N. R.G. 723/2022
IL TRIBUNALE DI ISERNIA
VERBALE DELLA CAUSA n. R.G. 723/2022 tra

Parte_1

ATTORE e

Controparte_1

CONVENUTO
Oggi 27/11/2025 a seguito di udienza cartolare ex art. 127 ter c.p.c.; lette le note delle parti;

Il Giudice
pronuncia sentenza ex art. 429 c.p.c. dandone lettura e depositandola telematicamente.
Il Giudice
dott. Simona Di Paolo
pagina 1 di 9 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ISERNIA
in persona del Giudice unico, dott.ssa Simona Di Paolo ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I grado, iscritta al n° 723/2022 RG del Tribunale di IS, discussa all'udienza del 27.11.2025, promossa da in persona dell'amministratore e legale rappresentante p.t., Parte_1 rappresentato e difeso dall'avv. Rita Matticoli ed elettivamente domicilia presso lo studio del difensore sito in IS, alla Via D. Alighieri, n. 13,
ATTORE nei confronti di in persona del legale rappresentante p.t., rappresentato e difeso dall'avv. Controparte_1
EF RA ed elettivamente domiciliato in presso lo studio del difensore sito in IS, Piazza
Della Repubblica n. 26;
CONVENUTO
avente ad oggetto: affitto di azienda
Conclusioni: come da verbale di udienza del 27.11.2025
pagina 2 di 9
FATTO E DIRITTO
Con ricorso del 1° luglio 2022, si è costituita nel giudizio n.R.G., 723/2022, Parte_1 innanzi al Tribunale di IS chiedendo il pagamento dei canoni rimasti impagati e il risarcimento dei danni prodotti dalla convenuta all'immobile locato, rassegnando, infine, le seguenti conclusioni:
“piaccia all'Onorevole Tribunale adito, omnibus contrariis rejectiis e dichiarata la propria competenza sulla causa, 1) preso atto dell'intervenuto scioglimento del contratto di fitto di azienda concluso in data
8 luglio 2016, per notar di San Salvo (CH), Rep. 921, Racc. 798, dalla data del 28 giugno Per_1
2019, per effetto del recesso di come accertato dal Tribunale di IS con Controparte_1 ordinanza del 28 febbraio 2022, condannare la (c.f. : ), in persona Controparte_1 P.IVA_1 del legale rappresentante, con sede in IS, alla Via L. Testa, n. 235 al pagamento della complessiva somma di euro 270.449,57 secondo i motivi dedotti nel presente ricorso o in quella, maggiore o minore somma, che sarà accertata in corso di causa, oltre il costo della relazione del CTU, da quantificarsi in €
2.761,71, e gli interessi moratori di cui al D.lgs. 231/2002 dalla data delle singole scadenze fino all'effettivo soddisfo. Sempre con vittoria di spese, diritti ed onorari del giudizio”.
In particolare, la ricorrente ha rappresentato di essere proprietaria dell'immobile, con annesse pertinenze, ubicato in agro del Comune di Rocchetta al Volturno (IS), alla Via Quercia Bianca, iscritto al Catasto Urbano del Comune di Rocchetta al Volturno, al fol. 19, particella 385, categoria D/2, rendita di € 7.800,00, adibito ad attività alberghiera (doc.1 fascicolo ricorrente); che, con contratto di affitto di ramo di azienda concluso in data 8 luglio 2016, per notar di San Salvo (CH), Rep. Per_1
921, Racc. 798, la ricorrente concedeva in affitto il complesso aziendale comprensivo dell'immobile innanzi descritto alla (doc. 2); che, adibita l'azienda dalla società conduttrice, Controparte_1 con il consenso della società locatrice, ad attività di accoglienza dei migranti svolta nell'ambito dei programmi gestiti dal Ministero dell'Interno, la stessa società conduttrice, con propria nota in data 28 giugno 2019 intestata <> dichiarava che <
1° luglio 2019 gli immigrati non saranno più presenti nelle strutture di IS, Via Giovanni XXIII, e
Rocchetta al Volturno, Via Moricone. Quindi da tale data la non usufruirà più Controparte_1 degli immobili sopra indicati>>; nota, questa, che veniva confermata nella successiva comunicazione in data 28 giugno 2019 indirizzata alla Prefettura di IS, relativamente al trasferimento dei migranti presso altra struttura < economiche>> (cfr. docc. 3 e 4); che, insorta controversia sull'avvenuto scioglimento del contratto,
l'odierna ricorrente provvedeva a depositare presso il Tribunale di IS ricorso ex art. 702 bis cpc n.r.g. 1003/2020 per sentire accertare e dichiarare l'intervenuto scioglimento del contratto di fitto di pagina 3 di 9 ramo d'azienda concluso in data 8 luglio 2016, in forza della missiva della odierna ricorrente a seguito del recesso della che, con ordinanza del 28 febbraio 2022, il Tribunale di Controparte_1
IS si pronunciava sul predetto ricorso accogliendolo e accertando “lo scioglimento dalla data del
28.06.2019 del contratto di fitto di azienda del dì 08.07.2016 per effetto del recesso di
[...]
(cfr. doc. 6); che tale decisione, sottoposta a gravame, veniva poi confermata, nel corso CP_1 del presente giudizio, con sentenza della Corte di appello di Campobasso n. 195/2023, passata in giudicato che rigettava l'appello proposto da che la ricorrente, rientrata in Controparte_1 possesso degli immobili facenti parte dell'azienda affittata rinveniva i locali, al momento della loro riconsegna, in pessimo ed indecoroso stato manutentivo, registrando essi, sia nelle parti interne che esterne, ingenti e molteplici danni per l'accertamento dei quali provvedeva a depositare presso il
Tribunale di IS, ricorso ex art. 696 cpc rubricato al n.r.g. 1078/2019, finalizzato alla nomina di
CTU per la verifica dello stato dei luoghi;
che l'atp terminava con il deposito di relazione di CTU del
26.8.2021 a firma dell'ing. la quale, descritto lo stato dei luoghi, le opere di ripristino Persona_2
e di riparazione, così andava a quantificare i danni all'immobile: 1) euro 96.849,57 iva inclusa a titolo di costi necessari al ripristino dello stato dei luoghi;
2) euro 15.000,00 per quanto concerne l'indennizzo/risarcimento per il mancato utilizzo dell'immobile per il tempo necessario per i lavori di ripristino (cfr. doc. 8); che a tali danni debbono senz'altro aggiungersi: 1) quelli derivanti dal mancato pagamento di tre mesi di canone laddove alla nota della del 28 giugno 2019 si Controparte_1 voglia attribuire, in ossequio ai principi di cui all'art. 1362 c.c., valore di comunicazione di recesso ai sensi e per gli effetti dell'art. 3 del contratto di fitto di azienda per complessivi euro 18.300,00, iva inclusa;
2) il danno da mancato godimento dell'immobile e dell'annesso complesso aziendale, pari ai canoni di locazione per tutto il tempo risultato necessario alla conclusione procedimento ex art. 696 cpc presso il Tribunale di IS iscritto al numero di r.g. 1078/2019, definito con il deposito della CTU, e dunque dal 29 settembre 2019 (termine iniziale includente il periodo di preavviso del recesso) e la data del 26 agosto 2021 (termine finale di deposito della relazione tecnica), pari a complessivi euro
140.300,00 per 23 mesi di canone, iva inclusa;
3) quelli relativi al costo della relazione del CTU espletata in sede di atp.
Si è costituita in giudizio la chiedendo la sospensione del giudizio in attesa della Controparte_1 pronuncia della Corte di appello di Campobasso (poi pronunciatasi con sentenza n. 195/2023 passata in giudicato) e contestando le pretese della ricorrente in fatto e in diritto, lamentando il pessimo stato di manutenzione dell'immobile e l'assenza di prova in ordine alla presunta perduta occasione di riallocare il bene. La resistente ha svolto, inoltre, domanda riconvenzionale, volta ad ottenere il risarcimento dei pagina 4 di 9 danni patiti a causa della perdita di chance di aggiudicazione delle gare di appalto, stante la mancata disponibilità del suddetto immobile.
La causa è stata istruita solo documentalmente e, pervenuta infine alla scrivente giudice, è stata discussa ex art. 426 c.p.c. all'udienza del 27.11.2025.
Risulta accertata in via definitiva la risoluzione del contratto a far data dal 28.6 – 3.7.2019 per mutuo dissenso, come sancito dalla Corte di Appello di Campobasso nella pronuncia n. 195/2023, sicchè alcuno “spoglio” si ravvisa nella condotta della nel momento in cui è rientrata in Parte_1 possesso dell'immobile.
Ricostruito in questo modo l'oggetto della lite, il Tribunale reputa che la domanda sia fondata.
Quanto alla domanda afferente al risarcimento dei danni subìti, va rilevato che l'art. 11 del contratto sancisce che alla scadenza del contratto la concedente si obbliga a ricevere il ramo di azienda “nelle condizioni in cui si trova, salva la facoltà di richiedere il risarcimento dei danni qualora il deperimento sia imputabile a totale incuria, imperizia o mancanza di diligenza da parte dell'affittuaria…”.
Secondo la comune intenzione delle parti, conforme del resto alle precisioni stabilite dagli artt. 1587
c.c. e 1590 c.c., sarebbe spettato alla resistente, dunque, assicurarsi che i migranti ospitati presso la struttura avrebbero fruito dei locali e dei manufatti concessi in godimento con diligenza e nel rispetto della loro normale destinazione d'uso. Le conseguenze dell'utilizzazione non conforme della struttura e dei suoi arredi ad opera degli utenti, coerentemente, sarebbero ricadute sulla locataria, chiamata a rispondere dei relativi pregiudizi nei confronti della proprietà. Se ne desume che la dovrà CP_1 risarcire alla per i danni riscontrati all'interno dell'immobile locato che siano dipesi da Parte_1 modalità anormali di fruizione dei beni oggetto del rapporto locatizio ad opera di quanti frequentavano l'immobile, ovvero da imperizia e incuria della stessa locataria.
A ciò si aggiunga che, secondo il disposto di cui all'art. 1590 comma 2 c.c., “in mancanza di descrizione, si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato di manutenzione”. A ciò si aggiunga che l'art. 7 del contratto di locazione del 08/07/2016 puntualizza che il conduttore aveva esaminato il compendio immobiliare, trovandolo in uno stato di conservazione e di efficienza adatto alle proprie esigenze d'uso, obbligandosi a rilasciare la struttura, alla scadenza del contratto, nello stato ricevuto.
L'elenco dei danni riportato dal CTU nel giudizio di accertamento tecnico preventivo evidenzia che non possa trattarsi di danni cagionati dal normale uso del bene (certamente non risarcibile), trattandosi di danni relativi a:
Ripristino finiture interne: ciclo di tinteggiatura completa, previa preparazione del fondo e scartavetratura delle zone ammalorate;
pagina 5 di 9 Sostituzione cabine doccia rotte e doccini;
riparazione porte;
sostituzione plafoniere;
rimettere copri water;
revisione impianto idrico ed elettrico al fine di eliminare le manomissioni ed ottenere le certificazioni previste dalla legge;
ripristino tapparelle e infissi;
forniture dei beni indicati nell'allegato B del contratto di locazione mancanti all'atto del sopralluogo o particolarmente ammalorati;
smaltimento rifiuti presenti all'interno del piano terra dell'immobile; riparazione staccionata;
riparazione sportello cassetta contatori;
ripristino pavimentazione terrazzo.
Considerata, poi, la presunzione derivante dall'art. 7 del contratto e dall'art. 1590 comma 2 c.p.c. in ordine al buono stato di manutenzione dell'immobile al momento dell'inizio del contratto di locazione, deve dichiararsi la responsabilità della nella causazione dei danni rilevati dal CTU Controparte_1 in sede di accertamento tecnico preventivo.
Lo stesso CTU ha sostenuto che “I costi necessari al ripristino dello stato dei luoghi da computo metrico estimativo sono quantificati in euro 79.384,89 oltre IVA al 22%. Per un totale di 96.849,57 €
(cfr.all. n.3). I costi necessari al ripristino dello stato dei luoghi sono determinati sulla scorta del computo metrico estimativo redatto utilizzando il vigente prezziario della Regione Molise allegato alla presente relazione. Nello stesso sono considerate le lavorazioni da effettuare riportate per singolo edificio ed elencate nel presente paragrafo. Si precisa che per talune lavorazioni è stato considerato il costo di riproduzione deprezzato, tenuto conto del ciclo di vita utile del bene e nell'ipotesi che lo stesso non fosse stato acquistato contestualmente o successivamente alla stipula del contratto. Per alcuni beni ed arredi, non presenti nel prezziario sono state effettuate indagini di mercato”.
Devono certamente essere riconosciuti alla ricorrente anche i danni derivanti dal mancato utilizzo del bene per il tempo necessario ai lavori di ripristino, stimati dal CTU in 3 mesi, con un danno complessivo quantificato in € 15.000,00
Certamente, a titolo di danno emergente, devono essere riconosciuti alla ricorrente i costi sostenuti per il CTU nell'atp resasi necessaria per la quantificazione dei danni, pari ad € 2.761,71.
A tal fine, infatti, va rilevato quanto stabilito dalla Cassazione, secondo cui: “Le spese per la consulenza tecnica preventiva ex art. 696-bis c.p.c., rientrando nelle spese stragiudiziali sopportate pagina 6 di 9 dalla parte prima della lite, non hanno natura giudiziale, con la conseguenza che non danno luogo ad un'autonoma liquidazione da parte del giudice che ha disposto la consulenza, ma devono essere liquidate all'esito del giudizio di merito, come danno emergente, purché provate e documentate” (Cass.
n. 30854/2023).
Parte ricorrente ha chiesto, inoltre, il riconoscimento dei tre canoni di locazione non corrisposti dalla dal 28.6.2019, ai sensi di quanto previsto dall'art. 3 del contratto di locazione. La citata CP_1 disposizione prevedeva, infatti, la possibilità per l'affittuaria, di recedere dal contratto con preavviso di tre mesi, pacificamente non corrisposto nel caso di specie.
Deve, pertanto, condannarsi la al pagamento della somma pari a tre canoni di Controparte_1 locazione, oltre IVA (solo) se dovuta.
Quanto, infine alle somme richieste a titolo di danno da mancato godimento dell'immobile e del complesso aziendale per tutto il tempo necessario alla conclusione del procedimento di atp, pari a canone di locazione per i 23 mesi necessari per la conclusione del giudizio di accertamento, va evidenziato che, certamente devono essere riconosciuti dalla resistente, a titolo di risarcimento del danno, i canoni di locazione a partire dal 29.9.2019 (termine che sarebbe coinciso con la fine del periodo di preavviso) e fino al deposito del ricorso per accertamento tecnico preventivo, avvenuto il
30.10.2019. Non sono invece imputabili, o quantomeno non vi sono allegazioni da parte della ricorrente volte ad imputare alla resistente il lunghissimo periodo intercorso tra il deposito del ricorso per atp e l'accesso del CTU, avvenuto solo in data 28.6.2021.
Sarebbe, infatti, ingiusto, in assenza di diverse allegazioni, imputare gli effetti dei tempi dalla giustizia alla resistente, ove gli stessi siano superiori ad una durata ragionevole, presumibilmente da contenersi, con riferimento ai procedimenti per accertamento tecnico preventivo (peraltro, nel caso di specie, ex art. 696 c.p.c. e non 696 bis c.p.c.), nel termine di 7 mesi.
Deve, pertanto, riconoscersi a favore della il diritto al risarcimento dei danni cagionati Parte_1 dalla necessità di esperire accertamento tecnico preventivo per poter quantificare i danni senza poter collocare l'immobile sul mercato, da contenersi, tuttavia, nel limite complessivo di 8 canoni di locazione (pari al mese antecedente la proposizione del ricorso per atp e ai 7 mesi che sarebbero stati ipoteticamente e idealmente necessari per chiudere detto procedimento o, quantomeno, per consentire l'accesso del CTU all'immobile al fine di effettuare il sopralluogo propedeutico alla “fotografia” dello stato dei luoghi).
Le somme, quindi, da riconoscersi a carico della a titolo di risarcimento dei danni Controparte_1 patiti dalla devono, quindi, essere così quantificate: Parte_1
pagina 7 di 9 - €
79.384,89 oltre IVA se dovuta per eliminare i danni cagionati all'immobile,
- €
15.000,00 a titolo di danni derivanti dal mancato utilizzo del bene per il tempo necessario ai lavori di ripristino, stimati dal CTU in 3 mesi;

- € 2.761,71
a titolo di spese del CTU nell'ambito del procedimento per atp;

- €
15.000,00 pari a 3 canoni di locazione per mancato preavviso, oltre IVA se dovuta;

- €
40.000,00 (oltre IVA se dovuta) pari a 8 canoni di locazione a titolo di risarcimento dei danni cagionati dalla necessità di esperire accertamento tecnico preventivo per poter quantificare i danni senza poter collocare l'immobile sul mercato.
Deve, invece, dichiararsi inammissibile la domanda riconvenzionale svolta dalla resistente, essendosi formato il giudicato su tale domanda, già proposta avanti al giudice della causa n.r.g. 1003/2020 e definitivamente rigettata dalla Corte di Appello di Campobasso nella pronuncia n. 195/2023.
Le spese di lite del presente giudizio seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.


Il Tribunale di IS, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando nel contraddittorio fra le parti, reietta ogni contraria istanza, eccezione e deduzione:
- Condanna al pagamento, in favore di delle Controparte_1 Parte_1 seguenti somme:
- € 79.384,89 oltre IVA se dovuta per eliminare i danni cagionati all'immobile,
- € 15.000,00 a titolo di danni derivanti dal mancato utilizzo del bene per il tempo necessario ai lavori di ripristino, stimati dal CTU in 3 mesi;

- € 2.761,71 a titolo di spese del CTU nell'ambito del procedimento per atp;

- € 15.000,00 pari a 3 canoni di locazione per mancato preavviso, oltre IVA se dovuta;

- € 40.000,00 (oltre IVA se dovuta) pari a 8 canoni di locazione a titolo di risarcimento dei danni cagionati dalla necessità di esperire accertamento tecnico preventivo per poter quantificare i danni senza poter collocare l'immobile sul mercato.
Il tutto oltre interessi e rivalutazione dalla data della liberazione dell'immobile ad oggi. Dal deposito del presente provvedimento fino al soddisfo saranno, infine, dovuti gli interessi legali;

- Dichiara l'inammissibilità della domanda riconvenzionale svolta da Controparte_1
pagina 8 di 9 - Condanna al pagamento, in favore di delle Controparte_1 Parte_1 spese di lite che si quantificano in € 4.227,00 oltre IVA se dovuta, CPA e spese generali come per legge.
IS, lì 27.11.2025 Il Giudice - Dott.ssa Simona Di Paolo
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