REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA
V SEZIONE CIVILE
In persona del giudice monocratico Elena Fulgenzi riunito in camera di consiglio, ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 69555/2021 Ruolo generale affari contenziosi
TRA
Parte_1
Parte_2
,
[...] rappresentati e difesi dall'Avv. Stefano BARNABA;

-attori -
E
, nato a [...] il [...], C.F. , Controparte_1 CodiceFiscale_1
nata a [...] il [...], C.F.M D R V S S 7 2 D 6 9 H 5 0 1 X , Parte_3
, nata a [...] il [...] C.F. , Controparte_2 CodiceFiscale_2
, nata ad [...] il [...] C.F. Controparte_3 C.F._3
, nato a [...]F. , Parte_4 C.F._4
nato a [...] il [...] C.F. Parte_5 C.F._5
nato a [...] il [...], C.F. tutti rapp.ti e Parte_6 C.F._6 difesi dall'Avv. Matteo ARUTA
-convenuto -

Oggetto: usucapione di diritto di enfiteusi
MOTIVI DELLA DECISIONE 1. Con atto di citazione ritualmente notificato i Sigg.ri e Parte_1 Pt_2 Pt_2 hanno convenuto in giudizio i convenuti per ivi vedere accertare e dichiarare, in capo ad essi attori, l'intervenuta usucapione dell'utile domino sul terreno in agro di Roma, distinto in Catasto al Fg. 1003, P.lla 299 e del fabbricato su esso insistente, distinto in Catasto al Fg. 1003, p.lla 299, subalterni 2, 3 e 4, e p.lla 525 subalterni 1, 2, 3 e 4 e p.lla 526 e, per l'effetto, ordinare al competente conservatore la trascrizione nei RR.II. dell'emananda sentenza, con esonero da ogni responsabilità. Espongono gli attori che con decreto del 28 gennaio 1975 n. 10 approvato con D.p.r. del 28 aprile 1975 veniva legittimato al possesso del terreno in agro di Parte_7 pagina 1 di 4 Roma che, a seguito dell'aggiornamento delle mappe catastali, ricade ora al foglio 1003 e frazionato nelle particelle di nuova formazione numeri 283,284,295, 296, 297, 298 , 299, 300 e 301. Con scrittura provata in data 17 maggio 1964 aveva ceduto i suoi Parte_7 diritti sul terreno ai fratelli , , , Parte_8 Parte_9 Parte_10 CP_4
e .
[...] Parte_11
Con determina del 2263 del 31.12.2003 ad , quale avente causa di Parte_12
, veniva affrancato il terreno in agro di Roma distinto al Foglio 1003, Parte_7
p.lla 299 del quale , pertanto, acquisiva il diretto dominio diventandone concedente . Al decesso di in data 21marzo 2013 gli succedevano quali eredi, la Parte_12 moglie e gli odierni attori , che sono succeduti anche alla madre Controparte_5 CP_5
alla morte di quest'ultima in data 4 maggio 2018 .
[...]
Gli attori hanno dedotto di avere interesse a far accertare l'intervenuta usucapione dell'utile dominio sul terreno indicato in Catasto al Fg. 1003, P.lla 299, sul quale insiste un fabbricato distinto in Catasto al Fg. 1003, p.lla 299, subalterni 2, 3 e 4, e p.lla 525 subalterni 1, 2, 3 e 4 e p.lla 526 del quale hanno acquistato il diretto dominio mediante affrancazione dal Comune di Frascati del 2003 ma sono rimasti privi formalmente dell'utile dominio che l'originario titolare aveva ceduto ai fratelli . CP_6
L'azione è stata quindi proposta mei confronti degli eredi di Parte_7
2. Si sono costituiti in giudizio i convenuti confermando che gli attori possiedono la porzione di terreno oggetto di causa, sulla quale essi hanno edificato il fabbricato ivi insistente, per il quale hanno ottenuto la licenza edilizia ed il loro possesso risale a ben oltre venti anni or sono. I convenuti quindi confermano il possesso avuto dagli attori e non si oppongono alla richiesta spiegata dall'attore, con richiesta di compensazione delle spese di lite.
3. Con ordinanze istruttorie emesse in corso di causa il Tribunale ha negato l'ingresso alla prova testimoniale richiesta rilevando “se la complessiva vicenda di c.d. “legittimazione” dell'originaria occupazione abusiva e di successiva affrancazione ha riguardato l'intero immobile cui si riferisce la domanda, allora, evidentemente, l'acquisto del diritto di proprietà in favore degli attori (sempre che effettivamente beneficiari mortis causa dell'occupante originario) è già pieno e integrale (non potendovi ostare un accordo interno, non trascritto e avente quale mero oggetto un “trasferimento di possesso”, per giunta – all'epoca – ancora senza titolo veruno); se, invece, la domanda si riferisce ad altre porzioni immobiliari, che a quella vicenda sono sfuggite, allora, evidentemente, non è possibile prescinderne in questa sede (vale a dire “sanare” la mancanza della c.d. “legittimazione” e della successiva affrancazione). Ha ancora chiarito il Tribunale “che, come già anticipato nella precedente ordinanza, la causa (proprio in quanto relativa alla sola p.lla 299 – o derivati –) non è sostenuta da adeguato interesse ad agire, poiché la stessa risulta già formalmente e pienamente (dominio utile e domini diretto) acquisita in proprietà dal già affrancante Parte_12
e, per lui, dagli eredi odierni attori);
[...]
pagina 2 di 4 In assenza di attività istruttoria la causa è stata trattenuta in decisione con i termini di cui all'art. 190 c.p.c. In comparsa conclusionale gli attori ribadiscono che la causa non verte sul diritto all'affrancazione del fondo con i soprastanti fabbricati, ma sull'intervenuta usucapione del diritto di utile dominio sul fondo Con l'affrancazione del 2003 il Sig. dante causa degli odierni Parte_12 attori, aveva acquistato il diretto dominio sul terreno per cui è causa, ovvero il diritto già in capo al Comune di Frascati;
poiché il Sig. con la scrittura privata Parte_7 del 17.05.1964, aveva ceduto l'utile dominio sul predetto terreno, del quale proprietario era, appunto, il Comune di Frascati e poiché tale scrittura non era valida in quanto il Sig. non era ancora stato legittimato, si è avuto comunque il trasferimento Parte_7 del potere di fatto sul bene, utile ad usucapire, manifestato anche dalla edificazione sul terreno attuata dal dante causa degli attori. 4. La domanda non può essere accolta . Condivide, questo Giudice, infatti quanto già rilevato in corso di causa dal precedente istruttore circa il fatto che la domanda non sia sostenuta da adeguato interesse ad agire in ragione della determina del 2263 del 31.12.2003 con la quale il terreno oggetto di causa è stato affrancato in favore di , dante causa degli odierni Parte_12 attori, poiché la particella oggetto di causa risulta già formalmente e pienamente acquisita in proprietà dal già affrancante (e, per lui, dagli eredi Parte_12 odierni attori). L'atto di affrancazione del fondo enfiteutico costituisce , infatti, l'esercizio di un diritto potestativo dell'enfiteuta, che non importa l'estinzione del dominio utile ma ne determina il passaggio a favore dell'affrancante, il quale, perciò, lo acquista a titolo derivativo, consolidando, nell'unico diritto di piena proprietà, i diritti di dominio utile e di dominio diretto prima divisi fra lui ed il concedente. (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 1221 del 06/03/1989 ) Anche sotto altro profilo l'azione non appare ammissibile . La giurisprudenza è infatti costante nell'affermare che ( vedi tra le altre Cass. Sez. 2, Sentenza n. 12964 del 05/12/1992 ; Sez. 2, Sentenza n. 3896 del 28/11/1974 ) Il possesso corrispondente all'esercizio del diritto di enfiteusi, come tale suscettibile di condurre all'acquisto per usucapione di tale diritto, postula l'adempimento da parte del possessore dell'obbligazione relativa al pagamento del canone, costituente requisito necessario, anche se non sufficiente, perché un rapporto di enfiteusi possa stabilirsi anche "de facto". Il possesso di un fondo a titolo enfiteutico è caratterizzato, cioè, da un lato, dall'esercizio con l'animo del titolare, dei diritti spettanti sullo stesso fondo all'enfiteuta e, dall'altro, dal riconoscimento del diritto del concedente, attraverso il pagamento a nome proprio del canone. pertanto, l'usucapione dell'enfiteusi richiede un possesso di tale diritto riconoscibile sia da parte dell'utilista spossessato, sia da parte del proprietario e non può verificarsi senza che l'usucapiente assuma, in pari tempo, la posizione di obbligato al pagamento del canone, corrispondendolo apertamente in nome proprio.. pagina 3 di 4 Nella fattispecie, tale aspetto è stato del tutto trascurato nelle allegazioni di parte attrice, ed anche sotto tale profilo non appare accoglibile la tesi secondo cui vi sarebbe ancora, dopo l'affrancazione, la scissione tra dominio diretto e dominio utile che gli attori chiedono sia accertato per maturata usucapione perché ciò determinerebbe in capo agli stessi attori della qualifica di concedenti con diritto al canone – peraltro che non si menziona mai essere corrisposto – e di possessori del bene quali enfiteuti obbligati al pagamento del canone. Stante la mancata contrapposizione delle difese di attori e convenuti le spese di giudizio devono essere integralmente compensate .

p.q.m.

definitivamente pronunciando, così provvede:
- rigetta la domanda;

- compensa integralmente tra le parti le spese di lite Così deciso in Roma il 3 aprile 2025
Il Giudice
Elena Fulgenzi
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