REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
I L T R I B U N A L E D I C A G L I A R I
SECONDA SEZIONE CIVILE in persona del dott. Antonio Angioi, in funzione di Giudice monocratico, ha pronunciato e pubblicato, mediante lettura del dispositivo e dei motivi della decisione, nella pubblica udienza del giorno 10 dicembre 2025, la seguente
S E N T E N Z A nella causa iscritta al n. 3633 del ruolo generale degli affari civili contenziosi dell'anno 2019, proposta da
, in persona dell'amministratore di sostegno Parte_1 Pt_2
elettivamente domiciliato presso l'indirizzo di posta elettronica
[...] certificata dell'avv. Pietro Alberto Ippolito, che lo rappresenta e difende per procura speciale in calce alla comparsa di costituzione a ministero di nuovo difensore
INTIMANTE
CONTRO
, elettivamente domiciliato presso l'indirizzo di posta Controparte_1 elettronica certificata dell'avv. Maria Teresa Diana, che lo rappresenta e difende per procura speciale a margine della comparsa di costituzione e risposta, ammesso al patrocinio a spese dello Stato con provvedimento del Consiglio dell'Ordine degli Avvocati di Cagliari prot. n. 2223/2019 in data 8 maggio 2019, su domanda presentata l'11 aprile 2019
INTIMATO
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida notificata il 29 marzo 2019, ex art. 658 cod. proc. civ., , Parte_2 in qualità di amministratore di sostegno di , ha convenuto in Parte_1
1 giudizio per sentir convalidare lo sfratto a lui intimato per Controparte_1 morosità, quanto ai canoni relativi ai mesi da marzo 2018 a marzo 2019, in riferimento all'immobile ad uso abitativo sito in Quartu S. Elena, via Chianciano
n. 9, distinto in catasto al foglio 59, particella 2278, subalterno 5, concesso in locazione per il canone annuo di Euro 6.000,00, da corrispondersi in rate mensili anticipate di Euro 500,00, in forza del contratto stipulato il 18 luglio 2017 e registrato il 19 luglio 2017, e per sentir pronunciare, altresì, separata ingiunzione per il pagamento dei canoni scaduti e da scadere fino al rilascio, oltre agli interessi.
Si è costituito in giudizio eccependo la nullità della Controparte_1 clausola relativa alla determinazione del canone, in quanto superiore a quello massimo definito dagli accordi conclusi in sede locale, e l'inadempimento del locatore, altresì, per omessa manutenzione straordinaria, opponendosi, quindi, alla convalida ed invocando, in via riconvenzionale, la dichiarazione di nullità parziale del contratto, con la conseguente riconduzione a condizioni conformi alla disciplina sulle locazione abitative agevolate, l'ordine al locatore di eseguire
(“obbligare lo stesso all'esecuzione”) i lavori necessari per l'adeguamento dell'immobile locato all'uso convenuto e, in ogni caso, la concessione del termine di grazia per il pagamento dei canoni, previa quantificazione.
All'esito dell'udienza di comparizione, il Giudice non ha concesso il termine di grazia e ha pronunciato ordinanza di rilascio, con riserva delle eccezioni proposte, sul rilievo della proposta opposizione, del difetto di prova scritta dei requisiti per la diversa determinazione del canone e della necessità di risoluzione nel merito delle ulteriori questioni, e ha disposto il mutamento del rito, stabilendo il termine per l'integrazione delle difese delle parti.
Con memoria integrativa, l'intimante ha chiesto: 1) rigettarsi ogni avversa domanda anche riconvenzionale;
2) condannarsi l'intimato al pagamento, in favore dell'intimante, dei canoni scaduti, per la somma complessiva Euro
7.500,00, oltre all'indennità di occupazione senza titolo fino al rilascio, nella misura mensile di Euro 500,00; 3) in via subordinata, nel caso di accoglimento dell'eccezione di nullità della clausola di determinazione del canone, condannarsi
2 l'intimato al pagamento della somma così rideterminata fino al rilascio.
Con memoria integrativa, l'intimato ha confermato le conclusioni già formulate.
All'udienza del 21 novembre 2019, il procuratore dell'intimante ha dichiarato di ricevere le chiavi dell'immobile locato.
La causa è stata istruita a mezzo di documenti e consulenza tecnica d'ufficio.
In prossimità dell'udienza di discussione, le parti sono state autorizzate al deposito delle note difensive.
***

1. I termini della controversia sono i seguenti.

1.1. L'intimante ha esposto quanto segue: in principio di lite, che l'immobile in questione veniva concesso in locazione con contratto stipulato in data 18 luglio
2017; che il conduttore ometteva di corrispondere le mensilità relative ai mesi da marzo 2018 a marzo 2019, per la somma complessiva Euro 6.500,00; in corso di causa, che l'eccezione di nullità era infondata, perché generica, non avendo il conduttore indicato i requisiti per la corretta determinazione del canone, né il canone dovuto, e non avendo nemmeno mai comunicato la volontà di sospenderne il pagamento;
che, anche a seguire il suo ragionamento, sussisteva comunque un grave inadempimento, perché il conduttore avrebbe dovuto pagare il canone mensile almeno per la minor somma riconosciuta;
che prive di fondamento erano anche le doglianze relative alla mancata esecuzione dei lavori di manutenzione straordinaria, riferiti a problemi mai comunicati al locatore durante il rapporto;
che l'intimato, dal mese di marzo 2018, pur continuando ad occupare l'immobile locato, non corrispondeva alcuna somma ed accumulava ulteriore debito.

1.2. L'intimato ha esposto in replica quanto segue: in principio di lite, che il contratto di locazione, concluso secondo la formula 3+2, rientrava nella disciplina dei contratti agevolati, per cui il canone non poteva essere determinato liberamente, ma solo sulla base dei parametri stabiliti dall'accordo sulle locazioni abitative agevolate stipulato dal Comune di Quartu S. Elena;
che l'immobile in questione possedeva solo quattro dei requisiti previsti per la zona costiera,
3 rientrando nella subfascia B, con valore minimo di Euro 61 mq/anno; che detto valore, moltiplicato per 55 mq, dava come risultato Euro 3.355,00, come canone annuo, inferiore al canone pattuito;
che l'art. 13, comma 4, D.Lgs. n. 431 del
1998, in proposito, stabiliva la nullità delle pattuizioni dirette ad attribuire un canone superiore a quello massimo consentito in sede di contrattazione locale;
che alla sanzione di nullità si accompagnava la ripetizione dell'indebito, ai sensi dell'art. 2033 cod. civ.; che insieme a quest'ultima all'inquilino spettava l'azione di riconduzione del contratto a condizioni conformi al disposto dell'art. 2, comma
3, del D.Lgs. n. 431 del 1998; che dall'inizio del rapporto, inoltre, il conduttore riscontrava problemi di carattere manutentivo nell'immobile locato e, da ultimo, segnalava la necessità che venissero eseguite ulteriori opere, in particolare la sostituzione del cancello di ingresso e l'adeguamento dell'impianto elettrico, dichiarandosi disponibile ad eseguirle in proprio, con successiva compensazione dei canoni;
in corso di causa, che si ribadiva l'eccezione di nullità, facendo riferimento alla relazione tecnica di parte, da cui risultava la superiorità del canone pattuito rispetto a quello previsto dall'accordo in sede locale;
che si ribadiva, altresì, l'eccezione di inadempimento, rilevando l'inagibilità dell'appartamento in mancanza di lavori sull'impianto elettrico.

2. Le domande riconvenzionali di accertamento della nullità parziale del contratto e di accertamento del canone dovuto in conformità del limite di legge, da sottoporsi ad esame congiunto per stretta connessione, sono entrambe infondate.

2.1. A norma dell'art. 2, comma 3, del D.Lgs. n. 431 del 1998, le parti possono stipulare contratti di locazione, c.d. agevolati, definendo il valore del canone, la durata del contratto ed altre condizioni contrattuali sulla base di quanto stabilito in appositi accordi conclusi in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative.
Per questi contratti, come previsto dall'art. 13, comma 4, D.Lgs. cit., è nulla ogni pattuizione volta ad attribuire al locatore un canone superiore a quello massimo definito dagli accordi conclusi in sede locale per immobili aventi le medesime caratteristiche e appartenenti alle medesime tipologie. Nei casi di nullità, come previsto dall'art. 13, comma 6, D.Lgs. cit., il conduttore può proporre, nel termine
4 di sei mesi dalla riconsegna dell'immobile locato, l'azione di restituzione delle somme indebitamente versate, nonché, negli stessi casi, la riconduzione della locazione a condizioni conformi a quanto previsto dalla legge e il canone dovuto non può eccedere quello del valore minimo definito dagli accordi conclusi in sede locale. Nella limitazione alla libertà negoziale quanto all'ammontare del canone è possibile intravedere una norma di natura imperativa, inderogabile dalle parti, la quale comporta, ex artt. 1339 e 1419, comma 2, cod. civ., la nullità della clausola recante la determinazione del canone in misura superiore al valore stabilito dalla concertazione a livello locale e la conseguente sostituzione di diritto del canone imposto dalla legge, per relationem, a quello difforme indicato dalle parti, risultante indebito per l'eccedenza rispetto alla misura consentita.

2.2. Nella specie, l'intimato ha eccepito la nullità della clausola determinativa del canone inserita nel contratto di locazione di immobile ad uso abitativo, censurandone la difformità dal valore minimo stabilito dall'accordo concluso in sede locale, corrispondente al canone annuo di Euro 3.355,00;
l'intimante ha contestato, invece, la fondatezza dell'eccezione e, in subordine, ha tenuto ferma la pretesa di pagamento almeno del canone ricondotto al limite di legge.

2.3. Ciò premesso, si tratta di questione risolubile mediante esame del contratto e della consulenza.

2.4. In base a quello che risulta dal contratto di locazione stipulato per scrittura privata sottoscritta il 18 luglio 2017 e registrata il 19 luglio 2017, avente per oggetto un immobile urbano adibito ad uso abitativo ubicato in Quartu S.
Elena, concesso per la durata di tre anni, con proroga di diritto alla prima scadenza di due anni, le parti denominavano il contratto come una locazione (a canone) “concordato”, descrivevano la consistenza dell'immobile locato come una porzione di villa posta al piano primo di un maggior fabbricato, costituita da un ingresso, un salone con angolo-cottura, un bagno, due camere da letto, due balconi ed un tratto di cortile di pertinenza, per la superficie immobiliare di mq
55, in riferimento al D.P.R. n. 138 del 1998 ed all'accordo territoriale del 4 febbraio 2004, e definivano il “canone annuo”, infine, “secondo quanto stabilito
5 dall'accordo definito tra le parti contraenti”, nella misura di Euro 6.000,00, corrispondente al canone mensile di Euro 500,00; nonostante l'espresso riferimento, non è stato prodotto in giudizio l'accordo territoriale vigente al momento della conclusione del contratto ed in esso richiamato, ma solo l'accordo territoriale concluso il 31 gennaio 2019.

2.5. In base a quello che risulta dalla relazione del consulente tecnico nominato d'ufficio, geom. , la superficie catastale a prima vista Persona_1 sembra di mq 62,00, come dato ricavabile dal catasto, la zona omogenea di appartenenza dell'immobile, come dato ricavabile in funzione della mappa catastale, è quella chiamata costiera 1 e la subfascia, come dato ricavabile sulla base dei requisiti oggettivi del fabbricato, secondo l'accordo territoriale, riscontrati all'esito del sopralluogo nel numero di 8, è quella chiamata A (da 7 a 9 requisiti). A tale subfascia, nello specifico, corrispondono il valore massimo di
92,00 ed il valore minimo di 75,00, espressi in Euro/mq, per anno. Nel rispondere alle osservazioni del consulente tecnico dell'intimante, l'ausiliare si è avveduto che la superficie catastale presa in esame non contemplava la superficie relativa all'area scoperta, anch'essa concessa in locazione, in quanto accatastata come spazio comune a più unità abitative. Al fine di rettificare il calcolo, l'ausiliare ha proceduto allora a misurare l'area scoperta, pari a mq 190,00, riducendola poi, con l'applicazione del previsto coefficiente del 15%, a mq 28,50. In tal modo,
l'ausiliare è pervenuto alla corretta determinazione della superficie convenzionale, comprensiva della superficie utile dell'unità immobiliare e di quella esterna ragguagliata, quanto a pertinenze e spazi comuni, di mq 90,50 (62,00 + 28,50).
Infine, l'ausiliare ha moltiplicato la superficie convenzionale per la media dei due valori tabellari (83,50), così da determinare il canone annuo in Euro 7.556,75
(90,50 x 83,50). Nessuna contestazione è sorta sull'indicazione della superficie convenzionale, neanche nelle osservazioni del consulente tecnico dell'intimato, ma solo sull'attribuzione dei requisiti di pregio per l'identificazione della subfascia, contestati per area verde di pertinenza, posto auto scoperto ed ulteriore posto auto scoperto, sui quali l'ausiliare ha reso congrua e condivisibile spiegazione, a cui può essere fatto rinvio. Nondimeno, è rilevabile d'ufficio altro
6 profilo, incidente sulla corretta determinazione del canone annuo, perché
l'ausiliare, anziché attenersi al criterio legale, non ha moltiplicato la superficie convenzionale per il massimo di legge (92,00), insuperabile, né per il minimo di legge (75,00), applicabile in caso di superamento, bensì per il valore medio tra i due. Emendato l'errore di calcolo, il limite massimo consentito ammonta precisamente a Euro 8.326,00 (90,50 x 92,00). Il discorso, dunque, si sviluppa quasi per intero con procedimento accurato ed esaustivo, ma il risultato finale è affetto da un vizio giuridico, che impone di discostarsi parzialmente dalla risposta al quesito, facendone al contempo salvi tutti i presupposti.

2.6. Alla luce di quanto precede, sia che si tenga conto della mancata produzione dell'accordo territoriale previgente, non costituente un fatto notorio né soggetto al principio iura novit curia, eppure indispensabile, trattandosi di un parametro interposto per l'accertamento della violazione, sia che si tenga conto dell'accordo territoriale posteriore alla stipula, prodotto dalla parte interessata al rilievo dell'eccezione di nullità parziale del contratto, con duplice ed autonoma ragione della decisione, non può che concludersi per l'assenza di alcun contrasto tra la clausola impugnata e la norma imperativa indicata, essendo rimasto indimostrato che il canone annuo pattuito fosse superiore a quello massimo fissato dall'accordo eventualmente concluso in sede locale in data anteriore alla stipula ed apparendo, addirittura, inferiore al minimo.

2.7. Esclusa la nullità della clausola in questione, nemmeno si giustifica la sostituzione del canone consentito a quello in concreto convenuto.

3. La domanda principale di risoluzione del contratto per inadempimento, sottesa all'azione di sfratto per morosità, mai rinunciata e necessariamente presupposta dal richiesto e conseguito rilascio dell'immobile locato, e la domanda riconvenzionale di (condanna alla) manutenzione straordinaria, da sottoporsi ad esame congiunto per stretta connessione, sono la prima fondata e quella contrapposta infondata.

3.1. Per giurisprudenza costante, anche in tema di inadempimento del contratto di locazione, l'exceptio non rite adimpleti contractus, a norma dell'art. 1460 cod. civ., si fonda su due presupposti: l'esistenza dell'inadempimento anche
7 dell'altra parte e la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, da valutare non in rapporto alla rappresentazione soggettiva che le parti se ne facciano, ma in relazione alla situazione oggettiva;
in applicazione di tale principio, qualora il conduttore abbia continuato a godere dell'immobile, pur in presenza di vizi, non può sospendere la prestazione del pagamento del canone di locazione, perché tale comportamento non sarebbe proporzionale all'inadempimento del locatore (Cass.
n. 8425 del 2006; conf. n. 17020 del 2022).

3.2. Nella specie, l'intimante ha domandato la risoluzione contrattuale, lamentando il mancato pagamento di tutti i canoni maturati da un certo momento fino al rilascio dell'immobile locato;
di contro, l'intimato ha negato la morosità ed eccepito, oltre all'indebito di parte del canone, come visto escluso, l'inidoneità dell'immobile locato all'uso pattuito, per difetto di manutenzione straordinaria.

3.3. Ciò premesso, si tratta di accertare se sussistano reciproci inadempimenti e, ove sussistenti, quale di essi sia connotato da gravità e prevalente sull'altro.

3.4. In base a quello che risulta dal contratto di locazione stipulato per scrittura privata sottoscritta il 18 luglio 2017 e registrata il 19 luglio 2017, avente per oggetto un immobile urbano adibito ad uso abitativo, il locatore Parte_1
e il conduttore dopo aver determinato il canone annuo in
[...] Controparte_1
Euro 6.000,00, da corrispondersi entro il decimo giorno di ogni mese in rate mensili anticipate, ciascuna di Euro 500,00, come disposto nell'art. 5, stabilivano espressamente che il mancato o ritardato pagamento del canone avrebbe prodotto la risoluzione del contratto, come previsto nell'art. 6, in tal modo ponendo una predeterminazione convenzionale della gravità dell'inadempimento.

3.5. In base a quello che risulta dalle riproduzioni fotografiche, il pilastro a cui poggiava il cancello presentava filature in corrispondenza del punto di infissione del cardine e in prossimità del quadro elettrico, inoltre, pendevano cavi elettrici disordinati ed usurati.

3.6. Alla luce di quanto precede, non essendo stata fornita la prova liberatoria del pagamento di tutti i canoni maturati nel corso del rapporto, a far data dalla prima mensilità scoperta fino alla riconsegna, a decorrere dal mese di
8 marzo 2018 fino al giorno 21 novembre 2019, e della presenza, altresì, di vizi tali da rendere l'immobile locato, in concreto, del tutto inidoneo all'uso pattuito ed al contempo non conosciuti o non facilmente conoscibili dal conduttore, fin dal momento della consegna, è da ritenersi il grave inadempimento del conduttore rispetto alla sua obbligazione di pagare il canone alle scadenze convenute, in favore del locatore, conclamato già in base alle prime difese e protratto per ben più del limite minimo di rilevanza del ritardo, secondo il criterio convenzionale, con persistenza della morosità da quasi un anno prima dello sfratto, ed il comportamento inadempiente di una delle parti, avuto riguardo all'interesse dell'altra a ricevere con puntualità il canone, commisurato alla durata del godimento dell'immobile locato, è di gravità tale da giustificare, con prevalenza sul comportamento esecutivo dell'altra parte, la risoluzione del contratto dedotto in giudizio, nella valutazione comparativa dei reciproci – supposti – inadempimenti: infatti, anche ammesso che l'immobile locato fosse inadatto per l'uso convenuto, al conduttore non poteva sfuggire la vetustà del cancello d'ingresso e dell'impianto elettrico ed i lamentati difetti, comunque, non gli rendevano impossibile il godimento dell'immobile locato, tanto che il conduttore si determinava, ciò nonostante, a proseguirne l'occupazione, anziché rilasciarlo spontaneamente e domandare la risoluzione del contratto per vizi prima dell'intimazione di sfratto per morosità.

3.7. Sussiste, pertanto, il presupposto per la pronuncia costitutiva di risoluzione contrattuale.

4. La prima domanda accessoria, di condanna al rilascio dell'immobile locato, proposta in origine a mezzo della citazione per convalida di sfratto per morosità, dopo il rilascio in corso di causa, ha formato oggetto di rinuncia, intervenuta in forma tacita, attraverso la integrale ed inequivoca riformulazione delle richieste nella fase di merito, al momento del deposito della memoria integrativa ed ancora all'udienza di discussione;
rinuncia alla domanda che, a differenza della rinuncia agli atti del giudizio, per giurisprudenza costante, non richiede l'adozione di forme particolari, non necessita di accettazione della controparte ed estingue l'azione, determinando la cessazione della materia del
9 contendere (Cass. nn. 18255 del 2004, 23749 del 2011 e 33761 del 2019).

5. La seconda domanda accessoria è anch'essa fondata e, in via consequenziale, deve pronunciarsi condanna al pagamento dei canoni scaduti fino al rilascio, essendo il conduttore tenuto a pagare i residui corrispettivi del godimento avuto in costanza di rapporto, per la somma complessivamente ancora dovuta di Euro 10.500,00, commisurata al totale dei ratei mensili del canone annuo maturati e non corrisposti, per i mesi da marzo 2018 a novembre 2019
(500,00 x 21 = 10.500,00); sulla somma così liquidata, che costituisce debito di valuta, sono dovuti gli interessi di mora nella misura legale dalle singole scadenze al saldo.

6. Conclusivamente, le domande principali vanno accolte e le riconvenzionali respinte.

7. Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate in dispositivo, tenuto conto del valore della causa, determinato in base all'ammontare dei canoni relativi al periodo controverso, e della complessiva attività svolta, per il procedimento di mediazione in relazione alla fase di attivazione e per il giudizio di merito in relazione alle fasi di studio, introduttiva, istruttoria e decisoria, secondo i valori medi stabiliti dalla disciplina regolamentare di cui al D.M. n. 55 del 2014, come modificato dal D.M. n. 37 del 2018 e dal D.M. n. 147 del 2022, tabella n. 2 e tabella n. 25-bis, terzo scaglione, con l'aggiunta delle spese della consulenza tecnica d'ufficio, nella misura liquidata con precedente decreto.


P.Q.M.


Il Tribunale, definendo il giudizio, respinta ogni contraria domanda ed eccezione:
1) rigetta tutte le domande riconvenzionali;

2) accoglie la domanda principale e risolve per grave inadempimento del convenuto il contratto di locazione stipulato per scrittura privata sottoscritta il 18 luglio 2017 e registrata il 19 luglio 2017, tra , quale locatore, e Parte_1
quale conduttore;
Controparte_1
3) dichiara cessata la materia del contendere sulla prima domanda accessoria;

4) accoglie la seconda domanda accessoria e condanna l'intimato al pagamento, in favore dell'intimante, della somma di Euro 10.500,00, a titolo di canoni scaduti,
10 oltre agli interessi moratori dalle singole scadenze al saldo;

5) condanna l'intimato al rimborso, in favore dell'intimante, delle spese di lite, che liquida per il procedimento di mediazione in Euro 441,00, a titolo di compensi, e per il giudizio di merito in Euro 5.077,00, a titolo di compensi, ed in
Euro 314,99, a titolo di esborsi, oltre a spese generali, nella misura del 15%, ed accessori di legge, ponendo a carico del soccombente, altresì, le spese della consulenza tecnica d'ufficio, nella misura liquidata con precedente decreto.
Così deciso in Cagliari, il 10 dicembre 2025.
Il Giudice
(dott. Antonio Angioi)
11