N. 1078/2025 R.G.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI CATANIA
QUINTA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale di Catania, Quinta Sezione Civile, nella persona del giudice OV AR, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 1078/2025 R.G. promossa da:
nato a [...] il [...] (C.F. ), con il Parte_1 C.F._1 patrocinio dell'avv. Livio LO NIGRO ricorrente contro nato a [...] il [...] (C.F. ) Controparte_1 C.F._2 resistente - contumace
nata a [...] il [...] (C.F. ) Controparte_2 C.F._3
resistente - contumace
CONCLUSIONI
Fissata udienza per precisazione delle conclusioni e discussione, la causa veniva posta in decisione con termine ex art.281 sexies comma 3 c.p.c. per il deposito della sentenza.
TRIBUNALE DI CATANIA – Quinta Sezione Civile
concisa esposizione delle ragioni in fatto ed in diritto della decisione
conveniva in giudizio i signori e Parte_1 Controparte_1 Controparte_2 chiedendo la risoluzione del contratto di compravendita con riserva di proprietà stipulato il 04/04/2016, la restituzione dell'immobile sito in Catania, via Calatafimi n. 6, la condanna dei convenuti al pagamento dell'indennizzo per il godimento del bene, nonché al risarcimento dei danni, al pagamento degli oneri condominiali e TARI, oltre alla rifusione delle spese di lite.
La difesa di parte attrice esponeva che i convenuti, dopo un iniziale adempimento, avevano interrotto i pagamenti, accumulando una morosità pari a € 33.966,32 (oltre oneri condominiali e TARI), nonostante diffide, solleciti e tentativi di mediazione. Evidenziava inoltre che i resistenti avevano versato complessivamente € 53.500,00, a fronte di un indennizzo dovuto per il godimento del bene pari ad almeno € 37.100,00, oltre ulteriori spese.
Ciò premesso, la difesa sosteneva che l'inadempimento dei convenuti fosse grave, ai sensi degli artt.
1453, 1455 e 1526 c.c., poiché eccedente l'ottava parte del prezzo e tale da compromettere l'equilibrio contrattuale, come confermato anche dalla giurisprudenza di legittimità. Rilevava inoltre che il mancato pagamento degli oneri condominiali e della TARI aggravava ulteriormente la violazione degli obblighi contrattuali, rendendo inevitabile la risoluzione del contratto.
La difesa chiedeva pertanto di dichiarare risolto il contratto, di ordinare la restituzione dell'immobile, di condannare i convenuti al pagamento dell'indennizzo per il godimento del bene, alla compensazione tra quanto versato e quanto dovuto, al risarcimento dei danni, al pagamento degli oneri condominiali e
TARI, nonché alla rifusione delle spese di lite e all'applicazione delle conseguenze previste dall'art. 12-bis D.lgs. 28/2010 per la mancata partecipazione alla mediazione.
§§§§§
Nonostante la ritualità delle notifiche (a mezzo pec nei confronti di e con consegna Controparte_1
'a mani' nei confronti di , i due convenuti ritenevano di non doversi costituire in Controparte_2 giudizio.
Gli stessi si limitavano a comparire personalmente alla prima udienza senza assistenza di difensore.
§§§§§
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In corso di causa non veniva svolta alcuna attività istruttoria;
indi, fissata udienza per precisazione delle conclusioni e discussione, la causa veniva posta in decisione con termine ex art.281 sexies comma 3
c.p.c. per il deposito della sentenza.
§§§§§
Il presente giudizio ha ad oggetto domanda di risoluzione del contratto di compravendita con riservato dominio stipulato inter partes in data 07.04.2016 (cfr. atto pubblico Notar , n.73215 rep. e Per_1
n.18540 racc.).
Il contratto aveva ad oggetto il trasferimento della proprietà dell'appartamento posto a piano terra dell'edificio sito in Catania, in Via Calatafimi n. 6, confinante: ad est con la Via Calatafimi, a sud con passo carraio, a nord e ad ovest con proprietà o suoi aventi causa;
riportato al Catasto Parte_2
Fabbricati del Comune di Catania al foglio 69, particella 19259, subalterno 3, zona censuaria 1, categoria A/4, classe 8, vani 4, rendita € 258,23.
Secondo quanto allegato da parte attrice parte convenuta, che aveva avuto la disponibilità dell'immobile sin da aprile 2016, aveva corrisposto le rate di prezzo per un importo complessivo pari ad euro 53.500,00, maturando coì una morosità pari ad euro 33.966,32; inoltre, parte convenuta non aveva corrisposto le spese condominiali, documentate fino a dicembre 2024 in euro 1.868,00 (cfr. documentazione proveniente dall'amministratore del condominio, all. 5 e 6 alla citazione), né quanto dovuto per TARI (tuttavia non risulta prodotta documentazione al riguardo utile per la quantificazione).
§§§§§
Quale circostanza negativa, il mancato pagamento di rate di prezzo per euro 33.966,32 deve considerarsi provato.
Il contratto prevedeva la estinzione della obbligazione mediante pagamento di 120 rate mensili da euro
783,33 cadauna da maggio 2016 in avanti.
Pertanto, avuto riguardo al prezzo complessivo dell'immobile, il mancato pagamento di più rate pari complessive a quota superiore a un ottavo giustificano la chiesta risoluzione del contratto, giusta anche la esplicita previsione contrattuale secondo cui pagina 3 di 7 TRIBUNALE DI CATANIA – Quinta Sezione Civile
«art. 4) Le parti convengono, ai sensi dell'art. 1456 del codice civile, la risoluzione di diritto del presente contratto, e la decadenza dal beneficio del termine, in caso di mancato pagamento di più rate consecutive che superino l'ottava parte del prezzo. In tal caso, la risoluzione si verificherà di diritto a seguito della comunicazione, a mezzo lettera raccomandata con avviso di ricevimento, da parte del venditore agli acquirenti dell'intenzione di valersi della presente clausola risolutiva. A seguito della risoluzione, la parte acquirente dovrà restituire l'immobile.
La parte venditrice potrà, ove fossero state già pagate delle rate di prezzo, trattenere, a titolo di equo compenso per l'uso dell'immobile, una somma pari a 350,00 (trecentocinquanta/00) per ogni mese a decorrere dalla data odierna. L'eventuale eccedenza dovrà essere restituita alla parte acquirente.»
Il contratto prevedeva anche, in ipotesi di risoluzione, l'ammontare dell'equo indennizzo, fissato in euro 350,00; la somma in questione risulta perfettamente congrua avuto riguardo alla tipologia dell'immobile oggetto del contratto (appartamento di quattro vanio catastali).
Pertanto, tenuto conto che la occupazione si protrae da aprile 2016 fino alla attualità (nove anni e nove mesi e, quindi, 117 mensilità), l'indennizzo risulta pari, a dicembre 2025, ad euro 40.950,00.
Sono altresì dovute le somme per spese condominiali, documentate fino a dicembre 2024 in euro
1.868,00.
§§§§§
Parte attrice ha chiesto condanna al risarcimento dei danni.
Tuttavia, alla allegazione circa la mancata corretta e completa esecuzione del contratto non è seguita allegazione e, meno che mai, prova di danni subìti da parte attrice con la conseguenza che la relativa domanda non può trovare accoglimento.
§§§§§
A seguito della risoluzione, parte venditrice è tenuta alla restituzione delle rate riscosse, salvo trattenere indennizzo per occupazione e spese.
Posto che parte convenuta ha versato complessivamente la somma di euro 53.500,00 e che deve corrispondere, a titolo di equo indennizzo, la somma di euro 42.818,00 – euro 40.950 per occupazione pagina 4 di 7 TRIBUNALE DI CATANIA – Quinta Sezione Civile
fino a dicembre 2025 ed euro 1.868 per oneri condominiali fino a dicembre 2024), parte attrice è legittimata a trattenere la detta somma.
Della somma di euro 10.682,00 (differenza fra rate versate e somme dovute dai convenuti), parte attrice sarà tenuta a restituire quanto residuerà detraendo ulteriormente spese legali (ivi compreso quanto si dirà ex art.12 bis d.lgs 28/2010), somme per eventuale persistente occupazione e somme per oneri condominiali non conteggiati.
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Stante la rappresentata persistente occupazione, va ordinato rilascio dell'immobile libero da persone e cose in favore di parte attrice;
va altresì disposta condanna al pagamento di indennizzo per la occupazione fino all'effettivo rilascio, che può determinarsi, in euro 525,00 mensili e ciò considerato che nel 2016 la indennità era stata fissata in euro 350,00 e che il decorso di quasi un decennio giustifica l'aumento nella misura del 50% in via equitativa nei termini specificati, il tutto oltre oneri condominiali ed accessori.
§§§§§
Come documentato da parte attrice, i due convenuti, senza giustificato motivo, non hanno inteso partecipare alla mediazione.
Ai sensi dell'art.12 bis d.lgs.28/2010, i convenuti vanno, pertanto, condannati, in solido, al versamento all'entrata del bilancio dello Stato di una somma di importo corrispondente al doppio del contributo unificato dovuto per il giudizio (comma 2) nonché al pagamento di una somma in favore di parte attrice che può determinarsi equitativamente nella metà delle spese processuali liquidate come da dispositivo
(comma 3).
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Le spese seguono la soccombenza e vengono liquidate come da dispositivo, per fasi studio, introduttiva e decisionale, secondo i valori minimi avuto riguardo alla semplicità delle questioni, tenendo conto del valore della controversia come indicato in domanda;
è disposto altresì il rimborso delle spese di mediazione, documentate in euro 211,32.

P.Q.M.


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il Tribunale di Catania, Quinta Sezione Civile, in composizione monocratica, definitivamente decidendo nella causa iscritta al n.1078/2025 R.G., così statuisce:
- DICHIARA la risoluzione del contratto di compravendita con riservato dominio stipulato inter partes in data in data 07.04.2016 (atto Notar , n.73215 rep. e Per_1
n.18540 racc.); per l'effetto, dispone l'immediato rilascio in favore di
[...] dell'immobile, libero da persone e cose, sito in Catania, Via Parte_1
Calatafimi n. 6 (in Catasto Fabbricati del Comune di Catania al foglio 69, particella
19259, subalterno 3);
- CONDANNA i convenuti e in solido, al Controparte_1 Controparte_2
pagamento di euro 525,00 mensili oltre oneri condominiali ed accessori per ogni mese o porzione di mese di persistente occupazione da gennaio 2026 in avanti;

- DISPONE che, fissato l'equo indennizzo nei termini specificati in parte motiva e tento conto degli oneri condominiali documentati, parte attrice è legittimata a trattenere, sulla somma ricevuta di euro 53.500,00, la somma di euro 42.818,00 nonché quanto dovuto dai convenuti per spese legali e indennità ex art.12 bis
d.lgs.28/2010, indennizzo per eventuale persistente occupazione nei termini specificati in parte motiva ed oneri condominiali ulteriori come attestati da amministratore condominio;
la parte eventualmente restante dopo il rilascio sarà restituita, in solido, ai due convenuti;

- RIGETTA ogni altra domanda;

- CONDANNA e in solido, al pagamento Controparte_1 Controparte_2
delle spese processuali in favore di che liquida in Parte_1
complessivi euro 4.973,32 (di cui euro 545,00 per spese vive ed euro 211,32 per spese di mediazione) oltre IVA, CP e rimborso forfetario spese generali;

- CONDANNA ex art.12 bis comma 2 d.lgs 28/2010 e Controparte_1
in solido, al versamento all'entrata del bilancio dello Stato di Controparte_2
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euro 1.036,00 (somma di importo corrispondente al doppio del contributo unificato dovuto per il giudizio);
- CONDANNA ex art.12 bis comma 3 d.lgs 28/2010 e Controparte_1
in solido, al pagamento in favore di Controparte_2 Parte_1
della ulteriore somma di euro 2.108,50.
[...]
Catania, 27 dicembre 2025.
IL GIUDICE
OV AR

DEPOSITATO TELEMATICAMENTE EX ART. 15 D.M. 44/2011
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