Pubblicato il 29/12/2025

N. 01645/2025 REG.PROV.COLL.

N. 01492/2024 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Puglia

Lecce - Sezione Prima

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 1492 del 2024, proposto da
RD SO, rappresentato e difeso dagli avvocati Francesco Mingiardi, Luigi Patricelli, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

Comune di Ostuni, in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentato e difeso dagli avvocati Alfredo Tanzarella, Mary Capriglia, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

nei confronti

EP SA, rappresentato e difeso dall'avvocato Nicolangelo Zurlo, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

per l'annullamento

- dell’ordinanza del Comune di Ostuni n. 218 del 9.8.2024, a firma del Responsabile del Settore Pianificazione e gestione del Territorio – SUAP, notificata in data 29.8.2024, con cui è stato ingiunto, ai sig.ri RD SO, RI IP e RI AN “… di provvedere alla demolizione ed al conseguente ripristino dello stato dei luoghi, a propria cura e spese, entro il termine di giorni 60 (sessanta) dalla data di notifica del presente provvedimento, delle opere edilizie abusivamente realizzate … presso l’immobile sito in località Monticelli in Ostuni, individuato in Catasto al foglio 5, p.lla 323, sub. 3 ”;

- della presupposta ordinanza del Comune di Ostuni n. 172 del 20.6.2024, a firma del Dirigente del Settore Pianificazione e gestione del Territorio – SUAP, notificata a mani alla ditta in data 26.6.2024 e al ricorrente in data 4.7.2024, con cui è stata ordinata ai sig.ri RD SO, RI IP e RI AN “… l’immediata sospensione dei lavori descritti in premessa e degli ulteriori eventuali interventi in corso di esecuzione sul predetto immobile privi di idonei titoli abilitativi ”;

- di ogni altro atto presupposto e conseguente.

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visti gli atti di costituzione in giudizio del Comune di Ostuni e di EP SA;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 26 novembre 2025 il dott. IL CA e uditi per le parti i difensori come da verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

1. Il sig. RD SO ha agito dinanzi a questo Tar per l’annullamento dell’ordinanza del n. 218 del 9.8.2024, con cui il Comune di Ostuni ha ingiunto “… di provvedere alla demolizione … delle opere edilizie abusivamente realizzate … presso l’immobile sito in località Monticelli in Ostuni, individuato in Catasto al foglio 5, p.lla 323, sub. 3 ”, nonché della presupposta ordinanza n. 172 del 20.6.2024, con cui era stata disposta “ l’immediata sospensione dei lavori ”.

2. In particolare, il ricorrente ha riferito le seguenti circostanze:

- il sig. “RD SO è nudo proprietario – e la sig.ra RI AN usufruttuaria –, di una villetta in Ostuni, Contrada Monticelli, censita al NCEU del Comune di Ostuni al Foglio 5, Particella 323”;

- “nel corso del 2024, prima dell’estate, la villetta del sig. SO è stata interessata da copiose infiltrazioni di acqua piovana provenienti dal lastrico solare”, sicché per “porvi rimedio, in vista delle vacanze estive … il sig. SO commissionava le opere necessarie alla rimozione delle cause delle infiltrazioni”;

- in data 12.6.2024 “la Polizia Locale si recava sul cantiere per un sopralluogo, ma non contestava alcuna irregolarità”;

- soltanto “in data 26.6.2024, la Polizia Locale tornava sul cantiere per notificare, nelle mani di un operaio della ditta incaricata dei lavori, l’ordinanza di sospensione n. 172/2024”;

- in data 27.6.2024, “il sig. SO, notificava istanza di accesso agli atti per ottenere copia dell’esposto del “privato cittadino”, acquisito al protocollo del comune al n. 48592 del 18.6.2024, che aveva provocato l’ordinanza di sospensione”;

- “nelle more dell’ostensione, in data 8.7.2024, il sig. SO, per il tramite del sottoscritto procuratore, diffidava l’Ufficio procedente ad annullare in autotutela l’ordinanza di sospensione perché viziata: i. sotto il profilo dell’istruttoria, …; ii. nella parte motiva, …; iii. per la violazione del d.P.R. n. 380/2001 in quanto l’intervento in corso era regolare e rientrava tra quelli liberalizzati”;

- la predetta istanza “non veniva riscontrata, ma il servizio tecnico disponeva un sopralluogo”, che si svolgeva in data 17.7.2024;

- in data 19.7.2024 “il sig. SO scriveva al Comune di Ostuni per rinnovare la richiesta di annullamento in autotutela”, che formulava nei seguenti termini “… il sottoscritto RD SO, in qualità di committente delle opere di manutenzione ordinaria (ripristino guaina lastrico solare causa infiltrazioni di acqua piovana) … al fine di completare i predetti lavori e di ripristinare lo status quo ante, in particolare il ripristino della copertura in legno del lastrico solare, chiede in autotutela l’annullamento dell’ordinanza di sospensione dei lavori, poiché ostativa al suddetto ripristino dei luoghi ”;

- “in data 02.08.2024 … veniva riscontrata la richiesta di accesso agli atti”;

- nell’occasione, il sig. SO apprendeva che la sospensione dei lavori era stata disposta a seguito degli esposti del vicino, sig. EP SA;

- in data 29.8.2024, “il sig. SO ha ricevuto l’ordinanza di demolizione, primo e unico atto formale contenente le ragioni delle irregolarità edilizie”, che sono state formulate dall’Amministrazione comunale nei seguenti termini: “… non sono state rispettate le caratteristiche morfo-tipologiche dei materiali esistenti, requisito indispensabile per poter ritenere l'intervento rientrante in quelli di edilizia libera ed escluso dall'autorizzazione paesaggistica, in quanto è stata sostituita la pavimentazione preesistente in legno con nuova pavimentazione in lastre di pietra locale fugata. Per quanto sopra esposto si rileva che le opere edilizie descritte sono da considerarsi ai sensi dell'Art. 3 comma 1 lettera c del DPR 380/2001: "interventi di restauro e di risanamento conservativo (che non riguardano le parti strutturali dell'edificio)" ..., per le quali il titolo edilizio richiesto è la comunicazione di inizio lavori asseverata ex ad. 6 bis del DPR 380/2001, previa acquisizione dell'autorizzazione paesaggistica semplificata (punto 8.4 allegato B del DPR 31/2017) ...»; Richiamato l'art. 3, comma 1, lett. c) del DPR 380/01 e s.m.i., … (omissis) … Visto l'Allegato B di cui all'art. 3, comma 1 del DPR 31/2017, punto 8.4 … (omissis) … Atteso che per gli interventi edilizi in questione, come meglio descritti nella richiamata memoria tecnica di parte e nella relazione tecnica comunale, non risulta presentata agli atti di quest'Ufficio alcuna pratica edilizia; Acclarato che detti interventi sono stati eseguiti in assenza di titolo abilitativo edilizio e di autorizzazione paesaggistica …”.

3. Ciò premesso, il ricorrente ha articolato le seguenti censure:

- l’intervento in questione “è riconducibile alla categoria della “manutenzione ordinaria” e quindi, al regime dell’“edilizia libera”, per il combinato di sposto dell’art. 3, comma 1 lett. a) del DPR n. 380/2001, che definisce il concetto di “manutenzione ordinaria”, e dell’art. 6, comma 1, lett. a) dello stesso d.P.R.”;

- peraltro, “il c.d. “Glossario dell’edilizia libera” … adottato con Decreto Ministeriale del Ministero delle Infrastrutture e dei trasporti del 02.03.2018 … al punto 1, menziona inequivocabilmente la tipologia di intervento commissionata dal sig. SO”, dal momento che “riferisce alla categoria dell’“Edilizia libera” di cui all’art. 6, comma 1, lett. a) del DPR n. 380/2001, le opere di “Riparazione, sostituzione, rinnovamento (comprese le opere correlate quali guaine, sottofondi etc.)” che interessano la “Pavimentazione interna ed esterna””;

- il fatto che sopra la guaina compromessa “fosse appoggiata una copertura in legno” ha “necessariamente esteso il campo e i costi delle opere, il che, però, non determina lo stravolgimento della tipologia di intervento”;

- quanto all’aspetto propriamente paesaggistico, la contestazione dell’ufficio tecnico, secondo cui “… non sono state rispettate le caratteristiche morfo-tipologiche dei materiali esistenti … in quanto è stata sostituita la pavimentazione preesistente in legno con nuova pavimentazione in lastre di pietra locale fugata ” … è paradossale, in quanto il mancato rispetto delle “ caratteristiche morfo-tipologiche dei materiali esistenti ” è interamente ascrivibile all’Amministrazione, che ha impedito l’ultimazione dei lavori proprio con l’ordinanza di sospensione”;

- in mancanza della sospensione, i lavori “sarebbero stati ultimati con il ricollocamento della copertura in legno sulla pietra”, com’è dimostrato dal fatto che, con la nota in data 19.7.2024, lo stesso ricorrente, prima della adozione della ordinanza di demolizione, ebbe a rappresentare al Comune l’esigenza di “… completare i predetti lavori e di ripristinare lo status quo ante, in particolare il ripristino della copertura in legno del lastrico solare …”;

- l’ordinanza di demolizione “è altresì viziata in quanto non è preceduta da una regolare comunicazione di avvio del procedimento”.

4. Il Comune di Ostuni e il sig. SA EP, in qualità di controinteressato, si sono costituiti in giudizio, chiedendo il rigetto del ricorso.

5. In data 15.10.2025 l’Amministrazione comunale ha prodotto in atti la relazione tecnica prot. 70493/2025 del 25.9.2025, con cui il Settore Urbanistica, Edilizia, Suap, Demanio ha riferito che, all’esito del sopralluogo in data 19.9.2025, è stato rielevato che “ lo stato dei luoghi è quello rappresentato nella documentazione fotografica di seguito riportata, dalla quale si evince che: - È stata completata la sigillatura delle fughe della pavimentazione e completato il battiscopa in pietra, scongiurando in tal modo infiltrazioni di acqua all’interno dell’abitazione; - Risulta posizionata su una porzione di lastrico solare una pavimentazione realizzata con parte dei listelli in legno rimossi durante i precedenti lavori di demolizione/smontaggio, che tuttavia risulta semplicemente appoggiata alla sottostante pavimentazione, in assenza di qualsivoglia tipo di ancoraggio, che pertanto non può ritenersi allo stato un’opera definitiva e montata a regola d’arte. Pertanto, in base a quanto accertato in sede di sopralluogo, al netto della eventuale intenzione di ripristinare la precedente pavimentazione in legno … (omissis) … si conferma quanto già affermato nella precedente relazione del 07/08/2024 prot. 62872/2024 ”.

6. Da parte sua il ricorrente ha depositato in data 24.11.2025 undici fotografie da cui si evince, a quella data, il completamento della pavimentazione in legno sul lastrico solare.

7. Nella pubblica udienza del 26.11.2025 la causa è stata trattenuta in decisione.

8. Il ricorso è fondato nei sensi appresso indicati.

8.1. La presente controversia ha ad oggetto l’ordinanza in data 9.8.2024, con cui il Comune di Ostuni ha sanzionato la ritenuta sostituzione sine titulo del solaio in legno con un solaio in pietra, in zona sottoposta a vincolo paesaggistico.

L’ordinanza di sospensione dei lavori del 20.6.2024 assume rilevanza nella presente vicenda unicamente quale atto istruttorio confluito nel procedimento sanzionatorio, dal momento che gli effetti della predetta ordinanza erano ampiamente esauriti già al momento della notificazione del ricorso (cfr. Consiglio di Stato, Sez. II, 17/02/2025, n. 1256, secondo cui “ Il provvedimento di sospensione dei lavori, di natura cautelare e temporanea, perde efficacia una volta decorso il termine di cui all'art. 27, comma 3, d.P.R. n. 380/2001 senza l'adozione del provvedimento definitivo ”).

8.2. Ciò premesso, si osserva che il Comune ha contestato sia la mancanza del titolo edilizio, nel presupposto che i lavori fossero da qualificare alla stregua di un intervento di “ restauro e risanamento conservativo ”, sia la mancanza dell’autorizzazione paesaggistica, ritenendo decisivo al riguardo il fatto che “ non sono state rispettate le caratteristiche morfo-tipologiche dei materiali esistenti ”.

Da parte sua il ricorrente ha lamentato che non occorreva né titolo edilizio, trattandosi di opere riferibili al regime della “edilizia libera”, né l’autorizzazione paesaggistica, dal momento che il medesimo ricorrente avrebbe provveduto a ripristinare la copertura in legno all’esito della realizzazione delle opere in pietra sottostanti, ove il Comune non avesse sospeso i lavori.

8.3. Quanto al profilo paesaggistico, le doglianze del ricorrente trovano conferma nel verbale del 19.9.2025, con cui la Polizia municipale ha accertato che il sig. SO aveva effettivamente iniziato ad apporre la pavimentazione in legno, nonché nel fatto che lo stesso ricorrente, prima della notificazione della ingiunzione alla demolizione delle opere, aveva già chiaramente rappresentato al Comune la propria volontà di ripristinare la copertura in legno nella fase conclusiva dei lavori (cfr. nota in data 19.7.2024), senza che la detta dichiarazione venisse presa in considerazione dall’Amministrazione.

Dalle predette risultanze probatorie si evince che l’ordinanza di sospensione dei lavori e la successiva ordinanza di riduzione in pristino sono il frutto di un manifesto fraintendimento, avendo il Comune ritenuto che l’intervento in corso di esecuzione fosse destinato a modificare sostanzialmente lo stato dei luoghi mediante la sostituzione delle caratteristiche morfo-tipologiche dei materiali esistenti, laddove invece la predetta innovazione era meramente apparente, essendo da imputare al fatto che, al momento dell’accertamento, i lavori di risanamento strutturale del solaio non erano stati completati con il ripristino della copertura in legno, sicché l’aspetto dell’immobile risultava non conforme allo stato iniziale.

In ragione della conservazione delle caratteristiche morfo-tipologiche dei materiali preesistenti al rifacimento della copertura, deve ritenersi che nel caso di specie non occorreva il rilascio di apposita autorizzazione paesaggistica, stante il disposto punto A2, dell’allegato A del d.P.R. n. 31/2017, che, ai sensi dell’art. 2, comma 1 del medesimo decreto, non prescrive l’autorizzazione per gli “ interventi sui prospetti o sulle coperture degli edifici, purché eseguiti nel rispetto degli eventuali piani del colore vigenti nel comune e delle caratteristiche architettoniche, morfo-tipologiche, dei materiali e delle finiture esistenti, quali: rifacimento di intonaci, tinteggiature, rivestimenti esterni o manti di copertura; opere di manutenzione di balconi, terrazze o scale esterne; …”.

8.4. Quanto all’aspetto edilizio, si osserva che le opere in questione si sono risolte in un intervento di semplice risanamento strutturale, senza modificazioni quanto alla consistenza volumetrica, alle superfici e ai prospetti dell’immobile, sicché non richiedevano neanche il rilascio del permesso di costruire, la qual cosa non consentiva all’Amministrazione comunale di applicare la sanzione ripristinatoria.

In tal senso si è pronunciata la giurisprudenza in casi analoghi a quello in esame: “ Quanto al profilo edilizio colgono nel segno le censure con cui parte ricorrente lamenta l'illegittimità della sanzione demolitoria in quanto nel caso di specie non si ravvisa la necessità del permesso di costruire in riferimento all'opera oggetto di contestazione. Ed invero il Collegio condivide le conclusioni cui è giunto il TAR Salerno, Sezione II, con la sentenza del 25 novembre 2021, n. 2549 - con la quale è stata decisa una fattispecie simile a quella del presente giudizio in quanto concernente la sostituzione di una copertura in legno con altra in legno lamellare … (omissis) … In particolare con la suddetta sentenza la Sezione II del TAR Salerno, dopo aver richiamato le nozioni di manutenzione ordinaria e ristrutturazione edilizia di cui all'art. 3, comma 1, del d.P.R. n. 380/2001, ha chiarito che "Dunque, il tratto differenziale dell'intervento di ristrutturazione edilizia, rispetto alla semplice manutenzione, riguarda essenzialmente la circostanza che, "mediante un insieme sistematico di opere", un organismo edilizio venga a subire una trasformazione così radicale, da poter "portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente " (Tar Campania Napoli, Sez. III, 16.9.2024, n. 4972).

8.5. Per le anzi dette ragioni il ricorso deve essere accolto, con il conseguente annullamento dell’ordinanza n. 218 del 9.8.2024.

9. L’evoluzione della vicenda e la particolarità delle questioni esaminate giustificano la compensazione delle spese di lite.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Puglia Lecce - Sezione Prima definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo accoglie nei sensi di cui in motivazione e, per l’effetto, annulla l’ordinanza n. 218 del 9.8.2024.

Spese compensate.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Lecce nella camera di consiglio del giorno 26 novembre 2025 con l'intervento dei magistrati:

IL CA, Presidente FF, Estensore

Daniela Rossi, Referendario

Elio Cucchiara, Referendario

IL PRESIDENTE, ESTENSORE

IL CA

IL SEGRETARIO