REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA
IV Sezione Civile
Il giudice RN SC ha emesso la seguente sentenza nella causa civile in primo grado iscritta al n. 71476 del ruolo generale affari contenziosi dell'anno 2018, vertente tra per essa, quale mandataria, (nuova Parte_1 Parte_2 denominazione assunta da , in persona del legale rappresentante pro Parte_3 tempore, rappresentata e difesa dall'Avv. SCHIMPERNA PAMELA
PARTE ATTRICE
e
, in persona dell'amministratore pro Controparte_1 tempore, rappresentato e difeso dall'Avv. Roberta Suraci
PARTE INTERVENUTA nonchè
, , Controparte_2 Controparte_3 CP_4
, ,
[...] Controparte_5 Controparte_6
(già ,
[...] Controparte_7 Controparte_8
[...]
PARTE CONVENUTA
Oggetto: divisione di beni a seguito di giudizio di esecuzione immobiliare
FATTO - Con atto di citazione veniva incardinato l'intestato giudizio di divisione, a seguito di ordinanza ex art 600 cod.proc.civ. del 13/09/2018 emessa nel procedimento esecutivo n. R.G.ES. 1293/2014, avente ad oggetto l'immobile, già pignorato, ovvero 2/3 di proprietà in Via Anicio Paolino n. 8, allora risultante in essere in comproprietà CP_1 dei Sig.ri e per 1/3 di proprietà della Sig.ra , Parte_4 Controparte_3 [...]
e . In particolare, parte attrice chiedeva CP_5 Controparte_4
l'accoglimento delle seguenti conclusioni: “Voglia l'Ill.mo Giudice Unico adito, contrariis reiectis, dichiarare la divisione della comunione, relativamente alla quota di proprietà degli altri comproprietari, dalle quote di proprietà dei debitori esecutati avente ad oggetto i seguenti immobili: Via Anicio Paolino n. 8: a) fabbricato (N.C.E.U. CP_1 al foglio 914 part. 609 sub 2, categ. D/7); - l'immobile di cui al punto 3 ovvero 2/3 di proprietà Via Anicio Paolino n. 8, - fabbricato (N.C.E.U. al foglio 914 part. 609 CP_1 sub 2, categ. D/7), risultano essere in comproprietà dei Sig.ri e Parte_4 per 1/3 di proprietà della Sig.ra , e Controparte_3 Controparte_5 CP_4
; b) fabbricato industriale NCEU fg 914 part 779 in quanto bene costituente
[...] un unico lotto con il bene a) - Autorizzare il competente Conservatore dei Registri
Immobiliari alla trascrizione della sentenza di divisione della comunione avente ad oggetto l'immobile sopra meglio descritto, con esonero per lo stesso Conservatore da ogni responsabilità; Con ogni più ampia riserva di integrare, argomentare, formulare richieste, anche istruttorie, e produrre documenti nelle opportune fasi del processo”.
Si costituivano in giudizio:
- sia il il quale così concludeva: “Si Controparte_1 CP_1
costituisce nel presente giudizio per il l'avv. Controparte_1
SA IA, come da procura in atti, il quale dichiara di aderire in toto alla richiesta di divisione giudiziale avanzata dalla , nulla opponendo alla Parte_3 vendita degli immobili esecutati, come da elenco riprodotto nell'atto di citazione notificato ex adverso, insistendo nella richiesta di attribuzione del ricavato nella misura del credito azionato”;
- sia il Sig. Parte_4
A seguito del decesso di quest'ultimo veniva dichiarata l'interruzione del precesso che successivamente veniva riassunto dalla creditrice procedente.
All'udienza del 29/10/2025 (udienza tenuta sulla base delle disposizioni normative emergenziali che consentono lo svolgimento delle udienze civili che non richiedono la presenza di soggetti diversi dai difensori delle parti, mediante lo scambio e il deposito in telematico di note scritte contenenti le sole istanze e conclusioni) sulle conclusioni rassegnate, la causa è stata trattenuta in decisione con assegnazione dei termini di cui all'art. 190 cod.proc.civ. (20 + 20 giorni) per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica.
DIRITTO – In primo luogo deve notarsi:
Pag. 2 di 6 - che parte attrice ha rinunciato alla procedura esecutiva immobiliare (vds. atto depositato in data 8 maggio 2025) e, pertanto, di conseguenza, alla presente procedura di divisione;

- che in atti non vi è prova dell'avvenuta notifica dell'atto di riassunzione del giudizio (a seguito della dichiarazione di interruzione) in favore degli eredi impersonalmente del Sig. Parte_4
Inoltre, va considerato che la procedura esecutiva n. R.G.Es. 1293/2014 anziché essere semplicemente sospesa per la divisione risulta essere stata dichiarata estinta (vds. provvedimento emesso a seguito dell'udienza del 12 maggio 2020) e, pertanto, poiché avverso il provvedimento di estinzione non è stato tempestiva opposizione, non è ora possibile procedere alla riunione di un eventuale pignoramento in estensione. Ne consegue, in ogni caso, che, dovendo la quota della parte esecutata essere suddivisa non all'interno del presente giudizio, ma all'interno della procedura esecutiva, tale estinzione ne precluderebbe la possibilità.
Infine, dalla relazione dell'Arch. (vds. relazione depositata il 5 febbraio Controparte_9
2025) emerge tra l'altro: “oggetto della presente relazione sono i fabbricati industriali siti in quartiere Appio Pignatelli, alla via Anicio Paolino civico 8, piano terra. CP_1
Tali fabbricati sono costituiti in gran parte da tettoie metalliche e in parte da volumi chiusi, ad uso industriale (officina e carrozzeria). …Si è inoltre precisato, con la
Soprintendenza Archeologica, che gli ulteriori immobili non sanabili (come individuati sui luoghi - in quanto non oggetto di sanatorie) sono già stati segnali, in perizia, come da demolire … In merito alla servitù di passaggio di fatto che si verrebbe a creare data la presenza dell'appartamento posto al primo piano sopra il capannone (che rimane in capo all'Esecutato e non è oggetto di pignoramento), si rileva quanto segue: si verrebbe a creare una importante limitazione d'uso della rampa comune, in particolare modo in presenza di mezzi ingombranti, che renderebbero problematico l'utilizzo contemporaneo dell'area sia agli eventuali abitanti dell'appartamento che ai fruitori dell'edificio industriale (v. ad es. anche norme sulla sicurezza sul lavoro - a carico di terzi non formati ed informati in merito ai pericoli aziendali); data la conformazione dei luoghi, non è possibile realizzare due accessi separati (in corrispondenza dello stesso civico), a meno di non trasformare completamente la viabilità dell'edificio industriale, atteso che
Pag. 3 di 6 l'appartamento ha l'ingresso obbligato dalla posizione della scala. Si fa rilevare inoltre che la presenza di un immobile ad uso residenziale comporta oltre alla istituzione della sopra descritta servitù sulla rampa di accesso comune in corrispondenza del civico 8 di via Anicio Paolino anche altre importanti limitazioni al bene industriale in merito alla tipologia di utilizzo del bene stesso, in quanto si verrebbero ad avere delle problematiche in caso di attività con emissioni di rumori e potenziali tipologie di inquinanti a ridosso dell'abitazione. Si ritiene quindi che le criticità qui illustrate comportino un decremento percentuale pari almeno ad un 10/15% del valore del bene rispetto alla condizione di ordinarietà. STATO DEI CONDONI In attesa di una risposta ufficiale della
Soprintendenza relativamente alle integrazioni documenti sopra descritte CP_8
(condizione necessaria al perfezionamento delle due istanze di sanatoria - prot. 86/92898
e prot. 94/50279) si fa rilevare che: nel corso dell'incarico lo scrivente ha avuto diverse interlocuzioni verbali presso la Soprintendenza con esiti contrastanti sull'ottenibilità del
Nulla Osta Archeologico;
negli ultimi mesi proprio le norme che regolano il rapporto tra la sanatoria di abusi edilizi nelle aree diventate vincolate successivamente alle istanze sono in discussione in ambito della Regione Lazio, con la possibilità che il Legislatore regionale adotti eventualmente una disciplina più restrittiva in materia facendo prevalere gli interessi collettivi su quelli privati;
a valle dell'eventuale Nulla Osta Archeologico occorrerebbe in ogni caso ritirare le due sanatorie che non risultano perfezionate;
quindi per eventuali mutate condizioni (anche normative) non si può escludere a priori la richiesta di ulteriore documentazione a discrezione del Tecnico istruttore (anche in merito al pagamento di eventuali oneri concessori residui) al fine del rilascio della
Concessione in sanatoria (in occasione della prima stesura della relazione di stima gli oneri concessori ai fini del rilascio della Concessione e i costi correlati erano stati valutati pari ca ad € 25'000 per la istanza di sanatoria prot. 86/92898); la documentazione rinvenuta nel fascicolo di sanatoria della istanza n. 94/50279 era risultata più carente rispetto a quella della sanatoria del 1986 (nel fascicolo 94/50279 si chiedeva la concessione in sanatoria per un ufficio di 20mq ed una tettoia di 160 mq ma in assenza di planimetrie e foto - tali da permettere la giusta identificazione di volumi da sanare); alcune porzioni di fabbricato si è dedotto che sono risultate sprovviste di istanze di sanatoria e quindi si rileva che nel caso tali volumi fossero stati effettivamente
Pag. 4 di 6 realizzati abusivamente (in assenza di sanatorie poiché non è ad oggi possibile legittimarli né in via ordinaria né ai sensi dell'art. 40 della L. 47/85 – il credito risale al
2005) si dovrà provvedere alla demolizione di quanto abusivamente costruito (si è già valutato una detrazione pari ca ad € 35'000 al fine di ripristinare la legittimità urbanistica). In conclusione, tenuto conto di quanto sopra esposto (esclusi gli ulteriori temi già esposti in perizia in merito alla presenza di amianto e alla assenza di certificazioni impiantistiche – decurtazioni stimate pari ca € 120.000), rimane una importante alea connessa con l'effettivo rilascio del Nulla Osta Archeologico (vincolo diretto) e più in generale con il possibile ritiro delle Concessioni Edilizie in Sanatoria”.
Orbene, considerato il disposto dell'art. 164-bis disp. att. c.p.c. il bene stesso non appare che sia proficuamente alienabile anche tenuto conto della necessità di sostenere ulteriori costi (ad esempio compenso al Professionista delegato e spese per gli esperimenti di vendita che ricadrebbero su solo Condominio stante l'avvenuta rinuncia del creditore procedente). In altri termini, ne deriva che non è possibile conseguire un ragionevole soddisfacimento delle pretese dei creditori, anche tenuto conto dei costi necessari per la prosecuzione della procedura, delle probabilità di liquidazione del bene e del presumibile suo valore di realizzo.
Ne consegue che va dichiarata l'improcedibilità del presente giudizio di divisione e disposta la cancellazione della seguente domanda di divisione giudiziale al passaggio in giudicato della presente sentenza:
Esistono giusti motivi, considerata la natura meramente processuale della presente pronuncia, per compensare le spese di lite.
Le spese relative al compenso al Custode giudiziario, liquidate con separato decreto, vengono a carico dei creditori muniti di titolo in solido tra loro.

P.Q.M.

Il Tribunale di Roma, definitivamente pronunciando, così provvede:
✓ dichiara l'improcedibilità del presente giudizio di divisione;

Pag. 5 di 6 ✓ dispone la cancellazione della seguente domanda di divisione giudiziale al passaggio in giudicato della presente sentenza:
✓ compensa le spese di lite;

✓ pone le spese relative al compenso al custode del custode giudiziario, liquidate con separato decreto, a carico dei creditori muniti di titolo in solido tra loro.
Tribunale di Roma, 12/12/2025
Il Giudice
RN SC
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