REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO Il Tribunale Ordinario di Napoli, Sezione civile undicesima in persona del giudice monocratico Dr. FLAVIO CUSANI ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa iscritta al n. 14152/2023 del R.G.A.C., avente ad oggetto: risarcimento danni da inadempimento contrattuale TRA
– CF: , rappresentata e difesa Parte_1 C.F._1 dall'avv. Maria Russo, come da procura in atti;
ATTRICE E
– CF: , Controparte_1 C.F._2 rappresentata e difesa dall'avv. Carmen Sammartino, come da procura in atti;
CONVENUTA NONCHE'
– CF: , rappresentato e difeso CP_2 C.F._3 dall'avv. Rino Santoro, come da procura in atti;
CONVENUTO-LITISCONSORTE CONCLUSIONI Quelle di cui alle note scritte in sostituzione dell'udienza di rimessione in decisione, con le quali le parti costituite hanno concluso riportandosi a tutti i propri atti e scritti difensivi ed alle conclusioni ivi rassegnate, insistendo per il loro accoglimento ed il rigetto di quelle avverse. MOTIVI DELLA DECISIONE Con atto di citazione notificato in data 23.06.2023 esponeva Parte_1 di esse comproprietaria, unitamente a e la nonna CP_2 CP_1
dei seguenti immobili: 1) appartamento sito in Bacoli (NA) alla Via
[...]
Tarquinio il Superbo n. 25, piano 1, identificato in catasto fabbricati al foglio 27, particella 44, sub 3, cat. A/2, di proprietà della sig.ra Controparte_1 per 500/1000 e dei sigg. e per la quota di CP_2 Parte_1
250/1000 ciascuno;
2) locale autorimessa sito in Bacoli (NA) alla Via Tarquinio il Superbo n. 25 (ex Via Fusaro n. 27), posto al piano terra ed identificato in catasto al foglio 27, particella 44, sub 7, cat. C/6, di estensione pari a 24 mq, di proprietà della sig.ra per 500/1000 e dei Controparte_1
R.G.NR. $$numero_ruolo$$/$$anno_ruolo$$ p. 1/8 sigg. e per la quota di 250/1000 ciascuno. CP_2 Parte_1
Allegava che tale comunione era iniziata il 20 marzo 2014, data in cui fu pubblicato il testamento di marito della convenuta e nonno Persona_1 dell'attrice, a mezzo del quale, con acquiescenza degli altri eredi, ai nipoti in linea retta del de cuius, e era stata Parte_1 CP_2 rispettivamente attribuita la quota di 250/1000 del diritto di proprietà sugli immobili sopra descritti. Il predetto immobile era in possesso della sig.ra che lo ha occupato sino al settembre 2022. Nel corso del Parte_1
Giudizio R.G. 26341/2021 proposto dalla per ottenere da Parte_2 parte della sig.ra il riconoscimento di un'indennità di Parte_1 occupazione ed il rilascio dell'immobile dalla stessa occupato, le parti addivenivano ad un accordo transattivo sottoscritto in data 17.06.2022, il quale a fronte dell'impegno della sig.ra a rilasciare Parte_1 spontaneamente la propria abitazione entro la data del 20.09.2022, la sig.ra
, a sua volta, si era impegnata a locare ovvero a consentire Parte_2 la locazione del predetto immobile nonché ad eseguire, in concorso con i nipoti, i lavori di ristrutturazione necessari al fine di poter affittare l'immobile in comproprietà, concordando il canone di locazione sarebbe stato ripartito con le seguenti proporzioni: il 50% alla sig.ra , il 25% Controparte_1 alla sig.ra e il 25% al sig. . I comproprietari, Parte_1 CP_2 quindi, si impegnarono ad eseguire tutti i lavori che si rendessero necessari per rendere l'appartamento sito in Bacoli (NA) alla Via Tarquinio il Superbo n. 25, piano 1, idoneo ai fini della locazione, con proporzionale ripartizione delle spese. In considerazione di tale accordo transattivo, le parti ebbero a rinunciare alle rispettive domande, proposte in via principale e riconvenzionale, ed ottennero la cancellazione della causa dal ruolo. In data 20.09.2022 l'immobile de quo era stato liberato dalla sig.ra che Parte_1 aveva trasferito la propria residenza altrove, affittando un appartamento per sé e la figlia piccola, ad un canone mensile di euro 300,00. Successivamente alla liberazione dell'immobile, certi della buona fede della sig.ra CP_1
la sig.ra unitamente al fratello , si era
[...] Parte_1 CP_2 attivata per far redigere preventivi per i lavori di ristrutturazione. In particolare gli stessi avevano cercato un'intesa con la sig.ra per CP_1 rinvenire una ditta che avrebbe proposto un preventivo più conveniente, per cui era stato sottoposto alla convenuta il preventivo che prevedeva una spesa di euro 1.870,00 della ditta RV TO con sede in Mondragone alla Via Castel Volturno snc. La con la collaborazione del fratello, Parte_1 inoltre, aveva individuato persone interessate a locare l'immobile senza
R.G.NR. $$numero_ruolo$$/$$anno_ruolo$$ p. 2/8 ricevere alcuna risposta, se non contestazioni gratuite finalizzate a procrastinare oltre modo i lavori e la locazione. In particolare nell'ottobre 2022 la sig.ra aveva comunicato ai comproprietari di Parte_3 essere disponibile a locare l'immobile, fornendo altresì loro prova della propria solvibilità ai fini del pagamento del canone di locazione, in quanto lavoratrice dipendente della Blue Mave Soc Coop. a r.l. La sig.ra Pt_3 aveva preannunciato ai proprietari di avere urgenza di stipulare il contratto di locazione per cui aveva posto a tale proposta un termine di efficacia, scaduto il quale la proposta medesima era da considerarsi nulla. La sig.ra Parte_1 unitamente al fratello a novembre 2022 ebbe anche a dare incarico CP_2 all'agenzia Immobiliare Gabetti Franchising gestita dall'agente Tes_1
, e con sede in Bacoli al Viale Carlo Vanvitelli n. 56, affinché
[...] procurasse loro possibili affittuari. Per il tramite dell'Agenzia Immobiliare Gabetti i fratelli erano riusciti a rinvenire un'altra persona interessata Pt_1
a locare l'immobile de quo, che sarebbe stata pure disponibile ad effettuare lei stessa i lavori. A causa del comportamento ostruzionistico della convenuta le proposte non erano state mai accettate dalla parte attrice, per cui la stessa aveva perso la possibilità di concedere in locazione l'immobile e percepirne i frutti. A nulla erano valsi i tentativi compiuti bonariamente dalla parte attrice e volti ad ottenere l'adempimento dell'accordo del 17.06.2022. Anzi, al fine di agevolare la convenuta, con pec del 23.11.2022, le era stato proposto, di dare in locazione l'immobile posticipando i lavori di ristrutturazione e, successivamente, con pec del 07.12.2022 la era stata diffidata a CP_1 recarsi presso l'agenzia Immobiliare Gabetti per la stipula del contratto di locazione. laddove sarebbe stato predisposto un contratto che prevedeva a carico del conduttore l'onere di ristrutturare l'immobile. Tale proposta veniva reiterata con pec del 15.12.2022, sempre senza esito, per cui, in data 24.12.2022 la sig.ra unitamente al fratello si era vista Parte_1 CP_2 costretta ad inviare formale raccomandata a.r. di costituzione in mora alla sig.ra con la quale le si era intimato il rispetto Controparte_1 dell'accordo transattivo, ma anche tale missiva era rimasta priva di formale riscontro. L'attrice allegava che il danno da lei subito, per non aver potuto locare gli immobili su individuati, era di in complessivi euro 1.300,00 (5 mensilità, da ottobre 2022 alla data della domanda, per la quota del 25% della somma che spetterebbe a titolo di canone di locazione mensile dell'abitazione e del locale autorimessa di pertinenza, stimato complessivamente in euro 650,00, secondo il valore di mercato individuato in apposita relazione di stima redatta dalla agenzia immobiliare Gabetti, che
R.G.NR. $$numero_ruolo$$/$$anno_ruolo$$ p. 3/8 produceva in atti. Inoltrata senza esito favorevole proposta di stipulare la negoziazione assistita, l'attrice conveniva in giudizio e Controparte_1
, chiedendo al giudice di accertare e dichiarare l'inadempimento CP_2 da parte della sig.ra e, per l'effetto, condannarla all'esatto Controparte_1 adempimento delle obbligazioni assunte con l'accordo del 17.06.2022; autorizzare parte attrice ad eseguire i lavori di ristrutturazione di cui al preventivo di spesa di € 1.870,00, ponendo il pagamento delle stesse a carico dei comproprietari, pro quota, e, dunque, nella misura del 50% a carico della sig.ra , e del 25% a carico, ciascuno, della sig.ra Controparte_1 Pt_1
e del sig. stante l'inerzia della convenuta sig.ra
[...] CP_2
autorizzare parte attrice alla stipula del contratto di Controparte_1 locazione ad uso abitativo avente ad oggetto l'immobile appartamento sito in Bacoli (NA) alla Via Tarquinio il Superbo n. 25, piano 1, identificato in catasto fabbricati al foglio 27, particella 44 sub 3, cat. A/2, di proprietà della sig.ra per 500/1000 e dei sigg. e Controparte_1 CP_2 Pt_1 per la quota di 250/1000 ciascuno, e, per l'effetto, disporre che la quota
[...] parte del canone che sarà percepito, pari al 50% di spettanza della sig.ra
, venga depositato presso un conto a lei intestato o che le Controparte_1 venga messo a disposizione con una differente modalità; condannare la convenuta sig.ra al pagamento in favore dell'attrice di Controparte_1 euro 1.300,00, a titolo di risarcimento danni, maturate a far data da ottobre 2022, oltre a rivalutazione ed interessi come per legge e sino all'effettivo soddisfo, nonché al pagamento delle indennità maturande nelle more del presente giudizio e sino all'effettivo soddisfo. Costituitasi in giudizio, deduceva che successivamente alla CP_1 stipulazione dell'accordo transattivo, la sig.ra ebbe a trasmetterle Parte_1 il preventivo sottoscritto il 27 luglio 2022 dalla ditta nel Controparte_3 quale era prevista la “chiusura sopra mansarda parte esterna di tutta la superficie del fabbricato con rete in ferro zincato + fisher per il fissaggio” e il rispristino dei cordoli in cemento del balcone, interventi da eseguire necessariamente a mezzo dell'accesso all'immobile al piano superiore, non consentito da un sequestro preventivo penale disposto dal Gip in data 6.05.2011 notificato il 22.06.2011. Aggiungeva che, ad avvenuto rilascio dell'immobile ed al momento di dover scegliere l'impresa alla quale affidare l'esecuzione dei lavori di manutenzione, nell'autunno del 2022, le copiose piogge tipiche della stagione ebbero a causare il riacutizzarsi delle infiltrazioni provenienti dall'immobile del piano sovrastante, determinando il progressivo peggioramento delle macchie alle pareti e rendendo evidente la
R.G.NR. $$numero_ruolo$$/$$anno_ruolo$$ p. 4/8 reale portata del problema, al punto che a seguito del sopralluogo eseguito dagli operai dell'impresa incaricata dalla sig.ra di predisporre un CP_1 preventivo per i lavori di tinteggiatura e di manutenzione dell'appartamento da locare, la stessa ebbe a comunicare alla committente che le pareti erano interessate da consistenti infiltrazioni di acqua provenienti dall'immobile sito al piano sovrastante e che i richiesti interventi di trattamento antimuffa e di tinteggiatura delle pareti della camera da letto non sono sufficienti a garantire, neppure nel breve periodo, il mantenimento di uno stato di conservazione delle pareti tale da garantire la salubrità e la sicurezza dell'ambiente abitativo. Inoltre le intemperie autunnali avevano comportato anche il reiterarsi di eventi di caduta di calcinacci dalla pensilina di copertura del balcone dell'appartamento da concedere in locazione, (già oggetto di denuncia da parte dell'odierna attrice e del fratello nella missiva dell'8 gennaio 2021), con conseguente permanenza di un effettivo pericolo per la sicurezza dell'appartamento de quo e necessità di interventi da eseguire soltanto a mezzo dell'accesso all'immobile sovrastante in sequestro. Essa convenuta evidenziava, inoltre, che al fine di garantire un accesso sicuro e privo di pericoli all'appartamento da locare, era necessario eseguire lavori di manutenzione straordinaria del cortile di accesso, come la sostituzione o messa in sicurezza del cancello in ferro fatiscente e pericoloso, il rifacimento del manto di cemento logoro, dissestato e scivoloso, con eliminazione dei pericoli costituiti dai dislivelli che causano allagamenti del cortile in caso di forti e prolungate piogge e dai pozzetti di scarico delle acque ormai divelti e rotti. Evidenziava che sarebbe necessaria anche la sostituzione ed il corretto smaltimento della copertura in amianto del garage. Tuttavia, tali interventi avevano trovato l'opposizione degli altri comproprietari dell'area cortilizia, i sig.ri e , dovuta ai notevoli contrasti tra i CP_4 CP_5 comproprietari esistenti da tempo. Infatti, gli stessi, per successione dal padre sono comproprietari insieme alla madre e Persona_1 Controparte_1 ai nipoti e , del cortile antistante il fabbricato, ma a Parte_1 CP_2 causa dei pessimi rapporti tra loro intercorrenti, non avevano prestato il consenso all'esecuzione dei lavori. Ne conseguiva una oggettiva impossibilità di esecuzione delle prestazioni che formano oggetto delle obbligazioni assunte da entrambe le parti con la transazione del 17 giugno 2022, ossia di procedere all'esecuzione di quei lavori necessari a rendere l'appartamento idoneo alla locazione e di concederlo in locazione a terzi, con conseguente insussistenza, ai sensi dell'art. 1256 c.c, in capo alla convenuta, di
R.G.NR. $$numero_ruolo$$/$$anno_ruolo$$ p. 5/8 responsabilità per inadempimento delle obbligazioni nascenti dal citato accordo. Per tali motivi chiedeva il rigetto delle domande attoree. Costituitosi in giudizio, aderiva alle deduzioni e richieste CP_2 dell'attrice concludendo nel senso dell'accoglimento della Parte_1 domanda attorea. Il precedente giudice assegnatario del procedimento, ritenuta la causa matura per la decisione alla luce dei fatti non contestati e della documentazione prodotta, ritenuta l'inammissibilità ed irrilevanza delle prove dichiarative, fissava l'udienza per la decisione della causa. La domanda attorea è in parte fondata e va pertanto accolta per quanto di ragione. Invero tra le parti fu perfezionato un accordo transattivo sottoscritto in data 17.06.2022, a chiusura della causa civile R.G. 26341/2021, con il quale la convenuta, a fronte dell'impegno dell'attrice di rilasciare spontaneamente l'abitazione oggetto di giudizio entro la data del 20.09.2022, si impegnò a locare l'immobile nonché ad eseguire, in concorso con e Parte_1 CP_2 comproprietari dell'immobile, i lavori di ristrutturazione necessari al fine di poter affittare l'immobile. Sennonché, siffatte obbligazioni assunte dalla non sono state dalla stessa adempiute, nonostante i reiterati CP_1 tentativi dei nipoti di convincerla a rispettare il programma contrattuale. In effetti la convenuta non si è mai adoperata per eseguire l'accordo, tenendo un comportamento non collaborativo, senza giustificato motivo. Dalla documentazione fotografica prodotta dalle parti non emergono motivi ostativi a che l'immobile fosse dato in locazione abitativa a terzi, apparendo l'appartamento, l'autorimessa e il cortile comune pertinenziale in uno stato che non ne impediva la locazione. D'altra parte, l'interessamento di varie persone intenzionate a locare l'immobile, come documentato dall'attrice, dimostra come l'appartamento, il garage e il cortile fossero ritenuti appetibili anche nello stato in cui si trovavano alla data del 17.06.2022, giorno di sottoscrizione dell'accordo transattivo. La convenuta, del resto, indica come causa ostativa alla locazione dell'immobile, un ipotetico sequestro preventivo adottato dal Gip del Tribunale di Napoli nel maggio 2011, che se fosse stato ancora in vigore alla data della transazione, sarebbe stato fatto presente dalle parti. Orbene, dal verbale di notificazione del sequestro preventivo prodotto in atti, non si evince quale sia l'immobile oggetto di sequestro e il fatto che lo stesso risalga a più di dieci anni prima, induce a ritenere, in mancanza di produzione di altri atti del procedimento penale, che esso sia caducato.
R.G.NR. $$numero_ruolo$$/$$anno_ruolo$$ p. 6/8 D'altra parte la convenuta si impegnò anche a partecipare pro quota alle spese di manutenzione straordinaria utili a rendere l'immobile maggiormente idoneo all'uso abitativo, spese che non ammontavano a cifre rilevanti, quindi affrontabili dai tre comproprietari. La convenuta non ha provato alcuna impossibilità originaria e/o sopravvenuta delle prestazioni di cui alle obbligazioni assunte, essendo il suo comportamento non collaborativo del tutto ingiustificato ed espressione evidente di una volontà di non voler manutenere e locare l'immobile. Ciò posto, delle domande proposte dall'attrice, a cui non si è opposto il comproprietario litisconsorte sono accoglibili solo quella CP_2 relativa all'accertamento dell'inadempimento della e Controparte_1 quella relativa alla condanna della medesima convenuta al pagamento in favore dell'attrice di euro 162,50 al mese, quale quota del 25% del canone mensile di euro 650, che si sarebbe potuto ricavare al mese dalla locazione di appartamento e autorimessa, a partire dall'ottobre 2022, oltre a rivalutazione ed interessi come per legge sino all'effettivo soddisfo, secondo i criteri di cui Cass. S.U. 1712/1995. Non sono accoglibili le domande attoree finalizzate ad ottenere dal giudice: a) l'autorizzazione ad eseguire i lavori di ristrutturazione di cui al preventivo di spesa di euro 1.870,00, ponendo il pagamento delle stesse a carico dei comproprietari pro quota;
b) l'autorizzazione alla stipula del contratto di locazione ad uso abitativo avente ad oggetto l'immobile appartamento sito in Bacoli (NA) alla Via Tarquinio il Superbo n. 25, piano 1, identificato in catasto fabbricati al foglio 27, particella 44 sub 3, cat. A/2, di proprietà della sig.ra per 500/1000 e dei sigg. Controparte_1 CP_2
e per la quota di 250/1000 ciascuno, con conseguente
[...] Parte_1 percezione della quota parte del canone in proporzione delle rispettive quote di comproprietà. Invero, trattandosi di un immobile in comproprietà è imprescindibile, per l'esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria e per la stipula di un contratto di locazione, che ci sia la volontà dei tre comproprietari e che gli stessi la esternino per iscritto sia ai fini amministrativi edilizi, sia ai fini negoziali della valida stipulazione della locazione a terzi. Invero a tali fini, i comproprietari possono ricorrere alle norme codicistiche che disciplinano l'amministrazione degli edifici in condominio e che consentono di ottenere anche la nomina di un amministratore giudiziale della comunione, ove i comproprietari non si accordino sul da farsi e/o per
R.G.NR. $$numero_ruolo$$/$$anno_ruolo$$ p. 7/8 impossibilità di funzionamento della comunione. Non esclusa la possibilità di chiedere lo scioglimento della comunione. La reciproca parziale soccombenza induce a compensare integralmente tra le parti le spese di giudizio.

P.Q.M.

definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza, difesa, eccezione e conclusione disattesa, così provvede: 1) Accoglie in parte la domanda attorea e per l'effetto, accertato l'inadempimento contrattuale della la Controparte_1 condanna al pagamento in favore dell'attrice di una complessiva somma pari ad euro 162,50 per ogni mese, a partire dall'ottobre 2022 fino alla data della presente pronuncia, oltre a rivalutazione ed interessi come per legge sino all'effettivo soddisfo, secondo i criteri di cui Cass. S.U. 1712/1995
2) Rigetta ogni altra domanda
3) Compensa integralmente tra le parti le spese di giudizio Così deciso in data 2.12.2025
Il Giudice – dr. Flavio Cusani
R.G.NR. $$numero_ruolo$$/$$anno_ruolo$$ p. 8/8