REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI MILANO TREDICESIMA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del giudice unico CE AV, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di primo grado iscritta al N. 34030/2025 R.G. promossa da:
) rappresentata e difesa dall'avv. LOVELLI Parte_1 C.F._1
VAN RA AN RI del Foro di Roma (C.F. – pec: C.F._2
presso lo studio della quale, in Tione di Trento Email_1
(TN), Via Roma 16 è elettivamente domiciliata RICORRENTE contro
) Controparte_1 C.F._3
RESISTENTE CONTUMACE OGGETTO: locazione. CONCLUSIONI PER PARTE RICORRENTE: accertare e dichiarare la risoluzione del contratto di locazione d.d. 1° settembre 2021 e scaduto il 31 agosto 2025, ex art. 3 Legge 431 /1998 e art. 20 del contratto medesimo, con fissazione del termine di esecuzione del rilascio;
condannare il sig. al pagamento del canone di locazione dalla data del Controparte_1
1°aprile 2025 e sino alla data del 31.08.2025, per la somma pari a € 4.012,50;
1 condannare altresì il sig. al pagamento, a titolo di indennità di Controparte_1 occupazione, di una somma pari al canone di locazione maggiorata del 20%, o di altra somma maggiore o minore ritenuta di giustizia, a far data dal giorno 1° settembre 2025 e sino all'effettivo rilascio del bene;
condannare inoltre il sig. al pagamento delle somme sostenute dalla ricorrente per il CP_1 procedimento di mediazione, paria ad € 190,32, come da documentazione allegata;
condannare infine il sig. a corrispondere sulle somme tutte dovute la Controparte_1 rivalutazione monetaria e gli interessi dalla data di debenza e sino all'effettivo soddisfo. Con vittoria di spese e competenze professionali per il presente giudizio.

Concisa esposizione delle ragioni di fatto e dei motivi in diritto
1. Con ricorso ex art. 281 decies c.p.c., ha esposto di essere subentrata Parte_1 dal lato attivo, per successione mortis causa di e successiva divisione Persona_1 ereditaria, nel contratto di locazione ad uso abitativo stipulato il 1° settembre 2021 con
, avente ad oggetto l'immobile sito in Milano, via Trebbia n. 25, Controparte_1 piano secondo, e di aver comunicato al conduttore il diniego alla rinnovazione del contratto di locazione alla prima scadenza del 31 agosto 2025, avendo l'intenzione di vendere l'immobile locato. Ha riferito di aver, successivamente, ricevuto una proposta di acquisto e di aver notificato al conduttore, il 20 giugno 2025, un atto contenente le condizioni economiche della compravendita e l'invito ad esercitare il diritto di prelazione. Poiché il conduttore non ha comunicato alcunché né ha rilasciato l'immobile alla scadenza negoziale, ha instaurato la procedura di mediazione, che si è conclusa con esito negativo.
Ha aggiunto che, far data dal 1° aprile 2025, il resistente è inadempiente nel pagamento del canone di locazione e che, perciò, il contratto “si sarebbe risolto di diritto” in forza della clausola risolutiva espressa pattuita all'art. 5 del contratto (della quale, però, non ha dichiarato l'intenzione di volersi avvalere).
Ha chiesto di dichiarare cessato il contratto alla prima scadenza negoziale e di condannare il
[...] al pagamento dei canoni maturati sino al 31 agosto 2025 (€ 4.012,50) e della successiva CP_1 indennità di occupazione, sino al rilascio, quest'ultima maggiorata del 20%, oltre rivalutazione ed interessi ed oltre al rilascio dell'immobile in suo favore.
La parte resistente non si è costituita in giudizio né è comparsa personalmente in udienza.
2 All'odierna udienza, previa declaratoria di contumacia del resistente, il Giudice ha disposto il mutamento del rito nelle forme di quello locatizio, essendo inammissibile il procedimento sommario ordinario nelle controversie locatizie, stante la specialità del rito stesso.
La causa è stata quindi discussa e decisa, mediante pubblica lettura del dispositivo e della motivazione della sentenza.
2. La domanda è fondata e merita accoglimento, nei termini di seguito indicati.
La locatrice ha fornito la prova documentale del rapporto locativo dedotto a fondamento delle domande, ossia il contratto di locazione inter partes, avente ad oggetto l'immobile sopra indicato, con decorrenza dal 01.09.2021 e regolarmente registrato (doc. 3), avente durata quadriennale e rinnovabile tacitamente in caso di mancata disdetta.
Ha prodotto la comunicazione di diniego di rinnovo alla prima scadenza contrattuale datata
13.01.2025, ricevuta dal conduttore il 20.01.2025, debitamente motivata con l'intenzione di vendere l'immobile, ai sensi dell'art. 3, comma 1 lettera g, l. n. 431/1998 (doc. 6).
Ha pure dato prova di aver comunicato al le condizioni economiche della vendita, al CP_1 fine di consentirgli di esercitare il proprio diritto di prelazione entro il termine di legge di sessanta giorni (doc. 7); ha allegato di non aver ricevuto alcun riscontro.
La parte locatrice ha così assolto all'onere probatorio su di lei incombente in base alla regola processuale stabilita dall'art. 2697 c.c. (si veda Cass., sez. un., n. 13533/2001: “Il creditore, sia che agisca per l'adempimento, per la risoluzione o per il risarcimento del danno, deve dare la prova della fonte negoziale o legale del suo diritto e, se previsto, del termine di scadenza, mentre può limitarsi ad allegare l'inadempimento della controparte: sarà il debitore convenuto
a dover fornire la prova del fatto estintivo del diritto, costituito dall'avvenuto adempimento”).
Risultano altresì assolti gli ulteriori adempimenti posti dalla legge a carico del locatore: la comunicazione di diniego di rinnovo inviata al conduttore contiene l'indicazione dello specifico motivo sul quale la disdetta è fondata, nel rispetto di quelli tassativi previsti dall'art. 3, comma 1, l. n. 431/1998 (lettera g) –– ossia l'intenzione di vendere l'immobile a terzi e la dichiarazione di non avere la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello adibito a propria abitazione - come previsto a pena di nullità dalla citata disposizione, al comma 2, ultima parte.
3 Tale comunicazione è tempestiva, essendo stata ricevuta dal conduttore oltre sei mesi prima dalla scadenza negoziale (art. 3, comma 1, l. n. 431/1998, richiamato dall'art. 20 del contratto di locazione stesso).
La domanda di accertamento della cessazione del rapporto alla prima scadenza contrattuale è pertanto fondata e merita accoglimento.
Essendo venuto il titolo della detenzione, la parte conduttrice deve essere condannata al rilascio dell'immobile in favore della locatrice.
Tenuto conto della destinazione abitativa dell'immobile, la data di esecuzione viene fissata entro il 3 gennaio 2026.
Devono altresì trovare accoglimento la domanda di condanna della parte resistente al pagamento del canone di locazione per le mensilità da aprile 2025 ad agosto 2025 (stante l'intervenuta scadenza del contratto), pari ad euro 4.012,50, nonché dell'indennità di occupazione senza titolo per le mensilità da settembre 2025 sino all'effettivo rilascio, indennità che deve essere quantificata sull'importo del canone mensile pattuito contrattualmente, stante la predeterminazione legislativa dell'ammontare spettante, fatta dal legislatore all'art. 1591 c.c..
Non è dovuta, invece, la maggiorazione del 20% sull'indennità di occupazione senza titolo, chieste dalla locatrice senza alcuna specifica giustificazione e, tanto meno a titolo di maggior danno previsto dall'ultima parte della disposizione citata (art. 1591: “il conduttore in mora a restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l'obbligo di risarcire il maggior danno”), maggior danno comunque indimostrato.
Le spese del giudizio seguono la soccombenza e, tenuto conto del valore della causa e dell'attività difensiva svolta, della particolare semplicità delle questioni trattate, dell'assenza di fase istruttoria e della contumacia della parte resistente, esse vengono liquidate come in dispositivo, comprese le spese per la procedura di mediazione.


P.Q.M.


Il Tribunale, definendo il giudizio, così provvede:
1) dichiara cessato alla scadenza contrattuale del 31 agosto 2025 il contratto di locazione inter partes, sottoscritto il 1° settembre 2021 ed avente ad oggetto l'immobile sito in Milano, via
Trebbia n. 25;
4 2) condanna a rilasciare il predetto immobile, libero da persone e Controparte_1 cose, in favore di Parte_1
3) fissa per l'esecuzione la data del 3 gennaio 2026;
4) condanna al pagamento, in favore della ricorrente, della somma di Controparte_1
€ 4.012,50, a titolo di canoni di locazione dovuti sino al 31 agosto 2025, oltre all'indennità di occupazione, calcolata in misura pari al corrispettivo negoziale, successivamente maturata e maturanda, sino all'effettivo rilascio ed oltre interessi legali dalle singole scadenze al saldo;

5) condanna alla refusione, in favore della ricorrente, delle spese di Controparte_1 giudizio, in liquidate in € 349,57 per esborsi ed € 1.984,00 per compensi, oltre al 15% per rimborso forfetario spese generali, IVA e CPA se dovute.
Milano, 03/12/2025.
Il Giudice
CE AV
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