N. R.G. 219/2019

TRIBUNALE ORDINARIO DI NUORO
SEZIONE CIVILE
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale in composizione monocratica, nella persona della dott. ssa Nina Pinna, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al n. 219 del ruolo generale degli affari contenziosi civili per l'anno 2019,
promossa da nato a [...] il [...] ( ) e residente in Parte_1 CodiceFiscale_1
DO (SS) Via Veneto snc, elettivamente domiciliato presso lo Studio dell'Avv. Gianluca
Bella ( ) sito in Bitti (NU) nella Via San Tommaso n. 68, che lo CodiceFiscale_2
rappresenta e difende, giusta procura in calce all'atto di citazione
attore
contro
CF e PI , in persona del legale rappresentante p.t., con Controparte_1 P.IVA_1
sede in DO, via Enrico De Nicola n. 18, elettivamente domiciliata in Olbia Corso Vittorio
Veneto 15/b, presso lo studio dell'avvocato Marco Salis ( ), che la CodiceFiscale_3
rappresenta e difende per procura speciale in calce alla comparsa di costituzione e risposta
convenuta
1

e contro
c.f. di DO in persona dell'Amministratore Controparte_2 P.IVA_2
Condominiale pro tempore la p.iva in persona del legale Controparte_3 P.IVA_3
rappresentante protempore C.F. rappresentato e difeso CP_4 C.F._4
dall'Avv. Elisabetta Mameli (C.F. ) ed elettivamente domiciliato in C.F._5
Cagliari nella Via Calamattia, 8 giusta procura speciale in calce alla comparsa di costituzione e risposta
convenuto
La causa è stata tenuta a decisione sulle seguenti
CONCLUSIONI
Nell'interesse dell'attore : Parte_1
“Voglia l'Ill. mo Tribunale, contrariis reicetis,
In Via Principale 1) Accertare e dichiarare la responsabilità dei convenuti in solido, e/o in
proporzione delle rispettive responsabilità, per la causazione dei danni riportati agli
immobili di proprietà dell'attore; 2) Per l'effetto condannarli in via solidale, e/o in
proporzione delle rispettive responsabilità, all'esecuzione dei lavori necessari
all'eliminazione dei vizi riscontrati. In Via Subordinata 1) Accertare e dichiarare la
responsabilità dei convenuti in solido, e/o in proporzione delle rispettive responsabilità, per
la causazione dei danni riportati agli immobili di proprietà dell'attore; 2) Per l'effetto
condannarli in via solidale, e/o in proporzione delle rispettive responsabilità, a corrispondere
all'attore, a titolo di risarcimento del danno patrimoniale € 7.768,00, così come quantificata
in sede di ATP, o quella diversa che verrà quantificata in corso di causa, oltre ad interessi
legali e rivalutazione monetaria, quale costo necessario per l'eliminazione dei vizi lamentati;

2

In ogni caso: Per l'effetto condannarli in via solidale, e/o in proporzione delle rispettive
responsabilità, a corrispondere all'attore: 1) la somma, da accertarsi in corso di causa anche
in via equitativa, a titolo del maggior danno patrimoniale derivante dalla chiusura
temporanea dei due esercizi commerciali per il tempo necessario ad eseguire i lavori
necessari per l'eliminazione dei vizi lamentati;
2) la somma, da accertarsi in corso di causa
anche in via equitativa, a titolo del maggior danno patrimoniale derivante dalla mancata
godibilità degli immobili e/o dalla perdita del loro valore locativo. Con vittoria di spese,
diritti ed onorari
Nell'interesse della Controparte_1
“Si chiede che il Tribunale Ill. mo Tribunale, ,voglia respingere tutte le richieste formulate da
parte attrice nei confronti della con vittoria di spese, diritti e onorari Controparte_1
di causa, chiedendone la distrazione a favore dle difensore , ex art.93 c.p.c. per aver
anticipato le psese e non riscosso diritti e onorari”.
Nell'interesse del Controparte_5
“chiede che l'Ill.mo Tribunale adìto Voglia: In via preliminare - accertare e dichiarare
l'improcedibilità della domanda per mancato esperimento del tentativo di mediazione e,
dunque, per violazione delle norme di legge, con particolare riferimento alla fattispecie
prevista dall'art. 5 del D.Lgs. 28/2010. Nel merito - rigettare le domande dell'attore, perché
infondate in fatto ed in diritto o, comunque, perché prive di idonea prova;
In via subordinata
- nella denegata ipotesi di accoglimento della pretesa attorea, limitare la condanna del
nella misura determinata dalla gravità della rispettiva colpa e Controparte_2
dall'entità delle conseguenze dannose che ne sono derivate all'attore; - sempre nella
denegata ipotesi di accoglimento della pretesa attorea, qualora sia accertata la
3

responsabilità o corresponsabilità di per vizi derivanti da difetti Controparte_1
dell'opera, condannare quest'ultima a rivalere e mantenere indenne il Controparte_2
da ogni spesa od onere che dovesse affrontare o sopportare in ragione della condanna;
-
ridurre il quantum del danno lamentato da parte attrice alla somma effettivamente accertata
o ritenuta congrua, in ragione dei motivi esposti nella comparsa di costituzione e risposta, ed
in particolare al punto 4); In ogni caso - con vittoria di spese, competenze, onorari, spese
generali, oltre IVA e CPA come per legge o, in mero subordine, con compensazione delle
spese tra le parti”.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione regolarmente notificato ha convenuto davanti a questo Parte_1
Tribunale la e il esponendo quanto segue: Controparte_1 CP_2 CP_2
L'attore è proprietario di un immobile sito in DO (SS), angolo Piazza Italia – Via
Nazionale, acquistato dalla società costruttrice ubicato al piano terra Controparte_1
del complesso condominiale “ . Tale immobile è composto di due unità adiacenti CP_2
avente destinazione commerciale, una distinta al NCEU con il Foglio 12, particella 3225, Sub.
36, sede dell'attività commerciale di noleggio di autovetture di proprietà dell'attore, l'altra distinta al NCEU con il Foglio 12, particella 3225, Sub. 43, destinata a laboratorio artigianale alimentare e concessa in locazione alla ditta “Pastamore” di Giovanna F. Spano. Il locale da tempo è oggetto di gravi infiltrazioni di umidità provenienti dal piano superiore e, altresì,
dalle pareti esterne, riconducibili a vizi costruttivi dell'edificio nonché alla mancata manutenzione dei locali adiacenti e spazi/opere condominiali. Da questo conseguono gravi e importanti danni agli ambienti, agli arredi ivi inseriti e alla struttura dell'edificio medesimo;

circostanze tutte queste foriere di danni riflessi anche sulle attività commerciali ivi esercitate.
4 L'attore diffidava la convenuta quale impresa esecutrice dei lavori di Controparte_1
costruzione, unitamente al , ciascuno secondo le proprie responsabilità Controparte_2
e competenze, ad individuare le cause delle infiltrazioni e ad assumere tutte le iniziative opportune per eliminare i detti vizi ripristinando lo stato dei luoghi. Con istanza del
15/12/2017, l'attore promuoveva l'avvio di una procedura di mediazione ex D. Lgs. N.
28/2010, al fine di trovare una soluzione conciliativa. Venivano opportunamente chiamati ad intervenire il e la società ma il procedimento Controparte_2 Controparte_1
in parola si concludeva con un verbale di fallita mediazione, poiché le parti seppur formalmente informate dell'esperita mediazione non vi aderivano, come da verbale negativo del 10.01.2017. Con ricorso ex art. 696 bis c.p. del 18/01/2018, l'odierno attore ricorreva avverso il e l'impresa e chiedeva al Presidente Controparte_2 Controparte_1
del Tribunale adito disporre quanto di seguito: “disporre un accertamento tecnico preventivo teso alla individuazione dello stato dei luoghi e proceda all'accertamento delle cause ed alla quantificazione dei danni di cui in premessa;
e tanto ai fini della determinazione del diritto del ricorrente alla cosa esente da vizi e all'eventuale composizione della lite , nominando un consulente tecnico d'ufficio, e fissando la data di inizio delle operazioni di verifica e la data per il deposito della relazione tecnica, con ogni incombente di legge.”. Con memoria di costituzione del 16/04/2018 la società si costituiva nell'ambito del Controparte_1
procedimento n. 222/2018 R.G. Il Giudice, in data 19/04/2018, dichiarando fondate le ragioni poste a sostegno del ricorso, nominava consulente tecnico Ing. , fissando Persona_1
la data di inizio delle operazioni il 27/06/2018. Il CTU depositava la relazione conclusiva del procedimento in data 14/11/2018 dalla quale emergeva che i danni lamentati dal ricorrente sono la conseguenza di difetti di esecuzione dell'immobile e difetti originari di progettazione,
5 che impegnano completamente la responsabilità dell'appaltatore/costruttore/venditore del complesso edilizio, oltre che del progettista delle opere e del Direttore dei lavori.
Ulteriormente, il CTU riconosceva la responsabilità del per i danni Controparte_2
dovuti a deterioramento o degrado d'uso dell'immobile, oltre che per omessa manutenzione di parti comuni dell'edificio. Il CTU concludeva dichiarando che tutti i difetti riscontrati nell'immobile in questione incidono sulla sua funzionalità e ne comportano una menomazione al godimento, con particolare riferimento alla parte di bene concesso in locazione e all'interno del quale si esercita attività commerciale di tipo alimentare, per la quale è tassativamente richiesto il rispetto delle norme di igiene e salubrità. Contestualmente, il perito nominato indicava gli interventi necessari per porvi rimedio e concludeva la CTU individuando il Costo
totale lavori di ripristino arrotondabile a: 7.768,00 Euro Iva esclusa, oltre maggior danno patrimoniale derivante dalla chiusura temporanea dei due esercizi commerciali per il tempo necessario ad eseguire i summenzionati lavori.
Nel merito: l'attore con atto di citazione del 26 febbraio 2019 citava in giudizio la
[...]
e il invocando la responsabilità della convenuta CP_6 Controparte_2 [...]
ex art 1669 c.c. 1 sia in riferimento ai termini prescrizionali di cui alla norma Controparte_1
richiamata e sia riguardo alla natura dei gravi difetti dell'opera tali da costituire l'oggetto della garanzia. “I vizi accertati nel procedimento di ATP rappresentano gravi difetti dell'opera tali da costituire l'oggetto della garanzia di cui all'art. 1669 c.c., poiché anche se non si producono fenomeni tali da influire sulla stabilità della costruzione, consistono in un'alterazione conseguente ad un'insoddisfacente realizzazione dell'opera, che ne compromettono la conservazione, limitandone sensibilmente il godimento o diminuendone in
6 maniera rilevante il valore. Tali gravi difetti che, ai sensi dell'art. 1669 c.c., fanno sorgere la responsabilità dell'appaltatore nei confronti del committente e dei suoi aventi causa consistono in quelle alterazioni che, in modo apprezzabile, riducono il godimento del bene nella sua globalità. Anche le infiltrazioni d'acqua rientrano nella nozione di gravi difetti ai sensi dell'art. 1669 c.c.,; tra i gravi difetti di costruzione che danno luogo alla garanzia prevista dall'art. 1669 c.c., sono comprese le deficienze costruttive vere e proprie, quelle cioè
che si risolvono nella realizzazione dell'opera con materiali inidonei e/o non a regola d'arte; in particolare, ai fini della responsabilità dell'appaltatore ex art. 1669 c.c., costituiscono gravi difetti dell'edificio non solo quelli che incidono in misura sensibile sugli elementi essenziali delle strutture dell'opera ma anche quelli che riguardano elementi secondari ed accessori
(impermeabilizzazione, rivestimenti, infissi, pavimentazione, impianti ecc.) purché' tali da compromettere la funzionalità dell'opera stessa, e che possono essere eliminati solo con gli interventi di manutenzione ordinaria e cioè con "opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici" o con "opere necessarie per integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti". Invocava altresì la responsabilità del CP_2
osservando che, il condominio di un edificio, quale custode dei beni e servizi comuni, è
obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno, rispondendo, in base all'art 2051 cc, di danni da queste cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini. In merito alla prova della responsabilità
incombente sul , si riporta il dettato della CTU, che a tal proposito dichiara quanto CP_2
di seguito: “Per contro, i danni dovuti a deterioramento o degrado d'uso dell'opera (quali ad esempio quelli riscontrati nell'intonaco sulla parete perimetrale Sud-Est, derivanti dall'invecchiamento dell'edificio), per omessa manutenzione di parti comuni dell'edificio,
7 impegnano sicuramente la responsabilità del . Invocava inoltre la Controparte_2
responsabilità dei convenuti ex art 2043 c.c. La previsione dell'art. 1669 c.c. concreta un'ipotesi di responsabilità extra contrattuale, con caratteri di specialità, rispetto all'art 2043
cc. Peraltro, l'esistenza di questa ipotesi di responsabilità speciale non fa venir meno l'applicabilità della norma generale di cui all'art. 2043 cc., almeno nei casi in cui non ricorrano le condizioni previste da quest'ultima norma. Pertanto, poiché nell'ipotesi di esperimento dell'azione ex art 2043 c.c. non opera il regime probatorio speciale di presunzione della responsabilità del costruttore in tal caso, spetta all'attore provare tutti gli elementi richiesti dalla norma generale e, in particolare la colpa del costruttore;
adempimento probatorio già assolto dall'attore nel caso di specie mediante l'espletata ATP. Medesima
responsabilità ex art. 2043 cc può essere, avanzata nei confronti del condominio. Il ricorrente chiede che gli venga inoltre riconosciuto il diritto al pagamento del costo necessario per l'eliminazione dei vizi;
quale risarcimento del danno che nel caso di specie è stata già
predeterminata in sede di ATP nella misura di € 7.768,00 Euro Iva esclusa. Altresì il ricorrente ai sensi del citato art 1669 cc, alternativamente, può richiedere la condanna alla diretta esecuzione delle opere necessarie all'eliminazione dei vizi. Resta sempre inteso anche il diritto al danno dovuto all'inagibilità dei locali per il periodo necessario all'esecuzione dei lavori. Quanto alla gravità dei vizi lamentati, benché non incidenti allo stato sulla stabilità
dell'immobile, non vi è dubbio che essi ne compromettano gravemente l'utilizzazione e il godimento, con evidente compromissione del suo godimento e della sua conservazione”.
Con comparsa di costituzione e risposta si è costituita in giudizio la la Controparte_1
qual chiedeva il rigetto di tutte le richieste formulate da parte attrice con vittoria di spese e onorari di causa. La società, in primis eccepiva che il fosse incorso nelle decadenze Pt_1
8 di cui all'art.1669 c.c. per non avere effettuato la denuncia entro un anno dalla scoperta,
sosteneva altresì che la consulenza espletata in sede di ATP non fosse esaustiva, rilevando che le lavorazioni indicate dal consulente del giudice fossero sproporzionate e anche il tariffario usato dal consulente non fosse adeguato, evidenziando che la responsabilità del condominio fosse palese e ritenendo peraltro che lo stesso condominio fosse da considerarsi l'unico legittimato passivo.
Con comparsa di costituzione e risposta del 21 giugno 2019 si è costituito in giudizio il il quale ha chiesto: In via preliminare - accertare e dichiarare Controparte_2
l'improcedibilità della domanda per mancato esperimento del tentativo di mediazione e,
dunque, per violazione delle norme di legge, con particolare riferimento alla fattispecie prevista dall'art. 5 del D.Lgs. 28/2010. Nel merito - rigettare le domande dell'attore, perché
infondate in fatto ed in diritto o, comunque, perché prive di idonea prova;
In via subordinata -
nella denegata ipotesi di accoglimento della pretesa attorea, limitare la condanna del nella misura determinata dalla gravità della rispettiva colpa e dall'entità Controparte_2
delle conseguenze dannose che ne sono derivate all'attore; - sempre nella denegata ipotesi di accoglimento della pretesa attorea, qualora sia accertata la responsabilità o corresponsabilità
di per vizi derivanti da difetti dell'opera, condannare quest'ultima a Controparte_1
rivalere e mantenere indenne il da ogni spesa od onere che dovesse Controparte_2
affrontare o sopportare in ragione della condanna;
- ridurre il quantum del danno lamentato da parte attrice alla somma effettivamente accertata o ritenuta congrua, in ragione dei motivi esposti nella comparsa di costituzione e risposta, ed in particolare al punto 4);In ogni caso con vittori di spese e onorari.
9 Il ha esposto in primis l'improcedibilità della domanda per non aver esperito il CP_2
procedimento di mediazione;
nel merito contestava la infondatezza della pretesa attorea mancando i presupposti in fatto e in diritto non essendo stata data prova delle infiltrazioni;

contestava altresì l'espletatata ctu in sede di Atp essendo priva di allegazioni tecniche a supporto delle affermazioni date, peraltro il ctu non avrebbe risposto esaustivamente ai quesiti sottoposti dal giudice.
Con nota depositata telematicamente il 12.10.2020 il difensore di parte convenuta avv.
Piccinnu comunicava ai fini dell'interruzione del processo ex art.301 c.p.c. l''intervenuta cancellazione dall'Albo degli Avvoctai di Nuoro a far data dal 9.9.2020. Con ordinanza del
20.7.2021 il precedente giudice Dott.ssa Maria Bonaria Usai dichiarava l'interruzione del processo.
Con atto del 10.9.2021 il processo veniva riassunto.
La causa istruita con produzioni documentali e consulenza tecnica d'ufficio, è stata tenuta a decisione sulle conclusioni sopra trascritte.
MOTIVI DELLA DECISIONE
La domanda attrice è fondata e deve, pertanto, essere accolta per quanto di ragione.
in primo luogo esaminate le eccezioni di decadenza e di prescrizione di cui all'art.1669
c.c.sollevate dalla Controparte_1
Secondo ciò che prevede tale disposizione, quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata, se, nel corso di 10 anni dal loro compimento, l'opera,
per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l'appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purchè sia fatta la denuncia entro un anno dalla scoperta.
10 Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia. Preliminarmente va evidenziato che l'art. 1669, c.c., benchè collocato tra le norme disciplinanti il contratto di appalto, configura un'ipotesi di responsabilità extracontrattuale, in quanto tutelante l'esigenza di ordine pubblico della conservazione e funzionalità degli edifici destinati per loro natura a lunga durata e ha carattere di specialità rispetto all'art. 2043, c.c. In via generale, i gravi difetti che legittimano il committente all'azione di responsabilità extracontrattuale nei confronti dell'appaltatore possono consistere in una qualsiasi alterazione, conseguente ad un'insoddisfacente realizzazione dell'opera, che, pur non riguardando parti essenziali della stessa (e perciò non determinandone la "rovina" o il "pericolo di rovina"), bensì quegli elementi accessori o secondari che ne consentono l'impiego duraturo cui è destinata, incida negativamente e in modo considerevole sul godimento dell'immobile medesimo (Cass. n.
39599/2021; Cass., n. 20307/2011). Nel caso di specie, come è stato evidenziato dal ctu vi sono alcuni danni riconducibili ad una trascorsa umidità da infiltrazione di acqua piovana,
penetrata accidentalmente nella struttura di copertura degli immobili, verosimilmente dalle tubazioni e scatole di derivazione (predisposizioni) degli impianti tecnologici installati (
condizionamento) o da installare ( videosorveglianza) ovvero dai doccioni di scarico dell'acqua dei terrazzini sovrastanti gli immobili danneggiati ( di pertinenza dell'appartamento ubicato al primo piano) a causa dell'interstizio esistente fra i coppi in laterizio ed il “messicano” di raccolta delle acque piovane ubicato all'interno dei coppi costituenti i doccioni di scarico, nonché dalle lesioni all'intonaco presenti sulla parete perimetrale Sud-Est(relativamente ai danni nell'esercizio commerciale Pastamore). L'impresa edile è intervenuta tramite propria maestranza alla sigillatura delle tubazioni e/o scatole di
11 derivazione esterne degli impianti installati o da installare nel condominio e tale intervento era finalizzato alla correzione di difetti di esecuzione dell'opera ( nella posa di tubazioni e scatole di derivazione o di predisposizioni degli impianti tecnologici installati o da installare) e di esigui difetti originari di progettazione( dei doccioni di scarico dell'acqua dei terrazzini sovrastanti gli immobili danneggiati) che impegnano la responsabilità dell'appaltatore-
costruttore-venditore del complesso edilizio oltre che del progettista delle opere e del direttore dei lavori. Considerata la natura dei vizi sopra descritti, l'estensione, le cause, deve ritenersi che, per la loro gravità, gli stessi incidano in maniera significativa sul godimento dell'immobile. Deve ritenersi pertanto che, stante la gravità dei difetti, trovi applicazione la disciplina di cui all'art. 1669, c.c.
Nel caso di specie il collaudo delle opere è avvenuto nel 2010 come si evince dalla documentazione prodotta, le infiltrazioni si sono verificate nel 2016 e il primo atto interruttivo
è la diffida del 3.11.2016 e comunque l'azione è stata intrapresa nel coso del decennio. Per cui l'eccezione di decadenza sollevata dalla non va accolta. Controparte_6
Nel merito:
Attraverso le indagini svolte dal consulente tecnico nominato in sede di accertamento tecnico preventivo e chiamato a chiarimenti in sede di merito è stato accertato che le infiltrazioni lamentate dall'attrice erano causate da acqua piovana penetrata accidentalmente nella struttura di copertura degli immobili, che l'impresa ha riconosciuto la propria responsabilità
provvedendo con proprie maestranze alla sigillatura delle tubazioni, e/o scatole di derivazione esterna degli impianti installati o da installare nel condominio, e inoltre l'impresa aveva dato disponibilità a risolvere possibili infiltrazioni di acqua attraverso le lesioni presenti
12 nell'intonaco della parete esterna sud-est del , tramite ripristino dell'intonaco CP_2
ammalorato,e sigillatura dei doccioni di scarico della terrazza sovrastante il porticato antistante l'ingresso dell'immobile ( tanto risulta riportato dal CTU in sede di ATP)
Gli interventi necessari per l'eliminazione delle conseguenza dannose ed i relativi costi sono stati puntualmente ed analiticamente descritti dall'ing. nella relazione Persona_1
depositata in data 14.11.2018 in seno all'accertamento tecnico preventivo e quantificati in complessivi euro 7.768,00.
Chiamato a chiarimenti il ctu Ing. ha evidenziato che: “ nell'accesso Persona_1
effettuato nel 2023 ha riscontrato che le infiltrazioni sono le stesse evidenziate nell'accesso
del 2018, ovvero trattasi di umidità da infiltrazione di acqua piovana, penetrata
accidentalmente nella struttura di copertura degli immobili: - dalle tubazioni e/o scatole di
derivazione degli impianti tecnologici ivi installati (condizionamento) o da installare (e non
installati, come quelli di videosorveglianza); - dai doccioni di scarico dell'acqua del terrazzo
sovrastante gli immobili danneggiati, a causa dell'interstizio esistenze fra i coppi in laterizio
ed il messicano di raccolta delle acque piovane, ubicato all'interno dei coppi costituenti i
doccioni di scarico ed inoltre, dall'esame svolto nell'ultimo sopralluogo, dalle lacune sulle
fughe della pavimentazione esistente, invecchiate dagli anni e dagli agenti atmosferici,
nonché da un'altezza della soglia di ingresso all'appartamento dell'agenzia Major Capital
non sufficiente in caso di forti acquazzoni (la pendenza della pavimentazione, verificata a
mezzo livella da muratore, appare corretta); dalle lesioni all'intonaco presenti sulla parete
perimetrale Sud-Est, relativamente ai danni sulla parete interna del locale commerciale
Pastamore, e sempre dall'esame dell'ultimo sopralluogo, dal contemporaneo percolamento
d'acqua dal cornicione del tetto di copertura del , sprovvisto, nella parte piana CP_2
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superiore, di un adeguato gocciolatoio, unitamente alle correnti d'aria calda / fredda
generate dalle attrezzature installate all'ingresso del locale commerciale Pastamore (il
condizionatore, il frigorifero, la lampada al neon). Fatta questa premessa, lo scrivente ha
constatato la mancata esecuzione dei lavori indicati dallo scrivente nella relazione tecnica
conclusiva dell'ATP, che prevedeva sia il rifacimento delle finiture danneggiate, sia la posa
in opera di un controsoffitto isolante nei locali danneggiati, per questioni estetiche e di igiene
e salubrità degli ambienti interni: questo ha comportato il persistere dei segni d'umido
riscontrati nel corso dell'ATP, i quali tuttavia, non appaiono, fatta eccezione per il danno
alla parete del locale magazzino dell'autonoleggio (adiacente alla scala esterna, con parziale
coinvolgimento del soffitto) né peggiorati, né ampliati, per cui le cause che li hanno
determinati possono ritenersi al momento estinte: si precisa che, anche in occasione
dell'ultimo acquazzone verificatosi nell'abitato di DO (qualche giorno prima del 21
giugno), lo scrivente ha sentito la parte interessata (la coniuge dell'attore), per sapere se si
fossero verificati gocciolamenti all'interno dei locali oggetto di CTU e la sig.ra ha riferito
non essercene stati;
questo episodio, da solo, non esclude il verificarsi di accidentali
infiltrazioni d'acqua sia pregresse che future, poiché dipende dall'intensità e persistenza
dell'evento meteorologico, tuttavia è un indicatore di come lo stesso si manifesti nel corpo
edilizio in esame. Il ctu ritiene che possano porre rimedio definitivo ai danni riscontrati
nell'ultimo sopralluogo le seguenti azioni: - un intervento di impermeabilizzazione della
pavimentazione esistente nei terrazzi, soprattutto in prossimità delle soglie di ingresso
all'appartamento (la cui altezza rispetto alle quote di calpestio potrebbe non essere
sufficiente ad evitare l'entrata dell'acqua piovana in caso di fortissimi acquazzoni), con
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verifica del corretto deflusso delle acque dai doccioni (senza perdite): si tratta di lavori di
manutenzione straordinaria di competenza del proprietario dell'immobile e del condominio,
per preservare sia le parti private che le parti comuni del complesso edilizio;
un rinnovo delle
finiture esistenti nella parete Sud-Est del , con aggiunta di un corretto CP_2
gocciolatoio sul cornicione sovrastante: si tratta di un intervento di manutenzione
straordinaria rispetto alle finiture delle pareti, e contemporaneamente di correzione di un
difetto di costruzione del cornicione sovrastante, attribuibile ai lavori della ditta costruttrice
del complesso edilizio. Queste ipotesi di intervento sono state sottoposte all'attenzione delle
parti in causa nella succitata mail del 21/06/2023, per consentirgli di esprimere il proprio
punto di vista, ma ad oggi non sono pervenute osservazioni critiche. Nella medesima mail, lo
scrivente CTU ha proposto alle parti di accertare (mediante l'uso di un mezzo di contrasto,
cd. “colorina”, diluito in acqua) l'esistenza di eventuali perdite idriche dalla condotta di
scarico delle acque piovane posta a servizio della veranda ubicata al primo CP_7
piano del . Infatti, tale condotta si diparte da un pozzetto di raccolta installato CP_2
nella pavimentazione della veranda di fianco all'ingresso dell'agenzia immobiliare MAIOR
Capital e termina per scaricare al piano terra, in prossimità del primo gradino della scala
esterna condominiale, adiacente al locale commerciale dell'autonoleggio oggetto di CTU.
L'incontro proposto non è mai avvenuto sia a causa dei rinvii richiesti dalle parti, sia a causa
del mancato pagamento dell'acconto Nonostante ciò, anche in assenza di verifica di
accidentali infiltrazioni d'acqua da detta colonna, si deve ritenere che i danni riscontrati nel
locale magazzino, nella parete adiacente alla rampa condominiale (con parziale
coinvolgimento del soffitto), è riconducibile alla nicchia costruita sul muro di fianco alla
rampa di scale, poiché non è in grado di mantenere un adeguato isolamento termico della
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parete, con conseguente degrado delle finiture interne per condensazione dell'umidità
interna: il vapore acqueo presente nell'aria all'interno della stanza viene a contatto con una
superficie sufficientemente fredda da raggiungere il punto di rugiada e si trasforma in un
liquido, bagnando la superficie, con conseguente formazione di muffe nelle finiture e
inevitabile degrado delle stesse. In conclusione: - nelle due unità immobiliari oggetto di CTU
non ci sono più infiltrazioni di acqua piovana;
- i danni esistenti nei soffitti dei locali oggetto
di CTU sono gli stessi riscontrati nel corso dell'ATP, quindi non sono conseguenza di nuove
infiltrazioni: gli stessi sono peggiorati per mancata adozione delle misure proposte dal CTU
nella relazione di ATP i danni rilevati nella muratura del locale magazzino dell'autorimessa
(con parziale coinvolgimento del soffitto) sono conseguenza del mancato isolamento della
nicchia realizzata dentro la muratura;
- persiste il rischio di ulteriori danni da infiltrazioni
d'acqua piovana e/o umidità latente in tutti i soffitti delle proprietà oggetto di CTU: ❖ a
causa del balcone sovrastante di proprietà dell'agenzia immobiliare MAIOR, sia per via dello
stato di conservazione delle fughe della pavimentazione, sia per via dell'altezza della soglia
di ingresso all'appartamento dell'agenzia Major Capital, occasionalmente insufficiente in
caso di forti acquazzoni a causa del percolamento d'acqua dal cornicione Sud-Est del tetto di
copertura del , sprovvisto, nella parte piana superiore, di un adeguato CP_2
gocciolatoio, unitamente alle correnti d'aria calda / fredda generate dalle attrezzature
installate all'ingresso del locale commerciale Pastamore (il condizionatore, il frigorifero, la
lampada al neon)”.
Essendo stato ampiamente dimostrato il fatto materiale lamentato dall'attore, restano da valutare le singole responsabilità dei convenuti.
16 L'impresa edile è intervenuta tramite propria maestranza alla sigillatura delle tubazioni e/o scatole di derivazione esterne degli impianti installati o da installare nel condominio.
L'intervento eseguito dall'impresa edile è finalizzato alla correzione dei difetti di esecuzione dell'opera (nella posa delle tubazioni o di scatole di derivazione o di predisposizione degli impianti tecnologici installati o da installare) e di esigui difetti originari di progettazione (dei doccioni di scarico dell'acqua dei terrazzini sovrastanti gli immobili danneggiati che impegnano completamente la responsabilità dell'appaltatore/costruttore/venditore del complesso edilizio oltre che del progettista delle opere e del direttore dei lavori). Non sono stati eseguiti però i lavori indicati dal ctu in sede di ATP ossia il rifacimento delle finiture danneggiate, la posa in opera di un controsoffitto isolante nei locali danneggiati, per questioni estetiche e di salubrità degli ambienti interni.
Mentre i danni dovuti al deterioramento o degrado d'uso dell'opera quali quelli riscontrati nell'intonaco della parete sud –est derivanti da invecchiamento dell'edificio per omessa manutenzione di parti comuni dell'edificio impegnano la responsabilità del CP_2
portici.
In ogni caso sia gli uni sia gli altri difetti dell'opera (relativi a impianti tecnologici esistenti o da completare e agli elementi secondari e accessori dell'opera quali i doccioni e l'intonaco esterno) incidono sulla funzionalità dell'immobile, menomandone il godimento, soprattutto nel locale dato in locazione che necessita del massimo rispetto delle norme di igiene e salubrità.
Sulla base di quanto appena esposto si ritiene di dover accogliere la domanda e condannare i convenuti in solido al pagamento della somma di euro 7.768,00 quale costo necessario per
17 l'eliminazione dei vizi riscontrati e quantificati dal consulente tecnico d'ufficio in sede di
ATP.
Le spese seguono la soccombenza e vengono liquidate nel dispositivo secondo i parametri di cui al DM 55/2014 modificato dal D.M. 147/2022 sotto la cui vigenza il procedimento è
concluso.
Le spese di consulenza tecnica d'ufficio, già liquidate, devono essere poste a carico delle parti in solido.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione:
1) condanna la in persona del legale rappresentante p.t. e il Controparte_1 CP_2
in persona dell'amministratore p.t., al pagamento in solido tra loro a favore di
[...]
della somma di euro 7.768,00 quale costo necessario per l'eliminazione dei Parte_1
vizi
2) Condanna la in persona del legale rappresentante p.t. e il Controparte_1
in persona dell'amministratore p.t., al pagamento in solido fra loro a Controparte_2
favore di delle spese processuali, che liquida in complessivi euro 3.397,00 Parte_1
per compensi di avvocato, oltre spese vive, spese generali, c.p.a. ed i.v.a come per legge
3) pone definitivamente in solido a carico dei convenuti le spese di consulenza tecnica d'ufficio già liquidate in corso di causa.
Nuoro, 17 gennaio 2025
IL GIUDICE
Dr.ssa Nina Pinna
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