N. R.G. 46074/2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO
Sezione QUINTA CIVILE
Il Tribunale, nella persona della Giudice dott.ssa Antonella Cozzi ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 46074/2021 promossa da:
(C.F. , con il patrocinio dell'avv. RIPOLI Parte_1 P.IVA_1 AN IA, dell'avv. ROLLO ANTONELLA ( ) e dell'avv. C.F._1 CHIESA RENATO ( ) elettivamente domiciliato in VIA COMELICO 40 20135 C.F._2 MILANO presso il difensore avv. RIPOLI AN IA
ATTRICE contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Controparte_1 C.F._3 CIRLA AUGUSTO, elettivamente domiciliato in VIA RUGABELLA ,1 20122 MILANO presso il difensore avv. CIRLA AUGUSTO
CONVENUTA
CONCLUSIONI. Per Parte_1
“Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, contrariis reiectis:
- in via principale: accertare e dichiarare, per i motivi di cui in atti, che la conclusione della compravendita dell'immobile tra la convenuta sig.ra e il sig. Controparte_1 [...] è avvenuta per effetto dell'attività di mediazione svolta dalla Controparte_2 [...] e, per l'effetto, condannare la convenuta al pagamento, in favore della società attrice, Parte_1 dell'importo di Euro 82.960,00# (IVA inclusa) a titolo di provvigione, ovvero del maggiore o minore importo che risulterà dovuto, oltre interessi come per legge dalla domanda al saldo;

- in via subordinata: nella denegata ipotesi di mancato accoglimento della domanda principale, accertare e dichiarare il grave inadempimento della convenuta agli obblighi di esclusiva, correttezza e buona fede nascenti dal contratto di mediazione del 18.08.2018, per aver intrattenuto trattative parallele con l'acquirente avvalendosi di altro mediatore in pendenza del mandato;
e, per l'effetto, condannare la convenuta al risarcimento di tutti i danni subiti dalla società attrice, da quantificarsi in misura pari alla provvigione contrattualmente pattuita e non percepita, e quindi in Euro 82.960,00# (IVA inclusa), ovvero altro maggiore o minore importo che risulterà di giustizia, anche in via equitativa, oltre interessi come per legge;

pagina 1 di 7 - in via ulteriormente subordinata: nella denegata ipotesi di mancato accoglimento delle domande precedenti, accertare e dichiarare l'intervenuta violazione, da parte della convenuta, della “clausola aggiuntiva” relativa all'obbligo di consegna della documentazione entro 90 giorni;
e, per l'effetto, condannare la convenuta al risarcimento dei danni subiti dalla società attrice, da quantificarsi in misura pari alla provvigione non percepita, e quindi in Euro 82.960,00# (IVA inclusa), ovvero altro maggiore o minore importo che risulterà di giustizia, anche in via equitativa, oltre interessi come per legge;

- in ogni caso: con vittoria di spese e compensi professionali.
Per Controparte_1
“Piaccia alla giustizia del Tribunale Ill.mo, contrariis rejectis e previa ogni necessaria declaratoria del caso in rito e merito, così giudicare:

1. Nel merito. Respingere ogni domanda attorea in quanto infondata sia in fatto e sia in diritto per i motivi tutti esposti in comparsa di costituzione 11.04.2022 In ogni caso, con vittoria di spese e competenze del presente giudizio.
[...] conveniva in giudizio , esponendo di aver svolto per la Parte_2 Controparte_1 convenuta l'incarico di mediatore per la vendita della villa sita il AS (Ca), come meglio identificata in atti, che la convenuta aveva venduto in data 6.2.2020 ai coniugi e e CP_2 CP_3 chiedeva:
- in via principale, l'accertamento del diritto al pagamento della provvigione e la condanna della convenuta al pagamento della somma di €.82.960,00 a tale titolo;

- in via subordinata l'accertamento della violazione da parte della convenuta, della “clausola aggiuntiva” alla clausola penale presente nel contratto sottoscritto tra le parti in data 18.02.2018 ( che prevedeva la consegna della documentazione da parte della convenuta in favore della società attrice nel termine di 90 giorni dalla sottoscrizione del contratto) e di condannare la convenuta al risarcimento dei danni tutti da quantificarsi subiti dalla società attrice a causa dell'intervenuta violazione, danni da quantificarsi in relazione alla provvigione contrattualmente concordata e non pagata a causa della mancata conclusione dell'affare , e quindi pari a €. 82.960,00 ovvero altro maggiore o minore importo che risulterà dovuto in corso di causa e/o che sarà ritenuto di giustizia, eventualmente anche in via equitativa, oltre interessi come per legge.
La convenuta si costituiva in giudizio e contestava le deduzioni Controparte_1 avversarie chiedendo il rigetto delle domande attoree.
Le parti depositavano le memorie ex art. 183 VI comma c.c. e con ordinanza del 25.7.2023, che si richiama e si conferma, non venivano ammesse le prove orali dedotte dall'attrice “in quanto irrilevanti ai fini del decidere, essendo le stesse incentrate esclusivamente sulla conferma delle attività svolte dall'attrice con potenziali acquirenti, che non hanno dato seguito ad alcuna trattativa” mentre pagina 2 di 7 venivano ammesse le “prove orali dedotte dalla convenuta nella propria memoria ex art. 183 comma
VI n.2 c.p.c. limitatamente ai capp. 1-5, essendo gli ulteriori capitoli documentali o irrilevanti ai fini del decidere”.
La causa veniva quindi istruita documentalmente e mediante la prova testimoniale.
All'udienza del 5 novembre 2025 le parti precisavano le conclusioni e la parte attrice chiedeva, in aggiunta alle domande già proposte, in via subordinata, nella denegata ipotesi di mancato accoglimento della domanda principale, di accertare e dichiarare il grave inadempimento della convenuta agli obblighi di esclusiva, correttezza e buona fede nascenti dal contratto di mediazione del 18.08.2018, per aver intrattenuto trattative parallele con l'acquirente avvalendosi di un altro mediatore in pendenza del mandato, con il conseguente effetto risarcitorio, da quantificarsi in misura pari alla provvigione contrattualmente pattuita e non percepita, e quindi in Euro 82.960,00. La convenuta contestava l'ammissibilità della predetta domanda non accettando il contraddittorio.
La causa veniva trattenuta in decisione ex art. 281 quinquies c.p.c. con la concessione del termine di giorni 20 per il deposito delle comparse conclusionali e con la discussione orale all'udienza del 4 dicembre 2025.
***
Sono circostanze pacifiche e documentali che: esercita, sin dall'anno 2007, l'attività di mediazione nel settore immobiliare Parte_1 ed è regolarmente iscritta presso il registro dei mediatori immobiliari di Cagliari (doc. 1 fasc. attrice);
- in data 18.08.2018, la sig.ra conferiva alla società attrice l'incarico Controparte_1 irrevocabile ed esclusivo di reperire un acquirente dell'immobile, di proprietà della stessa, sito in
AS (CA), Porto Luna 2, residence “Is Tralias”, via Libeccio (doc. 2 fasc. attrice);
- l'incarico aveva la durata di mesi quindici (precisamente dal giorno 01.09.2018 al giorno 31.12.2019), il prezzo di vendita era pari a euro 1.700.000,00 e la provvigione in favore della società attrice, in caso di conclusione dell'affare, era del 4% oltre IVA da calcolare sul prezzo dell'immobile effettivamente realizzato e da versarsi per intero alla sottoscrizione del rogito (doc. 2 fasc. attrice).
- all'atto del conferimento dell'incarico, l'immobile presentava delle difformità urbanistico – catastali
(doc. 2 fasc. attrice).
E' inoltre provato documentalmente che in data 6.2.2020 veniva stipulato il contatto di compravendita della villa tra i sig.ri e quali parti acquirenti, e la convenuta, quale parte venditrice (doc. CP_2 CP_3
n 16 fasc. attr.).
La questione oggetto della domanda proposta in via principale dall'attrice, attiene al pagamento della provvigione a seguito della conclusione dell'affare con la compravendita della villa, che si è pagina 3 di 7 perfezionata in data 6.2.2020 tra i sig.ri e quali parti acquirenti, e la convenuta, quale CP_2 CP_3 parte venditrice.
È pacifico che la società attrice ha posto in essere l'attività promozionale per la vendita dell'immobile, pubblicizzando l'immobile su canali nazionali e internazionali, ma la convenuta contesta che tale attività abbia portato alla conclusione dell'affare: “Come già si è avuto modo di sottolineare, non è in discussione l'attività svolta da parte attrice nell'esecuzione del mandato, ma la rilevanza di essa ai fini della conclusione della compravendita di cui è causa: prendiamo solo atto, per quanto qui possa rilevare, che parte attrice, nonostante l'impegno che dice di avere profuso, non è riuscita a concludere con positivo risultato l'incarico ad essa conferito, obiettivo invece raggiunto da altra agenzia immobiliare in via del tutto autonoma rispetto a quella svolta da (pagina 2 Parte_1 memoria n 3) .
E' altresì provato documentalmente che la vendita della villa della convenuta si è perfezionata con il il 6.2.2020, a poco più di un mese dalla scadenza dell'incarico di mediazione dell'attrice CP_2
(scaduto in data 31.12.2019).
Al fine della decisone in ordine al diritto dell'attrice alla provvigione, occorre valutare se sussista il nesso causale tra l'attività posta in essere dall'attrice e la compravendita del 6.2.2020, considerato che, ai sensi dell'art. 1755 c.c., il mediatore ha diritto alla provvigione se l'affare è concluso “per effetto del suo intervento” e che, per giurisprudenza costante, non è necessario un nesso eziologico diretto ed esclusivo, essendo sufficiente che l'attività del mediatore costituisca l'antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, anche se le parti abbiano poi proseguito le trattative autonomamente o con l'intervento di altri soggetti (cfr Cass., Ordinanza n.11443 del 08/04/2022 In tema di mediazione, il diritto alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell'affare sia in rapporto causale con l'attività intermediatrice, che sussiste quando il mediatore abbia messo in relazione le parti, così da realizzare l'antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, indipendentemente dal suo intervento nelle varie fasi delle trattative sino alla stipulazione del contratto, sempre che questo possa ritenersi conseguenza prossima o remota dell'opera dell'intermediario tale che, senza di essa, secondo il principio della causalità adeguata, il contratto stesso non si sarebbe concluso.).
Nel caso di specie, oltre all'attività di marketing compiuta dall'attrice, è provato documentalmente il contatto intervenuto tra il e l'agenzia . In particolare risulta che in data 4 febbraio 2019 CP_2 Pt_1 il aveva contattato l'agenzia , chiedendo informazioni sulla villa;
aveva ricevuto CP_2 Pt_1 dall'agenzia le informazioni sul prezzo richiesto di € 1.700.000,00, le spese notarili e la provvigione ed pagina 4 di 7 aveva fissato un appuntamento per la visita in loco con la moglie per i primi giorni di marzo 2019 (doc.
n 17 fasc. attrice).
Risulta anche che il aveva annullato l'appuntamento per la visita con l'agenzia CP_2 Pt_1 allegando impegni di lavoro (e mail = doc. n 17), senza poi farsi più sentire dall'agenzia attrice ma che, nella primavera del 2019, aveva visitato la villa accompagnato da al quale si era rivolto Persona_1 dopo il contatto con l'attrice, come è provato dalle testimonianze di e Testimone_1 Per_1
[...]
In particolare la testimone ha dichiarato: “Il francese ha spiegato che aveva visto Testimone_2 la casa col Sig. perchè già da tempo trascorreva le vacanze a AS e aveva intenzione di Per_1 comprare. Sono a conoscenza della circostanza perchè ero a casa a Milano con mia mamma nel corso di un incontro fra loro ed il Sig. poteva essere la primavera del 2019 ma non ricordo la data Per_1 esatta. Mia mamma rispose al Sig. che non poteva vendere perchè aveva dato il mandato ad CP_2 un'altra agenzia.” La predetta testimonianza prova quindi che il aveva incontrato a Milano la CP_2 convenuta, alla presenza di quando l'incarico di mediazione dell'attrice era ancora in Persona_1 corso e che, prima dell'incontro, aveva visitato la villa con il Per_1
La testimonianza di non scalfisce la ricostruzione dei fatti come suesposti, anche se Persona_1 appare poco credibile in alcuni punti.
Infatti deve, in primis, rilevarsi che dal rogito del 6.2.2020 (doc. n 16) risulta che il è un agente Per_1 immobiliare, titolare dell'agenzia Immobiliare Simius di ER AN ed iscritto al n 402 del ruolo degli agenti immobiliari. Inoltre, nello stesso rogito, le parti venditrice ed acquirente hanno dichiarato che la compravendita era stata conclusa con la mediazione di e che la venditrice non Persona_1 aveva corrisposto alcun compenso a titolo di provvigione mentre l'acquirente aveva corrisposto la provvigione di € 30.000,00.
La testimonianza del laddove si presenta solo quale amico/conoscente delle parti e dichiara di Per_1 non aver percepito le provvigioni dal quale mediatore, è dunque in contrasto con quanto risulta CP_2 dal rogito del 6.2.2020. Inoltre il dopo aver riferito di aver messo in contatto il con la Per_1 CP_2
e di averlo accompagnato a visitare la villa, ha dichiarato di non ricordare “il dettaglio CP_1 dell'agenzia ”, ma sul punto è poco credibile essendo il un professionista del settore che Pt_1 Per_1 difficilmente può non ricordare proprio l'incarico di mediazione che era in corso con l'agenzia , Pt_1 che la convenuta aveva dichiarato nell'incontro a Milano in cui era presente il come Per_1 confermato dalla testimonianza di Testimone_1
In definitiva è provato che il primo contatto informativo è avvenuto con la che ha Parte_1 fornito al le informazioni richieste rendendosi disponibile alla visita in loco e che la trattativa CP_2
pagina 5 di 7 per l'acquisto della villa è proseguita con la convenuta tramite durante l'incarico di Persona_1 mediazione in esclusiva dell'attrice. A ciò deve aggiungersi che la conclusione dell'affare è avvenuta il
6.2.2020, dopo solo un mese dalla scadenza del mandato dell'agenzia attrice ed allo stesso prezzo indicato inizialmente dalla predetta agenzia di € 1.700.000,00.
Le circostanze suesposte fanno ritenere la sussistenza del nesso causale tra la compravendita del

6.2.2020 e la trattativa avviata con l'agenzia nel febbraio 2019, che costituisce l'antecedente Pt_1 causale indispensabile per la successiva conclusione dell'affare.
Né vale ad interrompere il nesso causale la consapevolezza della convenuta della violazione del mandato in esclusiva conferito all'attrice, che è provata dalla testimonianza della figlia della convenuta, in quanto ciò che rileva è che la trattativa ha avuto inizio con il contatto e lo scambio di informazioni tra il e l'agenzia in data 4 febbraio 2019, si è sviluppata nel periodo in cui il mandato CP_2 Pt_1 era efficace salvo poi concludersi al di fuori (poco dopo lo scadere) del rapporto contrattuale con l'attrice.
Deve quindi essere accolta la domanda proposta in via principale dall'attrice, che ha diritto al pagamento della provvigione, che va determinata nella misura pattuita nella lettera di incarico (doc n 2 fasc. attrice) pari al 4% oltre IVA sul prezzo di vendita.
Considerato che l'immobile è stato venduto al prezzo di € 1.700.000,00, l'importo dovuto a titolo di provvigione è pari a € 68.000,00, oltre IVA al 22%, per un totale di € 82.960,00.
Sulla somma predetta maturano gli interessi moratori ex art. 1284 IV comma c.c. dalla domanda giudiziale (ossia dalla notifica della citazione del 9.11.2021) al saldo.
L'accoglimento della domanda principale esonera dall'esame delle domande subordinate proposte dall'attrice e delle relative contestazioni della convenuta.
Le spese di lite di lite seguono la soccombenza della conventa e si liquidano come da dispositivo ex
D.M. 147/2022, applicando il compenso medio per tutte le fasi processuali per la causa di valore compreso tra € 52,000,01 a € 260.000,00.


P.Q.M.

il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza ed eccezione disattesa e/o assorbita, così dispone:
1) accerta e dichiara che la conclusione della compravendita dell'immobile della convenuta è avvenuta per effetto dell'attività di mediazione svolta dalla e, per l'effetto, condanna la Parte_1 convenuta al pagamento a favore dell'attrice della somma di €.82.960,00 a titolo di provvigione, oltre agli interessi moratori ex art. 1284 IV comma c.c. dal 9.11.2021 al saldo;

pagina 6 di 7 2) condanna la convenuta alla rifusione delle spese di lite in favore dell'attrice che liquida in €
14.103,00 per compenso, € 759,00 per il contributo unificato, oltre 15% spese forf., c.p.a. e iva come per legge.
Milano, 9 dicembre 2025
La Giudice dott.ssa Antonella Cozzi
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