REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA – QUINTA SEZIONE CIVILE
In composizione monocratica, nella persona del dott. Fabio De Palo,
ha emesso la seguente
SENTENZA
ai sensi dell'art. 429 c.p.c., nella causa civile in primo grado iscritta al n. 31081 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2020, vertente tra
RICORRENTE Parte_1
rappresentata e difesa dagli avv.ti Vittoria Giuva e Lara Dello Strologo
e
RESISTENTE CP_1
rappresentata e difesa dall'avv. Claudio Cifalinò
e
RESISTENTE Controparte_2
rappresentata e difesa dall'avv. Carlo Esposito
nonchè
CONVENUTA CONTUMACE Controparte_3
°°°
Viste le domande con cui la società ricorrente – nella qualità di titolare dell'azienda concessa in affitto alla convenuta con contratto del 2.7.2015 – ha chiesto che: CP_1

1. venga accertato l'inadempimento contrattuale di con la sua conseguente condanna CP_1 al pagamento di euro 27.500,00 a titolo di canoni dovuti relativamente al dicembre 2017 ed ai mesi da aprile 2018 a gennaio 2019, e di euro 3.130,00 a titolo di oneri condominiali e consumo di acqua;

2. venga accertata la responsabilità solidale delle convenute e per i CP_1 Controparte_4 danni causati ai beni ed ai locali aziendali con la loro conseguente condanna al risarcimento del danno nella misura di euro 90.220,00;

3. venga accertata la responsabilità solidale delle convenute e – ai sensi CP_1 CP_2 dell'art. 2598 cod. civ. – per i danni causati dalla chiusura anticipata dell'attività e dallo sviamento della clientela con la conseguente loro condanna al risarcimento quantificato in euro 50.000,00, ovvero – in subordine – che venga condannata la sola al pagamento di un indennizzo Controparte_2 ex art. 2041 cod. civ.;
dato atto che la società ricorrente – a sostegno – ha dedotto che: – dal dicembre 2017 la convenuta si rendeva morosa nel pagamento dei canoni – la cui CP_1 misura era già stata rideterminata in euro 2.500,00 mensili con accordo del 5.3.2017 (cfr. all. 6) – e degli oneri condominiali dovuti;

– la stessa recedeva dal contratto con disdetta del 13.6.2018 (cfr. all. 7 citazione), omettendo CP_1 tuttavia di procedere alla riconsegna dell'azienda nella data concordata del 31.8.2018;
– dal 1.9.2018 l'attività commerciale risultava definitivamente chiusa al pubblico con grave danno all'immagine ed all'avviamento commerciale dell'azienda;
– in data 15.1.2019 – all'esito di incontro concordato per la riconsegna dell'azienda – veniva constatata l'assenza di alcuni beni e l'inservibilità di quelli rimasti nonché lo stato di abbandono dei locali, di talchè le parti concordavano di rinviare la riconsegna a data successiva;

– il 6.2.2019 avveniva la formale riconsegna dell'azienda e veniva redatto apposito verbale in cui veniva attestata la presenza di numerosi danni ai beni aziendali (al bancone frigo, al frigorifero per le bibite, al lavabo, ad un banco, alle attrezzature per il kebab, alla bilancia elettrica Bizerba 312), nonché il mancato rinvenimento di due armadi spogliatoio, dell'insegna del locale, e di un forno elettrico – Cimav con cappa di aspirazione, oltre al cattivo stato di manutenzione del locale (cfr. all. 13 verbale di consegna);
– la (costituita dal marito della quale socio unico) – nelle more – apriva Controparte_2 CP_1 un'attività commerciale nella stessa area di riferimento dell'attività aziendale, integrando in tal modo atti di concorrenza sleale costituiti dallo sviamento della clientela con il conseguente danno all'avviamento commerciale dell'azienda;
rilevato che – nel costituirsi – ha contestato la fondatezza delle domande chiedendone il CP_1 conseguente rigetto;

dato atto che la – nel costituirsi – ha chiesto il rigetto della domanda promossa nei suoi Controparte_2 confronti ed anche la condanna della società ricorrente ex art. 96 c.p.c.;
dato atto che – con ordinanza riservata del 12.2.2021 – dietro richiesta della società ricorrente con note di trattazione scritta del 25.1.2021, è stato ingiunto alla ex art. 186 ter c.p.c. il pagamento di euro CP_1
25.000,00 – oltre interessi legali e spese del procedimento – a titolo di canoni d'affitto dovuti per i mesi da aprile 2018 a gennaio 2019 (al netto del pagamento nelle more effettuato relativamente al canone di dicembre 2017);
rilevato che – all'udienza del 28.9.2021– è stata disposta la conversione del rito da ordinario a locatizio e conseguentemente concesso termine alle parti per il deposito delle memorie integrative ex art. 426 c.p.c.;
dato atto che la causa è stata istruita mediante gli interrogatori formali della resistente e del CP_1 rappresentante legale della società ricorrente, oltre che con l'esperimento di una prova per testi;

rilevato che – all'udienza finale di discussione del 16.9.2025 – le parti hanno da ultimo insistito nelle rispettive pretese (riportandosi alle note conclusive autorizzate);
ritenuto che deve essere preliminarmente dichiarata la contumacia della convenuta (vista la Controparte_4 sua mancata costituzione in giudizio nonostante la rituale notifica);
ritenuto – nel merito – che deve essere confermata l'ordinanza in data 12.2.2021 con cui è stato ingiunto alla
– ai sensi dell'art. 186 ter c.p.c. – il pagamento della somma di euro 25.000,00 a titolo di canoni CP_1 d'affitto dovuti per le mensilità da aprile 2018 a gennaio 2019 sulla scorta dell'allegato inadempimento dell'affittuaria;
ritenuto che deve essere invece rigettata la richiesta condanna della anche al pagamento di euro CP_1
3.130,00 a titolo di oneri condominiali e consumi di acqua stante la mancata allegazione dei rispettivi documenti giustificativi;

[... ritenuto – quanto alla domanda sub. 2 – che la pretesa risarcitoria nei confronti della e della CP_1
(quest'ultima solidalmente obbligata in forza della scrittura privata del 24.6.2015: cfr. all. 2 atto CP_4 di citazione) deve ritenersi solo parzialmente fondata;

rilevato – nello specifico – che l'espletata attività istruttoria ha consentito di accertare l'effettiva negligenza della nella manutenzione di alcuni beni aziendali –danneggiati o asportati illegittimamente senza CP_1 essere restituiti – che ne ha comportato l'effettiva perdita di valore in danno dell'affittante;
considerato che – sul punto – la stessa in sede di interrogatorio formale ha riferito di aver posto in CP_1 essere plurime condotte che hanno determinato il danneggiamento del locale e dei beni aziendali (“rottura della parte decorativa della parte antistante al bancone, degli armadi spogliatoi nei bagni e della bilancia Bizerba, smontaggio del lavabo in acciaio del banco e della cappa, asportazione dell'insegna del locale, ripetute sostituzioni del forno originariamente ceduto in affitto, danneggiamento del pavimento del locale commerciale all'esito di lavori elettrici”: cfr. verbale del 13.9.2022), ed anche il teste – Testimone_1 padre della resistente – ha riferito analoghe circostanze con particolare riferimento alla sostituzione del forno ed all'omessa riconsegna alla società affittante (“ricordo che vennero sostituiti tutti i forni ed altre
[... stigliature esistenti per poter utilizzare i locali conformemente alla nostra attività di ristorante - pizzeria “
quando abbiamo iniziato la nuova attività il cui periodo di inizio non ricordo esattamente;
preciso CP_4 che non so dove siano finiti i materiali sostituiti”: cfr. verbale del 29.5.2024);
ritenuto che – sul quantum – appare congrua una liquidazione equitativa del danno pari all'importo di euro 10.000,00 corrispondente alla somma versata dalla in deposito cauzionale (in considerazione del CP_1 presumibile valore dei vari beni danneggiati al netto dell'usura ordinaria, e del valore di quelli illegittimamente asportati e non rinvenuti alla consegna, oltre che della spesa di manodopera necessaria alla ricollocazione dei beni smontati);
dato atto che tale somma (euro 10.000,00) è stata pertanto legittimamente trattenuta dalla società ricorrente a titolo risarcitorio;
ritenuto che la domanda sub. 3 deve essere invece rigettata stante l'insussistenza della dedotta concorrenza sleale della e della nei confronti dell'affittante; Controparte_2 CP_1
rilevato – in proposito – che la disciplina recata dall'art. 2557 cod. civ. in materia di divieto di concorrenza è posta a tutela dell'acquirente/affittuario in quanto prescrive obblighi di astensione a carico dell'alienante/locatore, e il dato normativo è d'altra parte interpretato in senso conforme e costante anche dalla stessa giurisprudenza invocata impropriamente a sostegno dalla società ricorrente (cfr. per tutte, Cass. 27505/2008: “In tema di divieto di concorrenza, la disposizione contenuta nell'art. 2557 cod. civ., la quale stabilisce che chi aliena l'azienda deve astenersi, per un periodo di cinque anni dal trasferimento, dall'iniziare una nuova impresa che sia idonea a sviare la clientela dell'azienda ceduta, appropriandosi nuovamente dell'avviamento, non ha il carattere dell'eccezionalità, in quanto con essa il legislatore non ha posto una norma derogativa del principio di libera concorrenza, ma ha inteso disciplinare nel modo più congruo la portata di quegli effetti connaturali al rapporto contrattuale posto in essere dalle parti”);
rilevato – d'altra parte – che nemmeno il contratto prevedeva alcun obbligo specifico in tal senso a carico dell'affittuario; ritenuta – in ogni caso – l'inconferenza dei fatti allegati dalla società ricorrente a sostegno dell'illegittimità delle condotte poste in essere dalle resistenti – quali la composizione della compagine sociale della
[...] ed il bacino di clientela comune riferibile ad entrambe le attività commerciali – in quanto generici e CP_2 comunque inidonei a provare l'effettiva sussistenza di un danno risarcibile;

ritenuto che nemmeno può essere accolta la domanda subordinata volta alla condanna della resistente
[...] al pagamento di un indennizzo ex art. 2041 cod. civ. in quanto del tutto generica e priva di adeguate CP_2 allegazioni in ordine ai rigorosi presupposti applicativi richiesti da tale norma (anche con riguardo alla correlazione tra eventuale arricchimento e diminuzione patrimoniale);
ritenuto che l'esito finale del giudizio – comportante l'accoglimento solo parziale delle pretese della ricorrente nei confronti della – induce alla compensazione delle spese del giudizio fra tali parti CP_1
(ferma restando – quanto al procedimento ex art. 186 ter c.p.c. – la rifusione delle spese prevista nella relativa ordinanza);
ritenuto invece che le spese del giudizio tra la ricorrente e la resistente – liquidate d'ufficio ex Controparte_2
d.m. 55/2014 – devono seguire la soccombenza della prima (con relativa distrazione in favore del difensore della resistente che si è dichiarato antistatario ai sensi dell'art. 93 c.p.c.);
ritenuto – infine – che non sussistono i presupposti per la contestuale condanna della società ricorrente ex art. 96 c.p.c. (richiesta dalla resistente;
CP_2

P.Q.M.

definitivamente pronunziando, così decide:
dichiara la contumacia della Controparte_4
conferma l'ordinanza ex art. 186 ter c.p.c. del 12.2.2021;
rigetta la domanda dell'attrice nei confronti di volta all'ulteriore pagamento di euro CP_1
3.130,00;
dà atto del legittimo trattenimento a titolo risarcitorio del deposito cauzionale (euro 10.000,00) – da parte della società attrice – in conseguenza dei danni arrecati dalla ai beni ed ai locali aziendali;
CP_1
rigetta l'ulteriore domanda risarcitoria dell'attrice – a titolo di concorrenza sleale – proposta nei confronti della e della;
CP_1 CP_2
rigetta la domanda subordinata di pagamento – ai sensi dell'art. 2041 cod. civ. – proposta nei confronti della
Controparte_2
compensa le spese del giudizio fra la società ricorrente e la resistente;
CP_1
condanna la società ricorrente al rimborso delle spese processuali sostenute dalla resistente Controparte_2 liquidate d'ufficio in euro 3.800,00 per compensi, oltre rimborso forfetario del 15%, Iva e Cassa come per legge, disponendone la distrazione in favore dell'avv. Carlo Esposito.
16.9.2025. Il GIUDICE