N. R.G. 2772/2024
All'udienza del 09.12.2025,Il Giudice onorario Maura Fragale, lette le note di udienza depositate dalle parti ha pronunciato la seguente
SENTENZA
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di Catanzaro
Seconda Sezione nella causa civile iscritta al n. 2772/2024 R.G.A.C. e vertente
TRA
(P.IVA ), in persona del legale rappresentante pro tempore Parte_1 P.IVA_1
, rappresentata e difesa, giusta procura rilasciata in allegato all'atto Parte_2
introduttivo, dall'Avv. Giacomo Carbone ed elettivamente domiciliata in Catanzaro, alla via Milano n. 15 bis
- attore -
E
(C.F. , in persona del legale Controparte_1 P.IVA_2
rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall'avv. Francesco Rotundo giusta procura speciale in calce all'atto di costituzione
- convenuto –
Oggetto: pagamento canoni locazione.
1 Causa decisa mediante lettura, all'udienza del 09 dicembre 2025, della sentenza all'esito della discussione, come disposto dall'art. 429 c.p.c..
FATTO E DIRITTO
Con atto di citazione per convalida di sfratto la in persona del legale Parte_1
rappresentante p.t. , ha premesso di essere titolare del ramo d'azienda, esercitato in locale di sua proprietà, avente ad oggetto l'attività di autorimessa ad uso pubblico con più di nove autoveicoli, corrente nel Comune di Catanzaro alla via S. Giorgio n. 11;
Ha dedotto la società attrice che, in forza del contratto di affitto di ramo d'azienda, stipulato dinanzi il notaio dott.ssa in Catanzaro e ivi Persona_1
registrato in data 9 settembre 2020 al n. 3910 serie 1T (all. 1), aveva concesso in locazione alla COMMERCIAL FOOD Società a Responsabilità Limitata Semplificata, il suddetto ramo d'azienda e che nel predetto contratto era ricompreso il fitto dei locali, siti in Catanzaro alla via S. Giorgio n.11, in cui si svolgeva l'attività concessa;

che detto contratto prevedeva il pagamento del canone annuo di Euro 30.000,00, da pagarsi entro il giorno 10 in rate mensili anticipate, di Euro 2.500,00 ciascuna (cfr art. 3) e che la parte affittuaria si era resa morosa nel pagamento delle mensilità di dicembre
2023, gennaio, febbraio , marzo e di aprile 2024 e persistendo la morosità ,nonostante i numerosi solleciti telefonici, l'odierna ricorrente, dava inizio al procedimento di sfratto per morosità chiedendo la convalida per morosità e la riconsegna immediata dell'immobile libero e vuoto di persone e cose, e contestualmente chiedeva l'emissione del decreto ingiuntivo per i canoni fino ad allora non pagati oltre alle mensilità dei canoni a scadere fino all'effettivo rilascio dell'immobile;
all'udienza del 4 giugno 2024, fissata per la convalida, la parte intimata rimaneva contumace e il Giudice, sciogliendo la riserva assunta, non convalidava il procedimento di sfratto, ritenendo non applicabile alla fattispecie del fitto di azienda la tutela di cui all'art. 658 c.p.c., ( "Riforma AB" come modificato dalla L. 29 dicembre 2022, n. 197)disponendo il mutamento del rito e fissando l'udienza del 17
2 gennaio 2025 per la discussione della lite, invitando parte intimante a notificare all'intimato convenuto il ricorso introduttivo.
Stante la necessità di ottenere la riconsegna dell'immobile in cui veniva svolta l'attività di autorimessa ad uso pubblico configurandosi come pericolo di subire un ulteriore danno economico, la società ricorrente presentava ricorso ex art 700 cp.c. in corso di causa e con ordinanza del 03.12.2024 veniva concesso il rilascio dell'immobile.
Parte convenuta si costituiva solo a seguito del provvedimento di urgenza confermando la sua morosità e spiegando domanda riconvenzionale volta alla restituzione a suo dire delle somme date in eccedenza ed “ in nero” a parte attrice, configurando una sorta di compensazione tra quanto avrebbe dovuto dare alla per i canoni non pagati e Pt_1
quanto accreditava da parte per l'eccedente versato, quantificando la somma di Pt_1
euro 9.000,00.
All'udienza del 14/2/2025 l'attore ha inoltre dichiarato che, successivamente alla pronuncia dell'ordinanza di rilascio, la società conduttrice aveva provveduto al rilascio dell'immobile, insistendo comunque per l'accoglimento della domanda di risoluzione del contratto e del pagamento dei canoni ancora dovuti da gennaio 2024 a gennaio
2025 pari ad euro 32.500,00, risultando pagato anche il mese di dicembre 2023.
All'udienza odierna le parti hanno discusso la causa come da note di trattazione scritta depositate.
La domanda attorea è fondata.
Preliminarmente occorre rilevare che la Corte di Cassazione è stata chiamata ad esprimersi sul tema dell'applicabilità al contratto di affitto di ramo d'azienda del procedimento speciale di convalida di sfratto e che con le modifiche della Riforma
AB (D. Lgs. 149/2022) e la giurisprudenza successiva (Cassazione n.
29253/2024), la procedura di sfratto per morosità (art. 658 c.p.c.) è ora applicabile anche all'affitto di azienda o ramo d'azienda, purché nel contratto siano compresi uno o più immobili. Questo permette di rilevare come anche nel caso di specie sia
3 applicabile tale procedura essendo ricompreso nel contratto di fitto di azienda , gli immobili di proprietà della permettendo quindi al locatore di avviare una Parte_1
procedura accelerata per ottenere la restituzione dei locali e dei beni.
Richiamata la giurisprudenza in tema di riparto dell'onere della prova in materia di inadempimento contrattuale (cfr. cass., sezioni unite, 3 ottobre 2001, n. 13533), l'attore ha provato il titolo (il contratto) delle proprie pretese ed ha allegato l'inadempimento altrui.
Sarebbe spettato alla controparte negoziale dimostrare la sussistenza di fatti impeditivi, modificativi od estintivi del diritto fatto valere, e cioè di aver corrisposto i canoni rispetto ai quali l'attore ha dedotto il mancato pagamento.
Tale prova non è stata data. Anzi, nella comparsa di risposta depositata tardivamente la convenuta ha espressamente confermato la propria morosità, pur sostenendo, senza tuttavia fornirne la prova, di avere sospeso il pagamento dei canoni di locazione oggetto dell'intimazione di sfratto, atteso la somma consistente corrisposta, sin dalla sottoscrizione del contratto, “in nero”, avendo il sig. socio della Parte_3
odierna società attrice, richiesto all'amministratore della resistente convenuta la corresponsione extra contratto della somma di euro 1.000,00 (milleuro) mensili a garanzia del canone di locazione.
A riguardo occorre rilevare come già evidenziato con l'ordinanza emessa il 03.12.2024 che sotto il profilo dell'onere probatorio, è pacifico come ogniqualvolta l'inquilino voglia dimostrare di aver pagato dei canoni in eccedenza, debba necessariamente fornire una prova documentale che riesca a suffragare quanto affermato, non bastando i semplici screenshot dei messaggi WhatsApp a cui non vi è nessun riferimento delle parti in causa,( si fa solo riferimento al sig. ma nulla si conosce del suo Pt_3
interlocutore) ed in quanto tali privi del requisito di certezza per constatare la presenza di un illecito , ma piuttosto attesa la somma rilevante di euro 1.000,00 mensili parte convenuta avrebbe dovuto documentare l'eccedenza corrisposta con apposita
4 attestazione di conto bancario o invero, depositare contratto scritto da parte del locatore in cui faceva esplicita richiesta di euro 1.000,00 fuori dal contratto di fitto.
Peraltro si osserva che malgrado la abbia ricevuto la notifica della Controparte_1
intimazione per sfratto sin da aprile 2024 non abbia mai contestato alcunchè neanche con il verbale di rilascio immobile del 20.01.2025 dove il legale rappresentante della
, sig.ra si è resa disponibile a rilasciare Controparte_1 Controparte_2
l'immobile senza nulla riferire sulle somme sborsate “in nero” alla Parte_1
Si rileva ancora che attesa la tardiva costituzione di parte convenuta questa è decaduta da ogni facoltà di proporre domande riconvenzionali, eccezioni processuali e di merito non rilevabili d'ufficio.
Conseguentemente può qualificarsi come grave l'inadempimento di Parte_4
e va pertanto accolta la pretesa attorea, accertandosi l'avvenuta risoluzione del
[...]
contratto per grave inadempimento della società conduttrice.
Né può ritenersi che il mancato pagamento dei canoni scaduti e a scadere a partire da gennaio 2024 fino alla data dell'effettivo rilascio 20 gennaio 2025 esuli dall'oggetto del presente giudizio.
Secondo il consolidato orientamento della corte di cassazione, infatti, è consentito al locatore chiedere, in corso di causa, il pagamento degli ulteriori canoni maturati, rimanendo esclusa solo la possibilità di richiedere canoni (non pagati) maturati anteriormente alla notificazione della intimazione dello sfratto e non richiesti nello sfratto medesimo (cfr. cass. n. 18676/2007).
Occorre, pertanto, pronunciare la condanna al pagamento dei canoni scaduti da gennaio 2024 sino a gennaio 2025, ( data dell'effettivo rilascio) per l'ammontare complessivo di euro 32.500,00 oltre gli interessi moratori dalla scadenza del singolo rateo all'effettivo soddisfo.
Le spese di lite debbono essere poste in capo al resistente sulla base del D.M. 55/2014 aggiornato al D.M. 147/2022 in relazione all'effettivo valore della causa.
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P.Q.M.


Il Tribunale di Catanzaro, definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza, eccezione e difesa respinte:
- dichiara la risoluzione del contratto di affitto di ramo di azienda stipulato tra le parti in data 01.09.2020 e registrato il 09.09.2020 per grave inadempimento di
Parte_4
- condanna in persona del legale rappresentante p.t., al Parte_4
pagamento, in favore di parte attrice della somma di € 32.500,00 a titolo di Parte_1
canoni scaduti e non pagati da gennaio 2024 a gennaio 2025 , oltre ad interessi moratori dalla scadenza del singolo rateo sino al soddisfo;

- condanna alla rifusione, in favore di parte attrice, delle Parte_4
spese e competenze di lite, che si liquidano nella complessiva somma di € 3.927,00 di cui 118,50 per spese ed euro 3.809,00 per compensi professionali oltre al rimborso delle spese generali, IVA e CPA come per legge.
Catanzaro 09.12.2025
Il Giudice onorario
Maura Fragale
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