si è svolta ( fase di attivazione ), non essendo riuscito il tentativo di conciliazione, nel momento in cui la controversia non è stata integralmente definita in quella sede.
La liquidazione va effettuata per tutte le fasi del processo di cognizione contemplate dall'art. 12 comma 3 del medesimo regolamento ministeriale e con l'applicazione per i compensi dei livelli medi previsti dalla Tabella n. 2 allegata al decreto, che si riferisce ai giudizi di cognizione ordinaria, in ottemperanza alla regola stabilita dall'art. 4 comma 1,
che fa sì che tali livelli siano adeguati per definizione ( nel senso che il Giudice è tenuto a specificare i criteri di liquidazione del compenso solo in caso di scostamento 8
apprezzabile dai parametri medi, con apposita e specifica motivazione, la quale è
doverosa allorquando si decida di aumentare o diminuire ulteriormente gli importi affinché siano controllabili le ragioni che giustificano lo scostamento e la misura di questo, v. Cass. civ. sez. VI, 13/5/2022, n. 15392 ; Cass. civ. sez. VI, 25/5/2020, n. 9542
e Cass. civ. sez. III, 7/1/2021, n. 89 ) .
Sul punto va pure evidenziato che, in tema di spese processuali, solo la compensazione,
totale o parziale, deve essere sorretta da motivazione, non già l'applicazione della regola della soccombenza cui il Giudice si sia uniformato, atteso che il vizio motivazionale ex art. 360 comma 1 n. 5 c.p.c., ove ipotizzato, sarebbe relativo a circostanze discrezionalmente valutabili e, perciò, non costituenti punti decisivi idonei a determinare una decisione diversa da quella assunta ( v. sul punto Cass. civ. sez. VI, 28/4/2014, n.
9368 ) .
A tale importo vanno comunque aggiunte l'IVA e la CPA se documentate con fattura quali accessori delle spese legali ( cfr. Cass. civ. sez. III, 8/11/2012, n. 19307 ) nonchè il
15% sui compensi a titolo di rimborso forfettario ex art. 2 comma 2 D.M. 10/3/2014 n.
55, che è dovuto “in ogni caso” e quindi segue automaticamente la condanna pronunciata ex art. 91 comma 1 c.p.c. ( v. Cass. civ. sez. III, 8/7/2010, n. 16153 ).
Deve essere poi disposta l'attribuzione delle spese ai difensori della parte attrice ex art. 93 c.p.c. per anticipo fattone e giusta apposita richiesta di distrazione in loro favore formulata in tal senso.
Infine va rilevato che parte convenuta non ha partecipato al tentativo di mediazione,
come risulta dal verbale redatto dall'organismo di conciliazione il 27/4/2023 , da cui non risulta la sua presenza, e che, a causa di tale mancata partecipazione senza giustificato motivo al relativo sub procedimento, il Giudice può desumere argomenti di prova nel giudizio ai sensi dell'art. 116 comma 2 c.p.c., come previsto dall'art. 8 comma 4 bis ( ora 9
dall'art. 12 bis comma 2 ) D.Lgs. 4/3/2010 n. 28, il che significa che la mancata comparizione della parte regolarmente convocata davanti al mediatore costituisce elemento integrativo ( anche se non decisivo ) a favore della parte chiamante, per l'accertamento e la prova di fatti a carico della parte chiamata non comparsa, e in questo senso concorre alla valutazione del materiale probatorio già acquisito.
Sempre in base a tale norma, il Giudice condanna la parte costituita che, nei casi previsti dall'articolo 5, vale a dire nei casi in cui la mediazione ha carattere obbligatorio e costituisce condizione di procedibilità della domanda, non ha partecipato al sub procedimento di mediazione senza giustificato motivo, al versamento all'entrata del bilancio dello Stato di una somma di importo corrispondente al contributo unificato dovuto per il giudizio ( al doppio del contributo unificato per i procedimenti iniziati dopo il 30/6/2023, in base alla riforma Cartabia e quindi al nuovo art. 12 bis comma 2 D.Lgs.
4/3/2010 n. 28 ). La sussistenza di un giustificato motivo per la mancata partecipazione al sub procedimento di mediazione costituisce elemento che esonera dall'applicazione della sanzione prevista dalla legge e deve essere conseguentemente provata da chi la invoca ( v. sul punto Tribunale Roma, 5/7/2012 ). Nel caso di specie parte convenuta non ha allegato alcuna giustificazione, per cui va condannata al versamento all'entrata del bilancio dello Stato della somma pari al contributo unificato dovuto per il giudizio.
L'irrogazione della sanzione pecuniaria prescinde del tutto dall'esito del processo e non può, pertanto, ritenersi necessariamente subordinata neppure alla soccombenza, nel senso che può essere pronunciata anche a carico della parte vincitrice ( v. Tribunale Modena,
23/11/2012, n. 1789 ) . Beninteso, trattandosi non del contributo in concreto versato, che in ipotesi potrebbe anche essere inferiore a quello previsto per legge, ma di quello dovuto,
non è possibile in questa sede una sua quantificazione, posto che la liquidazione del dovuto spetta ex art. 91 comma 2 c.p.c. al funzionario di Cancelleria . 10

P.Q.M.


Il Giudice, definitivamente pronunciando, così provvede :
a ) accoglie la domanda attorea di risoluzione del contratto e per l'effetto dichiara la cessazione del rapporto di locazione per grave inadempimento della conduttrice;

b ) dichiara la cessazione della materia del contendere in ordine alla domanda riconvenzionale di parte convenuta;

c ) visto l'art. 91 comma 1 c.p.c. condanna al rimborso in favore di Controparte_1
delle spese di giudizio nonché di quelle di mediazione , che si Parte_1
liquidano in complessivi euro 5.450 , di cui euro 5.100 per compensi ed euro 350 per esborsi, oltre IVA e CPA se documentate con fattura e il rimborso forfettario nella misura del 15% sui compensi , con attribuzione in favore dell'avv. Aristide Bravaccio con codice fiscale e dell'avv. Carmela Bravaccio con codice fiscale C.F._3
quali distrattari;
C.F._4
d ) visto l'art. 8 comma 4 bis D.Lgs. 4/3/2010 n. 28 condanna al Controparte_1
versamento in favore dell'Erario di una somma di importo corrispondente al contributo unificato dovuto per il presente giudizio in virtù della ingiustificata mancata partecipazione al procedimento obbligatorio di mediazione.
Napoli, 17/11/2025
Il G.U.
LI LO ZZ