N. 4421/2024 R.G.

TRIBUNALE DI PALERMO
SECONDA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale di Palermo nella persona del Giudice dott.ssa Sara Monteleone ha pronunciato la seguente
SENTENZA nel procedimento iscritto al n. 4421/2024 R.G. promosso da
e , rappresentati e difesi dall'avvocato Parte_1 Parte_2
Maria Luisa Vaccaro ed elettivamente domiciliati presso lo studio di quest'ultima, in Palermo, alla via La Farina n. 3, come da procura in atti
ricorrenti contro

Controparte_1 convenuto contumace
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Con ricorso ex art. 281 decies c.p.c., regolarmente notificato unitamente al decreto di fissazione dell'udienza di comparizione, e hanno evocato in giudizio Parte_1 Parte_2
, chiedendo accertarsi e dichiararsi la risoluzione per grave inadempimento di Controparte_1
quest'ultimo del contratto preliminare di vendita tra le parti intercorso il 22.7.2021, e conseguentemente condannarsi il predetto convenuto alla restituzione della somma di € 20.000,00 dai ricorrenti versata a titolo di prezzo per l'acquisto dell'immobile, nonché al pagamento dell'ulteriore importo di € 30.000,00, pari al doppio della caparra versata.
Più precisamente i ricorrenti hanno dedotto:
che in data 22 luglio 2021 veniva stipulato tra gli odierni ricorrenti e un Controparte_1 contratto preliminare di vendita avente ad oggetto l'immobile sito in San Giuseppe Jato via
Castellammare n. 22/24 (riportato nel catasto fabbricati del Comune di San Giuseppe Jato al foglio 3 particella 941); che il prezzo di vendita era stato convenuto nel complessivo importo di € 20.000,00, ci cui €
15.000,00 a titolo di caparra confirmatoria versata dai promissari acquirenti contestualmente alla sottoscrizione del contratto preliminare;

che per il residuo importo di € 5.000,00 era stato convenuto il pagamento dilazionato in diciotto rate mensili di € 300,00 a partire dal 28 agosto 2021 e fino ad estinzione;

che gli odierni ricorrenti erano stati immessi nel possesso anticipato del bene immobile al momento della sottoscrizione del contratto preliminare;

che i ricorrenti avevano provveduto al pagamento integrale del predetto corrispettivo provvedendo al versamento di tutte le rate convenute;

che il contratto preliminare prevedeva quali condizioni risolutive - oltre all'integrale pagamento del corrispettivo di vendita - il rilascio della concessione edilizia in sanatoria per la regolarizzazione urbanistica dell'immobile e il buon esito della pratica di legittimazione dell'occupazione del terreno demaniale;

che gli altri eventi dedotti in condizione non si erano verificati entro il termine previsto dalle parti per la stipula del contratto definitivo di compravendita, fissato per il 31 gennaio 2023;
che in data 2.10.2023 gli odierni ricorrenti avevano inviato al promittente venditore raccomandata a/r diffidandolo ad adempiere nel termine di quindici giorni e che detto termine era inutilmente spirato;

che essi hanno dunque intimato in data 29.1.2024 al promittente alienante di ricevere in consegna il bene, il quale veniva effettivamente restituito all'odierno convenuto il
29.2.2024.
Alla luce di tali deduzioni, i ricorrenti hanno chiesto accertarsi il grave inadempimento del promittente venditore all'accordo preliminare intercorso tra le parti e, per l'effetto, la legittimità del recesso, nonché la condanna della parte convenuta alla restituzione del prezzo di vendita e al pagamento dell'importo corrispondente al doppio della caparra versata.
Il convenuto, nonostante la regolarità della notifica, ha scelto di restare contumace.
Nel corso del giudizio, i ricorrenti hanno riferito di avere ricevuto dal la spontanea CP_1
restituzione dell'importo di € 10.000,00 pari alla metà del prezzo ricevuto.
In data 7.12.2024, su istanza dei ricorrenti, è stata emessa ordinanza ex art. 186 ter c.p.c. - dichiarata esecutiva il 1.5.2025 - con la quale è stato ingiunto all'odierno convenuto il pagamento di
€ 10.000,00 pari al residuo prezzo di vendita ricevuto dai ricorrenti a titolo di corrispettivo della vendita dell'immobile per cui è causa.
All'udienza del 19.6.2025, fatte precisare le conclusioni, la causa è stata trattenuta in decisione.
*** La domanda è fondata soltanto nei limiti che si diranno.
È stata fornita prova documentale che in data 22.7.2021 è intercorso tra le parti il contratto preliminare di vendita dell'immobile meglio specificato in atti e che in forza dello stesso gli odierni ricorrenti hanno versato contestualmente alla sottoscrizione del predetto contratto la somma di €
15.000,00 a titolo di caparra confirmatoria, nonché successivamente l'ulteriore importo di €
5.000,00 mediante rate mensili pari ad euro 300,00, così provvedendo a corrispondere interamente il prezzo di vendita pattuito.
Ciò detto, i ricorrenti lamentano il grave inadempimento da parte del venditore alle obbligazioni assunte con il contratto preliminare, attribuendo a colpa del medesimo la mancata stipula del contratto definitivo.
Essi in particolare si dolgono del fatto che nel termine convenuto per la stipula del contratto di vendita non sia intervenuto il positivo esito della pratica di rilascio della concessione edilizia in sanatoria, né quello della pratica di legittimazione dell'occupazione del terreno demaniale, al cui completamento -di entrambe - il promittente venditore si era obbligato a provvedere a proprie cure e spese entro la data fissata per la conclusione del contratto definitivo di compravendita.
Sennonché, se dalla lettura del contratto in questione emerge, da un lato, che entrambe le predette circostanze erano state espressamente dedotte dalle parti quali condizioni risolutive del contratto preliminare di vendita (“il presente contratto è sottoposto alle seguenti condizioni: 1) il rilascio da parte del Comune di San Giuseppe Jato della concessione edilizia in sanatoria che regolarizzi urbanisticamente l'immobile; 2) il buon esito della pratica di legittimazione dell'occupazione del terreno demaniale;
3) il completo pagamento, da parte dei promittenti acquirenti, del prezzo di vendita come sopra rateizzato”), dall'altro lato il tenore della relativa clausola è altrettanto chiaro nel prevedere che il mancato avveramento delle due predette condizioni, per cause non imputabili a dolo o colpa del venditore, avrebbe comportato la risoluzione del contratto e la restituzione di tutti gli importi ricevuti a titolo di caparra e di prezzo, senza l'applicazione di alcuna penale (“Nel caso in cui, per cause non imputabili a dolo o colpa del promittente venditore, la concessione in sanatoria non venisse rilasciata o la legittimazione agli usi civici non venisse completata, il presente contratto si intenderà risolto, le somme della caparra già versata e le rate eventualmente già pagate restituite, senza penali di alcun tipo”).
Ne deriva che, in mancanza di specifica allegazione delle ragioni per cui il mancato ottenimento della concessione in sanatoria e della legittimazione demaniale sia attribuibile a colpa del promittente venditore - allegazione che nel caso di specie manca del tutto - l'applicazione della clausola contrattuale illustrata comporta la risoluzione del contratto e la restituzione delle somme versate a titolo di corrispettivo, senza alcun ulteriore importo sanzionatorio o risarcitorio a carico del promittente venditore.
Del resto è evidente come, tanto il rilascio della concessione in sanatoria, quanto la legittimazione demaniale, non dipendano esclusivamente dalla volontà del promittente alienante, pervenendo alla conclusione di un procedimento amministrativo, il cui esito si colloca al di fuori della sfera di controllo di quest'ultimo.
Né gli odierni ricorrenti, su cui incombeva il relativo onere quanto meno di allegazione, hanno dedotto che il mancato ottenimento del titolo abilitativo o della legittimazione demaniale sia dipeso da una qualche condotta almeno gravemente colposa del promittente venditore (quale, ad esempio, la mancata produzione della richiesta documentazione o il mancato adempimento di prescrizioni impartite dalla P.A.).
Essi invero si sono limitati ad allegare la mancata stipulazione del contratto definitivo entro il termine convenuto, nonché genericamente il mancato completamento della procedura di sanatoria, senza, tuttavia, neppure allegare che lo stesso sia dipeso da colpevole condotta o omissione del convenuto.
Neppure coglie nel segno la circostanza evidenziata dai ricorrenti secondo cui il venditore si sarebbe reso inadempiente rispetto alle altre obbligazioni assunte con il preliminare, quali la rimozione della tettoia del bagno e l'apposizione della canna fumaria.
Giova infatti sottolineare che, quand'anche dette prestazioni fossero state eseguite dal venditore, tale adempimento non avrebbe comunque inciso sulla possibilità di addivenire al contratto definitivo, in assenza della positiva conclusione della concessione in sanatoria che, evidentemente, condizionava l'efficacia dell'intero contratto, comprese le obbligazioni “accessorie” di cui i ricorrenti lamentano l'inadempimento.
In conclusione, il mancato positivo esito della concessione in sanatoria e del provvedimento di legittimazione - in mancanza della benché minima allegazione sul punto - non può ritenersi riconducibile a causa imputabile a dolo o colpa del promittente venditore e non integra dunque grave inadempimento dello stesso.
In applicazione della clausola contrattuale sopra illustrata, il mancato avveramento degli eventi dedotti in condizione comporta piuttosto la risoluzione del contratto preliminare di vendita ed il diritto dei promissari acquirenti alla restituzione di tutti gli importi versati a titolo di caparra confirmatoria e di saldo del prezzo (l'immobile risulta essere già stato restituito al promittente alienante). Come si è già accennato, il convenuto ha spontaneamente restituito nel corso del giudizio la somma di € 10.000,00 e inoltre con ordinanza ex art. 186 ter c.p.c. è stato allo stesso ingiunto il pagamento dell'ulteriore importo di € 10.000,00.
Non può invece trovare accoglimento la domanda dei ricorrenti volta al pagamento di € 30.000,00, pari al doppio della caparra confirmatoria, non potendo trovare applicazione la norma di cui all'art. 1385 comma 2 c.p.c. in mancanza di grave inadempimento, mentre, in forza della previsione contenuta nel contratto preliminare intercorso tra le parti, deve ritenersi l'inefficacia dello stesso per avveramento delle condizioni risolutive (del mancato rilascio della concessione in sanatoria e del provvedimento di legittimazione entro il termine previsto per la stipula del definitivo) e deve, pertanto, disporsi la restituzione, senza maggiorazione alcuna, della somma di € 10.000,00, già oggetto dell'ordinanza ingiunzione emessa da questo Tribunale il 7.12.2024 che integralmente si conferma.
Considerato il parziale accoglimento, le spese vengono compensate in ragione della metà e si liquidano, per la restante parte, nella misura indicata in dispositivo, precisandosi che la rifusione, ex art. 133 DPR n. 115/2002, delle spese processuali riguarderà quelle relative alle attività processuali svolte prima della revoca del beneficio (studio della controversia, fase introduttiva del giudizio, fase istruttoria e di trattazione) e andrà liquidata in favore dell'Erario per l'importo non dimidiato che verrà invece liquidato al difensore della parte attrice ammessa al patrocinio ex art. 130 DPR n.
115/2002 (ex multis, Tribunale di Reggio Emilia n. 1192 del 21 ottobre 2021, Corte Cost. n.
64/2024).


P.Q.M.


Il Tribunale di Palermo, definitivamente pronunciando, nel contraddittorio delle parti contrariis reiectis così provvede:
- dichiara risolto il contratto preliminare sottoscritto dalle parti in data 22.7.2021;
- conferma l'ordinanza ingiunzione ex art. 186 ter c.p.c. del 7.12.2024 già dichiarata esecutiva con decreto del 1.5.2025;
- rigetta le altre domande;

- compensa per metà le spese di lite tra le parti e condanna il convenuto Controparte_1
al pagamento in favore dell'Erario della restante parte (per le fasi di studio, introduttiva e trattazione) che si liquidano in € 1.688,00, oltre spese generali, Iva e Cpa come per legge, nonché al pagamento in favore dei ricorrenti delle spese di lite (relative alla fase decisionale) che si liquidano in € 850,00, oltre spese generali, Iva e Cpa come per legge.
Così deciso in Palermo, 19 luglio 2025.
Il Giudice Sara Monteleone