REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO DI VENEZIA
PRIMA SEZIONE CIVILE riunito in composizione monocratica, in persona del Giudice Dott. FA SS AG, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa n. 4030/2022 R.G. promossa da
( ), con gli avv.ti Facchini Claudia, Galli Elisa e Parte_1 C.F._1
Vianello Marco;

ATTORE contro
( ) e ( ), Controparte_1 C.F._2 CP_2 C.F._3 con gli avv.ti Merlo Cristina e Rossetto Barbara;

CONVENUTI
Oggetto: acquisto proprietà immobiliare.
Il Procuratore di parte attrice ha concluso:
“I procuratori di precisano le conclusioni, come nella memoria n. 1 ex art. 183, Parte_1 comma 6 cpc d.d. 22/02/23, che qui si riportano:
Voglia il Tribunale adito per i motivi addotti


1. in via preliminare rigettare le eccezioni avversarie di prescrizione e decadenza dell'azione, perché infondate sia in fatto che in diritto;



2. accertare e dichiarare l'esistenza dei vizi contestati, la sussistenza della garanzia per i vizi e la conseguente responsabilità di e di;
Controparte_1 CP_2


3. accertare e dichiarare a seguito dei vizi lamentati la riduzione del prezzo di acquisto dell'immobile de quo nella misura di € 20.062,33 pari al 11,15% del prezzo d'acquisto e per
l'effetto condannare e in solido tra loro ovvero ognuno per la sua Controparte_1 CP_2 quota del 50%, a restituire e quindi a pagare a l'importo di € 20.062,33 o quella Parte_1 maggiore o minore somma ritenuta di giustizia, oltre rivalutazione ed interessi dal 22.05.2020 al
1 saldo effettivo;



4. accertare e dichiarare che a seguito dei vizi lamentati, ha subito un danno pari Parte_1 ad € 3.500,00, o quella maggiore o minore somma ritenuta di giustizia, e per l'effetto condannare
e in solido tra loro ovvero ognuno per la sua quota del 50%, a Controparte_1 CP_2 pagare a l'importo di € 3.500,00, o quella maggiore o minore somma ritenuta di Parte_1 giustizia, a titolo di risarcimento del danno oltre rivalutazione ed interessi dal 22.05.2020 al saldo effettivo.


5. In via istruttoria, si insiste nell'ammissione dei capitoli di prova formulati nella memoria ex art.
183 comma 6 n. 2 cpc del 31/03/23, non ammessi poiché ritenuti non indispensabili ai fini del decidere, con i testi ivi indicati;
si insiste, altresì, nell'ammissione della CTU e nell'istanza di esibizione ex art. 210 cpc delle fotografie e dei video realizzati dal geom. come CP_3 richiesta nella predetta memoria istruttoria.


6. Si ribadisce l'eccezione di incapacità a testimoniare ex art. 246 cpc del teste di controparte, sig.
. già formulata nella memoria ex art. 183 comma 6 n. 3 cpc d.d. 21/04/23, nonché Testimone_1
a verbale all'udienza del 21/02/2024;


7. in ogni caso con vittoria di spese e competenze di lite”.
Il Procuratore di parti convenute ha concluso:
“I procuratori dei convenuti, ogni contraria domanda e istanza rigettata, precisano le conclusioni come segue:
NEL MERITO
Respingersi, per tutti i titoli dedotti, ogni e qualsivoglia domanda svolta nei confronti degli odierni convenuti, in quanto infondata in fatto e diritto, anche per intervenuta prescrizione e/o decadenza.
Con vittoria di spese e compensi per avvocato.
IN VIA ISTRUTTORIA.
Senza voler invertire l'onere della prova, si insiste per l'ammissione delle istanze istruttorie formulate in memoria ex art 183, comma 6, n. 2 cpc di data 20.03.2023 con i testi ivi indicati;
ci si oppone all'ammissione delle istanze istruttorie avversarie, ivi compresa la richiesta di CTU, per i motivi tutti di cui alla memoria di replica ex art 183, comma 6, n. 3 cpc di data 20.04.2023
Quanto ai files-video depositati da controparte, ci si riporta a quanto dedotto in memoria di replica
20.05.2023.
Con espressa dichiarazione di non accettare il contraddittorio su domande da considerarsi nuove”.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Parte attrice ha acquistato da parti convenute, in data 22.5.2020, un immobile ad uso di civile abitazione unitamente agli accessori sito ad Eraclea, Via dei Pioppi 1/B/2, al prezzo di €
2 180.000,00.
Si duole del fatto che si siano verificati eventi, poco dopo l'acquisto, consistenti in infiltrazioni.
Una prima infiltrazione avrebbe riguardato acqua proveniente dal tetto e concernente i muri della scala a chiocciola che porta dal piano rialzato al sottotetto.
La causa sarebbe stata la non corretta realizzazione del manto di copertura.
Una seconda infiltrazione, invece, sarebbe stata relativa alla formazione di macchie di umidità sui muri in una camera sita al piano rialzato.
La causa sarebbe stata dovuta alla perdita di un tubo del lavandino del bagno sito al piano superiore.
Entrambe le problematiche sarebbero, ora, risolte attraverso l'intervento di ditte terze, tra il 2020 ed il primo semestre del 2021.
Parte attrice chiede la riduzione del prezzo dell'acquisto nonché il risarcimento del danno, considerato che per far eseguire i lavori non ha potuto godere dell'immobile.
Parti convenute contestano an e quantum delle pretese avversarie.
Anticipando le conclusioni, si ritiene di accogliere in parte, nei termini che seguono, tali pretese, con compensazione delle spese di lite.
Parti convenute contestano, in primo luogo, visto che parte attrice invoca il rimedio ex art. 1490
c.c., che si tratti di vizi occulti.
Sostengono che l'acquirente abbia svolto dei sopralluoghi prima della conclusione del contratto di compravendita, anche tenuto presente che, prima del contratto, vi sarebbe stata la sottoscrizione, ad opera delle parti in causa, della proposta irrevocabile d'acquisto in data 14.12.2019.
Il rilievo, contestato dall'attore, non coglie nel segno.
Anche solo a livello assertivo, emerge come le problematiche riguardino fenomeni di infiltrazione d'acqua e come la causa, in entrambi i casi, proviene da parti dell'immobili non visibili.
Nel primo caso si tratta di posa e struttura del manto di copertura, nel secondo di tubi d'acqua non esterni.
In entrambi i casi, si sono resi necessari interventi distruttivi per verificare l'eziologia del danno.
Quanto al tetto, all'udienza del 21.2.2024, è stato sentito lo stesso professionista di fiducia dei convenuti, geom. il quale ha riferito della necessità di verificare all'interno la CP_3 struttura del tetto per poter comprendere la situazione.
Lo stesso perito di parti convenute ha riferito come il tetto, con la sua guaina impermeabilizzante, potesse resistere per trent'anni, a certe condizioni (“Con riferimento alla guaina, posso dire che è possibile in astratto un rifacimento se è danneggiata ma occorre vedere lo stato di manutenzione del tempo e se fatta a regola d'arte”) e come lo stesso non ravvisasse anomalie dall'esterno.
Insomma, lo stesso perito di parti convenute riferisce di verifiche mirate e non si comprende come
3 potesse l'acquirente verificare lo stato dell'immobile ad un esame esterno, puramente visivo.
Si noti, poi, che lo stesso geom. previa esibizione di foto agli atti, non rinvenga anomalie CP_3 nel fatto che sui coppi vi siano segni di efflorescenze o incrostazioni.
Ancora, sul carattere occulto dei vizi, è possibile rinvenire elementi di giudizio, pure, nelle dichiarazioni dell'altro teste dei convenuti, tale sig. alla stessa udienza sopra Testimone_1 menzionata.
Si tratta del signore che ha operato come mediatore nell'operazione economica in esame.
Lo stesso, come è prassi, ha accompagnato il potenziale acquirente, il quale ha chiesto spiegazioni su delle macchie.
Lo stesso mediatore, che oltre ad avere tale qualifica professionale (ha incassato pure la provvigione) financo vive nello stesso condominio, ha reso spiegazioni alternative al fenomeno
(“Nello stesso foglio ci sono le foto nn. 9 e 10 e mi ricordo che il sig. mi riferiva che a suo Pt_1 parere vi fossero delle macchie che effettivamente si vedevano. Io risposi che magari, congettura mia, nella casa in cui vivo a pochi metri, stesso condominio del sig. , vi era stato vento Pt_1 forte e l'acqua sarebbe filtrata, è una mia opinione”).
Parte attrice contesta la capacità a testimoniare del mediatore, in quanto avrebbe chiesto lui il risarcimento del danno.
Non si rinvengono, però, profili di incapacità essendo il mediatore soggetto terzo alle parti e, da quanto emerge dagli atti di causa (ma sarebbe insolito il contrario), non incaricato da nessuno a rendere prestazioni o rassicurazioni su un determinato stato, piuttosto che un altro, dell'immobile.
Quanto alla proposta irrevocabile di acquisto, la stessa nulla riferisce di eventuali vizi;
anzi, semmai, vi sono riferimenti circa il fatto che gli impianti siano “funzionanti”.
Quanto ad eventuali accessi dell'attore con un professionista di fiducia, non si comprende come non possano valere le stesse osservazioni, tanto caute quanto oggettivamente riscontrabili, dello stesso geom. circa la necessità di controlli all'interno della struttura del tetto. CP_3
Parti convenute riferiscono, pure, che, nella contrattazione, si sarebbe partiti da un prezzo pari ad €
200.000,00 per, poi, scendere, come visto, al prezzo conclusivo di venti mila Euro inferiore.
Non emergono alcune evidenze che tale riduzione, contenuta nel fisiologico 10%, non sia dovuta al normale schema proposta-controproposta delle trattative private.
Parti convenute contestano decadenza e prescrizione.
Parte attrice ha esposto l'excursus dei fatti, inclusa la proposizione dell'invito alla negoziazione assistita.
Si tratta di ricostruzione dei fatti verosimile e documentata (docc. 2,6,7,13,14,17), e, comunque, occorre tener conto della sospensione dei termini per l'espletamento della procedura di
4 negoziazione assistita.
Parti convenute riferiscono di eccezionali piogge a giugno 2020, sicché il vizio potrebbe derivare da tali eventi e non essere pre-esistente alla conclusione del contratto definitivo.
In realtà, i bollettini depositati da parte attrice e da parte convenuta evidenziano come nel 2019 i millimetri di pioggia caduti sono stati financo superiori a quelli del 2020 e che, comunque, ci sono stati, anche nel 2019, precipitazioni intense, prossime a quelle di giugno 2020.
Comunque, c'era un principio di infiltrazione financo durante le visite con il mediatore, come visto, prima della conclusione del contratto.
La garanzia per vizi opera oggettivamente, a prescindere dalla colpa del venditore, per insegnamento pacifico della Suprema Corte (Cass. 14193/2004; Cass. 639/2000; Cas. 8533/1994), e condiviso della Dottrina maggioritaria.
Parti convenute riferiscono di un tetto vetusto, realizzato nei primi anni 90.
Vengono citati precedenti non pertinenti, visto che gli anni 90 non sono così remoti e, comunque, la longevità di parti dell'immobile molto dipende da interventi di manutenzione ordinaria, mai allegati e documentati da parti convenute.
Il Legislatore ha fatto una chiara scelta: nell'inerzia delle parti circa la necessità di controlli e verifiche (come spesso avviene, soprattutto per ragioni di risparmio), il rischio economico di tale contegno è a carico del venditore, salvi esclusioni di responsabilità chiaramente pattuite.
Parti convenute, a questo punto, citano il contratto preliminare di vendita (tale è la c.d. proposta irrevocabile visto il suo tenore) nella parte in cui viene indicato che il cespite verrà alienato “così come visto e piaciuto”.
A parte il fatto che tale inciso non è incluso nel contratto definitivo, e si sa che il contratto definitivo rispetto al preliminare ha causa autonoma e non è atto con causa esterna nel nostro ordinamento giuridico.
In ogni caso, l'espressione “visto” fa riferimento ad un mero esame esteriore visivo, mentre nella specie erano necessari ben altri controlli.
Parti convenute riferiscono che sarebbe stato necessario un procedimento per A.T.P..
Nessuna norma giuridica impone la previa promozione del rimedio (non decisorio) suddetto.
In ogni caso, ci sono state segnalazioni a partire da giugno 2020, sicché il venditore era stato messo in allerta sulle criticità della situazione.
I testi di parte attrice hanno confermato, all'udienza del 21.2.2024, l'intervento delle ditte per rimediare ai vizi.
Parti convenute riferiscono che il sig. idraulico, si sia contraddetto sull'intervento CP_4 dell'impresa di disinfestazione, ma, certo, eventuali sue contraddizioni su questo specifico punto,
5 non inficiano la testimonianza sulla parte di sua competenza.
Comunque, l'altro teste, sig. , ha confermato le circostanze dedotte in atto di Testimone_2 citazione anche con riferimento alla presenza delle formiche, oggetto pure di rappresentazioni fotografiche.
Il teste è il padre del professionista che ha redatto la perizia di parte attrice, ma, certo, non si vede come tale circostanza possa invalidare una testimonianza sotto dichiarazione di impegno.
Il teste è stato molto chiaro e diretto nelle risposte, vista anche la sua esperienza pratica nel campo
(si noti che il professionista dei convenuti, in udienza, ha, invece, riferito di non essere “un grande esperto di isolamento”).
Si consideri il quantum, anch'esso altamente controverso.
La tesi dei convenuti, secondo la quale si dovevano fare interventi localizzati, con riferimento al tetto, non coglie nel segno.
Il perito di parti convenute ha negato qualsiasi vizio e mai si è offerto di partecipare ad eventuali verifiche con rimozione delle parti interessate.
E' vero che è parte attrice che ha assunto l'iniziativa ma è, pure, vero che l'obbligo di garanzia è posto a carico del venditore, e questo è stato ben messo sull'avviso della problematica. CP_ Le foto inerenti la stratificazione del manto sono state confermate dalla che è intervenuta.
D'altronde, una ricostruzione fattuale alternativa avrebbe dovuto essere ben circostanziata, essendo inverosimile che parte attrice abbia avuto modo e interesse di creare ad hoc tutto l'impianto difensivo.
L'acqua è filtrata verso il tavolato del piano inferiore, visto che il pannello isolante ed il manto di tegole non sono stati assicurati alla guaina, provocando uno scivolamento sulla guaina medesima.
Si noti che il teste di parte attrice riferisce che il pannello isolante avrebbe dovuto essere posizionato sotto lo strato impermeabilizzante.
Il geom. riferisce l'opposto. CP_3
E' veramente arduo sostenere, come sostiene il geom. che il pannello non vada coperto CP_3 prima di apporvi i coppi.
Si può discutere se va apposta al di sotto, se del caso (v. umidità di risalita), ma sopra è alquanto tecnicamente inverosimile che non vada messa sopra, la guaina, visto che occorre proteggere il pannello dagli agenti atmosferici esterni.
Insomma, la tecnica costruttiva è stata carente e foriera di complicazioni e solo un intervento diffuso appariva risolutivo.
Quanto al tubo, si tratta di un intervento dall'importo contenuto, anch'esso oggetto di testimonianza ad opera dell'idraulico.
6 Parte attrice chiede che il prezzo venga ridotto nella misura di € 20.062,33 pari al 11,15% del totale.
L'importo di € 20.062,33 è stato calcolato dall'attore facendo leva sulla perizia di parte, inclusiva di allegati fotografici, a firma dell'ing. . Persona_1
Il perito di parte calcola € 12.460,12 oltre IVA al 10% quindi € 13.706,13, anche tenendo conto dei danneggiamenti alle lamiere delle finestre.
In corso di causa, però, parte attrice ha depositato una fattura della ditta per € 8.855,00, inclusa
IVA.
Parte attrice non ha riferito di danni persistenti nonostante l'intervento già eseguito.
Non coglie nel senso il rilievo di parti convenute per cui l'attore non abbia dimostrato il trasferimento del denaro.
Si tratta di rimedio che opera sul valore del cespite e non prende come riferimento l'avvenuto pagamento in favore di ditte terze.
Tra l'altro, parti convenute, a fronte della fattura, al più, avrebbero dovuto fornire concreti elementi di giudizi che facciano intendere come l'intervento fosse avvenuto a titolo gratuito, a tutto concedere, ma non emergono indizi sul punto.
Rimane il fatto, però, che la fattura dimessa indica un importo inferiore rispetto a quello stimato dal professionista di parte attrice.
In ordine al compenso del professionista, quest'ultimo nella relazione tecnica di parte riferisce di €
4.000,00 oltre accessori, mentre agli atti figura una “parcella” emessa per complessivi € 1.333,28.
Parte attrice riferisce di mero acconto.
E' vero che l'ing. riferisca come l'importo sia un acconto nella parcella, ma si tratta di atto Tes_2 datato 17.2.2023 quanto, invece, gli interventi sono risalenti a marzo-aprile 2021.
Fondata è, quindi, la doglianza di parti convenute volta a riscontrare, quanto meno, come fatturata e/o intimata la somma al cliente per avere contezza dell'importo finale dovuto, anche considerato che il perito di parte non argomenta alcunché nella relazione tecnica di parte circa il computo del suo compenso.
Con riferimento alla ditta che ha proceduto alla disinfestazione, prova dell'intervento e congruità dell'importo emergono dall'analisi del compendio fotografico, delle prove testimoniali e della dialettica processuale (v. doc.11).
Pertanto, l'importo complessivo viene alquanto ridimensionato ad € 11.469,28 (€ 8.855,00 + €
1.333,28 + € 549,00 + € 732,00).
Si tratta del 6,37% del prezzo.
Si ritiene di accordare la rivalutazione fino al deposito della sentenza e gli interessi nella misura legale per il periodo successivo, anche considerata l'esigenza di evitare duplicazioni e l'assenza di
7 deduzioni specifiche sul punto, anche per favorire il contraddittorio.
Parte attrice chiede € 3.500,00 perché non avrebbe usufruito dell'immobile durante il periodo dei lavori.
Tale voce di danno non va accordata.
Il signore vive in quel di Bolzano e allega l'inutilizzabilità dell'immobile per ben 9 mesi.
Sotto questo angolo visuale, sono molti i punti problematici che inducono al rigetto:
- il signore è di Bolzano e non viene dimostrata un'utilizzazione intensa dell'immobile, sito a molti chilometri di distanza;

- non viene dimostrata l'appetibilità ed utilizzo dell'immobile nei periodi non estivi;

- non vengono dimostrate spese per pernottare nella località dove è sito l'immobile;
- non viene dimostrata l'esigenza abitativa nel luogo di provenienza;

- non vengono dimostrati atti concreti di porre a reddito l'immobile.
Le spese di lite vanno compensate vista la soccombenza reciproca.
Ogni altra questione non espressamente decisa è assorbita da quanto riferito sopra.
Sul piano istruttorio, val bene rimarcare come le prove orali richieste non avrebbero dipanato i nodi centrali della questione, così come è irrilevante vista la dialettica processuale, il fatto della dipintura o meno dell'immobile prima dell'acquisto.

P.Q.M.


Il Tribunale, in composizione monocratica:
- dichiara a seguito dei vizi lamentati la riduzione del prezzo di acquisto dell'immobile nella misura di €11.469,28 pari al 6,37% del prezzo d'acquisto e per l'effetto condanna e Controparte_1 in solido tra loro a restituire e quindi a pagare a l'importo di € CP_2 Parte_1
11.469,28, oltre rivalutazione agli indici ISTAT FOI dal 22.5.2020 fino al deposito della sentenza ed interessi nella misura legale sull'importo complessivo dalla data del deposito della sentenza fino al saldo effettivo.
Compensa le spese di lite.
Venezia, 4.11.2025.
Giudice
FA SS AG
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