TRIBUNALE ORDINARIO DI VARESE Prima Sezione Civile
VERBALE DELLA CAUSA N. R.G. 860/2025
Oggi 14 novembre 2025, alle ore 10:00 innanzi alla dott.ssa NA M. AB sono comparsi: per e l'Avv. Alberto Moroni in Parte_1 Parte_2 sostituzione dell'Avv. Ivan Pera;
per nessuno è comparso. Controparte_1
Il Giudice ai sensi dell'art. 281 sexies cpc invita a precisare le conclusioni.
L'Avv. Moroni precisa le conclusioni riportandosi alle note autorizzate depositate in PCT.
Rinuncia a presenziare alla lettura della sentenza.
Dopo la discussione orale, il Giudice si ritira in camera di consiglio per la decisione e, all'esito, pronuncia sentenza dandone lettura.
Verbale chiuso ad ore 14:30
Il Giudice
NA M. AB
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R.G. n. 860/2025

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE ORDINARIO DI VARESE Prima Sezione Civile
Il Tribunale di Varese, I Sezione Civile, in composizione monocratica in persona del Giudice NA M. AB, ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. R.G. 860 del ruolo generale degli affari contenzioni civili dell'anno 2025 pendente tra
, (C.F. ), nato a [...] il [...] e Parte_2 C.F._1
(C.F. , nata a [...] il Parte_1 C.F._2
01/05/1962, rappresentati e difesi dall'Avv. IVAN PERA, presso il cui studio sono elettivamente domiciliati, giusta procura allegata all'atto introduttivo;
PARTE RICORRENTE e
(C.F. ), nata a [...] il Controparte_1 C.F._3
04/10/1977; PARTE RESISTENTE CONTUMACE
OGGETTO: “Vendita di cose immobili”.

CONCLUSIONI
parte attrice Parte_1
“Nel merito: per tutti i motivi esposti nel presente atto, accertato e dato atto che la Sig.ra si rendeva gravemente inadempiente alle obbligazioni assunte nei Controparte_1 confronti dei Sigg.ri e con il contratto preliminare Parte_1 Parte_2 stipulato in data 31/01/2024 e con la “scrittura privata di consegna immobile” in pari data;
per l'effetto, accertare e dichiarare la legittimità del recesso esercitato dai Sigg.
[...] e dal contratto preliminare stipulato in data 31/01/2024 e dalla Parte_1 Parte_2
“scrittura privata di consegna immobile” in pari data in ragione del grave inadempimento pagina 2 di 6 della Sig.ra alle obbligazioni derivate dalla loro sottoscrizione;
Controparte_1 conseguentemente, dichiarare l'intervenuta risoluzione del contratto preliminare e della scrittura privata sottoscritti in data 31/01/2024 con conseguente diritto dei Sigg.
[...] e di ritenere ex art. 1385 comma II c.c. quanto già percepito a Parte_1 Parte_2 titolo di caparra confirmatoria per complessivi € 30.500,00; ancora per l'effetto, condannare la Sig.ra all'immediata restituzione e rilascio a favore dei Sigg.ri Controparte_1
e e liberi da persone e/o cose delle unità immobiliari oggetto del Pt_2 Parte_1 contratto preliminare stipulato in data 31/01/2024 e con la “scrittura privata di consegna immobile” in pari data come di seguito descritte e site in Morazzone (Va), Via Caronno Varesino n. 33:
➢ “casa di civile abitazione con area di pertinenza, composta a piano terra da locale ripostiglio;
a piano primo da soggiorno, cucina, due camere, bagno, disimpegno, veranda e due balconi;
a piano secondo/sottotetto da mansarda, un locale, bagno e disimpegno;

➢ Locali ad uso laboratorio a piano terreno oltre servizio;

➢ Box ad uso autorimessa a piano terra Il tutto distinto nel Catasto Fabbricati del Comune di Morazzone come segue: ➢ fg. 8 – mapp. 4526 – sub. 2 – piano T-1-2 – cat. A/2 – cl. 5 – vani 8 – rendita catastale euro 619,75; ➢ fg. 8 – mapp. 4526 – sub 3 – piano T – cat. C/3 – cl. 7 – 111 mq – rendita catastale euro 166,25; ➢ fg. 8 – mapp. 4526 – sub. 4 – piano T – cat. C/6 – cl. 10 – 12 mq – rendita catastale euro 34,09.
➢ Appezzamento di terreno distinto al Catasto Terreni di detto Comune al foglio 9 – mappale 4527 – fabbricato da accertare all'urbano – ha. 00.01.15 – senza redditi”. Con vittoria di spese e compensi di causa. Ammettersi occorrendo prova per testi sulle circostanze da n. 1 a n. 17 capitolate in narrativa. Si indicano a testi: Sig. c/o Professionisti S.rl. Busto Arsizio;
Sig. Testimone_1 Tes_2
, residente in [...].
[...] Nella denegata ipotesi di ammissione della prova per testi eventualmente dedotta ex adverso si insiste per l'ammissione dei ricorrenti alla prova contraria con i testi già indicati a prova diretta.”
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con ricorso ex art. 281-decies c.p.c. e hanno Parte_1 Parte_2 convenuto in giudizio affinché venisse accertata la legittimità del Controparte_1 recesso dal contratto preliminare di compravendita in data 31 gennaio 2024 e dalla “scrittura privata di consegna immobile” in pari data sottoscritti inter partes, esercitato quali promissari venditori in considerazione dell'inadempimento della promittente acquirente e fosse dichiarato il loro diritto di ritenere ex art. 1385 comma II c.c. la complessiva somma € 30.500,00 versata a titolo di caparra confirmatoria. Gli odierni ricorrenti inoltre chiedevano la condanna di all'immediata Controparte_1 restituzione e rilascio delle unità immobiliari come descritte nel preliminare del 31 gennaio 2024 e riportate nelle conclusioni in epigrafe. A sostegno della propria domanda, i ricorrenti allegavano il citato contratto preliminare di compravendita datato 31 gennaio 2024, la scrittura privata di consegna dell'immobile data 31 gennaio 2024 e la documentazione relativa al prospetto della caparra versata.
La resistente non si è costituita ed è stata dichiarata contumace pagina 3 di 6 La causa è stata istruita documentalmente e all'udienza del 14 novembre 2025 precisate le conclusioni, veniva discussa oralmente e decisa ai sensi dell'art. 281 sexies comma 1 c.p.c.
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Verificata la regolarità della notificazione a del ricorso ex art. 281- Controparte_1 decies c.p.c. e del decreto di fissazione dell'udienza ex art. 281-undecies c.p.c., occorre confermare la contumacia della resistente non comparsa.
Oggetto della presente controversia è l'accertamento dell'inadempimento imputabile alla acquirente ed odierna resistente rispetto agli obblighi derivanti dal contratto preliminare di compravendita stipulato in data 31 gennaio 2024, in relazione alla mancata stipulazione del contratto definitivo entro il termine concordato, nonostante le richieste e le diffide avanzate dai promissari venditori, odierni ricorrenti.
Gli accordi previsti all'art. 7 del contratto preliminare, come risulta dal documentato prodotto sub n.1, prevedevano il versamento dell'importo di € 395.000,00 che la resistente si era obbligata a corrispondere agli odierni ricorrenti nel seguente modo: a) quanto ad € 10.000,00 a titolo di caparra confirmatoria ex art. 1385 c.c. contestualmente alla stipulazione del contratto preliminare, b) quanto ad € 10.000,00, sempre al predetto titolo, entro il 30/04/2024, quanto ad € 16.500,00, sempre al titolo de quo, “… in undici rate mensili pari ad euro 1.500,00 (millecinquecento/00) cadauna, a partire dal giorno 28.02.20244 e scadenti l'ultimo giorno di ogni mese” e da ultimo €. 358.500,00 “a titolo di saldo prezzo … contestualmente alla sottoscrizione del rogito notarile di compravendita.” Il rogito, come previsto all'art. 9, doveva avvenire entro il 31 gennaio 2025.
Nella stessa data del 31 gennaio 2024 le parti siglavano una “scrittura privata di consegna immobile” in virtù della quale la resistente veniva immessa nel possesso e nel godimento del bene oggetto di preliminare “… per quanto riguarda l'unità abitativa ai piani terra, primo e secondo … mentre per quanto riguarda tutto quanto posto al piano terra a far corso del pagamento di € 10.000,00 previsto nel contratto preliminare, entro il 30.04.2024”

La resistente non rispettava gli impegni assunti, non onorava le scadenze né i successivi ratei concordati per la caparra né le bollette inerenti i consumi, che pagava parzialmente e solo a seguito dei molteplici solleciti inviati dai ricorrenti e non addiveniva alla stipulazione del contratto definitivo di compravendita nel termine assegnato del 31 gennaio 2025. Risulta da corrispondenza intercorsa tra le parti che la resistente chiedeva una proroga del termine per la stipulazione del rogito.
Stante il mancato rispetto degli accordi presi, i ricorrenti inviavano una diffida comunicando la risoluzione del contratto preliminare e della “scrittura privata di consegna immobile” sottoscritte inter partes per grave inadempimento, dichiarando che avrebbero trattenuto quanto versato a titolo di caparra e chiedevano la restituzione del compendio immobiliare di cui la resistente aveva conseguito la detenzione sito in Morazzone, Via Caronno Varesino n. 33. pagina 4 di 6
Ciò posto, va rilevato che la caparra confirmatoria ha natura composita, consistendo in una somma di denaro o in una quantità di cose fungibili che assume ad una duplice funzione di anticipato pagamento, in caso di adempimento, e di preventiva e forfettaria liquidazione del danno, nell'ipotesi di inadempimento.
In particolare, ai sensi dell'art. 1385 c.c., qualora la parte non inadempiente abbia esercitato il potere di recesso conferitole dalla legge, essa è legittimata a ritenere la caparra ricevuta o ad esigere il doppio di quella versata.
Inoltre, la disciplina dettata dal secondo comma dell'art. 1385 cod. civ., in tema di recesso per inadempimento nell'ipotesi in cui sia stata prestata una caparra confirmatoria, non deroga affatto alla disciplina generale della risoluzione per inadempimento, consentendo il recesso di una parte solo quando l'inadempimento della controparte sia colpevole e di non scarsa importanza in relazione all'interesse dell'altro contraente. Pertanto, a legittimare il recesso ai sensi della norma predetta, non basta la temporanea violazione del vincolo contrattuale da parte di uno dei contraenti e, nell'indagine sull'inadempienza contrattuale da compiersi al fine di stabilire se ed a chi spetti il diritto di recesso, i criteri da adottarsi sono quegli stessi che si debbono seguire nel caso di controversia su reciproche istanze di risoluzione, nel senso che occorre in ogni caso una valutazione comparativa del comportamento di entrambi i contraenti in relazione al contratto, in modo da stabilire quale di essi abbia fatto venir meno, con il proprio comportamento, l'interesse dell'altro al mantenimento del negozio (cfr. Cass. Civ., n. 409 del 31.1.2012; n. 4451 del 21.8.1985).
Avuto riguardo alla fattispecie in esame, le parti non hanno proceduto alla stipulazione del contratto definitivo entro il termine concordato del 31 gennaio 2025 ed è stato documentato come la resistente non abbia adempiuto alle obbligazioni contrattuali.
Esaminando, dopo le considerazioni di carattere generale appena espresse, il merito della vicenda che ci occupa occorre osservare come dal contenuto della documentazione prodotta in atti è emerso che , dopo aver versato la complessiva somma di € Controparte_1
30.500,00 a titolo di caparra confirmatoria, non è addivenuta alla stipulazione del contratto definitivo in quanto s'è resa indisponibile.
Dubbio alcuno a questo punto può nutrirsi in riguardo al connotarsi nella specie di una chiara responsabilità nella vicenda che ci occupa da parte della resistente, la quale ha promesso di acquistare un bene e non si è adoperata in seguito alla stipula del contratto definitivo di compravendita dell'immobile, nonostante gli impegni assunti nel contratto non definitivo.
Ne consegue, avuto riguardo alla disciplina di legge, che va dichiarato il diritto di parte ricorrente a ritenere la somma di €. 30.500,00= pari all'ammontare della caparra versata ed in attesa della stipula del contratto definitivo di vendita dei cespiti in parola nonché al rilascio degli immobili promessi in vendita poiché detenuti senza titolo alcuno.
Le spese di lite, liquidate come in dispositivo seguono la soccombenza, ai sensi del D.M. n. 157/2022, avuto riguardo al valore indeterminato della causa ed all'effettiva attività
pagina 5 di 6 defensionale espletata, alla luce della natura contumaciale della controversia e dell'istruttoria solo documentale.


P.Q.M.


Il Tribunale di Varese, I Sezione Civile, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, ogni altra e contraria istanza e domanda disattesa, così provvede:
1) dichiara la contumacia di ; Controparte_1
2) definitivamente pronunciando, dichiara che il contratto definitivo di compravendita dell'immobile meglio descritto in atti e nel preliminare del 31 gennaio 2024 tra
e promittenti venditori e Parte_2 Parte_1
promittente acquirente, non si è stipulato per fatto e Controparte_1 colpa di quest'ultima; 3) dichiara pertanto legittimo il recesso di e Parte_2 Parte_1 dal contratto preliminare e dalla scrittura privata intercorsi in data 31 gennaio
[...]
2024 con , dichiara per l'effetto il diritto dei ricorrenti Controparte_1
a trattenere la somma di €. 30.500,00, ricevuta a titolo di caparra confirmatoria;
4) condanna altresì all'immediato rilascio del compendio Controparte_1 immobiliare promessole in acquisto e sito in Morazzone (Va), Via Caronno Varesino n. 33, e cioè casa di civile abitazione con area di pertinenza, composta a piano terra da locale ripostiglio;
a piano primo da soggiorno, cucina, due camere, bagno, disimpegno, veranda e due balconi;
a piano secondo/sottotetto da mansarda, un locale, bagno e disimpegno, e locali ad uso laboratorio a piano terreno oltre servizio,, box ad uso autorimessa a piano terra e appezzamento di terreno, poiché detenuti sine titulo;
5) condanna la resistente al rimborso in favore dei ricorrenti delle spese processuali, complessivamente liquidate in €. 6.713,00, oltre a €. 518,00 per spese di CU, oltre I.V.A. C.P.A. e spese generali sui compensi come per legge.
Così deciso in Varese, in data 14 novembre 2024.
Il Giudice NA M. AB
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