TRIBUNALE ORDINARIO DI TORINO
Sezione Ottava Civile
* * * VERBALE DI UDIENZA DI DECISIONE
A SEGUITO DI TRATTAZIONE ORALE ai sensi dell'art. 429 c.p.c.
* * *
Nel procedimento iscritto al n. 1131/2025 R.G.
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Oggi 7 ottobre 2025 h. 15.25 dinanzi al g.i. designato dott.ssa VA LA compaiono: per parte ricorrente: avv. STRAMBI GIORGIO che esibisce cartolina di ricevimento della notificazione del provvedimento 15 gennaio 2025 per parte convenuta: nessuno
Il giudice invita le parti alla discussione orale della causa
Le parti precisano le conclusioni come segue: parte attrice: richiama le conclusioni in atti
Le parti discutono la causa e il giudice si ritira in camera di consiglio.
All'esito viene data lettura del dispositivo e della concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione in assenza delle parti.
Il giudice unico
VA LA

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI TORINO
Sezione Ottava civile
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Il giudice VA LA ha pronunciato la seguente
SENTENZA
ex art. 429 c.p.c.
nella causa civile iscritta al n. 1131/2025 di R.G., promossa da:
lettivamente domiciliata in Torino alla via Cibrario n. Controparte_1
6 presso lo studio dell'avv. Giorgio Strambi che la rappresenta e difende come da procura in atti;

Parte ricorrente contro
esidente in Torino alla via Patetta n. 18; Controparte_2
Parte convenuta n.c.
Oggetto: risoluzione per disdetta di un contratto di locazione ad uso abitativo.
CONCLUSIONI DELLE PARTI
Per parte ricorrente: “in via principale, dichiarare la risoluzione per la data del 31.05.2027
(prima scadenza contrattuale) del contratto di locazione ad uso abitativo stipulato col sig. in data 01.06.2021 e registrato in data 09.06.2021 relativo Controparte_2 all'immobile sito a Torino in Via Patetta n. 18 Piano secondo;
ordinare per la data del 31.05.2027 la riconsegna del predetto immobile sito a Torino in Via Patetta n. 18 Piano secondo libero da cose e persone;
in via subordinata, per la denegata ipotesi di mancato accoglimento della domanda di risoluzione alla prima scadenza dichiarare la risoluzione per la data del 31.05.2029 (seconda scadenza) del contratto di locazione ad uso abitativo stipulato col sig. in data 01.06.2021 e registrato in data Controparte_2
09.06.2021 relativo all'immobile sito a Torino in Via Patetta n. 18 Piano secondo;
ordinare per la data del 31.05.2029 la riconsegna del predetto immobile sito a Torino in
Via Patetta n. 18 Piano secondo libero da cose e persone”.
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MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Condizione di procedibilità.
Le domande sono procedibili avendo le parti esperito il procedimento di mediazione obbligatoria di cui all' art. 5 comma primo bis del d.lgs n. 28 del 2010 s.m.i.

2. Ricostruzione dei fatti.
Parte ricorrente ha allegato e provato di essere subentrata quale locatrice nel contratto di locazione regolarmente registrato stipulato dalla con il convenuto in data 1° CP_3 giugno 20121 per la durata di anni sei rinnovabile tacitamente per due anni (doc. 1 e 4) ed ha affermato di aver inviato disdetta (diniego di rinnovo del contratto alla prima scadenza) ex art. 3, comma 1, lettt. e) della legge n. 431/98.
Parte convenuta non si è costituita ma si è presentata personalmente sia nella fase di convalida che all'udienza di comparizione delle parti per evidenziare l'assenza di morosità
(circostanza peraltro irrilevante in questo giudizio).

3. Riferimenti normativi.
L'art. 3, comma 1, lettera e) della legge n. 431/98 (espressamente richiamato all'art. 1 del contratto di locazione) dispone, per quanto qui interessa, che “alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1 dell'articolo 2 e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 3 del medesimo articolo, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, quando l'immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l'integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni…”.
Il successivo comma 2 prevede, per quanto qui di interesse: “Nei casi di disdetta del contratto da parte del locatore per i motivi di cui al comma 1, lettere d) ed e), il possesso, per l'esecuzione dei lavori ivi indicati, della concessione o dell'autorizzazione edilizia è condizione di procedibilità dell'azione di rilascio. I termini di validità della concessione o dell'autorizzazione decorrono dall'effettiva disponibilità a seguito del rilascio dell'immobile. … Nella comunicazione del locatore deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, fra quelli tassativamente indicati al comma 1, sul quale la disdetta è fondata”.

4. Precedenti giurisprudenziali.
La Corte di Cassazione ha chiarito che “nella comunicazione del locatore del diniego di rinnovo del contratto, ai sensi dell'art. 3 della l. n. 431 del 1998, deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, tra quelli tassativamente indicati dalla stessa norma, sul quale la disdetta è fondata, in modo da consentire, in caso di controversia, la verifica "ex ante" della serietà e della realizzabilità dell'intenzione dedotta in giudizio e, comunque, il controllo, dopo l'avvenuto rilascio, circa l'effettiva destinazione dell'immobile all'uso indicato nell'ipotesi in cui il conduttore estromesso reclami l'applicazione delle sanzioni ivi previste a carico del locatore” (Cass. civ., Sez. VI-III, 9 febbraio 2023, n. 3938) e che
“l'effettiva destinazione dell'immobile all'uso allegato a fondamento del diniego di rinnovazione alla prima scadenza ex art. 3, comma 1, della legge n. 431 del 1998 costituisce condizione per il valido ed efficace esercizio della corrispondente facoltà potestativa del locatore sul quale, pertanto, grava l'onere di dimostrare la realizzazione dell'indicata finalità” (Cass. civ., Sez. III, 19 luglio 2019, n. 19523, nonché Sez. III, 7 novembre 2014, n. 23794).
Con riferimento alle locazioni di immobili ad uso diverso da quello abitativo, il Supremo
Collegio ha spiegato che “la norma di cui all'art. 29, primo comma, lett. c), della legge 27 luglio 1978, n. 392, che disciplina il diniego di rinnovazione del contratto alla prima scadenza - in riferimento alle ipotesi di demolizione dell'immobile per ricostruirlo, ovvero per procedere alla sua integrale ristrutturazione o completo restauro, ovvero per eseguire su di esso un intervento sulla base di un programma comunale pluriennale di attuazione ai sensi delle leggi vigenti - è suscettibile di interpretazione estensiva, non esclusa dalla tassatività delle fattispecie ivi elencate (a differenza della interpretazione analogica, invece vietata)” (Cass. civ., Sez. III, 16 luglio 2010, n. 16647, secondo cui “va ricondotto ai casi indicati dalla anzidetta norma, giacché del tutto simile ad essi, quello della realizzazione, nell'area di sedime dell'immobile condotto in locazione, di opere di urbanizzazione primaria (strade e parcheggi) da cedere ad amministrazione comunale, in forza di obbligo assunto nei confronti dell'ente pubblico dal proprietario dell'area stessa e locatore dell'immobile”). In particolare, si è puntualizzato che “la integrale ristrutturazione prevista dall'art. 29 lett. C) della legge n. 392 del 1978, non si identifica con i lavori di straordinaria manutenzione ma comporta, come risultato, la modificazione della struttura dell'immobile che viene ad assumere un diverso modo d'essere…” (Cass. civ., Sez. III, 21 agosto 1985, n. 4475) e “non è ristretta ai soli casi di rifacimento o rafforzamento degli elementi essenziali dello immobile stesso, ma comprende anche i casi di modificazione e trasformazione, che lo interessino nella sua totalità e si traducano nella realizzazione, dal punto di vista qualitativo, di un'entità del tutto diversa da quella preesistente” (Cass. civ., Sez. III, 22 marzo 1995, n. 3266).
La giurisprudenza di merito ha affermato che “il diniego di rinnovo di cui all'articolo 3 citato presuppone l'intenzione e non la necessità del locatore di disporre dell'immobile per uno degli usi previsti dalla norma; l'intenzione deve essere seria, cioè realizzabile giuridicamente e tecnicamente. Tale intenzione non è sindacabile dal giudice nel suo contenuto di merito. Il motivo di cui alla lettera e) qui di interesse valorizza le intenzioni del locatore relative alle condizioni dell'edificio di cui fa parte l'immobile locato, che gli consentono di privilegiare le proprie facoltà edificatorie rispetto al rinnovo del rapporto con il conduttore. La disdetta alla prima scadenza va effettuata necessariamente precisando, a pena di nullità, la ragione dello sgombero.” (Tribunale di Bologna, Sez. II,
14 maggio 2019).

5. Conclusioni.

5.1 Domanda svolta in via principale.
La domanda di accertamento della legittimità del diniego di rinnovo del contratto di locazione merita accoglimento avendo la difesa della società locatrice assolto all'onere probatorio a lei spettante di aver inviato la comunicazione ex art. 3, lettera e) della legge n.
431 del 1998 di diniego di rinnovo del contratto alla prima scadenza del 31 maggio 2027 attesa la volontà di procedere all'integrale ristrutturazione dello stabile.

Per questi motivi

si accoglie la domanda formulata in via principale dalla difesa di parte ricorrente.
A norma dell'art. 56 della legge n. 398 del 1978 il termine di esecuzione viene fissato nella data del 31 maggio 2027, tenuto conto dell'ampio preavviso con il quale è stato chiesto il rilascio e dell'omessa comparizione del convenuto sia in sede di convalida che nel presente giudizio.

6. Le spese di lite.
Attesa l'assenza di domanda, nulla in punto spese di lite.

p.q.m.


il giudice, definitivamente pronunciando,
visti gli artt. 447 bis e 429 c.p.c. e l'art. 56 della legge n. 398 del 1978,
- accoglie la domanda di dichiarazione di risoluzione del contratto di locazione alla data del
31 maggio 2027 e, per l'effetto, dichiara tenuta e condanna parte convenuta al rilascio dell'immobile sito in Torino alla via Patetta n. 18, piano secondo, libero da persone e/o cose a favore di parte ricorrente alla data del 31 maggio 2027;
- fissa il termine di esecuzione al 31 maggio 2027;
- nulla in punto spese di lite.
Torino, 7 ottobre 2025.
Il giudice
VA LA