REPUBBLICA ITALIANA In nome del popolo italiano TRIBUNALE DI ORISTANO SEZIONE CIVILE in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott. FA GI a seguito del deposito di note scritte ex art. 127 ter cpc ha pronunciato la seguente

SENTENZA Ex art. 281 sexies u.c. cpc

nella causa civile iscritta al n. 129 2024 R.G., tra:

nato a [...] il [...] C.F. , nata ad [...] Parte_1 C.F._1 Parte_2 l'1.2.1957, C.F. coniugi, ambedue residenti in [...] Giacomo al n. 55, elett.te domiciliati in Cagliari nella via Dante n. 18 presso lo studio dell'avv. Antonello Podda, , che li rappresenta e difende in virtù di procura in atti CodiceFiscale_3
- parte attrice

(C.F. ), titolare della omonima agenzia immobiliare Parte_3 C.F._4 Pt_3
, nato ad [...], il [...] e residente in [...],
[...] elettivamente domiciliato in IS frazione Donigala Fenughedu via IS n.121, presso lo studio dell'Avv. Anna Maria Muroni, che lo rappresenta e difende in virtù di procura in atti
- Parte convenuta

***** Oggetto: mediazione - Vendita di cose immobili – appello avverso la sentenza n.4/2024 pronunciata in data 16.01.2024 dal Giudice di Pace di IS
***** CONCLUSIONI DELLE PARTI
e Parte_1 Parte_2
“piaccia al Tribunale Ill.mo, in riforma dell'impugnata sentenza del Giudice di Pace di IS, n. 4 del 16.01.2024: A) accertare che nel decorso mese di novembre 2018 gli attori venivano contattati dall'agente immobiliare che proponeva di trattare la vendita dell'unità immobiliare di loro Parte_3 pertinenza nella via Piemonte 1 in IS;
B) accertare che in data 30.11.2018, l'agente immobiliare inviava telematicamente la Parte_3 proposta di acquisto dell'unità immobiliare che precede, già precompilata e sottoscritta da tale
, oltrecché dal medesimo agente immobiliare, laddove il Persona_1 Persona_1 proponeva irrevocabilmente di acquistare l'immobile di cui al capo A che precede per il prezzo di euro 70 mila da corrispondersi, quanto a euro 5 mila alla firma della suddetta proposta e a mani dell'agente immobiliare , con assegno bancario n. 0191396101-00, tratto sul banco di Parte_3 Sardegna, datato 30.11.2018 e a firma di tale , quanto a euro 5 mila entro il Persona_2 15.1.2019 e quanto al saldo, pari a euro 60 mila, alla stipula del rogito, entro il 30.4.2019; C) accertare che nella proposta irrevocabile meglio descritta al capo che precede, si attesta che l'agente immobiliare è autorizzato a consegnare tale somma al venditore – l'assegno pari a euro 5
1 mila n. 0191396101-00 - nel momento in cui il proponente avrà comunicazione dell'accettazione del promesso venditore medesimo e cioè alla conclusione del contratto preliminare di vendita;
D) accertare, infine, che nella proposta irrevocabile meglio descritta al capo B che precede, si è convenuto un termine di efficacia della proposta in questione, con scadenza 15.12.2018 e che in data 04.12.2018, e formalizzavano e sottoscrivevano la dichiarazione di Parte_2 Parte_1 accettazione della suddetta proposta contrattuale;
E) stante il contratto di mediazione immobiliare concluso dagli attori con l'agente immobiliare
, condannare quest'ultimo a risarcire ogni danno patrimoniale, pari a euro 5 mila alla Parte_3 maggiore somma che verrà accertata in corso di causa, oltre ad interessi sul capitale e rivalutazione monetaria, maturati e che matureranno nelle more del giudizio, fin dall'introduzione nanti al Tribunale civile di IS e fino a sentenza irrevocabile, conseguente all'inadempienza del contratto di mediazione, per non aver il convenuto provveduto, fin dal momento dell'accettazione da parte degli attori della proposta contrattuale di acquisto, formulata dal e Persona_1 precisamente in data 04.12.2018, alla consegna dell'assegno tratto sul Banco di Sardegna n. 0191396101-00, datato 30.11.2018 e sottoscritto e oramai costituente caparra Persona_2 confirmatoria. Con vittoria di spese e competenze dell'intero giudizio, compresa anche la fase nanti al Giudice di Pace.”

Parte_3 Alla luce di quanto su esposto si chiede che l'Ill.mo Tribunale adito voglia, ogni diversa istanza, eccezione, deduzione disattesa, confermare la sentenza appellata. Con vittoria delle spese e compensi del presente giudizio.

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FATTO
Con atto di citazione notificato il 5 febbraio 2024, i sigg. e proponevano Parte_1 Parte_2 appello avverso la sentenza n. 4/2024 del Giudice di Pace di IS, che aveva rigettato la domanda di risarcimento di € 5.000 avanzata nei confronti dell'agente immobiliare . Parte_3
Essi sostenevano che la somma, versata dal proponente acquirente a mezzo di Persona_1 assegno bancario in occasione della proposta irrevocabile di acquisto del 30 novembre 2018, dovesse qualificarsi come caparra confirmatoria ai sensi dell'art. 1385 c.c. e che l'agente fosse inadempiente per averla restituita al proponente senza il loro consenso.
L'appellato si costituiva eccependo l'inammissibilità dell'appello per difetto di specificità e, nel merito, la correttezza della decisione impugnata, sostenendo che la somma aveva natura di deposito cauzionale in attesa dell'erogazione del mutuo.
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MOTIVI DELLA DECISIONE
L'appello non può essere accolto per i motivi di seguito specificati.


1. Sulla specificità dei motivi di appello
L'atto di gravame riproduce, in forma assertiva, le medesime doglianze già svolte in primo grado, senza individuare puntualmente le parti della sentenza impugnata né i concreti errori di diritto o di fatto.
2 Ne deriva l'inammissibilità del gravame per difetto di specificità, ai sensi dell'art. 342 c.p.c., come chiarito da Cass., Sez. Un., 16 novembre 2017, n. 27199.
Ad ogni modo, anche a voler superare il rilievo formale, l'appello è infondato nel merito.


2. Sulla natura della somma di € 5.000
La proposta irrevocabile di acquisto del 30 novembre 2018, sottoscritta dal sig. e accettata dai Per_1 venditori il 4 dicembre 2018, prevedeva che il prezzo di € 70.000 fosse corrisposto:
• € 5.000 alla firma, “a mani dell'agente immobiliare con assegno bancario n. Parte_3
0191396101-00”;
• € 5.000 entro il 15 gennaio 2019;
• € 60.000 alla stipula del rogito entro il 30 aprile 2019. Il contratto stabiliva inoltre che “l'agente immobiliare è autorizzato a consegnare tali somme al venditore nel momento in cui il proponente avrà comunicazione dell'accettazione del venditore medesimo, e cioè alla conclusione del contratto”.
Tale clausola, unita al fatto che l'assegno non fu mai consegnato né incassato dai venditori, ma rimase in deposito presso il mediatore, esclude che la somma avesse natura di caparra confirmatoria.
La giurisprudenza di legittimità insegna che, nel silenzio del contratto, la qualificazione della somma dipende dalla funzione economico-giuridica effettiva e dalla volontà delle parti, non potendo presumersi la volontà di costituire una caparra in assenza di chiara pattuizione (Cass., Sez. II, ord. 4 aprile 2024, n. 8989 in motivazione: “In ordine alla differenza tra caparra confirmatoria e cauzione, è già stato posto il principio che la consegna di una somma di denaro effettuata dall'uno all'altro dei contraenti al momento della conclusione di un negozio ha natura di caparra confirmatoria quando risulti che le parti hanno inteso perseguire gli scopi di cui all'art. 1385 cod. civ., ovvero attribuirle la funzione di liquidazione convenzionale del danno da inadempimento -secondo il meccanismo della ritenzione della caparra o della esazione del doppio di essa- qualora la parte non inadempiente abbia esercitato il diritto di recesso;
invece la consegna di denaro ha natura di deposito cauzionale qualora essa sia stata conferita a garanzia di un eventuale obbligo di risarcimento del danno a carico del cauzionante;
la funzione del deposito cauzionale è quella propria della garanzia, consentendo al creditore di soddisfarsi sulla somma ove il cauzionante abbia cagionato un danno e per l'ammontare del danno”).
Nel caso specifico la somma di € 5000,00 è stata consegnata al solo scopo di garantire la serietà dell'offerta nel tempo occorrente a verificare il verificarsi della condizione contrattuale (ottenimento del mutuo da parte del promissario acquirente), mentre in nessun momento dell'atto essa è indicata quale “liquidazione convenzionale del danno” per il caso di un eventuale inadempimento.
La caparra ha inoltre natura reale e produce effetti solo con l'effettiva consegna della somma al creditore (Cass., Sez. II, 24 aprile 2013, n. 10056: “In tema di caparra confirmatoria, le parti, nell'ambito della loro autonomia contrattuale, possono differirne la dazione, in tutto od in parte, ad un momento successivo alla conclusione del contratto principale, ma, in tal caso, non si producono gli effetti che l'art. 1385, comma secondo, cod. civ. ricollega alla consegna, in conformità alla natura reale del patto rafforzativo del vincolo”); se il pagamento avviene mediante assegno bancario, l'effetto si perfeziona solo con l'incasso del titolo e non con la mera consegna (Cass., Sez. II, 9 agosto 2011, n. 17127: “La caparra confirmatoria ben può essere costituita mediante la consegna di un assegno bancario, perfezionandosi l'effetto proprio di essa al momento della riscossione della somma recata dall'assegno e, dunque, salvo buon fine, essendo, però, onere del prenditore del titolo, dopo
3 averne accettato la consegna, di porlo all'incasso. Ne consegue che il comportamento dello stesso prenditore, che ometta di incassare l'assegno e lo trattenga comunque presso di sé, è contrario a correttezza e buona fede e tale da determinare l'insorgenza a suo carico degli obblighi propri della caparra, per cui il prenditore, ove risulti inadempiente all'obbligazione cui la caparra si riferisce, sarà tenuto al pagamento di una somma pari al doppio di quella indicata nell'assegno”).
Alla luce di tali principi, la somma in oggetto deve qualificarsi come deposito cauzionale condizionato all'erogazione del mutuo, e la decisione del primo giudice risulta corretta.


3. Sulla condotta del mediatore
È pacifico che gli appellanti fossero presenti negli uffici del al momento dell'accettazione della Pt_3 proposta e sapessero che l'assegno rimaneva presso il mediatore (cfr. atto di appello pag. 2: “4) è importante rilevare che la dichiarazione di accettazione della proposta di acquisto, veniva sottoscritta dagli attori appunto in data 4.12.2018, nell'ufficio del mediatore , in Parte_3
IS e a tale incombente erano presenti sia il che l'agente immobiliare Persona_1 Pt_3
, la madre di quest'ultimo e il geom. , peraltro indicato dal agli
[...] CP_1 Parte_3 attori, al fine di verificare la documentazione tecnica necessaria per la stipula del rogito. E' altresì di rilievo sottolineare che, nel frangente, il tenne dunque a sua disposizione il suddetto Parte_3 assegno bancario, pari a euro 5 mila, datato 30.11.2018 e meglio descritto al capo 1 del presente atto, asserendo che nel termine convenuto per l'accettazione della proposta di acquisto e cioè il 15.12.2018, si sarebbe provveduto, a suo dire, alla stipula e alla sottoscrizione di un asserito nuovo contratto preliminare di vendita e l'assegno bancario in questione sarebbe stato sostituito con un nuovo assegno, pari a euro 10 mila che avrebbe tenuto conto cioè di quello consegnato a titolo di caparra, pari come anzidetto a euro 5 mila e del primo rateo convenuto, ai fini della suddetta proposta irrevocabile di vendita, pari a euro 5 mila”).
Non risulta che essi abbiano mai vietato o diffidato l'agente dal restituire la somma, né prima né immediatamente dopo la restituzione avvenuta il 22 marzo 2019, a seguito della dichiarazione del di non poter acquistare per mancata concessione del mutuo. Per_1
Le prime contestazioni risalgono solo alle diffide del maggio-luglio 2019, quindi successive di oltre due mesi.
L'agente immobiliare ha dunque operato in modo diligente e coerente con la funzione del deposito e con la buona fede contrattuale, restituendo la somma al soggetto che l'aveva versata in assenza dell'avveramento della condizione sospensiva.
Deve pertanto escludersi ogni violazione dell'art. 1759 c.c. o profilo di colpa professionale.


4. Conclusioni
L'appello deve essere rigettato, poiché la sentenza impugnata risulta pienamente conforme al diritto e ai fatti di causa. Gli appellanti vanno condannati alle spese del presente grado nela misura liquidata in dispositivo ex DM 147/22.
*****


P.Q.M.


Il Tribunale di IS, definitivamente pronunciando nel procedimento RG 129/2024 sull'appello proposto da e avverso la sentenza n. 4/2024 del Giudice di Pace di Parte_1 Parte_2
IS, così decide
4 1. rigetta l'appello e conferma integralmente la decisione impugnata;

2. condanna gli appellanti, in solido, a rifondere all'appellato le spese del presente Parte_3 grado, che liquida in € 1.200,00 per compensi professionali, oltre 15 % spese generali, C.P.A. e I.V.A. come per legge;

3. dà atto, ai sensi dell'art. 13, co.

1-quater, D.P.R. 115/2002, della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte degli appellanti di un ulteriore contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso in appello. IS, 01.12.2025
Il Giudice
FA GI
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