REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA
V SEZIONE CIVILE
In persona del giudice monocratico LE GE
, ha emesso la seguente
SENTENZA nelle cause civili iscritte ai n. 33103/2022 di Ruolo generale affari contenziosi
TRA con sede legale in Roma, Via Peralba n. 1b, c.f. p.iva , in persona del suo Parte_1 P.IVA_1 legale rappresentante Sig. nato a [...], il [...] codice Parte_2 fiscale , rappresentato e difeso dall'Avv. Lorenzo Matera C.F._1
E (P.I. ), con sede legale in Roma in Via delle Controparte_1 P.IVA_2
Ciliegie n. 104/106 in persona dell'Amministratore e legale rappresentante p.t. sig.ra CP_2
, rappresentata e difesa dall'Avv. Marzia Pasanisi
[...]
Oggetto: annullamento delibera assembleare
FATTO E DIRITTO
1.Con ricorso qualificato ex art. 702 bis e seg. la ha convenuto in giudizio il Parte_1 [...] sito in Roma in Via delle Ciliegie n. 104/106 esponendo che in data 24/01/2022 Controparte_1 veniva tenuta l'assemblea straordinaria del condominio in seconda convocazione che deliberava, con la maggioranza di 843,77 millesimi, con unica assente la società , al punto 2) “varie e eventuali”, Pt_1 che al fine di risolvere il problema della mancanza di riservatezza e privacy, in relazione al traffico pedonale e veicolare lungo via delle Ciliegie, l'assemblea decideva di risolvere il problema tramite l'installazione di una copertura da applicare sulla recinzione perimetrale rientrante tra le parti comuni del . CP_1
La ricorrente faceva notare che l'unico muro perimetrale esistente era sito nella proprietà esclusiva della società e non sulle parti comuni come affermato in assemblea Pt_1
Il motivo del contendere, continuava la ricorrente, nasceva da una serie di contenziosi instaurati tra le parti e riguardanti l'area di proprietà della identificata al catasto fabbricati del Comune di Roma Pt_1 al foglio 945, particella 1165, sub 506 “Area urbana” prospicente i sette villini costituenti il Condominio costruiti dalla società ricorrente e successivamente venduti ai singoli condomini. L'area di proprietà esclusiva della era stata concessa in comodato al nel Pt_1 Controparte_1 mese di luglio 2020 per la durata di un anno (30/06/2021) ma al termine l'area non era stata restituita di modo che era in corso già il contenzioso ex art. 447 bis RG. 66135/2021. pagina 1 di 4 Tanto premesso in fatto la ritiene che l'area c.d. urbana (foglio 945, particella 1165, sub 506), è Pt_1 di proprietà della . Invero, l'intero complesso risulta costruito proprio dalla società ricorrente e fa Pt_1 parte di un' area più ampia su cui insiste un centro commerciale ed altri lotti sempre di proprietà Pt_1
Proprio sulla particella 1165 del foglio 945 la ricorrente ha realizzato, un complesso a destinazione residenziale con accesso da Via delle Ciliegie civici numeri 104 (carrabile) e 106 (pedonale), denominato " , suddiviso in tre corpi bifamiliari ed un corpo monofamiliare, Controparte_1 composto da sette villini a schiera, collegati fra loro con annessi boxes auto al piano interrato ed aree di pertinenza, due aree a parcheggio scoperto ciascuna suddivisa in dodici posti auto, per un totale di ventiquattro posti auto scoperti . Il tutto è stato successivamente compravenduto ai singoli condomini e nelle compravendite, la parte venditrice si è riservato la proprietà esclusiva e la libera disponibilità di tutto quanto non costituisce espressamente oggetto della vendita come ad esempio l'edificazione sulle aree libere residue, anche in aderenza ai distacchi. Da qui, ne deriva l'illegittimità della delibera assembleare con cui in data 24/01/2022 si è deciso di coprire un muro perimetrale sito nella proprietà individuale della Pt_1
Con secondo motivo di impugnativa la società sostiene che, comunque, la decisione adottata dall'assemblea ricade sotto il punto 2) dell'ordine del giorno “varie e eventuali” ed è noto che ogni condomino debba essere adeguatamente informato circa i punti posti all'ordine del giorno ciò al fine di permettere ai proprietari una partecipazione consapevole alla discussione per cui l'ordine del giorno della deliberazione andava specificatamente indicato .
2.Si è costituito il rilevando Controparte_3 preliminarmente la tardività dell'impugnativa ai sensi dell'art. 1137 c.c. In data 24.1.2022 veniva svolta l'assemblea del Condominio, e in data 23.2.2022 veniva instaurato il procedimento di mediazione. L'organismo ha depositato il verbale, conclusosi negativamente, in data 8.4.2022. e il termine ultimo per il deposito del ricorso presso il Tribunale competente era il giorno 8.5.2022 (domenica) e quindi il 9.5.2022 (lunedì). Da una verifica al terminale (doc. 10), risulta l'iscrizione a Ruolo avvenuta in data 31/05/2022. Nel merito il Condominio esponeva a sua volta che i sette villini a schiera si affacciano su un' area vincolata, di proprietà , come da atti d'obbligo che la stessa ricorrente aveva stipulato con il Parte_1
Comune di Roma. Il è disciplinato da un regolamento di condominio con i seguenti Controparte_1 allegati (cfr pag. 5 in calce dell'atto del Notaio): 1) l'elaborato planimetrico;
2) le planimetrie delle singole unità immobiliari;
3) la relazione esplicativa dell'elaborato millesimale con le relative tabelle A e B;
4) elaborato grafico delle grate di sicurezza a protezione delle finestre e porte finestre. Nella relazione esplicativa del regolamento Condominiale allegato agli atti del Notaio, alla pagina 57 vengono descritte in maniera molto chiara: 1) le parti esclusive delle unità immobiliari, unità immobiliari n. 7, parcheggi scoperti n. 24, lotti aree verdi n. 3 2) le parti di proprietà comune: cancelli di ingresso carrabile civico104 e pedonale 106; muro di recinzione perimetrale, cassette arrivo corrente elettrica, strada d'accesso privata, marciapiede a ridosso strada d'accesso privata. In data 24 gennaio 2022 veniva convocata l'assemblea del e venivano trattati alcuni punti CP_1 riferiti agli innumerevoli contenziosi che la ha introdotto nei confronti del Oltre a Pt_1 CP_1 tali questioni, venivano anche affrontati temi già peraltro trattati in precedenti assemblee, tra i quali la problematica afferente la mancanza di privacy tra la strada di Via delle Ciliegie e i villini di proprietà pagina 2 di 4 esclusiva. Ed infatti la pur essendosi obbligata con il Comune di Roma (cfr. gli atti d'obbligo di Pt_1 cui sopra) non ha mai piantumato alcun albero nell'area di sua esclusiva pertinenza . In detta assemblea il ha deciso di provvedere ad istallare una copertura da applicare sulla CP_1 recinzione perimetrale, rientrante tra le proprietà comuni del poiché ai sensi del riferito CP_1
Regolamento il muro di recinzione perimetrale rientra pacificamente nelle parti comuni di esso e l' assemblea poteva validamente decidere l'istallazione di una copertura su tale parte comune. Per “muro perimetrale del ” deve ritenersi la linea di contorno che racchiude tutta l'area condominiale CP_1 ove sorge il e fa da perimetro all'intero conplesso. Nell'atto di compravendita di uno dei CP_1 villini (sig.ra – doc. 8), nell'individuazione del complesso residenziale vengono Controparte_2 in maniera molto puntuale indicati i quattro confini del Residence, tra cui Via delle Ciliegie nn. 104 e 106 (cfr pag.4 dell'atto), Quanto al secondo motivo di impugnazione il sostiene che la voce “varie ed eventuali” CP_1 riportata nelle convocazioni di assemblee di condominio, permette di trattare questioni di secondaria importanza, tali da non richiedere una specifica menzione nominativa ed un delibera vera e propria. L'argomento posto all'attenzione della assemblea nella specie era già stato fatto oggetto di attenzione e, in ogni assemblea ,veniva rimandato per attendere gli sviluppi della richiesta della domanda di allaccio alla utenza idrica per uso irriguo, per poter permettere la piantumazione del verde sul CP_4 muro di recinzione perimetrale condominiale. In detta sede la non aveva sollevato alcun rilievo. Pt_1
Secondo il pertanto è stato del tutto legittimo aver trattato e deliberato quanto in oggetto. CP_1
3. Respinta l'istanza di sospensione dell'efficacia esecutiva della delibera impugnata, mutato il rito e concessi i termini di cui all'art. 183 VI comma c.p.c. e ritenuta inammissibile la prova testimoniale articolata , la causa è stata assunta in decisione.
4. Va rilevato preliminarmente che deve intendersi rinunciata l'eccezione di decadenza sollevata dal convenuto avendo lo stesso rappresentato in comparsa conclusionale che da CP_1 un controllo effettuato di concerto con il collega di controparte si è appurato che la busta è stata aperta dalla cancelleria in data 31/05/2022, ma il deposito è avvenuto tempestivamente entro il 9/5/2022.
5. Appare al contrario fondato ed assorbente il motivo di annullabilità della deliberazione oggetto di causa costituito dall'adozione della deliberazione di cui al punto 2 dell'ordine del giorno sulla copertura della recinzione sussunta nella voce “ varie ed eventuali “ Può dirsi principio pacifico che alla voce “ varie ed eventuali “ indicata nell'ordine del giorno non possano corrispondere atti negoziali né tramite la sua previsione può discutersi di un preciso argomento essendo destinata solo a comunicazioni dell'amministratore o di alcuno dei condomini a scopo informativo . La giurisprudenza di legittimità ha ad esempio escluso che la dizione “ varie” potesse legittimare la delibera di rifacimento della facciata ( cfr. Cass. 4316/1986) trattandosi di argomento di straordinaria amministrazione ed in generale è da escludersi che l'indicazione “ varie ed eventuali “ possa legittimare la decisione su innovazioni riguardanti le parti comuni dell'edificio . L'ordine del giorno ha infatti una duplice funzione : da una parte di portare a conoscenza dei condomini le materie oggetto di delibera in modo che l'assemblea possa affrontarle con la dovuta preparazione e, dall'altro, di evitare che. a danno degli assenti ignari, si assumano decisioni su argomenti non indicati all'ordine del giorno. Ne discende , quindi, che la voce varie ed eventuali può consentire soltanto la discussione di argomenti di ordinaria amministrazione o suggerire appropriati ordini del giorno in vista di una prossima riunione pagina 3 di 4 , non potendo la formula precludere ad alcuna delibera che tuttalpiù potrà essere rinviata ad altra seduta . Tanto premesso in generale, non vi è dubbio che il contenuto della deliberazione impugnata secondo il verbale prodotto, assente la , abbia un contenuto deliberativo ed innovativo “ l'assemblea Pt_1 decide di provvedere in altro modo tramite l'installazione di una copertura della recinzione rientrante nella proprietà comune ” rinviando a successiva assemblea soltanto la scelta tra più preventivi e considerando come circostanza già acclarata la condominialità della recinzione stessa . Ne discende la sicura compromissione dei diritti della società condomina assente che, con l'avviso di convocazione contenente soltanto al punto 2 la voce “varie ed eventuali “ non ha potuto né informarsi né interloquire sul deliberato di cui è stata, invece, immediata destinataria. Né infine tale deliberato può dirsi quale una sorta di prosecuzione del punto 1) all'ordine del giorno avente ad oggetto contenzioso del tutto diverso generato dal contratto di comodato intercorso tra la parti né, ancora, avendo alcun rilievo che la decisione sia sorta dalla mancata risposta di per l' allaccio dell'utenza CP_4 idrica Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate in dispositivo ai sensi del d.m. 55/14 e successivi aggiornamenti

p.q.m.


il Tribunale , definitivamente pronunciando, così provvede:
- annulla la deliberazione assembleare impugnata del in 24/01/2022 per la motivazione di cui in premessa;

- condanna il convenuto a rifondere alla società attrice le spese del presente giudizio che CP_1 liquida in euro 4.500,00 oltre Iva, cap e rimborso forfettario spese generali Così deciso in Roma il 3 luglio 2025 Il Giudice
LE GE
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