Repubblica Italiana
Tribunale di Verona In Nome del Popolo Italiano il giudice dott.ssa Stefania Caparello ha pronunciato la seguente SENTENZA EX ART. 281 TERDECIES CPC
Nella causa n. 5104/2023 tra le parti:
ATTORE
) rappresentata e difesa anche disgiuntamente, Parte_1 C.F._1 dall'avv. VEZZARI JESSICA ( ) e dall'avv. Luigi Alibrandi C.F._2
), elettivamente domiciliato presso il suo studio C.F._3
CONVENUTI
rappresentato e difeso dall'avv. AMORUSO Controparte_1 C.F._4
DOMENICO elettivamente domiciliato presso il suo studio C.F._5
E
( ) rappresentato e difeso, anche Controparte_2 C.F._6 disgiuntamente, dall'avv. Leonardo Guidi ( ) e dall'Avv. Isabella Lamberta C.F._7
) C.F._8
OGGETTO: divisione di beni caduti in successione
Decisa a Verona sulle seguenti conclusioni: Attore: “Piaccia al Tribunale adito dichiarare lo scioglimento della comunione esistente sull'immobile sito in Sant'Anna di Alfaedo (VR), alla Via Monte Loffa, immobile censito al C.F. di detto Comune al foglio 26, mappale 305, sub 1, 2 e 3, la cui proprietà indivisa è in ragione di ½ in capo a , in ragione di ¼ in capo a e in ragione di ¼ in capo a Parte_1 Controparte_1
; Controparte_2
Piaccia al Tribunale adito, accertata e dichiarata la non comoda divisibilità del cespite immobiliare in comunione, giusta relazione del CTU Geom. accogliere la domanda della sig.ra Per_1 Pt_1
, già formulata nel ricorso introduttivo del presente giudizio e per l'effetto far cessare lo stato
[...] di comunione, assegnando la proprietà dell'intero immobile alla stessa;
Parte_1
Voglia il Tribunale adito, nell'attribuzione alla sig.ra delle quote dei comproprietari Parte_1 convenuti, stabilire il prezzo di esse quote in conformità alle valutazioni sul punto svolte dal CTU sul valore del cespite comune e, in ogni caso, secondo giustizia;

Voglia il Tribunale adito determinare tempi e modi del pagamento del prezzo delle quote di comproprietà indivisa;

Voglia il Tribunale adito emettere ogni provvedimento ritenuto opportuno e/o necessario.
Con vittoria di spese ivi comprese quelle di CTU.”
Convenuto “ -Nel merito in via principale: Controparte_1
- dichiarare lo scioglimento della comunione con conseguente divisione del bene immobile sito in
Sant'Anna D'Alfaedo (VR), Via Monte Loffa distinto al NCEU di detto Comune al- Fg. 26, Part. 305:
- Sub. 1, Cat A/7, Cl.2,
- Sub. 2, Cat C/6, P: T, Cl. 3;
- Sub. 3, Cat C/6, P: T, Cl. 3., secondo le quote di spettanza di ciascuna delle parti condividenti.
Quanto alle modalità di divisione, trattandosi di bene non comodamente divisibile per come accertato dal CTU Geom. in via principale, il convenuto IG. non si oppone alla Per_1 Controparte_1 richiesta svolta dalla IG.ra avente ad oggetto l'assegnazione in via esclusiva ad essa Parte_1 ricorrente della proprietà dell'intero bene immobile oggetto di giudizio, salvo pagamento del prezzo in favore dell'odierno convenuto nella quota ad esso spettante e sulla base del valore dell'immobile quantificato dal CTU.
In via subordinata, in assenza di richieste di assegnazione, disporsi la divisione a mezzo vendita del compendio immobiliare ai sensi dell'art. 788 Cpc e provvedere alla ripartizione del ricavato secondo le quote di spettanza di ciascuna delle parti condividenti. In ogni caso porre ogni spesa a carico della massa e, in caso di infondate contestazioni o opposizioni, anche sul diritto a dividere, ovvero infondate contestazioni o opposizioni durante le operazioni divisionali, condannare l'opponente alle relative spese legali e di procedura.”
Convenuto “Respinta ogni contraria istanza, eccezione, deduzione, Controparte_2 piaccia all'Ill.mo Tribunale: in via principale:
- dichiarare lo scioglimento della comunione dell'immobile individuato al Foglio 26, Particella n.
305, ivi includendovi anche il terreno pertinenziale individuato al Foglio 26, Particella n. 306;
- accertata la non agevole divisibilità in natura del bene senza pregiudizio per i titolari, disporre, per
l'effetto, l'assegnazione dell'intera proprietà in via esclusiva alla IG.ra , ovvero al signor Pt_1
ovvero ad entrambi;
Controparte_1
- conseguentemente, accertare e dichiarare il diritto del IG. alla Controparte_2 corresponsione dell'equivalente economico riferito alla sua quota pari al 25% del compendio;
in via istruttoria ordinare ex art. 196 c.p.c. al C.T.U. Geom. indagini suppletive e/o Persona_2 integrative, al fine di adeguatamente stimare il compendio immobiliare oggetto di divisione;
in ogni caso: con vittoria di spese e compensi di giudizio, oltre spese generali ed altri oneri di legge.”.

Fatto e Processo
Con ricorso ex art. 281 decies cpc, la sig.ra – sul presupposto per cui era Parte_1 comproprietaria nella misura di 1/2 di un compendio immobiliare sito a Sant'Anna di Aldaedo (Vr),
Via Monte Loffa, catastalmente censito al CF del Comune indicato, Fg 26, mapp. 305 sub 1, 2 e 3; che i sigg.ri e risultavano proprietari per la quota di ¼ Controparte_1 Controparte_2 ciascuno, del compendio immobiliare di cui sopra, in forza di successione testamentaria della madre
– ha adito l'intestato Tribunale al fine di far dichiarare lo scioglimento della Persona_3 comunione e procedere, quindi, alla divisione, previa descrizione e stima;
in via subordinata, in caso di indivisibilità del compendio ha chiesto l'assegnazione dell'immobile in via esclusiva o congiunta.
Si è costituito il sig. chiedendo dichiararsi lo scioglimento della comunione Controparte_2 con assegnazione, in caso di non comoda divisibilità, dell'intera proprietà alla ricorrente o al sig. ovvero ad entrambi e liquidazione dell'equivalente economico spettante. Controparte_1
In particolare, il sig. ha dichiarato che nel 2020, la ricorrente e Controparte_2 [...]
, senza consultarlo, avevano pubblicato un annuncio di vendita relativo al compendio CP_1 immobiliare di causa;
che all'annuncio era seguita da parte della sig.ra una Parte_2 impegnativa di acquisto;
di aver proposto di vendere l'immobile solo all'esito di sanatoria;
che alcuna sanatoria era intervenuta e, pertanto, la compravendita era saltata.
Il resistente ha, poi, dichiarato che del compendio immobiliare faceva parte anche il mappale 306, relativo a terreno agricolo seminativo di classe 4.
Si è costituito il sig. , chiedendo lo scioglimento della comunione e dichiarando Controparte_1 di non opporsi, in caso di non comoda divisibilità dell'immobile, alla richiesta svolta da parte della
IG.ra avente ad oggetto l'assegnazione in via esclusiva ad essa ricorrente della piena Parte_1 proprietà dell'immobile, salvo pagamento del conguaglio dovuto in suo favore.
Disposta CTU tecnica, la causa è stata ritenuta matura per la decisione ed è stata fissata l'udienza per la discussione ex art. 281 sexies cpc.
All'udienza del 6/11/25, tenutasi per via documentale, si è proceduto all'incombente di cui sopra.
Motivi della decisione
Vanno preliminarmente rigettate le istanze istruttorie riproposte in sede di precisazione delle conclusioni, in quanto irrilevanti e superflue alla luce della documentazione prodotta e dell'istruttoria espletata.
Del resto, con specifico riferimento all'eccezione sollevata dal patrocinio del sig.
[...]
e relativa al fatto che il perito avrebbe riportato solo parzialmente le osservazioni CP_3 difensive, basta qui osservare che in allegato alla predetta perizia sussistono, per intero, le cinque pagine di osservazioni redatte dall'avv. Leonardo Guidi e dall'avv. Leonardo Biancalana.
Ciò posto, scendendo al merito della controversia, si osserva quanto segue.
Il CTU con ragionamento esente da critiche ha affermato che i beni di causa (identificati al catasto fabbricati del Comune di Sant'Anna d'Alfaedo Fg 26, mapp. 305 sub 1, 2 e 3 nonché CT del Comune di Sant'Anna d'Alfaedo Fg 26, mapp. 306) non sono comodamente divisibili.
L'esistenza di un bene non divisibile (ad es., un cavallo comune) o non comodamente divisibile non pregiudica ex art. 720 cc lo scioglimento, in quanto è possibile assegnare la cosa comune ad alcuni partecipanti ed una somma di denaro equivalente al valore della quota agli altri, oppure vendere la cosa a terzi e distribuire il prezzo tra i compartecipi.
Ciò posto, l'assegnazione va disposta a favore della ricorrente, essendo l'unica che ha avanzato tale richiesta e comunque dovendosi la sua posizione preferire in quanto comproprietaria con quota maggioritaria.
Del resto, non osta a tale assegnazione la presenza di eventuali irregolarità urbanistiche, posto che il
CTU ha dichiarato che dal riscontro dello stato dei luoghi con gli elaborati grafici allegati alle licenze di costruzione indicate in perizia, è stata rilevata una sostanziale conformità ad eccezione di alcune marginali differenze che potranno eventualmente essere regolarizzate con la presentazione di pratica in sanatoria dalla quale può prendersi carico anche in eventuale acquirente.
Ciò posto, tenuto conto che tali difformità, in quanto sanabili, non sono ostative alla divisione giudiziale, risultando rispettato il disposto di cui all'art. 40, comma due, l. n. 47/1985, secondo l'interpretazione resa dalla sentenza n. 25021/2019 delle SS.UU. della Suprema Corte, occorre certamente superare le contestazioni svolte sul punto dal sig. e procedere, Controparte_2 quindi, a divisione per assegnazione dell'intero alla ricorrente e previsione di conguagli.
D'altra parte, non trovano riscontro in atti i rilievi svolti dal resistente sig. , Controparte_2 per cui la CTU non avrebbe:
- classificato e quantificato le difformità edilizio-urbanistiche;
- svolto una verifica urbanistica puntuale (PRG, indici e requisiti di edificabilità) con riguardo alla part. 306;
- adeguatamente considerato i vincoli/usi di fatto incidenti su valore e divisibilità.
Trattasi, infatti, di rilievi altamente esplorativi (non supportati né da prove documentali né da richieste di prova orali) che, peraltro, non risultano funzionali al thema decidendum.
In particolare, le difformità avanzate dal resistente appaiono latamente tratteggiate e comunque marginali, così come indicato dal CTU,
Quanto, al fatto che il CTU non avrebbe accertato la sussistenza dei presupposti di PRG, per un'stanza di cambio di destinazione d'uso del terreno di cui al mappale 306 da agricolo a edificabile, con significativa incidenza di valore in caso di assenso comunale, trattasi di prospettazione che si scontra con l'evidenza documentale, per cui allo stato il terreno è classificato come agricolo (doc. 10 del resistente , né risulta che vi siano possibilità per un diverso inquadramento. Controparte_2
Inoltre, appare non dirimente anche l'ulteriore rilievo svolto dal , per cui l'uso Controparte_2 stabile di portico e autorimesse da parte di terzi (macchine agricole) potrebbe comportare la sussistenza di “situazioni possessorie e/o di usucapione (o, comunque, di vincoli di fatto) con incidenza su valore, divisibilità riparto degli oneri e conguagli”, tenuto conto che si tratta di allegazione priva di supporto probatorio.
Infine, l'ulteriore rilievo sollevato in punto di mancanza di agibilità/abitabilità contrasta non solo con le valutazioni del CTU, ma anche con gli allegati alla perizia, tra cui la richiesta di certificato di abitabilità (pagina 18 allegati) che è corredata dal certificato di abitabilità (pagina 22).
In ogni caso, la dedotta carenza di abitabilità può non costituire vizio di nullità del trasferimento immobiliare, inclusa quindi anche l'ipotesi della divisione giudiziale, come ripetutamente affermato dal Supremo Collegio. In particolare, è stato evidenziato che “In tema di vendita di immobili destinati ad abitazione, la mancanza del certificato di abitabilità configura alternativamente l'ipotesi di vendita di "aliud pro alio" qualora le difformità riscontrate non siano in alcun modo sanabili, l'ipotesi del vizio contrattuale, sub specie di mancanza di qualità essenziali, qualora le difformità riscontrate siano sanabili, ovvero l'ipotesi dell'inadempimento non grave, fonte di esclusiva responsabilità risarcitoria del venditore ma non di risoluzione del contratto per inadempimento, qualora la mancanza della certificazione sia ascrivibile a semplice ritardo nella conclusione della relativa pratica amministrativa.” Cassazione civile sez. II, 02/08/2023, n.23604.
Ciò posto, stante l'indivisibilità del compendio immobiliare e l'assenza di impedimenti giuridici alla divisione per assegnazione salvo conguaglio ai comproprietari, va disposta l'assegnazione dei beni alla sig.ra , con corresponsione di un conguaglio in favore di e Parte_1 Controparte_1
. Controparte_2
Il CTU ha indicato che il compendio immobiliare ha un valore di euro 210.000,00 e la stima appare congrua.
Del resto, la stessa relazione di parte del sig. pur partendo da una Controparte_2 valorizzazione dell'ampliamento volumetrico (non supportato adeguatamente), ha concluso sostenendo che nel 2011 l'immobile (già con segni di umidità e di scarsa manutenzione) valeva euro
280.000,00 e, pertanto, la stima svolta dal CTU si appalesa vieppiù congrua, tenuto conto del passare degli anni.
Infine, è lo stesso ad affermare e allegare (Doc. 1) che a dicembre 2020 era Controparte_2 giunta una proposta di acquisto per il compendio immobiliare in questione di euro 200.000,00 e che l'agente immobiliare del luogo, la signora di Sant'Anna d'Alfaedo, aveva indicato un Persona_4 valore commerciale dell'immobile di circa euro 240.000,00.
Ciò posto, dato che la ricorrente è titolare della quota pari a ½ dell'intero compendio immobiliare, mentre i resistenti sono titolari della piena proprietà pari a ¼ dell'intero compendio immobiliare, il conguaglio a favore dei resistenti è di euro 52.500,00 ciascuno.
Su tale somma decorrono gli interessi di legge ex art. 1284 I c.c. dal deposito della presente sentenza al saldo.
Le spese legali seguono la soccombenza e, quindi, tenuto conto che trattasi di giudizio divisionale, le stesse devono essere compensate tra le parti.
Le spese della c.t.u. devono essere poste in via definitiva a carico delle parti, in via solidale nei rapporti esterni e, in ragione della quota di partecipazione alla comunione ereditaria, nei rapporti interni.

P. Q. M.

Il Tribunale di Verona, definitivamente pronunciando, ogni diversa domanda, istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così provvede:
DICHIARA sciolta la comunione indivisa della piena proprietà tra le parti in causa sul compendio immobiliare meglio identificato in atti e, comunque, censito al catasto fabbricati del Comune di
Sant'Anna d'Alfaedo Fg 26, mapp. 305 sub 1, 2 e 3 nonché al CT del Comune di Sant'Anna
d'Alfaedo Fg 26, mapp. 306;
ACCERTA e DICHIARA l'indivisibilità in natura del compendio immobiliare di cui sopra e, quindi,
LETTO l'art. 720 c.c. ASSEGNA in piena ed esclusiva proprietà a il compendio Parte_1 immobiliare di causa;

DICHIARA TENUTA E CONDANNA a corrispondere a e Parte_1 Controparte_1
euro 52.500,00 ciascuno, oltre interessi legali ex art. 1284 I c.c. dalla data del Controparte_2 deposito della presente pronuncia al saldo.
COMPENSA le spese di lite;

Pone definitivamente a carico delle parti le spese di CTU, in via solidale nei rapporti esterni e, in ragione delle quote di comproprietà, nei rapporti interni.
Verona, 14/11/2025
Il giudice dott.ssa Stefania Caparello