Successivamente all'udienza del 30/10/2025, davanti al giudice dott. Alberto La Mantia, sono presenti l'Avv. Grossini in sostituzione dell'Avv. Mioni per l'attore sig. UR SI
e l'Avv. Bardi per il convenuto sig. Controparte_1
I difensori discutono la causa e precisano le conclusioni nel seguente modo: per parte attrice: come da foglio già depositato in atti per parte convenuta: come da foglio che deposita in cartaceo, impegnandosi a depositarlo sul PCT entro oggi. Contesta la novità delle domande SI rispetto alle domande formulate nella memoria ex art. 183 comma 6 n. 1 c.p.c. dell'11/7/2023 perché è stato indicato come fondo preteso dominante anche il mappale 2587 mai indicato nelle precedenti domande. Contesta anche la novità dei mappali pretesi serventi con riferimento ad entrambe le domande. Deposita la nota spese.
L'Avv. Grossini contesta quanto sopra e contesta la novità delle domande formulate da controparte e dichiara di non accettare il contraddittorio sulle stesse.
Il Giudice si ritira in Camera di Consiglio e i difensori dichiarano di rinunciare a presenziare alla lettura della sentenza.
A conclusione della Camera di Consiglio, il Giudice pronuncia la seguente sentenza ai sensi dell'articolo 281 sexies c.p.c., dandone lettura:

REPUBBLICA ITALIANA
In nome del Popolo Italiano il Tribunale di Genova
Terza Sezione Civile

in composizione monocratica, in persona del dott. Alberto La Mantia, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa R.G. n. 4378/2022 promossa dal sig. UR SI, nato a [...] il
5/12/1957, elettivamente domiciliato in Milano in Corso di Porta Romana n. 108, presso e nello studio dell'Avv. Alberto Mioni, che lo rappresenta e difende per mandato in atti attore contro signor , nato a [...] il [...], elettivamente domiciliato in Rapallo Controparte_1
(GE), Via della Libertà n. 61/8, presso e nello studio dell'Avv. Simona Bardi, che lo rappresenta e difende per mandato in atti convenuto
FATTO E DIRITTO
Con atto di citazione ritualmente notificato, il sig. UR SI conveniva in giudizio il sig.
chiedendo al Tribunale: Controparte_1
“In via principale nel merito: accertato e dichiarato l'inadempimento del sig. CP_1
, quale avente causa della all'obbligazione di contrarre assunta da
[...] Parte_1 Pt_1 nei confronti dell'attore con il contratto preliminare in data 03/04/2012 stipulato per atto
[...] autenticato dal Notaio di Milano, rep. 136280/6125, registrato a Milano 3 il Persona_1
27/04/2012 al n. 9007 serie 1T, emettere sentenza che tenga luogo del contratto definitivo/ricognitivo della servitù di passo carrabile sopra descritta non concluso con la quale venga riconosciuto a favore del fondo identificato al mappale 2045 a carico dei mappali 2331 e 2338, ora identificato in parte con il mappale 2588 in superficie, la esistenza di una servitù di passaggio carrabile e precisamente sul tracciato ove attualmente sussiste già a favore e a carico dei citati mappali la servitù di passaggio pedonale.
In via subordinata sempre nel merito. Accertata e dichiarata la natura interclusa del mapp. 2025 sul quale è stato realizzato, su regolare titolo autorizzativo, il posto auto di cui sopra e venga riconosciuta la servitù perpetua coattiva di passaggio carrabile in favore del fondo identificato al mapp. 2045 di proprietà del sig. UR SI e a carico del mapp.2331 e 2338, ora identificato in parte con il mappale 2588 in superficie, attualmente di proprietà del sig. . Salvo errori e come meglio in fatto e con onere a Controparte_1 carico del competente conservatore dei RR.II. a trascrivere la emittenda sentenza”.
A sostegno delle proprie domande l'attore esponeva tra l'altro:
-di essere proprietario di alcune unità immobiliari e terreni siti nel Comune di Santa
GH LI (GE) e, in particolare, del mappale 2045 (ora 2586), qualità , Pt_2 cl. 1, superficie HA 0.04.76, Rd euro 2,46, Ra euro 1,60.;
- che i beni di cui sopra erano a lui pervenuti a seguito della stipulazione di alcuni atti notarili, tra cui il contratto preliminare di vendita in parte di beni altrui sottoposto a condizione sospensiva concluso con per atto notaio dott. in Parte_1 Persona_1 data 3/4/2012 rep. 136280/6125 reg. a Milano 3 il 27/04/2012 al n. 9007, serie 1T,;
- che, con il suddetto atto la promittente venditrice si era, oltre al resto, Parte_1 obbligata a “costituire, in sede di atto definitivo di compravendita (…) nel caso in cui il futuro mappale in sottosuolo non confini con il mappale 2045, a carico del mappale
2044 ed a favore del mappale 2045 servitù di passo pedonale che consenta il passaggio dal costruendo box interrato pertinenziale al mappale 2045”;
- che la medesima società si era, altresì, obbligata, “nel caso in cui vengano concesse le autorizzazioni urbanistiche, comunali e paesaggistiche ad ampliare, in sede di atto definitivo di compravendita o successivamente le servitù di passo pedonale anche a servitù di passo carrabile”;
-che il 23/05/2018 l'autorizzazione urbanistica suddetta veniva rilasciata dal Comune di Santa GH LI e che con il rilascio del sopradescritto titolo autorizzativo si era avverata la condizione di cui al contratto preliminare innanzi richiamato (vedasi doc. 1 parte attrice), con conseguente operatività dell'obbligo di modifica/ampliamento della servitù di passaggio già esistente sui mappali 2338
(originato da due successivi frazionamenti del mappale 2044) e 2331, da pedonale a carrabile;

-che l'obbligazione a contrarre, originariamente a carico di attualmente Parte_1 incombeva sul convenuto , quale avente causa ed attuale Controparte_1 proprietario del fondo servente ex mappale 2044, frazionato in un primo tempo nei mappali 2103 e 2104 e poi, quanto al mappale 2103, nuovamente frazionato per quanto di interesse nel mappale 2338.
Con comparsa di risposta del 21/10/2022 si costituiva il sig. , il quale Controparte_1 chiedeva al Tribunale:
“a- In via pregiudiziale, dichiarare l'improcedibilità della domanda attorea per mancato esperimento del procedimento obbligatorio di mediazione ex art. 5, comma 1-bis d.lgs. n.
28 del 2010;
b - rilevare il difetto di integrità del contraddittorio escludendo secondo l'insegnamento di
Cassazione sez. unite n. 9685/2013 la possibilità di integrazione del contraddittorio e conseguentemente rigettare la domanda attorea;

c- in via preliminare, subordinatamente alla domanda sub b, dichiarare la nullità della citazione ex art. 163 comma 2 nn. 3 e 4 c.p.c. e per l'effetto rigettare la domanda attorea;
d- nel merito, subordinatamente alle domande b e c, rigettare la domanda attorea in quanto infondata in fatto e in diritto e comunque non provata”.
In particolare, il convenuto rilevava:
- che nel preliminare di vendita / SI del 3 aprile 2012 a rogito Notaio Parte_1 di Milano non era stata costituita alcuna servitù di passo, né pedonale né Per_1 carrabile, a favore del mappale 2045 e a carico dei fondi poi acquistati da esso convenuto, in quanto con tale atto si era semplicemente impegnata “a Parte_1 costituire in sede di atto definitivo di compravendita … servitù di passo pedonale che consenta il passaggio… dal mappale 2045 alla strada pedonale di Nozarego, impegnandosi altresì nel caso in cui il futuro mappale in sottosuolo non confini con il mappale 2045 (ora soppresso) a costituire nel definitivo di compravendita “servitù di passo pedonale, che consenta il passaggio dal costruendo box interrato pertinenziale al mappale 2045”;
- che si trattava di obbligazione personale della società promittente venditrice che non seguiva la vendita, non trasmissibile e non trasmessa al sig. avente causa CP_1 della medesima società, né da costui volontariamente assunta;

- che nell'atto di compravendita del 13/6/2019 a rogito Notaio di Genova fra Per_2 la ed esso convenuto non si faceva riferimento a servitù di passo carrabile Parte_1 in favore del mappale 2045 del SI, ma veniva richiamato l'atto Notaio Per_1 del 20 luglio 2017, in cui per il suddetto mappale si faceva riferimento ad una servitù di passo pedonale.
Previo espletamento, con esito negativo, del procedimento di mediazione ex D.Lgs. 28/2010
e previa concessione dei termini per il deposito delle memorie di cui all'art. 183 sesto comma c.p.c., era disposta CTU sul quesito formulato con ordinanza del 9/1/2024, con conferimento del relativo incarico al OM. . CP_2
Lo stesso CTU, in seguito alla richiesta di ulteriori chiarimenti, depositava una relazione integrativa ed infine la causa, ritenuta matura per la decisione, era rinviata per gli incombenti di cui all'art. 281 sexies c.p.c..
*********
Tanto premesso, le domande attoree non appaiono fondate e non possono, quindi, trovare accoglimento, per le ragioni di seguito esplicitate.
Il Sig. SI ha chiesto che: - fosse accertato l'inadempimento di parte convenuta - quale avente causa di - Parte_1 all'obbligazione assunta dalla stessa società nei confronti di esso attore con il richiamato contratto preliminare a rogito Notaio el 3/4/2012; Per_3
- fosse conseguentemente - a seguito dell'indicato inadempimento - emessa sentenza avente ad oggetto il riconoscimento (in luogo del contratto definitivo) a favore del mappale
2045 (ora 2586) e a carico dei mappali 2331/2338, della servitù di passo carrabile, sul medesimo tracciato della già esistente servitù di passaggio pedonale.
L'attore, nel chiedere l'accertamento dell'inadempimento all'obbligazione di contrarre assunta da relativamente al riconoscimento della servitù di passo carrabile, Parte_1 richiede quindi l'esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c., secondo cui “se colui che è obbligato a concludere un contratto non adempie l'obbligazione, l'altra parte, qualora sia possibile e non sia escluso dal titolo, può ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso”.
Tuttavia, per potere ottenere l'esecuzione in forma specifica ex art 2932 c.c. di un contratto preliminare devono essere rispettati due presupposti fondamentali: l'adempimento della propria prestazione da parte di chi agisce e l'esistenza di un contratto preliminare valido, completo di tutti gli elementi essenziali per la stipula del contratto definitivo e, pertanto, di tutti gli elementi utili per l'identificazione del diritto di cui si richiede il riconoscimento e nel caso specifico della servitù di passo carrabile.
Dall'istruttoria emerge come la prima domanda formulata dall'attore – ottenere una sentenza esecutiva dell'atto preliminare - non possa essere accolta data l'assenza di tutti gli elementi identificativi della vantata servitù di passo carrabile.
Ed invero, dall'analisi degli atti prodotti da parte attrice, come peraltro evidenzia la stessa
CTU, non emergono tutti gli elementi essenziali perché possa procedersi all'esecuzione in forma specifica, non essendo stati indicati né nell'atto di citazione né successivamente nelle memorie ex art 183 comma 6 cpc tutti gli spazi utili per accertare e dichiarare esecutivamente sussistente la servitù di passaggio vantata dall'attore.
Nell'atto di citazione il sig. SI chiede l'accertamento della servitù di passo carrabile, come indicata nel menzionato contratto preliminare in data 3/4/2012 e riconosciuta a favore del fondo identificato con il mappale 2045, oggi a seguito di soppressione identificato con il mapp. 2586, ed a carico del fondo contraddistinto dai mappali 2331 e 2338, ora contraddistinto in parte dal mappale 2588.
Come già osservato, nell'atto notarile (prod. 1 di parte attrice, pag. 4) è stato precisato che
“la parte promittente la vendita si impegna a costituire in sede di atto definitivo di compravendita[…]: a carico del mappale 2044 e a favore dei posti auto, del box, meglio identificati catastalmente nell'atto definitivo di compravendita, e del mappale 2045 servitù di passo pedonale che consenta il passaggio dai posti auto, dal box e dal mappale 2045 alla strada pedonale di Nozarego […]nel caso in cui il futuro mappale in sottosuolo non confini con il mappale 2045, a carico del mappale 2044 e a favore del mappale 2045 servitù di passo pedonale che consenta il passaggio dal costruendo box interrato pertinenziale al mappale 2045; tale collegamento dovrà essere realizzato e praticato in modo da arrecare il minor aggravio al fondo servente.
La parte promittente la vendita si obbliga sin d'ora, nel caso in cui vengano concesse le autorizzazioni urbanistiche, comunali e paesaggistiche ad ampliare, in sede di atto definitivo di compravendita o successivamente le suddette servitù di passo pedonale anche in servitù di passo carrabile''.
Nella propria relazione il OM. sottolinea che” i mappali catastali di Parte Attrice e CP_2 di Parte Convenuta oggetto della presente Consulenza sono raggiungibili a mezzo di una strada privata che – dipartendo da un cancello posto in fregio alla pubblica Via della
ON ed attraversando particelle catastali di proprietà di terzi estranei al presente
Procedimento – giunge ad una corte di cui al mappale 2588 (di Parte Convenuta) sulla quale affaccia e ha accesso il box di Parte Attrice (identificato con il mappale 2306 della planimetria catastale di pagina 16). In posizione soprastante al box dell'Attore è presente una copertura piana destinata a posti auto (di cui al mappale 2475 della suddetta planimetria di pagina 16), aventi accesso anche per un tramite di cui ai mappali 2336 e 2476 di Parte
Convenuta (vedi fotografia aerea con riquadro di pagina 16). In posizione laterale al fronte del box interrato di Parte Attrice diparte sul lato destro un passaggio che si sviluppa con andamento in salita attraversando i mappali 2331 e 2588 (del Convenuto) della planimetria catastale di pagina 16 e conduce, oltre ad altre proprietà, anche ad un cancello che immette entro il terreno di Parte Attrice di cui al mappale 2586 (ex 2045). Attraversando e percorrendo in salita il mappale 2586 si giunge al mappale 2587, entrambe particelle catastali di Parte Attrice originate dall'ex mappale 2045 (già di proprietà dell'Attore) - pag.
17della relazione peritale.
Il consulente precisa che il passaggio attualmente esercitato dal sig. SI – quale titolare del mappale 2586 (già 2045) e del distaccato box interrato (mappale 2306) interessa le particelle catastali 2331, 2558 e (marginalmente) 2476 di proprietà del Convenuto (pag.
8 dell'elaborato). Al quesito formulato da questo Giudice e relativo all'individuazione degli atti costitutivi la servitù di passo pedonale il OM. ha risposto indicando che “il titolo notarile di CP_2 definitiva e precisa identificazione della servitù di passo pedonale è la produzione 3 dell'Attore, di cui all'Atto Rep. N. 141236 del 20 Luglio 2017 a rogito del Dottor Per_1
Notaio in Milano. Con il suddetto titolo veniva definitivamente precisata a carico
[...] dei mappali 2331, 2338 e 2335 già di proprietà della e a favore del Parte_3 mappale 2045 di proprietà del signor SIGNORINI UR una servitù di passaggio pedonale di larghezza massima fino a metri 2,50 da esercitarsi su una striscia larga 4 metri […]”.
Il tecnico ritiene, inoltre, che il mappale 2586 già 2045 su cui è stato realizzato il posto auto dell'attore sia da ritenersi intercluso, in termini di mancata contiguità tra le proprietà dell'attore: “ Il posto auto è distinto con il numero di mappa catastale 2587 e sorge all'interno del mappale 2586 (vedi estratti di mappa catastale di pagina 4), entrambi di proprietà dell'Attore ed entrambi derivanti dall'originario mappale 2045. Il mappale 2586, quindi, che permette l'accesso al posto auto in parola […], è distaccato dal sottostante box di Parte
Attrice di cui al mappale 2306 ed il cancello di accesso al mappale 2586 – così come la linea di confine sul lato est del mappale stesso a cui detto cancello appartiene – è confinante con
i mappali 2558 e 2476 di Parte Convenuta, che risultano così interposti tra le “distaccate” differenti proprietà dell'Attore, cioè il box mappale 2306 ed i terreni mappali 2586 e 2587 (ex mappale 2045)”
Il medesimo OM. sottolinea poi come per raggiungere il mappale 2586 a partire CP_2 dal box di Parte Attrice mappale 2306 sia possibile fruire del passaggio carrabile che
“interessa i mappali 2331, 2558 e 2476 (marginalmente) di Parte Convenuta”; tale passaggio rappresenta “il percorso più breve e di minore danno al fondo servente di cui ai mappali 2331-2558-2476 di Parte Convenuta, in quanto già esistente e fruibile senza necessità di apportare modificazioni o limitazioni di fruibilità ai fondi serventi. ''
Peraltro, giova evidenziare come il suddetto mappale 2476 (ex 2335) non risulti indicato né nell'atto preliminare, né tanto meno negli atti di causa di parte attrice (con particolare riguardo alla citazione), esulando, quindi, dall'oggetto delle pretese avanzate nell'ambito della presente vertenza dal SI.
Nei chiarimenti alla relazione peritale, resi in data 10 maggio 2025, il CTU ha poi rilevato in modo inequivocabile come “la servitù di passo carrabile in questione non possa essere utilmente esercitata senza il transito sul Mappale 2476” (pag 4).
La Suprema Corte ha stabilito che “solo laddove l'identificazione dell'oggetto del preliminare afferisce ad una pronuncia giudiziale ex art. 2932 cod. civ., occorre che, nel preliminare stesso, l'immobile sia esattamente precisato con indicazione dei relativi confini e dati catastali, dovendo la sentenza corrispondere esattamente al contenuto del contratto, senza poter attingere da altra documentazione i dati necessari alla specificazione del bene oggetto del trasferimento…” (Cass. Ord. n. 5536/2024).
In sostanza, il bene oggetto della sentenza di trasferimento deve corrispondere esattamente a quello indicato nel preliminare che, nel caso di specie, risulta essere carente di tutti gli elementi idonei alla determinazione della servitù di passaggio carrabile, stante l'omessa menzione del citato mappale 2476.
Né possono valere a dimostrare il contrario le osservazioni formulate dal CTP dell'attore,
OM. , in data 5/5/2025, posto che le stesse hanno come presupposto il transito Per_4 lungo un tracciato differente rispetto a quello oggetto del presente giudizio.
Del pari, deve respingersi anche la domanda subordinata di parte attrice, avente il seguente tenore: “accertata e dichiarata la natura interclusa del mapp. 2045 sul quale è stato realizzato, su regolare titolo autorizzativo, il posto auto di cui sopra e venga riconosciuta la servitù perpetua coattiva di passaggio carrabile in favore del fondo identificato al mapp.
2045 di proprietà del sig. UR SI e a carico del mapp. 2331 e 2338, ora identificato in parte con il mappale 2588 in superficie, attualmente di proprietà del sig. CP_1
”.
[...]
Sotto tale profilo, va infatti osservato che l'asserita interclusione del fondo del SI è stata esclusa dallo stesso CTP attoreo nelle citate osservazioni del 5 maggio 2025, nelle quali è stato fatto riferimento alla già esistente servitù di passaggio pedonale e carraio costituita in virtù degli atti a rogito Notaio menzionati a pagina 1; in particolare, Persona_5 il CTP ha sottolineato (pag. 2) – facendo riferimento alla fotografia aerea allegata alla propria nota - che “la strada gialla … è quindi preesistente alla strada verde … e sulla stessa il fondo di parte attrice gode di servitù in forza dei richiamati atti del Notaio .” Per_5
Peraltro, la circostanza in questione è stata condivisa anche dal OM. , secondo CP_2 quanto si evince dal contenuto della relazione a chiarimenti (“l'interessamento del mappale
2476 non preclude l'utile esercizio della costituenda servitù carrabile in quanto l'attore gode di servitù di transito pedonale e carrabile anche su tale mappale in forza dei richiamati atti del Notaio ”) Persona_5
Ne consegue che, nella fattispecie in esame, difetta il presupposto per l'accoglimento della domanda proposta dal SI ai sensi dell'art. 1051 c.c., per cui merita va ordinata la cancellazione della trascrizione della domanda giudiziale. In virtù del principio della soccombenza, l'odierno attore va condannato al pagamento delle spese di mediazione e del presente giudizio (valore indeterminato), spese su cui, peraltro, appare congruo applicare la riduzione del 50% rispetto ai parametri medi stabiliti dal D.M.
147/2022 per la fase istruttoria e per quella decisionale, stante il numero di questioni trattate.
Per le stesse ragioni appena esposte le spese della svolta CTU devono porsi a carico del
SI, tenuto conto dell'esito di detto accertamento e delle ragioni che hanno necessario il suo espletamento.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, disattesa ogni contraria istanza;

- respinge le domande avanzate dal sig. UR SI, per le ragioni esposte in parte motiva;

- condanna parte attrice al pagamento, in favore del convenuto sig. , Controparte_1 delle spese di lite, liquidate, per il procedimento di mediazione, in € 772,00 per compensi, oltre 15% di spese forfettarie, IVA e CPA come per legge e, per il presente giudizio, in € 5.260,50 (€ 1.701,00 per la fase di studio, € 1.204,00 per la fase introduttiva, € 903,00 per la fase istruttoria ed € 1.452,50 per quella decisionale) per compensi, oltre 15% di spese forfettarie, IVA e CPA come per legge:
- pone a carico del sig. UR SI le spese dell'espletata CTU, come già liquidate con decreti del 28/05/2024 e del 24/05/2025;
- ordina al Conservatore dei RR.II la cancellazione della domanda giudiziale di cui alla nota di trascrizione reg. gen. 6887 reg. part. 5519 data presentazione 22/6/2022.
Genova, 30 ottobre 2025
Il Giudice
dott. Alberto La Mantia