N. R.G. 2227/2015
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di SALERNO
Seconda Sezione Civile
Il Tribunale di Salerno – Seconda Sezione Civile – Seconda Unità Operativa - in persona della dott.ssa
Daniela Oliva in funzione di giudice unico ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa civile iscritta al R.G. n. 2227-15 del Ruolo Generale Affari contenziosi civili
TRA
in persona del legale rappresentante pro tempore, sig. , con sede in Parte_1 Parte_2
Napoli alla Via A. Vespucci n. 2, p.iva ( ), rappresentata e difesa dall'Avv. Gianluca P.IVA_1
ZE (c.f. ) ed elettivamente domiciliata presso il suo studio sito in Napoli C.F._1 alla Via Duomo n. 45, come da procura in atti
Attrice
Contro
(c.f. ) nato il [...] a [...] e residente in Controparte_1 C.F._2
NA IA (SA) alla via Lago Trasimeno n. 13; (c.f. Parte_3
) nato il [...] a [...] ed ivi residente a[...]; C.F._3
(c.f. ) nata il [...] a [...] e ivi residente a[...] CodiceFiscale_4
Acquasanta n. 5; (c.f. ) nata il [...] a [...] e ivi Parte_5 C.F._5 residente a[...], tutti quali eredi della sig.ra - nata a [...] Per_1
IA (SA) il 26/01/1932 e deceduta il 20/01/2017 in Salerno - in virtù di accettazione espressa di eredità per atto notar Dr. del 24/11/2017 - REP. 74526/26920 - e tutti rappresentati e Persona_2 difesi dall'Avv. Francesco della Ventura (c.f. ) ed elettivamente domiciliati C.F._6 presso il suo studio sito in LI (SA) alla via Plava n. 6, come da procura in atti pagina 1 di 7 Convenuti
conclusioni: come da verbale di udienza
MOTIVI IN FATTO E DIRITTO
Con atto di citazione ritualmente notificato la società azienda del settore turistico, in Parte_1 persona del legale rapp.te p.t., esponeva che, in data 29/03/2010, stipulava con la convenuta, sig.ra un contratto preliminare diretto all'acquisto di un podere sito nel Comune di NA Per_1 alla via Acquasanta n. 5 identificato al Catasto Terreni al Foglio 13, particella 134 (are 87 ca 10 soppressa), 1044 (are 83 ca 88), 580 (ha 3 are 12), 132 (ha 3 are 18 ca 90 soppressa) e 166 per circa 40 mila mq di terreno su cui insistono n. 3 fabbricati rurali indicati al foglio 13 particelle 1045 (ca 95),
1046 (are 01 ca 70) e 1047 (ca 57) “con impegno di addivenire nei termini ed alle condizioni stabilite alla stipula del rogito notarile di compravendita”.
Le parti contestualmente stipulavano contratto di comodato ad uso gratuito con precisazione che tutti i beni concessi in comodato gratuito alla GE. sarebbero rimasti nella sua piena disponibilità CP_2 al fine di realizzare un complesso turistico.
La società attrice, pagava alla promittente venditrice l'intero importo dovuto a titolo di Parte_1 caparra confirmatoria pari ad € 160.000,00 e la sig.ra incassava i detti importi e, Per_1 come precisato nel preliminare, si impegnava a produrre in favore della , prima della data Pt_1 convenuta per il rogito, il certificato di edificabilità del suolo oggetto del contratto.
Più volte prima della scadenza del termine originariamente convenuto per la stipula del contratto definitivo, la sollecitava la promittente venditrice al rilascio della documentazione urbanistica Pt_1
e la , inadempiente rispetto alle obbligazioni assunte con la sottoscrizione del preliminare del Per_1
29/03/2010, ometteva di produrre tale documentazione e pertanto le parti decidevano, in data
29/10/2011, di sottoscrivere un atto ad integrazione e parziale modifica del preliminare con conseguente differimento della data originaria prevista come termine essenziale per la stipula del definitivo.
La , a manifestazione del proprio interesse alla conclusione dell'affare e su esplicita richiesta Pt_1 della promittente venditrice, versava alla sig.ra , che incassava, ulteriori somme sino a Per_1 raggiungere la cifra totale di euro 335.000,00. Quest'ultima rimaneva ancora inadempiente rispetto alla sua obbligazione riguardante la produzione del certificato di edificabilità e, pertanto, in data pagina 2 di 7 12/01/2015, il sig. legale rappresentante dell'attrice, provvedeva personalmente alla Parte_2 richiesta presso il Comune di NA IA - settore 4°Governo del Territorio - del certificato di destinazione urbanistica dei beni immobili oggetto di compromesso, al fine di verificare se la mancata consegna del certificato di edificabilità del terreno da parte del promittente venditore fosse frutto di un inadempimento formale, ovvero risultasse conseguenza di una impossibilità oggettiva derivante da un vincolo amministrativo sull'immobile.
Ordunque, con certificazione del 15/01/2015, prot. 866, il Responsabile del Settore Governo e
Territorio del Comune di competenza attestava che, secondo il PRG, sul terreno vi erano dei vincoli, divieti e limitazioni che impedivano di considerare il suolo edificabile ai fini determinati, concordati e conosciuti da entrambe le parti per la realizzazione di un complesso turistico da parte di Tale Pt_1 finalità non avrebbe mai potuto essere perseguita data la natura non identificabile del fondo oggetto del contratto.
Dalla documentazione versata in atti dall'attrice e mai contesta dalla convenuta, si rileva che l'acquisto del predetto appezzamento di terreno in NA era esclusivamente finalizzato e/o subordinato e/o condizionato, in ogni caso destinato alla costruzione da parte dell'attrice un impianto di natura turistico alberghiera su di un terreno attualmente agricolo rivelatosi esclusivamente agricolo con impossibilità di mutazione di destinazione d'uso. Tale prospettazione appare ulteriormente confermata anche dal valore del corrispettivo della vendita di misura ben superiore al valore di mercato, proprio in ragione della finalità edilizia ed in ragione dello scopo dichiarato di “realizzare un complesso turistico”.
Per tali ragioni, l'odierna attrice chiedeva di: A) Accertare e dichiarare la nullità o annullare il contratto preliminare di compravendita del 29/03/2010 e successiva modifica del 29/10/2011, relativo al podere sito nel Comune di NA IA ed identificato al Catasto Terreni al Foglio 13, particella 134
(are 87 ca 10 soppressa), 1044 (are 83 ca 88), 580 (ha 3 are 12), 132 (ha 3 are 18 ca 90 soppressa) e
166 per circa 40 mila mq di terreno su cui insistono n. 3 fabbricati rurali indicati al foglio 13 particelle
1045 (ca 95), 1046 (are 01 ca 70) e 1047 (ca 57); B) per l'effetto, condannare la Sig.ra alla Per_1 restituzione della caparra confirmatoria versata dalla nella misura di euro 335 mila, oltre Pt_1 interessi e rivalutazione monetaria al tasso di interesse stabilito dal TUB dal 29/03/2010 fino all'effettivo e integrale soddisfo;
C) accertare e dichiarare che il termine apposto al contratto preliminare di compravendita non è da considerarsi essenziale e, pertanto, il contratto stesso non può essere ritenuto risolto per inadempimento dell'attrice come minacciato nella nota del 27/11/2014; D) accertare e dichiarare risolto il contratto preliminare di compravendita e successiva modifica per grave inadempimento della parte promittente venditrice oppure, in via gradata, consensualmente risolto, pagina 3 di 7 oppure in ogni caso accertare e dichiarare l'inadempimento anche non grave di parte promittente venditrice;
E) per l'effetto condannare la Sig.ra inadempiente alla restituzione del doppio Per_1 della caparra confirmatoria versata dalla nella misura del doppio di euro 335 mila, oltre Pt_1 interessi e rivalutazione monetaria al tasso di interesse stabilito dal TUB, dal 29/03/2010 fino all'effettivo e integrale soddisfo;
F) accertare e dichiarare che la sig.ra nella fase delle Per_1 trattative pre-contrattuali e nello svolgimento del rapporto contrattuale è incorsa nella violazione degli obblighi di correttezza, diligenza e buona fede e per l'effetto, condannare, in caso di rigetto delle domande precedenti, la medesima al pagamento a titolo di risarcimento danni nella misura almeno pari all'importo versato come caparra confirmatoria;
in caso di accoglimento delle domande precedenti, condannare la medesima a titolo di risarcimento danni nella misura che sarà ritenuta di Giustizia;
al più, trattandosi di errore essenziale e riconosciuto da entrambe le parti sulla qualità di edificabilità turistica del terreno agricolo promesso in vendita, ai sensi degli artt. 1428 e 1429 n. 2 c.c., dichiarare annullato il contratto, disponendo le restituzioni da parte promittente venditrice di quanto già versato da parte promittente acquirente;
G) in via del tutto gradata, nella denegata ipotesi in cui venisse accertata la regolarità e validità del contratto preliminare e l'inesistenza dell'inadempimento di parte promittente venditrice, accertare e dichiarare che il prezzo pattuito per la vendita del bene compromesso doveva intendersi in realtà proporzionato a beni provvisti della destinazione urbanistica di edificabilità di un complesso ai fini turistici, ed in mancanza di tale qualità, per l'effetto rideterminare il prezzo della compravendita alla luce dei prezzi di mercato e dell'osservatorio immobiliare dell'Agenzia del
Territorio, riducendolo nella misura che sarà ritenuta di Giustizia;
H) condannare la sig.ra Per_1 al pagamento di spese e compensi del presente procedimento ex D.M 55/2014.
Con comparsa di costituzione e risposta depositata in data 23/09/2015, si costituiva nel presente giudizio la convenuta chiedendo il rigetto della domanda. Il giudizio veniva ritenuto maturo per la decisione e assunto in decisione in data 11/02/2020. Veniva rimesso sul ruolo per espletamento della prova testimoniale e all'esito veniva rinviato per la precisazione delle conclusioni all'udienza del
29/05/2023 che veniva sostituita dalla scambio di note scritte. In data 30/05/23, la causa veniva assegnata a sentenza con concessione dei termini di legge.
In data 13/03/2024, veniva pubblicata sentenza parziale non definitiva n.1380 avverso la quale le parti congiuntamente proponevano riserva di appello, e veniva rimessa la causa sul ruolo con la quale veniva disposta la nomina di un consulente tecnico di ufficio, in relazione alla domanda di riduzione del prezzo di compravendita da parte della società acquirente, nella persona dell'ing. , il Persona_3 quale, dopo una dettagliata descrizione dei luoghi in contestazione, indicava il più probabile valore di mercato, all'epoca del preliminare di vendita, del compendio immobiliare. pagina 4 di 7 La suddetta pronuncia rigettava la domanda di annullamento del contratto preliminare di compravendita del 29/03/2010 e successiva modifica del 29/10/2011. Veniva accolta la domanda di dichiarazione che il termine apposto al contratto preliminare di compravendita non fosse da considerarsi essenziale.
Si riprende, inoltre, l'avvenuto accoglimento della domanda volta ad accertare che la sig.ra Per_1 nella fase delle trattative precontrattuali e nello svolgimento del rapporto contrattuale incorreva nella violazione degli obblighi di correttezza, diligenza e buona fede con condanna della medesima, in caso di rigetto delle domande precedenti, al pagamento a titolo di risarcimento danni nella misura almeno pari all'importo versato come caparra confirmatoria.
Sempre la suindicata pronuncia disattendeva la domanda di annullamento ex artt.… 1428 e 1429 c.c. e respingeva la domanda riconvenzionale di parte convenuta
- Sulla domanda di riduzione del prezzo e in relazione alle risultanze delle operazioni peritali
Veniva presentata domanda di riduzione del prezzo e, in data 12/03/2024, si disponeva CTU con nomina del dott. , al fine di determinare il valore di mercato dell'immobile oggetto di Persona_3 contratto preliminare all'epoca dei fatti e la congruità dello stesso rispetto alle finalità assunte in contratto.
Depositato l'elaborato peritale finale, la presente causa, in data 25/11/2024, veniva assegnata a sentenza.
L'ausiliario tecnico, nel rispondere al quesito formulato dal giudice, affermava che, al momento della stipula del compromesso di vendita ed in considerazione di tutte le caratteristiche intrinseche ed estrinseche e secondo le possibilità di utilizzo e di trasformazione urbanisticamente formatisi con la caducazione del vincolo preordinato all'esproprio, il più probabile valore del “podere” di circa 40000 mq con n. 3 fabbricati rurali, fosse di 320.000.00 euro cioè esattamente 1/5 rispetto al prezzo concordato nel preliminare di vendita del 29/03/2010.
Alla richiesta di determinare la congruità dello stesso rispetto alle finalità assunte in contratto, CTU rispondeva : “Ribadito il dato storico oggettivo ed incontrovertibile, deducibile dalla acquisita lista aerea datata 07/07/2010, per cui a pochi mesi dal preliminare di vendita già risultava una fascia costiera gremita di strutture balneari, l'entroterra, sì, vocato all'uso agricolo, ma la linea intermedia direttamente a ridosso della S.P. Litoranea con un impiego consistentemente orientato alla destinazione turistica, ciò premesso e ribadito, si è principalmente rilevato che in nessuno dei passaggi del preliminare di vendita si fa menzione delle finalità assunte dal promissario acquirente, ossia l'odierna attrice anzi, all'art. 5 del preliminare di vendita del 29/03/2010, il prezzo di 1.600.000 Parte_1 euro veniva concordato “a corpo e non a misura indipendentemente dalla destinazione urbanistica ”. pagina 5 di 7 Quindi, al quesito rispondeva che nel contratto non vi erano finalità specifiche dichiarate, ma, anzi, veniva espressamente concordata la irrilevanza delle peculiarità urbanistiche del bene .
Il Dott. concludeva evidenziando che il tenore letterale del compromesso di vendita nulla Per_3 assumeva sulle finalità del promissario acquirente e nessuna rilevanza riservava alla destinazione urbanistica del fondo;
tuttavia, ove occorra scrutinarsi la diversa assunzione dell'attrice nel corso del contraddittorio in atti, per cui il “..bene compromesso doveva intendersi in realtà proporzionato a beni provvisti della destinazione urbanistica di edificabilità di un complesso ai fini turistici..”, ebbene, in tale prospettiva, il “podere ” oggetto del contratto preliminare, stante le sue effettive qualità urbanistiche rispetto agli omologhi realmente destinati all'uso atteso, si sarebbe dimostrato macroscopicamente inadeguato.
Le spese di lite seguono da soccombenza e si liquidano come da dispositivo.

P.Q.M


Il Tribunale di Salerno – Sezione Seconda – Seconda Unità Operativa - in persona del Giudice
Istruttore dott.ssa Daniela Oliva in funzione di giudice monocratico - definitivamente pronunciando sulla domanda come in epigrafe proposta, respinta ogni altra istanza deduzione ed eccezione, così provvede:
- accerta e dichiara che il valore del podere sito nel Comune di NA (SA) alla via Acquasanta
n. 5 identificato al Catasto Terreni al Foglio 13, particella 134 (are 87 ca 10 soppressa), 1044 (are 83 ca
88), 580 (ha 3 are 12), 132 (ha 3 are 18 ca 90 soppressa) e 166 per circa 40 mila mq di terreno su cui insistono n. 3 fabbricati rurali indicati al foglio 13 particelle 1045 (ca 95), 1046 (are 01 ca 70) e 1047
(ca 57) è pari ad € 320.000.00;
- compensa interamente tra le parti le spese di lite;

- pone spese di CTU a carico delle parti in via solidale.
Salerno 27 Mar. 25
Il giudice
Dottoressa Daniela Oliva
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