REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI CALTANISSETTA in composizione monocratica, nella persona del G.O.P. VI GA, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n.1006 del Ruolo Generale degli affari contenziosi civili dell'anno 2020
TRA nato a [...] il [...], ivi residente in [...]
Mimiani n. 69, (c.f. ), elettivamente domiciliato in C.F._1
Caltanissetta, via Enrico De Nicola 17, presso lo studio dell'avv. Ernesto Maria
Brivido, giusta procura agli atti.
ATTORE
E
nato a [...] il [...], residente a Controparte_1
Riesi in via Liborio Ministeri n. 30, (c.f. ); C.F._2
, nato a [...] il [...], residente a Parte_2
Caltanissetta in via Padre Scuderi n. 8 (c.f. ; C.F._3
nato a [...] il [...], ivi Parte_3
residente a[...] (c.f. ), C.F._4
elettivamente domiciliati in Gela, via Ventura 10, presso lo studio dell'avv. Marco
Granvillano, che li rappresenta e difende, giusto mandato agli atti,
CONVENUTI
E
1 , nato a [...] il [...], residente in Controparte_2
Caltanissetta via Napoleone Colajanni n. 175 (c.f. ); C.F._5
, nata a [...] il [...] Parte_4
residente a [...], (c.f. ); C.F._6
, nato a [...] il [...], ivi Parte_5
residente in [...], (c.f. ; C.F._7
, nata a [...] il [...], ivi Parte_6
residente in [...] (c.f. ); C.F._8
, nato a [...] il [...], residente in CP_3
Caltanissetta, via Luigi Rizzo n.8
TERZI INTERVENUTI AD CP_4
OGGETTO: risarcimento da responsabilità precontrattuale.
CONCLUSIONI DELLE PARTI: come precisate all'udienza del 4 luglio
2025.
FATTO E DIRITTO
Con atto di citazione, ritualmente notificato, conveniva in Parte_1
giudizio i signori , e Controparte_1 Parte_2 Parte_3
chiedendo che fossero condannati per responsabilità precontrattuale ex art. 1337
c.c. “”avendo gli stessi nello svolgimento delle trattative e dalla formazione del contratto poi non concluso tenuto un comportamento non votato alla buona fede e per l'effetto condannare i convenuti in solido tra loro al ristoro di tutti i danni patrimoniali e non come quantificati in narrativa e supportati dalla documentazione allegata””.
Esponeva, in particolare, l'attore d'essere proprietario di un immobile denominato “Villa Niscima”, sito in Caltanissetta, nell'omonima contrada e dallo stesso destinato a “B&B”; d'essere stato contattato e di aver avviato trattative con i signori , e per la stipula di un contratto di locazione CP_1 Pt_2 Parte_3
avente ad oggetto il suddetto compendio immobiliare, che avrebbe dovuto essere previamente trasformato in una “residenza assistenziale per anziani in condizioni
2 di bisogno o di marginalità o di disagio”, per il canone mensile di € 5.000,00; che nel corso delle trattative i convenuti avrebbero preteso l'acquisto di diverso arredamento;
che senza alcuna legittima motivazione gli stessi si sarebbero rifiutati di addivenire alla stipula del predetto contratto.
Radicatosi il contraddittorio, si costituivano , e CP_1 Pt_2 Parte_3
chiedendo: “”- in via preliminare, visti gli artt. 2495 c.c. e 102 c.p.c., ordinare
l'integrazione del contraddittorio coi signori 1) nato a [...]
ER (CL) il 25.03.1974, residente a [...], Via Napoleone
Colajanni n. 175; 2) nata a [...] il Parte_4
23.09.1987 e residente in [...]; 3) Parte_5
, nato a [...] il [...] e ivi residente in [...]
[...]
n. 1; 4) nato a [...] il [...] e ivi residente Parte_6
in Via Luigi Rizzo n. 8; 5) nato a [...] il [...] e CP_3
residente in [...]………….. - nel merito ritenere e dichiarare provate le circostanze che hanno giustificato il recesso dei convenuti quali soci della dalle trattative per la stipulazione di un contratto CP_5
di locazione avente quale oggetto il compendio immobiliare denominato “Villa
Niscima” e per l'effetto rigettare ogni domanda formulata da nei Parte_1
confronti di , e .” Controparte_1 Parte_2 Parte_3
In data 23 marzo 2021 intervenivano ad adiuvandum, i signori CP_2
, e
[...] Parte_4 Parte_5 Parte_6 [...]
, rispetto ai quali la difesa di parte convenuta aveva chiesto la loro CP_3
integrazione, che contestavano in toto la domanda attorea e ne chiedevano il rigetto.
Conclusasi la fase istruttoria, all'udienza del 22 novembre 2023 la causa veniva trattenuta in decisione.
Rimessa sul ruolo istruttorio con ordinanza del 7 aprile 2024 in quanto “”- considerato che l'avv. Marco Granvillano si è costituito in giudizio per i convenuti , e in Controparte_1 Parte_2 Parte_3
3 sostituzione dell'avv. Germano Perna che “”ha presentato domanda di cancellazione dall'Albo degli Avvocati di Caltanissetta””; -ritenuto che quest'ultimo è anche procuratore dei terzi intervenuti;
-considerato che la cancellazione dell'avvocato dall'albo, anche a domanda, integra una causa di interruzione del giudizio”, veniva interrotta all'udienza del 13 novembre 2024 e successivamente riassunta.
Gli intervenuti rimanevano contumaci.
Indi la causa, sulle conclusioni delle parti, veniva trattenuta in decisione all'udienza del 4 luglio 2025, con concessione dei termini ex art. 190 cpc per memorie conclusive e repliche.
Preliminarmente, priva di pregio giuridico si appalesa l'eccezione dei convenuti, di cui alla comparsa di costituzione datata 25 giugno 2025, di estinzione del giudizio per inosservanza del termine di notifica stabilito dal Giudice nel decreto di fissazione dell'udienza, non essendo ad essi pervenuta la notificazione del ricorso e del predetto decreto.
Invero, il rispetto del termine perentorio di cui all'art.305 cpc è riferibile solo al deposito del ricorso nella cancelleria del giudice, sicchè eseguito tempestivamente tale adempimento, la riassunzione del processo è perfezionata, per cui l'eventuale vizio da cui sia colpita la notifica dell'atto di riassunzione e del decreto di fissazione di udienza non incide sulla sua tempestività, servendo alla realizzazione del contraddittorio, nel rispetto delle regole proprie della vocatio in ius (cfr.Cass.S.U. 14854/2006-Cass. 2526/2021).
Orbene, nel caso di specie, il contraddittorio può dirsi validamente instaurato, essendosi i convenuti, nonostante l'omessa notifica, regolarmente costituiti all'udienza post riassunzione.
Passando al merito, la domanda non merita accoglimento.
Ritiene il Tribunale che indubbiamente le emergenze istruttorie hanno dimostrato che le trattative intercorse tra ed i convenuti, finalizzate alla Parte_1
conclusione del contratto di locazione, erano in fase talmente avanzata che il
4 recesso da esse da parte degli stessi deve qualificarsi contrario ai doveri di buona fede, correttezza, lealtà e diligenza, in rapporto all'affidamento ingenerato nell' circa il perfezionamento del contratto stesso. Pt_1
Al riguardo, deve osservarsi che “incorre nella responsabilità precontrattuale di cui all'art. 1337 cod. civ. la parte che, dopo aver suscitato in altri un ragionevole affidamento nella conclusione del contratto, recede ingiustificatamente dalle trattative” (cfr., per tutte, Cass., Sez. 3, Sentenza n. 2057 del 13/03/1996) e le trattative possono considerarsi affidanti se nel corso di esse le parti abbiano preso in considerazione almeno gli elementi essenziali del contratto, come ad esempio la natura delle prestazioni o l'entità dei corrispettivi.
Se è pur vero, infatti, che nella fase antecedente alla conclusione di un contratto le parti hanno, in ogni tempo, piena facoltà di verificare la propria convenienza alla stipulazione e di richiedere tutto quanto ritengano opportuno in relazione al contenuto delle reciproche future obbligazioni, con conseguente libertà, per ciascuna di esse, di recedere dalle trattative indipendentemente dalla esistenza di un giustificato motivo, è altrettanto vero che l'operatività di tale principio è assoggettato al limite del rispetto del principio di buona fede e correttezza, da intendersi, tra l'altro, come dovere di informazione della controparte circa la reale possibilità di conclusione del contratto, senza omettere circostanze significative rispetto all'economia del contratto medesimo.
E', infatti, onere delle parti, durante la fase delle trattative, quello di compiere tutti gli accertamenti tecnici e giuridici necessari al fine di poter compiutamente valutare l'effettiva convenienza dell'affare così che la fondata aspettativa ingenerata nella controparte riguardo alla conclusione del negozio senza che alla stessa sia seguita, immotivatamente, la stipula del relativo contratto, comporta l'obbligo di risarcire il danno subito.
Ciò premesso, anzitutto deve ritenersi che i testimoni escussi hanno confermato quanto sostenuto da parte attrice ovvero: che i lavori nel cantiere di Villa Niscima erano finalizzati alla realizzazione di una residenza per anziani e che i costi
5 relativi alle modifiche strutturali richieste da e , al fine di Parte_3 Pt_2
adeguare la struttura ad una residenza idonea per anziani autosufficienti, vennero sostenuti dal sig. così come anche la realizzazione della cucina Parte_1
professionale che venne poi commissionata e pagata dall'odierno attore.
I convenuti, che mai hanno negato l'esistenza delle trattative, al fine giustificare la mancata stipula del contratto, adducevano a sostegno della loro tesi il fatto che l' avesse omesso di comunicare: -che la piscina pertinenziale dovesse Pt_1
ritenersi manufatto abusivo, -che il locale posto al pianterreno del villino fosse agibile solo quale deposito.
Circostanze del tutto smentite durante la prova orale.
In particolare, il teste, Arch. , confermava l'assunto che la Testimone_1
piscina non fosse abusiva, che la locazione della villa era destinata ad usi diversi nonché anche a residenza per anziani, che il portico chiuso con vetrate era stato regolarmente autorizzato.
Di contro, i convenuti adducevano una serie di argomentazioni non in grado di scalfire la responsabilità precontrattuale in cui gli stessi sono incorsi, rimaste prive di qualsivoglia riscontro probatorio, con il corollario che occorre, ora, valutare l'eventuale sussistenza di danni causalmente riconducibili a tale comportamento scorretto.
E' noto che in materia di responsabilità precontrattuale il pregiudizio risarcibile è circoscritto nei limiti dello stretto interesse negativo (contrapposto all'interesse all'adempimento), rappresentato sia dalle spese inutilmente sopportate nel corso delle trattative in vista della conclusione del contratto (c.d. danno emergente), sia dalla perdita di ulteriori occasioni per la stipulazione con altri di un contratto altrettanto o maggiormente vantaggioso (c.d. lucro cessante), con rigoroso onere della prova a carico della parte che si assume danneggiata, non potendo farsi luogo alla liquidazione equitativa da parte del giudice, ai sensi dell'art. 1226 cod. civ., essendo essa subordinata all'impossibilità o alla rilevante difficoltà, in
6 concreto, dell'esatta quantificazione di un pregiudizio comunque certo nella sua esistenza.
Orbene, a tal fine non può dirsi aver assolto al predetto onere. Parte_1
Infatti, l'attore, in primis, si limita ad individuare in maniera del tutto generica
“il danno patrimoniale” “”quali riduzione del patrimonio legato alle spese affrontante in virtù del prospettato contratto da concludere e commissionati dagli stessi convenuti ed in particolare le seguenti voci supportate dalla documentazione in atti: 1) acquisto della cucina professionale pari ad € 6.300,00 stante l'inidoneità espressa dai sigg.ri , e della CP_1 Pt_2 Parte_3
cucina acquistata in precedenza dal sig. 2) modifiche strutturali agli Pt_1
impianti ed alle pareti della struttura già realizzate con un costo pari ad €
2.300,00 oltre Iva realizzate dalla ditta Decorstyle di 3) Controparte_6
differenza di € 10.645,00 rispetto all'originaria pattuizione per l'arredo tecnico
Part del con la ditta TO e LE di per un totale di € CP_7
33.612m62M 4) pagamento alla ditta pari ad € 7.564,00 per acquisto CP_8
cucina professionale con forno abbattitore;
5) mancato pagamento della caparra
e mancata attività per n. 2 mensilità pari ad € 16.000,00 per un costo pari ad €
35.245,00. Andranno quantificate con equo apprezzamento del giudice anche il danno morale patito dal sig. sia sotto il profilo del mancato accordo ma Pt_1
anche in termini di delusione legata al mancato affare concluso che avrebbe certamente consentito un miglioramento di vita sotto il profilo economico””.
Poi, non ha fornito alcuna documentazione a supporto della predetta elencazione.
Le fatture, versate agli atti, oltre a non consentire di individuare gli acquisti effettuati per la realizzanda casa di risposo, sono emesse nei confronti della impresa di costruzioni di e non dell'attore Controparte_9 Parte_1
[...]
Né può essegli riconosciuto alcuna somma per la perdita della cauzione e delle due mensilità di canone, avendo il risarcimento l'obiettivo di garantire che la parte lesa sia riportata nella situazione patrimoniale in cui si trovava prima di
7 iniziare le trattative inutili o scorrette, non nella posizione in cui si sarebbe trovata se il contratto fosse stato concluso.
Nessun asserito danno morale risulta provato.
Né tantomeno è stato lamentato alcun lucro cessante conseguente alla perdita dell'opportunità di locare l'immobile de quo.
Rebus sic stantibus, la domanda attorea va rigettata.
Le spese seguono la soccombenza e vanno liquidate in favore dei convenuti sulla base del DM 147/2022.
Vanno, invece, compensate nei confronti degli intervenuti.


P.Q.M.


Il Tribunale, ogni contraria istanza, eccezione e difesa disattesa, definitivamente pronunciando:
- rigetta la domanda attorea;

-condanna al rimborso delle spese di lite nei confronti dei Parte_1
convenuti che liquida in € 3.808,00, oltre spese generali ed accessori di legge.
-Compensa le spese nei confronti degli intervenuti.
Così deciso in Caltanissetta, in data 20 dicembre 2025
Il Giudice
VI GA

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