REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI VELLETRI
SEZIONE SECONDA
in persona del Giudice unico, dott.ssa Elisabetta Trimani, rientrato dalla camera di consiglio, ha pronunciato all'udienza del 11.12.2025 la seguente
SENTENZA
ex art. 429 c.p.c. nella causa civile di I grado, iscritta al n. 2150/2024 RG del Tribunale di Velletri, trattenuta in decisione all'udienza del 11.12.2025, trattata ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c, promossa da

), E Parte_1 C.F._1 Parte_2
, rappresentati e difesi dall'Avv. Alessandra Tamburelli, giusta procura in calce C.F._2 al ricorso, ed elettivamente domiciliati presso lo studio di quest'ultimo sito in Roma, Via Mocenigo n.16;
RICORRENTI nei confronti di

, ); Controparte_1 CodiceFiscale_3
RESISTENTE CONTUMACE
Oggetto: risoluzione del contratto di locazione – uso abitativo;

Conclusioni: come da ordinanza ex art. 127 ter c.p.c. del 11 dicembre 2025;
FATTO E DIRITTO
e hanno citato in giudizio, con ricorso ex art. 447 bis c.p.c., la resistente Parte_1 Parte_2 indicata in epigrafe deducendo che i ricorrenti erano divenuti proprietari dell'immobile sito a Nettuno via
Ardea 13, giusto decreto di trasferimento del 2.5.22 emesso dal Tribunale di Velletri;
che i ricorrenti avevano appreso che l'immobile acquistato era stato oggetto di due contratti di locazione, non risolti
1 all'interno della procedura esecutiva immobiliare e quindi ancora in essere;
che, in particolare, con contratto del 9.6.2015, comproprietaria all'epoca del predetto immobile, aveva Persona_1 concesso alla resistente in locazione l'immobile sito in Nettuno Via Ardea n.13, piano 1/2 composto di n. 4 vani oltre a locale abitativo e terrazzo al 2°piano * porzione affittata ammobiliato”, per la durata di 8 anni a decorrere dal 23.6.2015 al canone annuo di € 2850 da corrispondersi in 12 rate mensili da € 237.50; che detto contratto era stato registrato presso l'Ufficio territoriale di Latina in data 24.6.2016; che l'altra comproprietaria esecutata del predetto immobile, aveva concesso con contratto di Controparte_2 locazione commerciale l'immobile sito in Nettuno Via Ardea n. 13 primo piano più corte esclusiva alla resistente per il solo uso di “studio infermieristico e abitazione”; che tale contratto aveva durata di 7 anni dal 9.6.2015 e il canone di locazione era stato fissato in € 7200 annui da corrispondersi mediante 12 rate mensili da € 600; che anche tale contratto era stato registrato in data 18.6.2015 presso l'Agenzia delle
Entrate; che la conduttrice dalla data del trasferimento del cespite ai ricorrenti non aveva corrisposto il canone di locazione rendendosi inadempiente alle obbligazioni contrattuali;
che era stato esperito, con esito negativo, il tentativo di mediazione.

Per questi motivi

, i ricorrenti hanno chiesto di accertare il grave inadempimento della resistente alle obbligazioni derivanti dai contratti di locazione descritti in narrativa e per l'effetto dichiarare la risoluzione di tali contratti e quindi ordinare il rilascio dei locali in favore dei ricorrenti con condanna della resistente al pagamento dei canoni di locazione scaduti e non pagati dal mese di giugno 2022 sino ad oggi ammontanti ad € 18.425,00, oltre a quelli a scadere sino al rilascio.
La resistente, ritualmente citata in giudizio mediante notifica a mani proprie (cfr. deposito di parte ricorrente del 24.6.24 in atti), è rimasta contumace.
Sentite le parti all'udienza del 2.7.2024, la causa è stata rinviata per la decisione ex art. 429 c.p.c., assegnando alle parti termine per note conclusive sino a 10 giorni prima. All'odierna udienza, trattata ai sensi dell'art.127 ter c.p.c., le parti hanno discusso la causa come da note di udienza depositate in atti.
La domanda spiegata dai ricorrenti è fondata.
I ricorrenti sono divenuti proprietari, giusto decreto di trasferimento del 2.5.2022 emesso in seno alla procedura esecutiva n. R.G.E. 419/2017 intrapresa nei confronti di Persona_1
( ) e ( ) (cfr. doc. 1 allegato al ricorso), C.F._4 Controparte_3 C.F._5 dell' intero immobile sito a Nettuno via Ardea 13 composto da “villino sviluppantesi sui piani terra e primo con annesso giardino pertinenziale e lastrico solare, identificato al Catasto Fabbricati del Comune di Nettuno al foglio 8, particella 271, sub. 507 , cat. A /7.
I ricorrenti hanno allegato di aver appreso, successivamente all'acquisto, dell'esistenza di due contratti di locazione relativi a tale cespite. Un primo del 9.6.2015 (cfr. doc. 2 allegato al ricorso) sottoscritto tra la
2 predetta debitrice esecutata, e la odierna resistente avente ad oggetto la concessione in Persona_1 locazione per uso abitativo dalla prima alla seconda dell'immobile sito a Nettuno via Ardea 13 piano 1/
2 ossia un locale abitativo composto da 4 vani e terrazzo al secondo piano, censito al NCEU di Nettuno foglio 8, part. 271, sub. 502, per la durata di 8 anni dal 23.6.2015 al 23.6.2023, salvo rinnovo, al canone mensile di € 237.50 da corrispondersi con rate anticipate entro il 25 del mese. Pur non risultando la prova della registrazione del contratto, sussistono elementi per ritenerlo registrato recando la copia del contratto prodotto la stampigliatura, sul margine sinistro del foglio, dell'Agenzia delle Entrate.
E' stato altresì prodotto un secondo contratto di locazione commerciale del 9.6.2025 (cfr. come da registrazione del contratto, pag. 5 doc. 3 allegato al ricorso) sottoscritto dalla predetta Parte_3
e la resistente ed avente ad oggetto l'immobile sito a Nettuno via Ardea n. 13 primo piano e corte esclusiva, censito al NCEU di Nettuno foglio 8, part. 271, sub. 502, per la durata di 9 anni dal 9.6.20215, al canone mensile di € 600,00 da corrispondersi con rate anticipate ed adibito a “studio infermieristico e abitazione”.
I ricorrenti hanno quindi allegato di aver richiesto il pagamento dei canoni non corrisposti (cfr. doc. 4 richiesta di pagamento inviata via posta e andata notificata per compiuta giacenza) e di aver diritto a fronte del grave inadempimento della resistente alle obbligazioni contrattuali alla risoluzione dei predetti contratti di locazione.
Ciò posto, sussiste il diritto dei ricorrenti, in quanto divenuti proprietari dal 2.5.2022 dell'immobile sito a
Nettuno via Ardea 13 oggetto dei predetti contratti di locazione stipulati dalle precedenti proprietarie con la resistente, ad agire per la risoluzione di detti contratti a fronte dell'inadempimento di quest'ultima alla obbligazione di pagamento nei loro confronti, quantomeno dal giugno 2022 come richiesto dai ricorrenti, dei canoni di locazione.
Deve ritenersi che la l'inadempimento della resistente, integrato dal mancato pagamento per 3 anni e 7 mesi dei canoni di locazione, giustifica, ai sensi dell'art. 1455 c.c. e dell'art. 5 l. n. 392/1978, la richiesta di risoluzione per colpa della conduttrice/resistente del contratto di locazione ad uso abitativo del
9.6.2015, avente ad oggetto i locali siti a Nettuno via Ardea 13 piano 1/ 2 ossia un locale abitativo composto da 4 vani e terrazzo al secondo piano, e del contratto di locazione commerciale del 9.6.2015, avente ad oggetto l'immobile sito a Nettuno via Ardea n. 13 primo piano e corte esclusiva.
Ne consegue che i predetti contratti di locazione vanno dichiarati risolti a fronte della morosità della resistente che va quindi condannata al rilascio dei locali oggetto dei predetti contratti, liberi da cose e persone.
3 A fronte della condotta della resistente che, nonostante la regolare citazione in giudizio, ha intesto rimanere contumace, risulta parimenti fondata la domanda formulata dai ricorrenti di condanna della resistente al pagamento dei canoni scaduti e non corrisposti dal giugno 2022 al dicembre 2025, come da domanda dei ricorrenti, pari a complessivi € 36.012,50 (dei quali € 10.212 per il contratto di locazione ad uso abitativo ed € 25.800 per il contratto di locazione commerciale per i sette mesi del 2022 non corrisposti e per le successive 3 annualità dal 2023 al 2025), nonché alla corresponsione dei canoni a scadere sino al rilascio, da eseguire entro il 27.2.2026.
Le spese di lite , liquidate come da dispositivo tenuto conto del valore della causa ed applicati i minimi tabellari stante la natura documentale e la non complessità della causa e riconosciuto un aumento del 20% ai sensi dell'art. 4 II comma D.M. 55/2014 , vanno poste a carico di parte ricorrente in base al principio della soccombenza.


P.Q.M.


Il Tribunale di Velletri, ogni altra domanda reietta, definitivamente pronunciando, così provvede:
1) accoglie il ricorso;

2) dichiara la risoluzione per colpa di parte resistente del contratto di locazione ad uso abitativo del
9.6.2015, avente ad oggetto i locali siti a Nettuno via Ardea 13 piano 1/ 2 composto da locale abitativo composto da 4 vani e terrazzo al secondo piano, e del contratto di locazione commerciale del 9.6.2015, avente ad oggetto l'immobile sito a Nettuno via Ardea n. 13 primo piano e corte esclusiva;

3) ordina a parte resistente il rilascio dei predetti locali, liberi da cose e persone, entro il 27.2.2026;
4) condanna parte resistente al pagamento in favore dei ricorrenti della somma di € 36.012,50, per canoni scaduti ed impagati dal giugno 2022 al dicembre 2025, nonché alla corresponsione dei canoni a scadere sino al rilascio
5) condanna parte resistente alla ripetizione in favore dei ricorrenti delle spese di lite liquidate in €
279,53 per spese vive ed in € 5.554,80 per compensi, oltre accessori di legge.
Così deciso in Velletri, 11 dicembre 2025
Il Giudice
dott.ssa Elisabetta Trimani
4