REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Nola, prima sezione civile, in persona del Giudice Unico
Dott.ssa Lucia Paura, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta a ruolo con il n. 2864/2018 di R.G. avente ad oggetto: contratto di compravendita immobiliare.
TRA
(C.F. e Parte_1 C.F._1
(C.F. ), rappresentati Parte_2 C.F._2
e difesi dall'avv. Francesco Napolitano, in virtù di procura in calce all'atto di citazione, domiciliato come in atti;

ATTORE
CONTRO
(C.F. ), Controparte_1 C.F._3
rappresentato e difeso dagli avv.ti Ettore EP e FO EP, in virtù di procura in calce alla comparsa di costituzione, domiciliato come in atti;
CONVENUTO

NONCHE'
(C.F. ), Controparte_2 C.F._4
rappresentato e difeso dall'avv. Gabriele Molisso, in virtù di procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta, domiciliato come in atti;

CHIAMATO IN CAUSA

CONCLUSIONI: come da verbale di udienza del 17.06.2025, in cui la causa è stata trattenuta in decisione con la concessione dei termini ordinari ex art. 190 c.p.c.

MOTIVI IN FATTO ED IN DIRITTO
Con atto di citazione, i sig.ri e Parte_1 Parte_2
convenivano in giudizio, dinanzi al Tribunale di Nola, il sig. CP_1
per sentire dichiarare risolto il contratto di compravendita
[...]
dell'immobile sito in Volla alla via G. Carducci, n.7, per inadempimento del venditore, ai sensi dell'art.

1.453 c.c., ovvero per vendita di aliud pro alio, con conseguente condanna del venditore alla restituzione del prezzo,
pari a € 100.206,14 a favore degli acquirenti, oltre le spese notarili per € 10.000,00 e la somma di € 25.932,37, quali interessi del prestito finanziario contratto dagli acquirenti per estinguere il mutuo gravante sull'immobile a nome del venditore, nonché in subordine per la condanna del venditore a una congrua riduzione del prezzo di acquisto del bene, con vittoria di spese e competenze di giudizio.
Gli attori deducevano di aver acquistato il menzionato immobile per uso commerciale, cat. C/1 ma allorquando l'immobile era stato locato al sig.
per “uso parrucchiere”, questi non aveva ottenuto le dovute Parte_3
autorizzazioni dal Comune di Volla, per l'esercizio dell'attività
commerciale, in quanto l'immobile risultava non già di cat. C/1 bensì di cat. C/6 (stalle, scuderie, rimesse).
Il sig. , costituitosi in giudizio, chiedeva in via Controparte_1
principale il rigetto della domanda, in quanto infondata in fatto e in diritto e chiamava in giudizio il suo dante causa, il sig. CP_2
affinché quest'ultimo fosse condannato al pagamento di
[...]
quanto richiesto dagli attori.
Il sig. , costituitosi in giudizio, produceva una Controparte_2
certificazione del Comune di Volla, datata 09.12.2017, con cui si attestava che l'immobile aveva valida autorizzazione di agibilità per uso commerciale. Ciò premesso quanto ai fatti di causa, si osserva quanto segue.
La domanda di parte attrice è infondata e va rigettata per i motivi che verranno esposti di seguito.
In applicazione del principio della ragione più liquida, la questione può essere esaminata nel merito, sulla base dei motivi formulati dalle parti.
Gli attori agiscono in giudizio per ottenere la risoluzione del contratto di compravendita immobiliare del locale sopra menzionato, in quanto asseriscono che lo stesso non possa essere adibito allo svolgimento dell'attività commerciale per cui era stato acquistato.
Va premesso che, come stabilito ai sensi dell'art. 2697 c.c., chi intende far valere un diritto in giudizio deve provare i fatti che ne costituiscono il fondamento e, dunque, chi agisce per ottenere la risoluzione di un contratto e il risarcimento del danno, è tenuto a provare la fonte negoziale o legale del suo diritto mentre deve limitarsi ad allegare l'inadempimento della controparte, la quale è gravata dall'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa (cfr., su tutte, Cass. civ., sez. un., 30.10.2001, n. 13533).
Nel caso di specie, il convenuto ha provato che il locale commerciale oggetto di compravendita risulta dotato della licenza necessaria, dunque non può essere considerato inadempiente. Sulla base di quanto risulta dagli atti di causa, invero, il sig. CP_1
, con atto di compravendita per notar del 16.04.2004
[...] Per_1
Rep. N. 10847 Raccolta N. 825 (cfr. doc. 1 – prod. CP_1
acquistava dal sig. il locale commerciale censito al Controparte_2
catasto fabbricati del Comune di Volla al foglio 4, p.lla 234, sub 48, piano
S/1, categoria C/1, classe 3, mq. 66, rendita € 1.261,19.
Nel suddetto atto veniva precisato, all'articolo 2, che il sub 48 derivava dalla fusione delle schede n. 3540 del 20 settembre 1971 e n. 500 del 24 maggio 1972, in quanto il negozio acquistato, originariamente, era composto da due unità immobiliari per le quali il venditore, il sig.
, con domanda del 20.11.1986 prot. 13818 aveva Controparte_2
chiesto l'autorizzazione per lavori di ristrutturazione e fusione e cambio destinazione d'uso da C/6 (box) a C/1 (locale commerciale) e il Comune
di Volla, in data 16.02.1987 aveva rilasciato, con parere favorevole, la concessione n. 12/1987 per quanto richiesto (cfr. doc.

2- concessione e

3-grafici di progetto – prod. Abbruzzese).
Sulla base della ricevuta concessione n. 12/1987, il venditore, il sig.
, con denuncia di variazione n. 12983 dell' Controparte_2
01.10.1990 all' di chiedeva e otteneva la fusione e il cambio CP_4
di destinazione d'uso da C/6 a C/1, con soppressione delle u.i.u. registrate ai n. 500 del 24/05/1972 e 3540 del 20.09.1971, dando origine all'attuale censita al foglio 4, p.lla 234, sub 48, categoria C/1 (cfr. Pt_4
doc.

4 - domanda variazione e grafico e 5- comunicazione UTE di accettata variazione – prod. Abbruzzese).
Successivamente, il sig. chiedeva e otteneva dal Controparte_2
Comune di Volla, in data 10.01.2000, “Autorizzazione di Agibilità” a firma del Capo Settore Urbanistica e, nel grafico allegato, l'altezza del locale risulta riportata in m. 3,10 (cfr. doc. 6 – prod. Abbruzzese).
Sulla base della documentazione depositata, in sostanza, il locale per cui è
causa deve essere considerato a uso commerciale.
Inoltre, sulla base di quanto risulta dagli atti di causa, a seguito dell'acquisto del locale, avvenuto in data 16.04.2004, il sig. CP_1
, previa esecuzione di lavori di manutenzione ordinaria di cui
[...]
alla comunicazione dell'11.01.2005 (cfr. doc. 7 – prod. , in CP_1
data 03.05.2005 prot. 6615 chiedeva al Sindaco del Comune di Volla
nulla osta-parere per autorizzazione sanitaria per attività artigianale (cfr. doc. 8 – prod. e il Comune di Volla, con provvedimento a CP_1
firma del Responsabile del Servizio, rilasciava sia l'autorizzazione ai fini sanitari in data 08.06.2005 (cfr. doc. 9 – prod. e sia CP_1
l'autorizzazione amministrativa in data 09.06.2005 (cfr. doc. 10 – prod. per l'attività di “parrucchiere per donna” per complessivi n.5 CP_1
posti di lavoro e n. 3 di lavaggio.
La conformità del locale per cui è causa all'uso commerciale è inoltre confermata da un verbale redatto a seguito di ispezione effettuata dalla polizia municipale del Comune di Volla, che ha attestato espressamente di non aver rilevato violazioni di alcun genere (cfr. doc. 11 – prod.
Abbruzzese).
Nell'atto di compravendita sottoscritto tra le parti in data 26.09.2014, inoltre, risulta in maniera evidente lo stato dell'immobile (cfr. doc. 12 –
prod. Abbruzzese).
D'altro canto, gli attori hanno depositato in giudizio una perizia di parte ove si evincerebbe che l'altezza dell'immobile sarebbe di mt.

2.80 e non di mt.

3.10 e, per questo motivo, il locale non potrebbe avere destinazione commerciale.
Le conclusioni cui è giunto il perito di parte, tuttavia, risultano difformi rispetto alla restante parte della documentazione allegata e, per questo motivo, da sole non possono essere considerate idonee a fondare il convincimento di questo Giudicante.
Al contrario, la folta documentazione che parte convenuta ha depositato,
a sostegno della idoneità dell'immobile all'uso commerciale, è completa ed esaustiva e dotata di particolare valore probatorio, in quanto proveniente dalle amministrazioni deputate ad accertare la conformità dell'immobile per cui è causa alle prescrizioni di legge.
Né, d'altro canto, gli attori hanno provveduto ad allegare documentazione specifica dalla quale poter evincere il rifiuto opposto dagli impiegati del Comune al rilascio delle dovute autorizzazioni e le motivazioni alla base di tale rifiuto.
Quanto alla chiamata in causa del sig. le Controparte_2
considerazioni circa la fondatezza della stessa restano assorbite nella pronuncia di rigetto, né rilevano ai fini della liquidazione delle spese, in quanto, secondo quanto stabilito dalla Corte di cassazione in maniera pacifica, “In forza, del principio di causazione, il rimborso delle spese processuali sostenute dal terzo chiamato in garanzia dal convenuto deve essere posto a carico
dell'attore qualora la chiamata in causa si sia resa necessaria in relazione alle tesi sostenute dall'attore stesso e queste siano risultate infondate, a nulla rilevando che
l'attore non abbia proposto nei confronti del terzo alcuna domanda;
il rimborso rimane, invece, a carico della parte che ha chiamato o fatto chiamare in causa il terzo
qualora l'iniziativa del chiamante, rivelatasi manifestamente infondata o palesemente arbitraria, concreti un esercizio abusivo del diritto di difesa” (Cassazione civile,
Sez. VI – 3, Ordinanza del 27.09.2021, n. 26082). Ebbene, la chiamata in causa del sig. , al di là di CP_2
considerazioni circa l'eventuale prescrizione dell'azione a suo carico, non può considerarsi “manifestamente infondata”, poiché lo stesso risulta il dante causa del convenuto, ha materialmente posto in essere le variazioni relative all'immobile per cui è causa e, quindi, al di là di valutazioni circa il decorso eventuale della prescrizione, da valutare in sede giudiziale, ben avrebbe potuto rispondere in relazione a eventuali pretese avanzate dagli attori.
Inoltre, il terzo chiamato ha apportato al giudizio materiale probatorio ulteriore, idoneo a fondare il convincimento di questo Giudicante.
Per tutti questi motivi, la chiamata in causa del terzo non può essere considerata “manifestamente infondata” e, sulla base dell'insegnamento fornito dalla Suprema Corte, le spese processuali devono essere poste a carico degli attori, i quali hanno reso necessaria la chiamata in causa del terzo sostenendo una tesi rivelatasi infondata.
Infine, va rigettata, in quanto infondata, la domanda di condanna al risarcimento del danno per lite temeraria formulata dal chiamato in causa.
Sul punto, la Cassazione ha stabilito che: “la responsabilità aggravata ai sensi
dell'art. 96, comma 3, c.p.c., a differenza di quella di cui ai primi due commi della medesima norma, non richiede la domanda di parte né la prova del danno, ma esige,
sul piano soggettivo, la mala fede o la colpa grave della parte soccombente, sussistente nell'ipotesi di violazione del grado minimo di diligenza che consente di avvertire
facilmente l'infondatezza o l'inammissibilità della propria domanda” (Cass. civ., sez. I, ordinanza 20.02.2023, n.5191).
Ha inoltre stabilito la Cassazione che: “sia la mala fede che la colpa grave devono coinvolgere l'esercizio dell'azione processuale nel suo complesso, cosicché può
considerarsi meritevole di sanzione l'abuso dello strumento processuale in sé, anche a prescindere dal danno procurato alla controparte e da una sua richiesta, come nel caso
di pretestuosità dell'azione per contrarietà al diritto vivente ed alla giurisprudenza consolidata ovvero per la manifesta inconsistenza giuridica o la palese e strumentale
infondatezza dei motivi di impugnazione” (Cass. civ., sez. I, ordinanza
20.02.2023, n.5191).
Nel caso di specie, il contegno assunto dalle parti non può essere considerato meramente pretestuoso, in quanto deriva dalla semplice prospettazione di tesi giuridiche riconosciute errate.
Conclusivamente, la domanda formulata dagli attori va rigettata, in quanto infondata.
Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo in base al D.M. 55/2014 e ss. mod., tenuto conto del valore della controversia e dell'attività concretamente espletata.

P.Q.M.


Il Tribunale di Nola, prima sezione civile, in persona del Giudice Unico
Dott.ssa Lucia Paura, definitivamente pronunciando nel giudizio civile iscritto a ruolo con il n. di R.G. 2864/2018, così provvede:
- rigetta la domanda proposta dagli attori e, per l'effetto condanna i sig.ri e al pagamento delle spese processuali Parte_1 Parte_2
del presente giudizio a favore del convenuto, il sig. CP_1
, che liquida come da motivazione in euro 4300,00 per
[...]
compensi professionali oltre I.V.A., C.P.A. come per legge, se dovute, e spese generali nella misura del 15%, con attribuzione agli avv.ti Ettore
EP e FO EP, dichiaratisi antistatari;

- condanna gli attori al pagamento delle spese processuali del presente giudizio a favore del convenuto, il sig. , che liquida Controparte_2
come da motivazione in euro 4300,00 per compensi professionali oltre
I.V.A., C.P.A. come per legge, se dovute, e spese generali nella misura del 15%, con attribuzione all'avv. Gabriele Molisso, dichiaratosi antistatario. Così deciso in Nola, lì 20.10.2025
Il Giudice Unico
Dott.ssa Lucia Paura